ECLI:NL:PHR:2020:1203

PROCUREUR-GENERAAL BIJ DE HOGE RAAD DER NEDERLANDEN Nummer 19/05236 Zitting 18 december 2020 CONCLUSIE B.F. Assink In de zaak RAM Properties B.V. (hierna: Ram Properties) tegen [verweerder] (hierna: ) Deze zaak betreft een slotakte in de vorm van een schadestaatprocedure. Het achterliggende, meer omvattende, geschil loopt al ruim tien jaar. Met deze cassatieprocedure is het de derde keer dat de Hoge Raad in verband daarmee wordt aangezocht, voor de tweede maal tussen dezelfde partijen. In de hoofdprocedure is Ram Properties, na verwerping van haar cassatieberoep met toepassing van art. 81 RO (ECLI:NL:HR:2012:BW3210), veroordeeld tot vergoeding van de door [verweerder] geleden schade, nader op te maken bij staat. [verweerder] huurde winkelruimte in een pand van Ram Properties. Bij het sluiten van de huurovereenkomst was met [verweerder] een zogenoemd voorkeursrecht overeengekomen. Het voorkeursrecht hield in dat indien de verhuurder het pand wil verkopen, de huurder de eerste is aan wie het pand wordt aangeboden. De tekortkoming als bedoeld in art. 6:74 BW van Ram Properties is erin gelegen, kort gezegd, dat zij bij de verkoop van het pand aan een derde niet eerst toepassing heeft gegeven aan het voorkeursrecht van [verweerder] . In de onderhavige schadestaatprocedure heeft de kantonrechter Ram Properties veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van € 463.299,-- aan schadevergoeding en € 3.587,65 aan door [verweerder] gemaakte accountantskosten. In hoger beroep is bij eindarrest (ECLI:NL:GHAMS:2019:3064) het vonnis van de kantonrechter in zoverre vernietigd dat Ram Properties, opnieuw rechtdoende, is veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van € 365.620,-- aan schadevergoeding en € 30.000,-- en € 1.576,75 aan verdere kosten ter vaststelling van de schade als bedoeld in art. 6:96 lid 2, aanhef en onder b BW. Zowel Ram Properties als [verweerder] kan zich niet verenigen met enkele door het hof in het eindarrest toegekende bedragen. Ram Properties klaagt in het principale cassatieberoep, samengevat, over een bedrag van € 89.255,-- aan reeds door derden aan [verweerder] vergoede schade en proceskosten dat ten onrechte niet door het hof in aftrek zou zijn genomen en over het door het hof toegekende bedrag van € 30.000,--. Het incidentele cassatieberoep van [verweerder] heeft onder meer betrekking op, kort gezegd, de aan hem toekomende schadevergoeding wat betreft de koopprijs, zoals bepaald door het hof. Het hof gaat ervan uit dat in de hypothetische situatie waarin het voorkeursrecht wel was toegepast, [verweerder] begin 2007 eigenaar van het pand was geworden door dit voor € 760.000,-- van Ram Properties te hebben gekocht. In werkelijkheid is [verweerder] begin 2014 eigenaar van het pand geworden door dit voor € 1.237.500,-- van een derde te hebben gekocht. Het hof heeft volgens [verweerder] ten onrechte niet het verschil tussen die beide bedragen in aanmerking genomen, maar alleen het verschil tussen de marktwaarde van het pand begin 2007 (€ 760.000,--) en begin 2014 (€ 970.000,--). M.i. kan het eindarrest van het hof in stand blijven. 1De feiten In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten, die zijn ontleend aan rov. 2 onder (

1. a)t/m (
2. i)van het tussenarrest van het gerechtshof Amsterdam (hierna: het hof) van 31 juli 2018. 1.1 [verweerder] was huurder van de winkelruimte op de begane grond van het pand op de hoek [a-straat 1] / [b-straat 1] te Amsterdam (hierna: het pand). Met de verhuurder, de rechtsvoorgangster van Ram Properties, is [verweerder] bij het sluiten van de huurovereenkomst het volgende beding (hierna: het voorkeursrecht) overeengekomen: “indien de verhuurder het pand wil verkopen, zal de eerste partij aan welke hij het pand dient aan te bieden, de huurder zijn. De huurder dient binnen twee weken hierover uitsluitsel te geven.” 