na.- Nr. 5454 Request. Parket, 18 november 1980 Mr. ten Kate. Conclusie inzake: Heineken Nederland B.V., tegen [gerequestreerde] Edelhoogachtbare Heren, Heineken (verzoekster tot cassatie) heeft bij door partijen “pachtcontract” genoemde en bij het dit geding inleidende request overgelegde overeenkomst van 1 juli 1973 met ingang van die datum van [gerequestreerde] (gerequestreerde in cassatie) “gepacht” met de woorden van artikel 1 van het contract: “Het tot dusverre door de verpachter in het pand [a-straat 1] te [plaa] gedreven cafébedrijf”. De prijs was ingevolge artikel 3 contract ƒ 26.000,-- per jaar voor de eerste vijf jaren en daarna aangepast aan de hand van een nader omschreven index (op basis van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie, reeks van werknemersgezinnen), indien één van de partijen uiterlijk twee maanden vóór de aanvang van de tweede vijfjarige periode schriftelijk daarom verzoekt. Op grond van deze bepaling gold per 1 juli 1978 een prijs van ƒ 38.000,-- per jaar. Bij het dit geding inleidende verzoekschrift van 26 september 1978 verzocht Heineken evenwel de Kantonrechter de “huurprijs” zodanig gewijzigd vast te stellen, dat deze overeenstemt met vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dit verzoek sloot in formulering aan op de destijds geldende tekst van art. 1632a B.W. (Wet van 26 juni 1975, S. 339). De Kantonrechter. won advies van de Adviescommissie bedrijfshuren van de Kamer van koophandel in en wees op de voet van het vervolgens uitgebrachte advies bij eindbeschikking van 23 november 1979 het verzoek in dier voege toe, dat de huurprijs nader op ƒ 20.965,-- per jaar (waarin begrepen ƒ 2.000,-- per jaar als vergoeding voor de inventaris) werd vastgesteld. De Kantonrechter verwierp het verweer van [gerequestreerde] dat in casu geen sprake zou zijn van huur-verhuur van bedrijfsruimte, zulks met de motivering: “Er is geen sprake van dat de huurprijs (mede) afhankelijk is gesteld van het rendement van het in dit pand gedreven café-bedrijf”. [gerequestreerde] ging in appel. In grief I klaagde hij: “Ten onrechte heeft de Kantonrechter beslist, dat de artt. 1624–1636b B.W. en daarmede art. 1632a B.W. op de tussen partijen bestaande rechtsverhouding toepasselijk zijn”. Deze grief had bij de Rechtbank succes. Ze wees bij beschikking van 17 april 1980 alsnog het verzoek van Heineken af. Het is goed in dit verband ter zijde te constateren, dat in ieder geval, gezien de datum van deze beschikking en de overgangsbepaling in art. II Wet van 19 maart 1980, S. 124, die op 28 maart 1980 in werking trad, op dit verzoek de nieuwe en huidige tekst van art. 1632a B.W. van toepassing is. Ik mag dus laten rusten dat genoemd art. II zelf weer voorwerp van wijziging is in dier voege dat in gedingen waarop op 28 maart 1980 nog niet onherroepelijk is beslist, steeds de nieuwe tekst van art. 1632a lid 2 B.W. dient te worden gevolgd. Men zie Kluwers losbladige Huurrecht, “Overgangsbepalingen Afdeling 5”, p. VII.5.Ov.-12 e.v. Tegen deze beslissing van de Rechtbank is het cassatieberoep gericht. Aangezien bij het opstellen van het middel kennelijk de eerste rechtsoverweging. over het hoofd is gezien, wordt in het verzoekschrift tot cassatie met “r.o. 5” r.o. 6, met “r.o. 7” r.o. 8 en met “r.o. 8” r.o. 9 bedoeld; hetzelfde geldt voor het verweerschrift. De bestreden beschikking telt tien alinea’s. Voor de beoordeling van de cassatieklachten verdient allereerst aandacht de vaststelling dat inderdaad verpachting van een bedrijf, waarvan het ter beschikking stellen van een onroerend goed slechts een onderdeel vormt, noch naar tekst noch naar wetsgeschiedenis onder art. 1624 lid 1 B.W. valt. Het gaat hier om de wetsgeschiedenis van de wet van 28 januari 1971, S. 44, bij welke wet de artt. 1624 e.v. in het Burgerlijk Wetboek werden gebracht. Naar aanleiding van een desbetreffende vraag in het V.V. (Zitting 1967 - 1968 - 