GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN Zaaknummer: SXM202000135 Vonnis d.d. 27 oktober 2020 inzake 1[de agent], wonende in Sint Maarten,
(2)years. This is a violation of your agreement with [het makelaarskantoor] and the (financial) consequences will be recouped from you.” 2.6. Op 13 mei 2019 stuurt [de agent] per e-mail haar factuur voor de commissie inzake de verkoop van de onroerende zaak aan [het makelaarskantoor]. De factuur, gedateerd op 14 mei 2019, bedraagt USD 12.411,00. Die factuur blijft onbetaald en daarom zendt de advocaat van [de agent] op 5 november 2019 een sommatiebrief aan [het makelaarskantoor]. 3Het geschil in conventie en in reconventie 3.1. [ de agent] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat [het makelaarskantoor] wordt veroordeeld tot betaling van: USD 12.411,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2019 dan wel vanaf een door de rechter te bepalen datum, NAf. 1.875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de uitspraak dan wel vanaf een door de rechter te bepalen datum, de proceskosten, waaronder de beslagkosten, met de wettelijke rente daarover. 3.2. [ het makelaarskantoor] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat [de agent] wordt veroordeeld als volgt: primair: tot betaling van USD 66.600,00, dan wel een door de rechter te bepalen bedrag aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente en subsidiair: tot vergoeding van alle door [het makelaarskantoor] ondervonden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, tot betaling van de proceskosten, met de wettelijke rente daarover. 3.3. Partijen concluderen over en weer tot afwijzing dan wel niet-ontvankelijk verklaring van de vorderingen van de andere partij, met veroordeling in de proceskosten. 3.4. Op de argumenten van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan. 4De beoordeling in conventie: 4.1. [ de agent] stelt dat zij recht heeft op de met [het makelaarskantoor] afgesproken commissie voor de verkochte onroerende zaak. [het makelaarskantoor] onderschrijft het standpunt van [de agent] dat sprake is van een agentuurovereenkomst tussen [de agent] als agent en [het makelaarskantoor] als principaal. Echter, [de agent] heeft geen recht op de provisie omdat:
- a)de listing agreement tussen [het makelaarskantoor] en de verkopers tot stand is gekomen en [de agent] die niet heeft ondertekend, en
- b)[de agent] niets heeft gedaan om de verkoop tot stand te brengen. [het makelaarskantoor] onderbouwt dit standpunt door te verwijzen naar een agentuurovereenkomst, maar een door [de agent] ondertekend exemplaar daarvan ontbreekt. [de agent] betwist dat zij ooit een dergelijke overeenkomst heeft ondertekend zodat het Gerecht er niet vanuit kan gaan dat de door [het makelaarskantoor] geproduceerde overeenkomst met [de agent] ooit tot stand is gekomen. 4.2. Het Gerecht overweegt het volgende. Met partijen is het Gerecht van oordeel dat de rechtsverhouding tussen [het makelaarskantoor] en [de agent] als een agentuurovereenkomst is te kwalificeren. Duidelijk volgt uit de stukken dat [de agent] door [het makelaarskantoor] als “listing agent” is aangemerkt inzake de verkoop van de onroerende zaak. Dat volgt uit haar vermelding als zodanig op de listing agreement, uit de e-mail van 10 september 2018 van [het makelaarskantoor] aan de notaris ([de agent] is “representing the sellers”) en uit de berekening op het [het makelaarskantoor]-formulier waaruit volgt dat voor de agent 6% van de courtage ter beschikking staat. Kortom: voor het aanbrengen van de verkopers en het tot stand komen van de koopovereenkomst heeft [de agent] volgens deze stukken van [het makelaarskantoor] zèlf recht op provisie. Niet van belang is dat zij de overeenkomst tussen [het makelaarskantoor] en de verkoper niet heeft meeondertekend. Een dergelijke vereiste volgt immers niet uit de wet. Evenmin is van doorslaggevend belang dat [de agent], zoals [het makelaarskantoor] stelt maar [de agent] op inhoudelijke gronden betwist, nauwelijks werk heeft verricht voor de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen de verkopers en de uiteindelijke kopers. Duidelijk is immers dat [het makelaarskantoor] zelf van mening is dat [de agent] recht heeft op de provisie en dat strookt ook met het wezen van de agentuurovereenkomst: het aanbrengen van transacties waarvan de principaal wijzer wordt. En duidelijk is dat [het makelaarskantoor] aan de transactie aan opbrengst zelf USD 25.200,00 overhoudt. Dat betekent dat de vordering tot betaling van de provisie toewijsbaar is aan eiseressen. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen vanaf 1 juni 2019 omdat op dat moment [het makelaarskantoor] in verzuim was met betrekking tot haar verbintenis tot betaling van de factuur van [de agent] d.d. 14 mei 2019. 4.3. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn inhoudelijk door [het makelaarskantoor] betwist. Op die betwisting heeft [de agent] niet gereageerd. Daarom moet het Gerecht deze afwijzen. 4.4. Als in het ongelijk gestelde partij moet [het makelaarskantoor] de proceskosten, daaronder begrepen de beslagkosten, van [de agent] betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. in reconventie: 4.5. Tijdens de comparitie heeft de rechter aan [het makelaarskantoor] gevraagd wat nu precies het verwijt is dat [de agent] wordt gemaakt. Namens [het makelaarskantoor] werd op die vraag geantwoord door te stellen dat het vermoeden is dat [de agent] omzet heeft verzwegen die aan [het makelaarskantoor] ten goede had moeten komen. Zie de cease and desist brief. Het bewijs daarover was niet rond en aan de rechter werd gevraagd om [het makelaarskantoor] de tijd te geven om meer onderzoek te plegen en daarover nog een conclusie in te dienen. Dat laatste is door de rechter geweigerd. 4.6. Het Gerecht is van oordeel dat hierdoor is vast komen te staan dat [het makelaarskantoor] onvoldoende heeft gesteld om aan nader onderzoek naar haar vorderingen toe te komen. Aansprakelijkheid wegens wanprestatie kan niet worden gebaseerd op een vermoeden waarvan niet eens bewijs kan worden geleverd. Het Gerecht komt dus ook niet toe aan beoordeling van het gemotiveerde verweer van [de agent] tegen de stellingen van [het makelaarskantoor]. 4.7. De vorderingen van [het makelaarskantoor] worden dus afgewezen en als in het ongelijk gestelde partij wordt zij in de proceskosten veroordeeld. 5De beslissing Het Gerecht: rechtdoende in conventie en in reconventie: veroordeelt [het makelaarskantoor] om aan eiseressen te betalen het bedrag van USD 12.411,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2019 tot aan de dag van algehele betaling, veroordeelt [het makelaarskantoor] in de proces- en beslagkosten, aan de zijde van eiseressen begroot op NAf. 2.343,33 aan verschotten en op NAf. 4.000,00 aan salaris gemachtigde met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na heden tot aan de dag van algehele voldoening, verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 27 oktober 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.