1.2 Op 18 en 24 januari 2007 heeft Ram Properties het pand als onderdeel van een portefeuille van vijftien panden verkocht aan JoBa Trust B.V. (hierna: Joba) voor € 9.133.000,--. Op 24 januari 2007 heeft Joba het pand als onderdeel van vier panden doorverkocht aan [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) voor € 2.808.000,--. 1.3 Bij brief van 12 februari 2007 heeft Ram Properties [verweerder] geïnformeerd over de verkoop van het pand. [verweerder] heeft op 19 en 20 februari 2007 in telefoongesprekken met Ram Properties en de verkopende makelaar, [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]), een beroep gedaan op het voorkeursrecht. 1.4 Op 20 februari 2007 heeft Ram Properties het pand vervroegd geleverd aan Joba. In de leveringsakte is een koopprijs van € 985.000,-- vermeld. Het pand is diezelfde dag door Joba aan [betrokkene 1] geleverd onder vermelding van eveneens een koopprijs van € 985.000,--. De overige panden zijn aan [betrokkene 1] geleverd op 23 februari 2007. 1.5 Bij arrest van 14 december 2010 heeft het hof Ram Properties veroordeeld tot vergoeding van de door [verweerder] geleden schade (als gevolg van de wanprestatie van Ram Properties ten aanzien van het voorkeursrecht), op te maken bij staat. Het cassatieberoep van Ram Properties is door de Hoge Raad bij arrest van 15 juni 2012 verworpen. 1.6 Bij arrest van het hof van 22 januari 2013 is voor recht verklaard dat Joba en [betrokkene 1] onrechtmatig hebben gehandeld jegens [verweerder] door te profiteren van de wanprestatie van Ram Properties (welk onrechtmatig handelen erin bestaat dat zij hun medewerking hebben verleend aan de vervroeging van de levering van het pand van 23 februari 2007 naar 20 februari 2007) en is voor recht verklaard dat Joba en [betrokkene 1] aansprakelijk zijn voor alle schade die [verweerder] daardoor heeft geleden en zal lijden, op te maken bij staat. 1.7 Op 14 oktober 2013 heeft [betrokkene 1] het pand te koop aangeboden aan [verweerder] voor € 1.300.000,-- kosten koper (hierna: k.k.). [betrokkene 1] had het pand toen al voor dat bedrag verkocht aan Stadsdeel B.V. (hierna ook: Stadsdeel). 1.8 [verweerder] heeft bij brief van 12 november 2013 laten weten het pand te willen kopen onder aftrek van de geleden schade. [betrokkene 1] heeft op 7 februari 2014 het pand geleverd aan [verweerder] tegen betaling van een koopsom van € 1.237.500,--. Namens [verweerder] is aan [betrokkene 1] meegedeeld dat het verschil tussen de vraagprijs en de overeengekomen koopprijs, zijnde een bedrag van € 62.500,--, diende als vergoeding van een deel van de door [verweerder] geleden schade. 1.9 Joba heeft met [verweerder] een regeling getroffen voor de vergoeding van een deel van de door [verweerder] geleden schade, inhoudende dat Joba een bedrag van € 20.000,-- als vergoeding aan [verweerder] zou betalen, hetgeen ook is gebeurd. 2Het procesverloop In eerste aanleg 2.1 Bij dagvaarding van 22 augustus 2014 vordert [verweerder] dat Ram Properties, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van: - a. € 1.036.034,45 aan hoofdsom, althans een door de rechter in goede justitie ex art. 6:97 BW te bepalen bedrag; - b. de wettelijke rente over het bedrag onder a. vanaf 22 augustus 2014; - c. de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten. [verweerder] stelt hiertoe, samengevat, dat zijn schade als gevolg van het feit dat hij het pand na voortgezette huur pas in 2014 heeft kunnen kopen in plaats van in 2007 € 852.560,35 bedraagt. Daarnaast heeft hij de volgende kosten gemaakt: € 133.707,41 juridische kosten, € 8.829,53 proceskosten en € 124.520,14 kosten ter vaststelling van de schade. Ten slotte dient Ram Properties de aan haar rechtsvoorganger betaalde waarborgsom van € 5.672,25 (ƒ 12.500,--) aan hem te restitueren. Deze bedragen tellen op tot € 1.125.289,68. Op dat totaalbedrag heeft [verweerder] de reeds door [betrokkene 1] en Joba betaalde schadevergoeding van respectievelijk € 62.500,-- en € 20.000,-- (zie ook onder 1.8-1.9 hiervoor) en proceskostenveroordelingen die verband houden met daarvoor gevoerde procedures ad € 6.755,23, in totaal dus een bedrag van € 89.255,23, in mindering gebracht, zodat het hiervoor onder a. genoemde bedrag van € 1.036.034,45 resteert. 