ECLI:NL:PHR:1966:AB5769

S. No .

2. Zitting 11 november
3. Mr. Minkenhof. Conclusie inzake: N.V. DE DRIE HOEFIJZERS / [verweerster] . Edelhoogachtbare Heren, Omtrent de rechtsverhouding tussen partijen, welke aanleiding was tot het thans in cassatie aanhangige huurgeschil heeft de Rechtbank het volgende vastgesteld: Bij akte van 14 augustus 1957 heeft thans verweerster het haar toebehorende pand aan de [a-straat 1] te [plaats], waarin zij gedurende lange jaren een hotel-café-restaurantbedrijf had gevoerd voor tien jaren verhuurd aan eiseres, met inbegrip van de aanwezige goodwill en met de bedrijfsinventaris; de huurprijs bedroeg f. 8.060, -- per jaar en partijen kwamen overeen, dat eventueel van overheidswege verplicht gestelde huurverhogingen over de helft van dat bedrag zouden worden berekend. Het gaat in cassatie om het beding betreffende de huurverhogingen. De Rechtbank heeft de vordering van verweerster tot ontbinding van de huurovereenkomst (voorwaardelijk) toegewezen, op grond dat nalatig blijven door de verhuurster in de uitvoering van het voor haar rekening komend groot-onderhoud, aan de huurster niet het recht geeft een gedeelte der huurprijspenningen, t.w. de huurverhogingen, niet te betalen. Met de vraag of deze huurverhogingen op zichzelf, dus afgezien van het al of niet nalatig zijn in het onderhoud, verschuldigd waren hebben noch partijen, noch de rechter zich in de feitelijke instanties beziggehouden. Thans echter beroept eiseres zich op art. 3 eerste lid sub b van de Huurwet, ten betoge, dat van verschuldigde huurverhogingen geen sprake zou zijn. Op zichzelf komt mij dit beroep juist voor, wanneer wij er van uitgaan, dat het hier betreft een zgn. bedrijfspand, d.i. een gebouwd onroerend goed, niet zijnde een woning. Voor bedrijfspanden zijn er na het tijdstip waarop het litigieuze pand werd verhuurd geen verplichte huurverhogingen geweest, doch slechts facultatieve tot een door de wet bepaald maximum. Uit de wet zelf vloeide de verplichting tot het betalen van een hogere huur dus niet voort. Ook indien de Rechtbank het beding omtrent de huurverhogingen aldus zou hebben verstaan, dat partijen bij voorbaat overeenkwamen dat eventueel door de wet toegelaten huurverhogingen ook voor hen zouden gelden, berekend over de helft van de huurprijs, dan zou daaruit nog geen verplichting tot het betalen van huurverhoging volgen. De eerste huurverhoging na 14 augustus 1957 werd n.
4. toegestaan bij de wijziging van de Huurwet van 31 maart 1960 (St. 116) en bij die gelegenheid werd tevens in art. 3 eerste lid sub b ingevoegd het woord "nadien" ( "tenzij partijen nadien anders overeenkomen"), met welke wijziging uitdrukkelijk is bedoeld een huurverhogingsclausule, waarbij de huurder zich tevoren verbindt in de toekomst wettelijk geoorloofde huurverhogingen te betalen onverbindend te doen zijn. De wetsgeschiedenis (V.V. en M.v.A. en het verworpen amendement Schuitemaker - Zitting 1959-60 blz. 3739-40 3778-79, 3805, 3816) laat hieromtrent geen twijfel. (Zie de Huurwet van Vollmar-Van den Heuvel blz. 80g en 126). Omtrent de toepasselijkheid van wettelijk toegestane huurverhogingen dienen verhuurder en huurder van een bedrijfspand derhalve na het geoorloofd worden van die huurverhogingen overeen te komen. Afwijkende bedingen zijn onverbindend (art. 29 Huurwet). Zodanige overeenkomst is in casu door de Rechtbank niet vastgesteld, daar zij overweegt (r.o.9), dat eiseres zich bereid heeft verklaard de inmiddels ingetreden huurverhogingen te betalen, doch deze afhankelijk heeft gesteld van de uitvoering van het groot-onderhoud door de verhuurster. Van de zijde van verweerster is aangevoerd, dat het bovenstaande niet geldt voor de huurverhoging van 1957 (Wet van 27 juli 1957 St.272, in werking getreden op 1 augustus 1957), welke zonder nadere overeenkomst op de litigieuze huurverhouding zou moeten worden toegepast. Toen kwam immers het woord "nadien" nog niet in art. 3 Huurwet voor. Hoe dit zij, waar in het vonnis - in overeenstemming met de inleidende dagvaarding - is vastgesteld, dat het pand bij akte van 14 augustus 1957 is verhuurd, dus na het in werking treden van de wijzigingswet van 27 juli 1957, moet de huurverhoging van 1957 buiten beschouwing blijven. Een andere vraag is echter of de stelling van het eerste onderdeel