ECLI:NL:OGHACMB:2025:355

Burgerlijke zaken over 2025 Registratienummers: CUR202303805 en CUR2024H00043 Uitspraak: 11 februari 2025 GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba V O N N I S in de zaak van: [appellante], wonende in [woonplaats], in eerste aanleg gedaagde, thans appellante, gemachtigde: mr. S.I. da Costa Gomez, tegen [geïntimeerde], wonende in [woonplaats], in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde, gemachtigde: mr. S.K. Snel. Partijen worden hierna aangeduid als [appellante] respectievelijk [geïntimeerde]. 1. Het verloop van de procedure 1.1 Bij op 15 februari 2024 ingekomen akte van appel is [appellante] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 25 januari 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht). 1.2 [appellante] heeft bij op 7 maart 2024 ingediende memorie van grieven drie grieven aangevoerd en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en de vordering van [appellante] in reconventie zal toewijzen met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. 1.3 Bij op 13 mei 2024 ter griffie ingekomen memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd dat het Hof [appellante] niet-ontvankelijk zal verklaren in het hoger beroep, althans het bestreden vonnis zal bevestigen en [appellante] niet-ontvankelijk zal verklaren in de door haar ingestelde vordering in reconventie, met haar veroordeling in de proceskosten. 1.4 Op 17 december 2024 vond het mondeling pleidooi plaats. Aanwezig waren [appellante] (via videoverbinding) en [geïntimeerde], bijgestaan door hun gemachtigden. De gemachtigden van partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities. 1.5 Vonnis is bepaald op vandaag. 2. De feiten 2.1 Het Hof gaat uit van de volgende feiten. 2.1 [appellante] huurde van [geïntimeerde] per 1 augustus 2019 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) voor een huurprijs van NAf 900,00 per maand. De huurprijs was bij vooruitbetaling verschuldigd. 2.3 Artikel 7 van de huurovereenkomst luidt als volgt: De kosten voor elektriciteit, gas, water, afvalbelasting e.d. zijn niet in de huurprijs begrepen en komen voor rekening van de HUURDER. Het appartement heeft een eigen watermeter, een eigen kliko en Pagatino. De VERHUURDER zal deze kosten maandelijks aan de HUURDER kenbaar maken, waarna deze binnen twee dagen contant aan de VERHUURDER dienen te worden voldaan. Desgewenst kan de HUURDER de factuur inzien. De VERHUURDER draagt zorg voor betaling aan de desbetreffende nutsbedrijven. 2.4 Artikel 8 van de huurovereenkomst luidt als volgt: Reparaties en normale dagelijkse onderhoudswerkzaamheden aan de woning zijn voor rekening van de HUURDER. Hieronder wordt onder meer begrepen (…) alle elektrische installaties in en aan de woning, telefoonleidingen, waterleidingen en gasleidingen. 2.5 Bij email van 31 juli 2023 heeft [appellante] [geïntimeerde] een factuur gestuurd van het matras dat zij heeft gekocht vlak nadat zij het gehuurde had betrokken, met de mededeling dat afgesproken is dat [geïntimeerde] voor het matras zou betalen en dat [appellante] daarom de kosten van het matras zal aftrekken van de huurbetaling over augustus 2023. 2.6 Bij e-mail van 27 juli 2023 heeft [appellante] [geïntimeerde] ook aangeschreven over de televisiekabel. Zij verweet [geïntimeerde] dat deze de kabelservice had stopgezet per februari 2021, zonder dat [appellante] dat had verzocht en zonder overleg, terwijl zij heeft nagelaten korting op de huur te geven. Ook verweet [appellante] [geïntimeerde] dat zij haar geen schadevergoeding had betaald in verband met in de wasmachine beschadigde kleren, handdoeken en beddengoed. [appellante] schreef verder dat partijen hebben afgesproken de betalingen voor Selikor en Aqualectra af te trekken van het door [appellante] verschuldigde. 2.7 [geïntimeerde] antwoordde op 31 juli 2023 op voormelde mail met de vraag of dit betekent dat [appellante] het gehuurde zal verlaten en als dat het geval is binnen een maand, dat akkoord zou zijn, anders niet. 2.8 Bij brief, verstuurd per e-mail van 31 juli 2023 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] meegedeeld de huur te willen beëindigen en [appellante] verzocht de woning uiterlijk op 1 september 2023 te ontruimen. De brief luidt verder, voor zover van belang, als volgt: I posses sufficient ground to claim immediate termination of the lease, since: By bullying and harassing me and ousting false accusations, you do not behave as a good tenant should; You have rented a furnished apartment from me for a price of Nafl. 900,- per month, which price is for rent including Wifi, TDS, furniture and upholstery and gardening. In addition thereto, you have to settle the costs concerned with water and electricity (…) - Despite repeated reminders, you are regularly late with your payments. - Despite repeated written reminders, you are still behind on your payments for Selikor (Nafl. 260) and Aqualectra (Nafl. 283,03) since last June. - (…) - According to your letter, you have been keeping pets in the apartment, which is a clear violation of the lease terms (article 14). (…) I kindly ask to confirm to me in writing within 1 week upon receipt of this letter that you accept the termination of the lease agreement. If I do no timely receive such confirmation, I will start a termination procedure with the Huurcommissie. 