2.2 Ram Properties voert bij conclusie van antwoord verweer. Ram Properties heeft primair betwist dat [verweerder] schade heeft geleden. Subsidiair voert zij aan dat het gevorderde bedrag niet (geheel) voor vergoeding in aanmerking komt, nu [verweerder] daar voor een deel zelf verantwoordelijk voor is. 2.3 Bij tussenvonnis van 8 december 2014 is door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) een comparitie van partijen bevolen. De comparitie heeft plaatsgevonden op 12 maart 2015. Ten behoeve van de comparitie zijn door beide partijen spreekaantekeningen overgelegd. 2.4 Bij tussenvonnis van 23 april 2015 draagt de kantonrechter partijen op zich bij akte uit te laten over het aantal (één of drie) en de persoon van de te benoemen deskundige(
3. n)en de aan de deskundige(
4. n)voor te leggen vragen. (rov. 15 en het dictum) De kantonrechter overweegt, samengevat, als volgt. - De kantonrechter leidt uit het arrest van het hof van 14 december 2010 af dat het voldoende aannemelijk is dat onderhandelingen met [verweerder] in januari/februari 2007 tot een prijs, niet zonder meer de prijs van € 985.000,--, zouden hebben geleid, die [verweerder] in staat was te betalen en dat hij daartoe ook bereid zou zijn geweest. (rov. 7) - De kantonrechter maakt voor de begroting van de schade een vergelijking tussen de vermogensrechtelijke positie van [verweerder] in enerzijds de situatie waarin met hem in 2007 zou zijn onderhandeld en deze onderhandelingen zouden hebben geleid tot de aankoop van het pand en anderzijds zijn vermogensrechtelijke positie in de situatie zoals die heeft bestaan van januari 2007 tot 7 februari 2014, de datum waarop [verweerder] het pand heeft verworven. (rov. 8) - De kantonrechter gaat voor eerstgenoemde situatie uit van de onderhandse verkoopwaarde van het pand in verhuurde staat, per 1 januari 2007. (rov. 9) De kantonrechter acht de door Ram Properties gestelde marktwaarde van € 985.000,--, de prijs die Joba en nadien [betrokkene 1] bereid waren te betalen, niet bepalend (rov. 9 en 11). Vier door [verweerder] overgelegde taxatierapporten met een gemiddelde taxatiewaarde van het pand van € 707.500,-- acht de kantonrechter evenmin voldoende om de waarde van het pand begin 2007 te kunnen vaststellen. (rov. 10 en 12) - De kantonrechter gaat voor laatstgenoemde situatie ook uit van de onderhandse verkoopwaarde van het pand in verhuurde staat, per 1 februari 2014. De koopprijs van € 1.237.500,-- die [verweerder] in februari 2014 heeft betaald, acht de kantonrechter niet bepalend. (rov. 13) - Aan de te benoemen deskundige wordt voorgelegd wat de onderhandse verkoopwaarde van het pand per 1 januari 2007 en per 1 februari 2014 is en wordt gevraagd naar overige opmerkingen die voor de beoordeling van de verkoopwaarde van het pand per de genoemde data van belang zouden kunnen zijn. (rov. 14) - De kantonrechter ziet aanleiding partijen als voorschot op de kosten van de deskundige ieder de helft van het door de deskundige begrote bedrag te laten betalen. (rov. 16) - De kantonrechter formuleert voor de bepaling van de schade een aantal door [verweerder] gestelde en door Ram Properties niet of onvoldoende betwiste uitgangspunten: (rov. 17) “De situatie bij aankoop in 2007: a. [verweerder] beschikte over € 600.000,00 eigen vermogen voor de aankoop en had voor het meerdere een hypotheek kunnen afsluiten. b. De hypotheek zou zijn afgesloten voor 10-jaar, aflossingsvrij, tegen 5% rente per jaar. c. Aan OZB zou over genoemde periode € 5.000,- zijn betaald. d. De overdrachtsbelasting en overige kosten voor verwerving zouden 6% van de koopprijs hebben bedragen. e. Aan onderhoudskosten zou [verweerder] tussen 