GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN Zaaknummers: SXM201800775 en AR 180/2018 Vonnis d.d. 11 december 2018 inzake [de man], wonende te Sint Maarten, eiser, gemachtigde: mr. J.J. Rogers, tegen [de vrouw], wonende te Sint Maarten, gedaagde, gemachtigde: mr. P.A.M. Brandon, Partijen zullen hierna [de man] en [de vrouw] genoemd worden. 1Het procesverloop 1.
- Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken: - verzoekschrift zijdens de man d.d. 18 april 2018 met producties, - conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties zijdens de vrouw d.d. 18 september
- 1.
- Bij tussenvonnis van 2 oktober 2018 is een comparitie van partijen bepaald, die op 1 november 2018 heeft plaatsgevonden. Daarbij zijn partijen verschenen met mr. Rogers respectievelijk mr. Roseburg, die de standpunten van partijen hebben toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gehouden. 1.
- Vonnis is bepaald op heden. 2De feiten 2.1 [ de man] en [de vrouw] hebben sinds 1990 een affectieve relatie gehad en hebben samengewoond in Sint Maarten. 2.
- Het perceel en de door [de man] in 2000 gebouwde woning aan de ….. #13 (hierna: de woning) zijn gemeenschappelijk eigendom van partijen. Ter financiering van de aankoop van het perceel zijn partijen met de bank een hypothecaire geldlening aangegaan, die nog niet volledig is afgelost. 2.
- [ de man] heeft de woning in oktober 2007 verlaten en huurt sindsdien een woning in Suriname. De relatie is in juli 2009 geëindigd. [de vrouw] is in de woning blijven wonen en voldoet ter zake de woning de rente en aflossing aan de bank en betaalt de verzekeringen. 2.
- Het appartement onder de woning wordt verhuurd aan een derde. [de vrouw] ontvangt deze huurinkomsten. 2.
- Bij vonnis van dit Gerecht van 23 juli 2013 met zaaknummer AR 30/2013 is [de vrouw] bevolen mee te werken aan de verdeling van de woning met dien verstande dat de waarde USD 470,000.00 bedraagt, uitvoerbaar bij voorraad. 2.
- De woning is te koop gezet. In mei 2015 is een bod gedaan op de woning van US$ 425,000.
- Daarmee is [de vrouw] niet akkoord gegaan. Een ander, althans hoger, bod is niet gedaan. 3Het geschil 3.
- [ de man] verzoekt het Gerecht om, uitvoerbaar bij voorraad: “A) Te bepalen dat het onroerend goed van partijen genoemd onder punt 2 van dit verzoekschrift, verkocht mag worden voor een bedrag tussen US$ 425,000.00 en US$ 445,000.
- B) [de vrouw] te bevelen mee te werken aan de verdeling van de gemeenschap, namelijk het onroerend goed van partijen gelegen aan de ….. #13 te Sint Maarten. C) [de vrouw] te veroordelen om voor een notaris te verschijnen en mee te werken aan de verdeling conform de verdeelsleutel in punt 10 van dit verzoekschrift, danwel een onpartijdig persoon te benoemen die [de vrouw] zal vertegenwoordigen bij de notaris voor het geval zij weigert mee te werken aan de verdeling. D) [de vrouw] te veroordelen vanaf heden de verschuldigde huur zoals berekend in punt 10 van dit verzoekschrift zonder enige aftrek maandelijks aan [de man] af te dragen. E) [de vrouw] te veroordelen in de kosten van deze procedure.” 3.
- [ de vrouw] concludeert in conventie tot afwijzing van de verzoeken, met beslissing over de proceskosten. In reconventie verzoekt [de vrouw] het Gerecht, uitvoerbaar bij voorraad,: “A) Te bepalen dat het onroerend goed van partijen genoemd onder punt 3, verkocht mag worden voor een bedrag liggend tussen US$ 450,000.00 en US $ 470,000.00., daarbij aansluitend op de meest actuele waarde van het onroerend goed; B) Te bepalen dat partijen tot verdeling overgaan, met inachtneming van alle relevante en rechtens toegestane factoren, zoals uiteengezet [in punt 12 sub 1-5 van het verweerschrift, GEA], met veroordeling van [de man] om voor een notaris te verschijnen en conform mee te werken aan de verdeling danwel een onpartijdig persoon te beoemen die [de man] zal vertegenwoordigen bij de notaris voor het geval hij weigert de waarde vastgesteld te accepteren en mee te werken aan de verdeling. C. [de man] te veroordelen in de kosten van deze procedure.” 3.
- Samengevat voert [de man] het volgende ter onderbouwing van zijn verzoeken aan. Reeds in 2013 is [de vrouw] bevolen mee te werken aan de verdeling van de woning. [de man] heeft daar recht op en belang bij. De prijs die in het vonnis van 2013 is vastgesteld, op basis van een taxatie uit 2010, is niet marktconform. [de vrouw] weigert mee te werken aan bezichtigingen van de woning, wil de woning niet voor minder dan US$ 470,000.00 te koop zetten en ook geen lager bod accepteren. De woning is daardoor onverkoopbaar. [de vrouw] is niet in staat of bereid [de man] uit te kopen. Een verkoopprijs tussen US$ 425,000.00 en US$ 445,000.00 is wel redelijk en marktconform. Na verkoop van de woning dient bij de verdeling rekening te worden gehouden met het restant van de hypotheekschuld, de huur die [de vrouw] voor de woning verschuldigd is per augustus 2009 ad US$ 1,450.00 per maand en de huurinkomsten die zij heeft ontvangen uit het appartement onder de woning ad US$ 800.00 per maand. 3.