2.9 [appellante] heeft bij brief, toegestuurd bij e-mail van 6 augustus 2023 aan onder meer [geïntimeerde] meegedeeld niet akkoord te gaan met beëindiging van de huurovereenkomst. 2.10 Bij brief van 2 oktober 2023 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] [appellante] gesommeerd tot betaling van het bedrag van NAf 2.759,02 voor achterstallige huurpenningen over de maanden augustus, september en oktober 2023 en elektra over de maand augustus 2023, vermeerderd met incassokosten tot een totaalbedrag van NAf 3.172,87. Deze brief is op 5 oktober 2023 bij deurwaardersexploot aan [appellante] betekend. 2.11 Bij brief van 1 november 2023 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] [appellante] weer aangemaand, ditmaal tot betaling van NAf 4.308,42, bestaande uit NAf 3.746,45 aan huur (inclusief november 2023 en Aqualectra en Selikor over de maanden augustus en september 2023) vermeerderd met incassokosten. 2.12 [appellante] heeft de woning per 1 februari 2024 ontruimd. 3De procedure in eerste aanleg 3.1 [ geïntimeerde] heeft bij inleidend verzoekschrift gevorderd [appellante] te veroordelen tot: ontruiming van het gehuurde binnen een week na betekening van het vonnis, met machtiging om de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm; betaling van een voorschot van NAf 1.800,- voor achterstallige huurpenningen; betaling van NAf 1.800,- aan schadevergoeding; betaling, voor zover niet aan Aqualectra is betaald, van NAf 146,45; betaling van NAf 900,- per maand zolang zij het gehuurde occupeert en de in die periode onbetaald gelaten of te laten rekeningen van Aqualectra en afvalstoffenheffing. 3.2 In het vonnis waarvan beroep heeft het Gerecht [appellante] veroordeeld tot ontruiming binnen twee weken na betekening van het vonnis, [geïntimeerde] gemachtigd deze ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen, [appellante] veroordeeld tot betaling van NAf 3.600,- en tot betaling van NAf 146,45, verstaan dat [appellante] tot aan de ontruiming gehouden is tot betaling van de na november 2023 nog verschuldigde water- en elektraverbruikskosten en afvalstoffenbelastingfacturen en betaling van NAf 375,- aan buitengerechtelijke incassokosten. 4De boordeling Eis in reconventie 4.1 [ appellante] heeft bij memorie van grieven gevorderd dat het Hof [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van NAf 4.350,- omdat zij 29 maanden geen tv aansluiting heeft gehad. Nu in eerste aanleg geen eis in reconventie is ingesteld, kan ingevolge artikel 280 lid 1 Rv een dergelijke eis in hoger beroep niet meer worden gedaan. De eis in reconventie blijft dus buiten beschouwing. Grieven 1 en 2 4.2 De eerste grief van [appellante] is gericht tegen het oordeel van het Gerecht dat [geïntimeerde] een spoedeisend belang heeft bij haar geldvordering in kort geding. Met haar tweede grief komt [appellante] op tegen het oordeel van het Gerecht dat [appellante] de huurachterstand over de maanden augustus tot en met november 2023 van NAf 3.600,- moet betalen en de huur van NAf. 900,- per maand na november 2023 tot de ontruiming. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 4.2 Niet in geschil is dat [appellante] de huur over de maanden augustus tot en met november 2023 onbetaald heeft gelaten. [appellante] stelt dat zij een tegenvordering heeft op [geïntimeerde] omdat zij niet het huurgenot heeft gehad dat zij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. [appellante] voert ter onderbouwing hiervan aan dat (

1. a)haar hondenkennel is gestolen, (
2. b)zij gedurende 29 maanden geen tv-aansluiting heeft gehad, (
3. c)[geïntimeerde] haar elektrakosten in rekening heeft gebracht terwijl [appellante] een Pagatinu-aansluiting had en (
4. d)[geïntimeerde] een matras van [appellante] op straat heeft gezet. Ook heeft (
