ECLI:NL:PHR:1981:AG4161

Nr. 11.648 Zitting 9 januari 1981. Mr. ten Kate. Conclusie inzake: [eiser] , tegen: [verweerster] Makelaardij onroerend goed B.V. Edelhoogachtbare Heren, Bij een gesprek dat de makelaar in onroerend goed [betrokkene 1] , directeur van verweerster in cassatie, op 23 juli 1976 met de handelaar in onroerend goed [eiser] (eiser tot cassatie) op diens kantoor had, heeft [betrokkene 1] [eiser] getipt dat te Rotterdam aan de [a-straat 1] een pand te koop was, dat bestond uit bedrijfsruimte en woningen. De bedrijfsruimte was verhuurd aan het kledingbedrijf [A] tegen een huurprijs van ƒ 240.000,-- (geïndexeerd) per jaar. [eiser] heeft dat pand in rechtstreekse onderhandelingen met de verkoper daarop direct gekocht (ƒ 2.250.000,--), waarna hij aan [betrokkene 1] een tipgeld van ƒ 25.000,-- heeft toegezegd (r.o. 2 arrest; c.v.a. van [eiser] onder 4). Blijkens prod.1 bij Nadere Conclusie in eerste aanleg heeft [betrokkene 1] nog diezelfde dag, 23 juli 1976, aan [eiser] een desbetreffende nota gezonden. [eiser] heeft dit bedrag niet voldaan. Bij de dit geding inleidende dagvaarding van 7 maart 1977 vordert [betrokkene 1] althans zijn B.V. dit bedrag op. Ten verwere heeft [eiser] aangevoerd, dat [betrokkene 1] bij voormeld gesprek had gezegd, dat de huur-verhuur van de bedrijfsruimte een eerste klas huurder — d.w.z. een huurder die zijn verplichtingen kan nakomen en nakomt — betrof en dat de huurprijs niet te economisch was, d.w.z. dat bij beëindiging van de bestaande huurovereenkomst zonder al te veel moeite een andere huurder voor dezelfde huurprijs te vinden zou zijn. Dit zijn naar de stellingen van [eiser] (laatstelijk mem.v.gr. onder 3 en onder Grief I) bij aankoop van zulke panden beslissende gegevens. Beide gegevens bleken onjuist, aldus [eiser] (laatstelijk mem.v.gr. onder 4 en onder Grief I). [A] beëindigde de huur enkele weken na de koop, volgens Antwoord Nadere Conclusie onder 5 wegens financiële moeilijkheden. Nieuwe verhuur bleek slechts mogelijk tegen ƒ 210.000,-- (geïndexeerd) per jaar. Er waren bovendien courtage-kosten van ƒ 22.302,-- nodig. Aangezien volgens [eiser] het tipgeld mede op grond van voormelde mededelingen was toegezegd, stelt [eiser] het tipgeld onder deze omstandigheden niet verschuldigd te zijn. De koop was veel minder gunstig dan hij ( [eiser] ) op grond van de mededelingen van [betrokkene 1] had aangenomen, ook al was de koop niet een duidelijk verliesgevende zaak geworden (Antwoord Nadere Conclusie onder 4) of tegen een koopprijs die beduidend hoger lag dan de waarde van het gekochte (slot van de laatstaangehaalde Conclusie). [betrokkene 1] ontkende in de eerste plaats tegenover deze stellingen van [eiser] de door [eiser] bedoelde mededelingen te hebben gedaan; [eiser] zou zelfs naar deze gegevens niet gevraagd hebben. [betrokkene 1] lichtte dit in de c.v. repl. onder 2 alsvolgt toe: " [betrokkene 1] heeft gedaagde ( [eiser] ) wel medegedeeld, dat het object was verhuurd aan het kledingmagazijn [A] . Gedaagde heeft niet gevraagd naar de kwaliteit van de huurder; dit behoefde ook niet omdat [A] een bekende Haagse onderneming was en gedaagde, die in en om Den Haag en Rotterdam de zakenwereld zeer goed kent dergelijke informatie dan ook niet van [betrokkene 1] behoefde te betrekken. Eiseres ( [betrokkene 1] B.V.) betwist eveneens, dat gedaagde [betrokkene 1] zou hebben gevraagd of de huur al dan niet te economisch was. Ook op dit gebied had gedaagde eiseresses mening in het geheel niet nodig, aangezien gedaagde zeer wel zelf kan beoordelen of een huur al dan niet te economisch zou zijn". Onder 5 in deze conclusie voegde [betrokkene 1] voorts als verweer toe: "Daarenboven vestigt eiseres ( [verweerster] B.V.) er de aandacht op, dat gedaagde ( [eiser] ) zelf de onderhandelingen met de verkoper van het object heeft gevoerd, daarbij zelf al die aspecten heeft onderzocht c.q. heeft kunnen onderzoeken, welke voor hem kennelijk belangrijk waren of belangrijk konden zijn, en eiseres daarop geen invloed heeft gehad of heeft kunnen hebben. Derhalve kan door gedaagde evenmin staande worden gehouden, dat het feit, dat de onroerend goed transactie eventueel minder aantrekkelijk voor gedaagde is of zou zijn uitgevallen, tot gevolg heeft, dat eiseres geen aanspraak op de gevorderde ƒ 25.000,-- zou hebben". Dit bedrag