- Samengevat voert [de vrouw] het volgende ten verwere aan. De in het vonnis van 2013 genoemde prijs is niet marktconform; op basis van een meer recente taxatie d.d. 24 juni 2016 (productie 2 bij conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie) heeft de woning een marktwaarde van US$ 490,000.
- Bovendien is de “real estate” markt sinds de orkanen van vorig jaar een “sellers” markt omdat zoveel onroerend goed verloren is gegaan. Er is daarom geen goede reden om de woning voor een lagere prijs te koop te zetten. Bij de verdeling dient voorts rekening te worden gehouden met: De hypotheek die gedurende de relatie en daarna is voldaan door [de vrouw]; De verzekeringskosten voor de woning die door [de vrouw] zijn betaald maar waaraan [de man] ook dient bij te dragen; De levensverzekering van [de man] die voor rekening van [de man] komt, maar door [de vrouw] tot op heden is voldaan; De onderhoudskosten voor de woning die door [de vrouw] zijn gedragen maar waarvoor [de man] ook voor 50% verantwoordelijk is; Het huurgenot aan [de man] toekomend. 3.
- Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4De beoordeling 4.
- Uit artikel 3:178 BW volgt dat deelgenoten in beginsel niet in de onverdeeldheid hoeven te blijven, maar vrij zijn om verdeling te vorderen. Indien de deelgenoten in een gemeenschap geen overeenstemming over de verdeling van een gemeenschap kunnen bereiken kan de rechter de verdeling daarvan op de voet van artikel 3:185 lid 1 BW vaststellen. Daarbij dient, zoals in dat artikel is bepaald, naar billijkheid rekening te worden gehouden met de belangen van partijen en het algemeen belang. 4.
- Uit de stellingen van partijen en het verhandelde ter zitting is voldoende duidelijk geworden dat een hoger bod op de woning dan US$ 425,000.00 in de afgelopen jaren niet is gedaan. Wat er ook zij van de in het geding gebrachte taxatierapporten, de marktwaarde van de woning is kennelijk niet hoger. Nu van partijen niet verlangd kan worden dat zij in de onverdeeldheid blijven, zeker gezien het tijdsverloop in deze, zal het verzoek van [de man] onder A worden toegewezen en het spiegelbeeldige verzoek van [de vrouw] onder A worden afgewezen. Het Gerecht zal partijen eveneens bevelen over te gaan tot verdeling van de woning met inachtneming van de hiervoor genoemde prijs. Dit betekent dat het in conventie en reconventie onder B gevorderde in zoverre wordt toegewezen. 4.
- Op grond van artikel 3:179 BW kan ieder der deelgenoten verlangen dat alle tot de gemeenschap behorende goederen en de voor rekening van de deelgenoten komende schulden in de verdeling worden begrepen tenzij er gewichtige redenen zijn voor een gedeeltelijke verdeling. De door partijen aangedragen factoren (hypotheekschuld, huur en onderhouds- en verzekeringskosten) dienen dan ook in de verdeling te worden betrokken. In zoverre worden de vorderingen in conventie onder C en reconventie onder B toegewezen. Gezien het voorgaande is het in conventie onder D gevorderde nog niet aan de orde. Die vordering wordt derhalve afgewezen. 4.
- Artikel 3:181 BW bepaalt voorts dat voor het geval deelgenoten of zij wier medewerking vereist is, niet meewerken tot een verdeling nadat deze bij rechterlijke uitspraak is bevolen, de rechter een onzijdig persoon benoemt die de deelgenoten bij de verdeling vertegenwoordigt en daarbij hun belangen naar eigen beste inzicht behartigt. Bij tegenstrijdige belangen wordt voor iedere niet-meewerkende deelgenoot een onzijdig persoon benoemt. 4.
- Dat [de vrouw] niet heeft willen meewerken aan verkoop van de woning voor het bedrag dat bij het vonnis uit 2013 is bepaald (US$ 470,000.00) en derhalve niet aan het rechterlijke bevel heeft voldaan, is niet komen vast te staan. De door [de man] verzochte benoeming van een onzijdig persoon is derhalve in dit stadium nog niet aan de orde. Indien [de vrouw] niet haar medewerking verleent aan verkoop voor een bedrag tussen US$ 425,000.00 en US$ 445,000.00, zal [de man] alsnog de benoeming van een onzijdige persoon kunnen verzoeken. De vorderingen in conventie onder C wordt in zoverre afgewezen. Ditzelfde geldt voor de vordering van [de vrouw] in reconventie onder B. 4.
- De slotsom is dat de verzoeken worden toegewezen als hierna te melden en voor het overige worden afgewezen. 4.
- Nu partijen voormalige samenwoners zijn, zal het Gerecht de proceskosten compenseren als hierna te melden. 5De beslissing Het Gerecht: 5.
- bepaalt dat het onroerend goed van partijen gelegen aan de …….. #13 te Sint Maarten verkocht mag worden voor een bedrag tussen US$ 425,000.00 en US$ 445,000.00; 5.
- beveelt partijen mee te werken aan de verdeling van het onroerend goed van partijen gelegen aan de ……… #13 te Sint Maarten, met inachtneming van: - een verkoopprijs van de woning tussen US$425,000.00 en US$445,000.00 - de hypotheekschuld, - de uit de woning verschuldigde en ontvangen huurinkomsten en - de verzekerings- en onderhoudskosten; 5.
- compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 5.
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad 5.
- wijst af het meer of anders gevorderde.; Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 11 december 2018 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.