van het middel een toelaatbaar novum inhoudt. Een novum is het onbetwist; in de vorige instanties is de inhoud van art. 3 der Huurwet niet ter sprake gekomen. De bepaling van art. 3 eerste lid sub b jo art. 29 der Huurwet is van dwingend recht, zodat de rechter haar moet toepassen, indien de feitelijke grondslag volledig in de stukken is te vinden. Dat wordt van de zijde van verweerster betwist, onder verwijzing naar lid 4 van art. 3 Huurwet: "voor de toepassing van dit artikel wordt als woning aangemerkt gebouwd onroerend goed, dat een zelfstandige woning vormt, alsmede ander gebouwd onroerend goed, waarvan meer dan 60 ten honderd van het totale vloeroppervlak behoort tot een niet zelfstandige woning, met uitzondering van winkelwoningen". Of deze omschrijving op het litigieuze pand past is niet onderzocht. Het wil mij echter voorkomen, dat de omschrijving van het gehuurde door de Rechtbank als een pand, waarin verweerster gedurende lange jaren een hotel-cafe-restaurantbedrijf had gevoerd, hetwelk verhuurd werd met de aanwezige goodwill en met de bedrijfsinventaris, welk pand later (r.o. 24) wordt aangeduid als "het hotelgebouw" wel inhoudt, dat de Rechtbank hier een bedrijfspand aanwezig heeft geacht, ofschoon ik gaarne erken, dat twijfel mogelijk is. Het gaat hier overigens om de vraag wat verweerster aan eiseres, de brouwerij, heeft verhuurd en niet om het feitelijk gebruik door de onderhuurder, met wisselend inwonend personeel. Het is niet aannemelijk, dat de (onder ) huurder, door meer of minder oppervlakte van het pand als woning in gebruik te nemen het karakter van het gehuurde zou kunnen veranderen. Ofschoon met enige aarzeling, wat het novum betreft, meen ik het eerste onderdeel van het middel gegrond te moeten achten. De motiveringsklacht van het tweede onderdeel lijkt mij - er van uitgaande, dat het hier om een bedrijfspand gaat - eveneens gegrond. Het is inderdaad niet duidelijk, welke betekenis de Rechtbank heeft toegekend aan het beding omtrent de huurverhogingen; of zij hier verplichte huurverhogingen aanwezig heeft geacht, hoewel het een bedrijfspand is, of een aan de huurverhoging voorafgaande en dan volgens de Rechtbank geldige overeenkomst tot het toepasselijk verklaren van toegestane huurverhogingen, of wel een na het intreden van de huurverhogingen tot stand gekomen overeenstemming van partijen betreffende het op hun huurverhouding toepassen van de toegestane huurverhogingen. De eerste twee mogelijkheden dunken mij met de wet in strijd en de laatste niet te rijmen met de inhoud van de negende rechtsoverweging, uit welke moet worden afgeleid, dat er volgens de Rechtbank géén wilsovereenstemming was. Het derde onderdeel betreft het achterwege blijven van een advies van de huuradviescommissie, niettegenstaande volgens het middel de betalingsverplichting van de huurder een punt van geschil uitmaakt. Ook dit schijnt mij gegrond toe. Ofschoon partijen het niet ter sprake hebben gebracht, had de rechter op grond van de dwingende aard van de hier toepasselijke bepalingen de vraag naar de verschuldigdheid van de huurverhogingen in zijn beschouwingen moeten betrekken en dit als een punt van geschil tussen partijen moeten aanmerken. De klacht, dat een advies van de huuradviescommissie ten onrechte achterwege is gebleven kan, niettegenstaande art. 20 tweede lid in hoger beroep en in cassatie worden aangevoerd ( zie Uw arrest van 18 december 1959 N.J. 1960 no. 123). Het vierde onderdeel ten slotte komt mij niet gegrond voor. Waar partijen nergens in de feitelijke instanties hebben blijk gegeven van enig verschil van mening omtrent het bedrag van de huurverhogingen waarom het ging, mag de rechter niet euvel worden geduid, dat hij de thans door eiseres verlangde berekening achterwege heeft gelaten. Dat in de M. v. A. op (thans) art. 23 wordt ondersteld, dat de rechter bij geschil van partijen omtrent de huurprijs de betalingsverplichting vaststelt, doet hier niet aan af. De verplichting van de rechter om deze verplichting in een bepaald bedrag uit te drukken staat daar niet te lezen. Ik heb de eer te concluderen, dat Uw Raad het bestreden vonnis zal vernietigen en de zaak zal verwijzen, met veroordeling van de verweerster in de kosten op de cassatie gevallen. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,