werd ook eerst ná de aankoop toegezegd. Noch bij de Rechtbank (vonnis 15 november 1978) noch bij het Hof (arrest 13 december 1979) had [eiser] met zijn verweer succes. Middel I in cassatie is gericht tegen de ook in het middel geciteerde r.o. 5 van het arrest. De klacht is dat het Hof met deze rechtsoverweging zich buiten de grenzen van de rechtsstrijd van partijen heeft begeven. De juistheid van de overweging wordt hier op zichzelf niet betwist. De klacht is met een motiveringsklacht versterkt. In het middel wordt deze klacht primair gemotiveerd met de stelling "dat door partijen ten processe niet is gesteld dat appellant ( [eiser] ) in de door het Hof bedoelde zin niet ("niet" moet worden ingelezen blijkens pleitnota Mr Houtappel, p. 9) zonder meer en dadelijk op mededelingen van geïntimeerde ( [betrokkene 1] ) zou mogen afgaan". Dit bezwaar — de juistheid daarvan daargelaten — loopt echter langs de bestreden rechtsoverweging van het arrest heen en mist reeds daarom doel. Het Hof neemt daar immers (en juist andersom) tot uitgangspunt, of [betrokkene 1] mocht verwachten dat [eiser] in feite zonder meer op de mededelingen zou afgaan. Daaraan doet niet af, of [eiser] eventueel zonder meer op die mededelingen zou (hebben) mogen afgaan, waarover in het middel wordt gesproken. De al dan niet juistheid van 's Hofs uitgangspunt, wordt op zichzelf in deze klacht — zoals reeds gezegd — niet ter discussie gesteld. Met deze bestreden overweging heeft het Hof zich ook niet buiten de wederzijdse stellingen van partijen begeven. Het betrof hier een tip tussen terzakekundigen. Met name kon het Hof uit de posita van [betrokkene 1] een zodanige stelling tegenover de posita van [eiser] , althans subsidiair, afleiden. De uitleg van de stukken is feitelijk en aan het Hof voorbehouden. Met name kon het Hof dit doen, gezien het hierboven uit de c. v. repl. geciteerde en voorts gelet op de Nadere Conclusie van [betrokkene 1] onder 2 slot, 3, 6 en 8 slot. Ter toelichting en mede ter beantwoording van de volgende middelen is het wellicht goed nog eens met andere woorden de wederzijdse stellingen en aldus de rechtsstrijd van partijen na te lopen. Blijkens diens inleidende dagvaarding en ook diens verdere stellingen in het geding was de inzet van de door het Hof in r.o. 8 — in cassatie onbestreden (vgl. ook Pleitnota Mr Houtappel, p. 4/5) — aangenomen overeenkomst, waarbij [eiser] tipgeld toezegde, van de zijde van [betrokkene 1] de tip zonder meer. [eiser] stelde daartegenover — ik citeer uit Grief I in appel — "dat hij tipgeld heeft toegezegd als beloning voor de tip, zoals gegeven door [betrokkene 1] , dus mèt de zo belangrijke gegevens: eerste klas huurder en huur 'niet te economisch'. Dit mocht niet worden afgesplitst van de erkenning, dat [eiser] tipgeld had toegezegd. Ook de bij repliek overgelegde bescheiden, waarop de Rechtbank zich beroept, kunnen slechts leiden tot de conclusie, dat [eiser] slechts erkend heeft, tipgeld te hebben toegezegd voor de tip mèt de belangrijke gegevens. [eiser] heeft reeds in de eerste instantie betoogd, dat hij nooit voor alleen een tip, dat een onroerend goed te koop was, zonder dat uit verdere gegevens kon worden afgeleid, dat de aankoop van dat onroerend goed als een goede koop kon worden beschouwd, tipgeld zou hebben toegezegd. [eiser] herhaalt het: voor het aankopen van onroerende goederen net aan de prijs heeft hij geen tips nodig". Dat alleen een gunstige tip grond voor tipgeld is, is op zichzelf een begrijpelijke stelling. Een tip wordt echter niet gunstig door de enkele omstandigheid dat daaraan mededelingen als omstreden zijn verbonden. Dit is eerst het geval indien vervolgens de aankoop slaagt en het getipte object inderdaad in de bedoelde gunstige omstandigheden verkeert, zelfs onverschillig of dit is medegedeeld of niet. De toezegging van het tipgeld volgde in casu dan ook op het sluiten van de koop. Het valt nu op dat in het geciteerde uit Grief I gesproken wordt over "gegevens", ofschoon het slechts om desbetreffende mededelingen van [betrokkene 1] ging die in feite een waardering in de zin van taxatie van het getipte object, gebaseerd op ligging, de plaatselijke marktsituatie enz., en van de kwaliteit van de huurder inhielden en niet zozeer op zichzelf objectief vaststaande feiten vormden. Zo is ook het onbestreden