5. e)[geïntimeerde] de borg niet terugbetaald. Het Hof gaat hierna op deze punten in. Hondenkennel 4.3 [ appellante] stelt dat in oktober 2022 een hondenkennel is gestolen en dat [geïntimeerde] haar daarvoor een bedrag van NAf. 250,- heeft vergoed. [appellante] heeft haar stelling dat zij vanwege de diefstal van de hondenkennel niet het verwachte huurgenot heeft gehad verder niet onderbouwd. Het Hof vindt dat dan ook niet aannemelijk. Televisie aansluiting 4.4 Ten aanzien van de televisieaansluiting heeft [geïntimeerde] het volgende gesteld. De televisieaansluiting betreft een decoder. De kosten daarvan bedragen niet NAf 150,- per maand zoals [appellante] stelt. Het bedrag van NAf 150,- heeft betrekking op het hele appartementencomplex. In de periode april 2020 tot en met juli 2023 functioneerde de decoder niet en kon [appellante] geen televisie kijken. Dit betreft een totaal van 22 maanden. De kosten voor het appartement van [appellante] bedragen NAf 32,50 per maand, zodat het totaal uitkomt op (22x32,50=) NAf 715,-. [geïntimeerde] heeft dit bedrag verrekend met de schulden van [appellante] bij Selikor en Aqualectra. 4.5 [ appellante] heeft het voorgaande niet gemotiveerd betwist zodat het Hof voorshands van de juistheid daarvan uitgaat. Indien al sprake is geweest van verminderd huurgenot als gevolg van het ontbreken van een televisieaansluiting, is dus aannemelijk geworden dat [geïntimeerde] [appellante] daarvoor al voldoende heeft vergoed. Elektrakosten 4.6 [ appellante] stelt dat er onregelmatigheden waren op haar Pagatinu-aansluiting in die zin dat een gedeelte van de woning van haar buren op haar Pagatinu-meter was aangesloten. [geïntimeerde] heeft dit betwist en gesteld dat op ieder van de door [geïntimeerde] verhuurde percelen een aantal buitenlichten zijn aangesloten. Zo ook op dat van [appellante]: op haar Pagatinu-aansluiting waren van aanvang af drie buitenlichten aangesloten. [appellante] was hiervan op de hoogte en heeft er niet eerder een probleem van gemaakt. 4.7 Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft [appellante] haar stelling dat er sprake was van onregelmatigheden met betrekking tot haar Pagatinu-aansluiting niet nader onderbouwd. Het is dan ook niet aannemelijk geworden dat [appellante] in verband met onregelmatigheden aanspraak kan maken op vermindering van de huurprijs. Matras 4.8 Gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] is niet aannemelijk geworden dat partijen hebben afgesproken dat [geïntimeerde] [appellante] voor het matras een vergoeding zou betalen. [appellante] kon bovendien uit de email van [geïntimeerde] aan [appellante] van 31 juli 2023 (zie hiervoor onder 2.7) afleiden dat [geïntimeerde] niet akkoord ging met het betalen van een vergoeding. Het had onder deze omstandigheden op de weg van [appellante] gelegen om bij ontruiming van het gehuurde ervoor te zorgen dat het matras niet verloren zou gaan, door of het matras mee te nemen of alsnog met [geïntimeerde] concrete afspraken te maken over (een vergoeding voor) het matras. Nu zij dat niet heeft gedaan en de woning heeft ontruimd met achterlating van het matras komt dat voor haar eigen rekening en risico. Geen vermindering van huurgenot 4.9 Op grond van het overwogene onder 4.3 tot en met 4.8 is niet aannemelijk geworden dat [appellante] zich kan beroepen op vermindering van de huurprijs vanwege verminderd huurgenot. Borg 4.10 [ appellante] heeft aan [geïntimeerde] een borgsom van NAf 900,- betaald. [geïntimeerde] stelt dat [appellante] geen recht heeft op terugbetaling van dat bedrag omdat [appellante] het gehuurde in zodanige staat heeft achtergelaten dat een grote schoonmaak noodzakelijk was. [geïntimeerde] heeft hiermee niet voldoende onderbouwd waarom [appellante] geen recht heeft op terugbetaling van de borgsom. [geïntimeerde] heeft immers niet gesteld noch is anderszins gebleken dat sprake was van schade aan het gehuurde waarmee kosten van herstel gemoeid waren. Wel is het zo dat [appellante] een huurachterstand had. De borg van NAf 900,- zal daarmee worden verrekend, zodat [appellante] nog (3600-900=) NAf 2.700,- aan [geïntimeerde] verschuldigd is ter zake van achterstallige huur. 4.11 De grieven 1 en 2 falen op grond van het voorgaande. Buitengerechtelijke incassokosten 4.12 Grief 3 is gericht tegen de door het Gerecht toegewezen buitengerechtelijke incassokosten van NAf 375,-. De grief faalt. Het Hof neemt de overweging en beslissing van het Gerecht over. Slotsom 4.13 Het bestreden vonnis zal worden bevestigd, met dien verstande dat het bedrag dat [appellante] aan achterstallige huur verschuldigd is wordt bepaald op NAf 2.700,-. [appellante] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Nu genoegzaam is gebleken dat [appellante] niet in staat is de proceskosten te dragen, zal haar toelating worden verleend om in hoger beroep kosteloos te procederen. B E S L I S S I N G Het Hof: verleent [appellante] toelating om in hoger beroep kosteloos te procederen; bevestigt het bestreden vonnis met dien verstande dat [appellante] aan achterstallige huur over de maanden augustus tot en met november 2023 NAf 2.700 aan [geïntimeerde] dient te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van ingebrekestelling tot aan de algehele voldoening; veroordeelt [appellante] in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op NAf 436,64 aan verschotten en NAf 1.000,- aan gemachtigdensalaris. Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en E.W.A. Vonk, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 11 februari 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.