2007 en 2014 € 16.000,- hebben besteed. f. Aan huurinkomsten zou [verweerder] € 180.589,- hebben ontvangen. De situatie zonder aankoop in 2007: g. [verweerder] heeft tussen 2007 en 2014 € 210.321,35 aan huur betaald voor het door hem gehuurde deel van het pand. h. Het rendement over het eigen vermogen van [verweerder] van € 600.000,- bedroeg € 60.611,-.” - De kosten die [verweerder] stelt te hebben gemaakt voor de procedures tegen Joba en [betrokkene 1] van € 133.707,41 komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat deze kosten niet kunnen worden beschouwd als schade waarvoor Ram Properties kan worden aangesproken, nu deze betrekking hebben op andere partijen en een andere rechtsbetrekking. (rov. 19) - De kosten die [verweerder] stelt te hebben gemaakt voor een huuraanpassingsprocedure van € 1.750,-- komen niet voor vergoeding in aanmerking, nu deze kosten niet worden aangemerkt als een gevolg van de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van Ram Properties berust. (rov. 20) - De kosten die [verweerder] stelt te hebben gemaakt voor advies van [A] B.V. (hierna: [A])/ [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3]) komen evenmin voor vergoeding in aanmerking, nu deze niet zijn aan te merken als kosten ter vaststelling van de schade. [verweerder] heeft onvoldoende onderbouwd wat deze adviezen behelsden en waarom die redelijkerwijs noodzakelijk waren om schadevergoeding te verkrijgen, alsmede waarom die kosten in de gegeven omstandigheden redelijk zijn. (rov. 21) - De kosten die [verweerder] heeft gemaakt voor de taxatierapporten komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat de kantonrechter deze taxatierapporten voor de vaststelling van de schade buiten beschouwing heeft gelaten. (rov. 22, tweede zin) - De kosten die [verweerder] heeft gemaakt voor de accountant van € 3.587,65 komen wel voor vergoeding in aanmerking. (rov. 22, derde zin) - Terugbetaling van de waarborgsom die [verweerder] aan de rechtsvoorganger van Ram Properties heeft betaald, wordt afgewezen. (rov. 23) 2.5 Nadat partijen ieder daartoe een akte hebben genomen, overweegt de kantonrechter bij tussenvonnis van 27 augustus 2015 voornemens te zijn [betrokkene 4] , werkzaam bij [B] v.o.f., te benoemen tot deskundige, waarbij de kosten aan de hand van een als bijlage aan het vonnis gehechte kostenbegroting worden begroot op een bedrag van € 8.000,-- exclusief btw. De kantonrechter draagt partijen op zich hierover bij akte uit te laten. 2.6 Ter uitvoering van het tussenvonnis van 27 augustus 2015 hebben partijen ieder een akte genomen. Bij tussenvonnis van 8 oktober 2015 beslist de kantonrechter: een deskundigenbericht te gelasten; [betrokkene 4] te benoemen tot deskundige (hierna: de deskundige); welke vragen de deskundige dient te beantwoorden; dat het voorschot op de kosten van de deskundige € 8.000,-- exclusief btw bedraagt; en dat partijen ieder de helft van dit voorschot (€ 4.000,-- te vermeerderen met btw) dienen te betalen. De vragen die aan de deskundige worden voorgelegd, komen inhoudelijk overeen met de formulering in rov. 14 van het tussenvonnis van 23 april 2015 (zie ook onder 2.4 hiervoor). (rov. 8) 2.7 Ter uitvoering van het tussenvonnis van 8 oktober 2015 heeft de deskundige twee taxatierapporten opgesteld. Partijen hebben zich ieder in een akte uitgelaten over het deskundigenbericht. Bij eindvonnis van 29 september 2016 beslist de kantonrechter dat Ram Properties wordt veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van € 463.299,-- aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 augustus 2014 tot aan de voldoening (dictum onder I, eerste liggende streepje), en € 3.587,65 aan kosten van de accountant (dictum onder I, tweede liggende streepje). Ram Properties wordt ook veroordeeld in de proceskosten, deskundigenkosten en nakosten. De griffier van de rechtbank dient het betaalde voorschot op het deskundigenbericht van € 4.840,-- aan [verweerder] te restitueren. Aan het dictum onder I liggen, samengevat, de volgende overwegingen ten grondslag. - De kantonrechter verwijst naar de uitgangspunten voor de begroting van de door [verweerder] geleden schade en vaststelling van omstandigheden waarmee rekening zal worden gehouden in het tussenvonnis van 23 april 2015 (zie onder 2.4 hiervoor). (rov. 1) - Volgens de deskundige bedraagt de marktwaarde van het pand in verhuurde staat per 1 januari 2007 € 760.000 k.k. en per 1 februari 2014 € 970.000,-- k.k. (rov. 2) - [verweerder] heeft als bezwaar tegen de taxatie per 1 februari 2014 aangevoerd dat daarbij ten onrechte niet de prijs van € 1.300.000,-- k.k., waarvoor [betrokkene 1] in 2014 het pand al had verkocht aan Stadsdeel, als waarde is aangehouden. De deskundige heeft in het rapport toegelicht dat de prijs van € 1.300.000,-- op geen enkele wijze te onderbouwen is op basis van referentietransacties en daardoor ver buiten de normale bandbreedte ligt, welke toelichting de kantonrechter overtuigend voorkomt. (rov. 3-5) - Ram Properties heeft bezwaren geuit tegen de context van het deskundigenbericht. (rov. 6) De kantonrechter overweegt dat die bezwaren niet gericht zijn tegen het deskundigenbericht, maar tegen het tussenvonnis: (rov. 7) “De kantonrechter heeft een grote vrijheid bij de begroting van de schade en ook bij de keuze op welke wijze de begroting moet plaatsvinden. In dit geval is nauwkeurige vaststelling van de schade ondoenlijk en is een abstracte schadeberekening het meest in overeenstemming met de aard van de schade. Daarvoor zijn in het tussenvonnis variabelen vastgesteld waarmee rekening zal worden gehouden. De situatie waarin [verweerder] verkeerde, nadat hij geen gebruik had kunnen maken van zijn voorkeursrecht, is in 2014 geëindigd, omdat hij toen alsnog het pand heeft kunnen aankopen. Daarom acht de kantonrechter de periode tot 2014 en de waarde van het pand in 2014 van belang voor de berekening van de schade. De inhoud van de bezwaren geven de kantonrechter geen aanleiding om terug te komen van haar overwegingen in het tussenvonnis.” - Ram Properties heeft voorts bezwaren geuit tegen de taxaties. Die bezwaren worden door de kantonrechter terzijde geschoven met de overweging dat de kantonrechter ter zake het antwoord van de deskundige volgt, nu de motivering door de deskundige overtuigend voorkomt. De kantonrechter acht voorts het gehanteerde begrip ‘marktwaarde’, zoals door de deskundige gedefinieerd, een adequate maatstaf voor de taxaties. (rov. 8-10) - De kantonrechter baseert de begroting van de door [verweerder] geleden schade op de taxaties uit het deskundigenbericht en houdt daarbij mede rekening met de in het tussenvonnis van 23 april 2015 geformuleerde uitgangspunten en vastgestelde bedragen (rov. 11-12), hetgeen leidt tot de volgende berekening: (rov. 13-15) “13. Indien [verweerder] in januari 2007 het pand had aangekocht tegen de toen geldende marktwaarde in verhuurde staat van € 760.000,- had dit tot 1 februari 2014 tot de volgende situatie geleid: - Inkomsten: Huuropbrengst € 180.589,- - Uitgaven: Hypotheekrente € 56.000,- OZB € 5.000,- Onderhoud € 16.000,- Saldo: € 103.589,- Waardestijging pand: € 210.000,- + Resultaat: € 313.589,- 14. Daar staat tegenover dat [verweerder] in de bestaande situatie tot 2014 de volgende uitgaven en inkomsten heeft gehad, die op zijn situatie van invloed zijn geweest: - Inkomsten: Rendement over € 600.000,- € 60.611,- - Uitgaven: Huur: € 210.321,- Saldo/Resultaat: € 149.710,- 15. Het bovenstaande leidt tot een schadepost ter grootte van het verschil tussen het resultaat in de situatie waarin [verweerder] tot aankoop van het pand zou zijn overgegaan in januari 2007 en het resultaat in de situatie zoals die zich daadwerkelijk heeft voorgedaan van januari 2007 tot februari 2014, een bedrag van € 463.299,-. De schade wordt daarop begroot en dit bedrag zal worden toegewezen.” [onderstreping