uitgangspunt van 's Hofs arrest (men zie r.o. 2 en 5). Dat omstreden is dat deze mededelingen in dit kennelijk zonder aanwezigheid van derden tussen partijen gevoerde gesprek zijn gedaan, mag ik hier verder laten rusten. Ten aanzien van deze mededelingen is in de processtukken niet gesteld dat deze de strekking hadden dat [betrokkene 1] zich voor de juistheid daarvan sterk maakte of de juistheid daarvan garandeerde. [betrokkene 1] heeft dit van zijn zijde wel bestreden (mem. v. antw. ad Grief III en IV, tweede alinea). Evenmin is aangevoerd dat [eiser] de juistheid van deze mededelingen als voorwaarde aan zijn toezegging van het tipgeld had verbonden. Deze mededelingen maakten dan ook niet in die zin onderdeel uit van de omstreden overeenkomst tussen [betrokkene 1] en [eiser] . [eiser] heeft slechts maar wel gemotiveerd (in ieder geval volgens het Hof, gezien het verband tussen r.o. 2 slot en r.o. 5) aangevoerd dat voor hem voormelde mededelingen van [betrokkene 1] in verband met de tip reden waren tot de koop over te gaan en uit tevredenheid over de totstandkoming daarvan vervolgens het tipgeld toe te zeggen (vgl. b.v. c.v.a. onder 3 en 4; c.v.dupl. onder 2 en 9; antwoord nadere conclusie onder 2 en 3). Hiermede waren de mededelingen — zo gedaan — of in het licht van het voorgaande wellicht beter: Hiermede was de juistheid van de omstreden mededelingen echter nog geen onderdeel van de door het Hof in de onbestreden r.o. 8 aangenomen overeenkomst, waarbij [eiser] aan [betrokkene 1] tipgeld toezegde, zoals bij pleidooi in cassatie is gesuggereerd. In ieder geval behoefde het Hof dit niet aan te nemen bij deze uit het proces blijkende constellatie, mede gezien het hier eerder gezegde. Zo stond het Hof — mede voor de afbakening van het geschil — voor de vraag, welk belang de door [eiser] gestelde mededelingen van [betrokkene 1] in het verband van het toegezegde tipgeld toekwam, gesteld dat het doen van deze mededelingen zou komen vast te staan of althans zou moeten worden aangenomen. Het Hof meent in r.o. 5, onder verwijzing naar r.o. 4, dat in casu deze beweerdelijk in de precontractuele fase gedane mededelingen geen beslissende betekenis toekwamen. Het stelt daartoe in de in cassatie onbestreden gebleven r.o. 4 allereerst vast, dat [eiser] wist dat het pand verhuurd was aan [A] , dat [A] een bekende Haagse onderneming is en dat [eiser] als handelaar in onroerend goed de zakenwereld in Den Haag en Rotterdam zeer goed kende. Met welke kwaliteit huurder [eiser] te doen had, wist hij dus althans kon hij zeer gemakkelijk aan de weet komen. Voorts stelt het Hof in de bedoelde r.o. 4 vast dat [eiser] zeer wel zelf kon beoordelen, of de gegeven huur al dan niet te economisch was. Daarbij komt dat [betrokkene 1] niet voor de verkoper optrad. Het was [eiser] zelf die met deze sprak, onderhandelde en tot een koopprijs kwam. 's Hofs conclusie, dat bij deze stand van zaken waarbij de toezegging van het tipgeld op het sluiten van de koop in rechtstreekse onderhandelingen met de verkoper (en volgens de Nadere Conclusie onder 2 na het inwinnen van inlichtingen bij de Friesch-Groningsche Hypotheekbank te Rotterdam ) volgde, de door [eiser] aan [betrokkene 1] toegeschreven vóór de koop gedane mededelingen in de verhouding van partijen (beiden terzakekundigen) niet van doorslaggevende betekenis voor de toezegging van het tipgeld te oordelen zijn althans dat [betrokkene 1] dat niet behoefde te verwachten, is dan een feitelijk oordeel. Dit oordeel berust immers op feitelijke waardering en komt het Hof in hoogste ressort toe. Onbegrijpelijk is het op zich zelf niet. Het is ook niet in dier voege in cassatie bestreden. Men zie ook hieronder de nadere uitwerking van het voorgaande bij het aangetekende naar aanleiding van middel III. Zoals reeds gezegd met dit oordeel begaf het Hof zich niet buiten de rechtsstrijd van partijen, terwijl het Hof niet afzonderlijk behoefde te motiveren, waarom het meende dat dit niet het geval was. Middel I zal derhalve falen. Uit het voorgaande volgt, dat ook middel II moet stranden, dat het verouderde en sterk omstreden art. 1961 B.W. betreft. Vgl. onder meer: M.v.T. ontwerp nieuw bewijsrecht (Zitting 1969–1970–10377, stuk nr. 3), p. 10 r.k., laatste twee alinea's onder 6; Veegens-Wiersma, "Het nieuwe bewijsrecht in burgerlijke zaken"