8875, stuk nr. 5, p. 4 r.k.) werd door de Minister in de M.v.A. (Zitting 1969 - 1970 - 8875, stuk nr. 6, p. 7 l.k.) geantwoord: “Of in geval van verpachting van een bedrijf het ontwerp toepassing vindt, hangt van de inhoud van de overeenkomst af. Wanneer het onroerend goed het hoofdelement van de overeenkomst is en bijkomstige goederen medeverhuurd worden, blijft het huur van onroerend goed. Vormt het onroerend goed een onderdeel van het geheel van een prestatie die mede uit andere elementen bestaat, zoals beschikbaarstelling van inventaris, van goodwill, zodanig dat de prestatie niet gesplitst kan worden en waarbij voorts de pachter van het bedrijf tot instandhouding daarvan verplicht is, dan moet een overeenkomst van eigen karakter worden aangenomen, waarvan niet het onroerend goed doch het bedrijf het object is. Het ontwerp is dan niet van toepassing.”. Het eerste lid van art. 1624 B.W. kende toen nog slechts één, nl. de huidige eerste volzin. Om het ontgaan van de in de artt. 1624 e.v. B.W. gegeven regeling door middel van gemengde contracten zoveel als mogelijk is te voorkomen werd bij de mondelinge behandeling een amendement (Zitting 1970 - 1971 - 8875, stuk nr. 14, later vervangen door stuk nr. 22) ingediend, strekkende tot toevoeging van een tweede volzin aan art. 1624 lid 1 B.W. Dit amendement is in de wet opgenomen, omdat de minister zijnerzijds daartegen geen bezwaar had en het zonder meer overnam (Handelingen II 1970 - 1971, p. 87 r.k. en p. 96/97). Daartoe zal hebben bijgedragen de toelichting die de eerste ondertekenaar W. Scholten daarbij gaf (Handelingen II 1970 - 1971, p. 75 l.k.): “... De filosofie van dit amendement is - en ik ben blij met de brede steun, die het blijkens de ondertekening in de Kamer heeft gekregen - de vrees, dat zonder een uitdrukkelijke regeling het gevaar zal ontstaan, dat in de praktijk van het maatschappelijk leven getracht zal worden door het aangaan van gemengde overeenkomsten, aan de werkingssfeer van deze wet te ontkomen. In de schriftelijke stukken is daarover ook gesproken. Toen is van de kant van de Minister gezegd: Ja, als het hoofdzakelijk huur en verhuur betreft, dan valt het onder deze wet. Naar mijn gevoel heft echter deze verklaring in de memorie van antwoord toch niet voldoende de onzekerheden op. Immers, wat is hoofdzakelijk en welke normen moeten daarbij worden gemeten? Bovendien kan men, als de norm bijvoorbeeld de prijs is, ook op dat punt weer allerlei voorstellingen van zaken gaan geven, die wat in strijd met de werkelijkheid zijn. Daarom meen ik dat het beter is, via een specifieke bepaling tot uitdrukking te brengen dat bij gemengde contracten toch de bepalingen van deze wet van toepassing zijn”. Deze toelichting is niet - trouwens evenmin als de tekst van de tweede volzin van art. 1624 lid 1 B.W. - gericht tegen het buiten de regeling laten van “verpachting” van een bedrijf, ook al is daarin een onroerend goed begrepen, waarvan de terbeschikkingstelling ondergeschikt is aan die verpachting en aldus niet meer te onderscheiden - met de woorden van de tweede volzin - de kenmerken bevat van huur en verhuur van bedrijfsruimte. Zoals ook de afgevaardigde van den Heuvel (Handelingen II 1970 - 1971, p. 76 r.k.) deed uitkomen, gaat het om tegengaan van wetsontduiking door in de huur-verhuur van bedrijfsruimte andere elementen te mengen. Dat is niet genoeg om het contract voor wat het huurdeel betreft aan de werking van de artt. 1624 e.v. B.W. te onttrekken. Bij verpachting van een bedrijf gaat het om een andersoortig contract. In zoverre werd het gestelde in de M.v.A. gehandhaafd. Vgl. in dezelfde zin: concl. p. 259 r.k. voor H.R. 24 november 1972, NJ 1973, 93; concl. p. 767/768 voor H.R. 12 januari 1979, NJ 1979, 253 (P.A.S.); noot P.A.S. onder 1 bij H.R. 22 december 1978, NJ 1979, 231, die daarbij verwijst naar Molenaar, W.P.N.R.
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.