in origineel, A-G] - De gevorderde rente over dit bedrag vanaf de datum van de dagvaarding is eveneens toewijsbaar, nu daartegen geen specifiek verweer is gevoerd. (rov. 16) - De kosten voor de accountant van € 3.587,65 zijn ook toewijsbaar (zie rov. 22 van het tussenvonnis van 23 april 2015, onder 2.4 hiervoor). (rov. 17) In hoger beroep 2.8 Bij dagvaarding van 12 oktober 2016 is Ram Properties bij het hof in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis van de kantonrechter van 23 april 2015 (hierna: het tussenvonnis) en het eindvonnis van de kantonrechter van 29 september 2016 (hierna: het eindvonnis). 2.9 Ram Properties heeft een memorie van grieven ingediend, waarin zij zich met elf grieven tegen de beslissingen van de kantonrechter in het tussen- en eindvonnis keert. Ram Properties concludeert tot vernietiging van het tussen- en eindvonnis en tot het alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, afwijzen van de vorderingen van [verweerder] , met diens veroordeling in de proceskosten in beide instanties. 2.10 [verweerder] heeft een memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel ingediend. [verweerder] concludeert tot verwerping van het principale appel, met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Ram Properties in de proceskosten daarin. In het incidentele appel concludeert [verweerder] tot vernietiging van het tussen- en eindvonnis en, opnieuw rechtdoende, veroordeling van Ram Properties om binnen veertien dagen na het te wijzen arrest aan [verweerder] te betalen een bedrag van € 962.589,87, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 augustus 2014 tot de dag der betaling, althans een door het hof in goede justitie ex art. 6:97 BW te bepalen bedrag, met veroordeling van Ram Properties in de proceskosten van het incidentele appel, waaronder begrepen de nakosten. In incidenteel appel voert [verweerder] tien grieven tegen het tussen- en eindvonnis aan. 2.11 Ram Properties concludeert bij memorie van antwoord in incidenteel appel tot afwijzing van het incidentele appel, met veroordeling van [verweerder] in de kosten, uitvoerbaar bij voorraad. 2.12 Bij tussenarrest van 31 juli 2018 (hierna: het tussenarrest) heeft het hof een comparitie van partijen gelast. In het tussenarrest beoordeelt het hof ook reeds een aantal grieven van Ram Properties in het principale appel. - Met grief I en ten dele de grieven II, III, IV en IX keert Ram Properties zich tegen het door de kantonrechter bij de schadebegroting gehanteerde, op het arrest van het hof van 14 december 2010 gebaseerde uitgangspunt dat voldoende aannemelijk is dat partijen tot overeenstemming over de koopprijs voor het pand zouden zijn gekomen en dat [verweerder] in staat zou zijn geweest die koopprijs te betalen. Deze klacht acht het hof gegrond. Het hof heeft in (rov. 3.18 van) het arrest van 14 december 2010 niet beslist of [verweerder] het pand zou hebben willen en kunnen kopen, en zo ja, tegen welke prijs, en daarmee ook niet of [verweerder] door het mislopen van de mogelijkheid van koop van het pand daadwerkelijk schade heeft geleden. Deze beoordeling dient alsnog in deze schadestaatprocedure plaats te vinden. (rov. 3.2-3.4) - Voor zover Ram Properties in de grieven II en III erover klaagt dat de kantonrechter geen betekenis heeft toegekend aan de bereidheid van Joba om het pand voor € 985.000,-- te kopen, falen deze grieven. Hoe die prijs tot stand is gekomen en wie die prijs heeft bepaald, heeft Ram Properties niet concreet toegelicht. Het hof kent voor de schadebegroting geen betekenis aan die prijs toe. (rov. 3.5) - De bezwaren die Ram Properties met grieven IV en VIII maakt tegen de taxatie van de waarde van het pand per 1 januari 2007 van € 760.000,-- door de door de kantonrechter benoemde deskundige acht het hof ongegrond. Het hof verenigt zich met het oordeel van de kantonrechter. (rov. 3.6-3.7) - Naar het oordeel van het hof resteert de vraag of voldoende aannemelijk is dat [verweerder] voor het pand € 760.000,--, te vermeerderen met kosten, zou hebben willen betalen en of Ram Properties bereid zou zijn geweest het pand tegen die prijs te verkopen. (rov. 3.8) - Voor wat betreft de vraag welke koopsom [verweerder] bereid zou zijn geweest voor het pand te betalen, voert Ram Properties naar het oordeel van het hof het steekhoudende verweer dat [verweerder] in de hoofdzaak in eerste aanleg heeft betoogd dat de reële (toenmalige) koopsom voor het pand circa € 675.000,-- is. [verweerder] heeft op dit punt in hoger beroep onder andere naar voren gebracht dat partijen op grond van art. 6:2 lid 1 en 6:248 lid 1 BW verplicht waren zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Partijen hadden dus serieus moeten onderhandelen. Het hof stelt zich voor dat dit onderwerp tijdens de comparitie aan de orde kan komen. (rov. 3.9) - Met grief V heeft Ram Properties aan de orde gesteld of [verweerder] , als hij al bereid zou zijn geweest € 760.000,-- voor het pand te betalen, ook in staat zou zijn geweest dit bedrag te betalen/te financieren. Het hof acht de stukken die [verweerder] op dit punt heeft overgelegd vooralsnog onvoldoende overtuigend. Tijdens de comparitie wordt [verweerder] in de gelegenheid gesteld dit punt nader toe te lichten en bewijsstukken ter staving van zijn stellingen in het geding te brengen. (rov. 3.10) - Met haar grieven, in het bijzonder de grieven II en III, herhaald in de grieven VI en VII, alsmede in grief IX, klaagt Ram Properties verder erover dat de kantonrechter bij de schadebegroting als ‘einddatum’ 1 februari 2014 heeft gekozen, dat de kantonrechter ten onrechte niet ‘concreet’ heeft begroot en ten onrechte niet heeft overwogen dat de schade van [verweerder] nooit meer zal zijn dan het verschil tussen de koopprijs die Joba en [betrokkene 1] voor het pand hadden willen betalen en de door [verweerder] zelf in 2007 in het hypothetische geval betaalde koopprijs, conform de berekening die hij zelf in de dagvaarding in eerste aanleg hanteerde, althans dat de kantonrechter ten onrechte de waardeontwikkeling van het pand vanaf 2007 tot aan de willekeurig gekozen einddatum van 1 februari 2014 bij de schade die [verweerder] zou hebben geleden, heeft opgeteld. Volgens Ram Properties is de onderhandse verkoopwaarde van het pand per 1 februari 2014 volledig irrelevant. (rov. 3.11-3.12) Het hof overweegt hierover als volgt: (rov. 3.13-3.14) “3.13 Als uitgangspunt geldt dat schade concreet wordt begroot. Op praktische gronden en om redenen van billijkheid, kan in bijzondere gevallen van een of meer omstandigheden van het geval worden geabstraheerd. Een concrete schadeberekening houdt in dat daarbij in beginsel met alle (relevante) omstandigheden van het geval rekening wordt gehouden. Dat houdt met name in dat de actuele bekende feiten in aanmerking worden genomen. Voor de begroting van de schade die [verweerder] heeft geleden door de mogelijkheid dat hij het pand in 2007 in eigendom zou hebben verkregen, is bij een concrete berekening van belang vast te stellen welke voordelen voor hem daaraan zouden zijn verbonden, vergeleken met de situatie dat hij huurder van de begane grond zou blijven. Die schade zou zich in beginsel in lengte van jaren kunnen blijven manifesteren. In het onderhavige geval doet zich de bijzonderheid voor dat [verweerder] het pand in 2014 (alsnog) in eigendom heeft weten te verwerven. Indien de schade van [verweerder] concreet wordt begroot, ligt het voor de hand die datum als einddatum te kiezen, waarna door [verweerder] geen schade meer wordt geleden door het feit dat hij geen eigenaar is kunnen worden. Een abstracte schadebegroting, die geen rekening houdt met de ontwikkelingen na 2007, zou inhouden dat een vergelijking wordt gemaakt tussen de waarde die het pand in verhuurde staat naar objectieve maatstaven in januari 2007 had en de koopprijs die [verweerder] voor het pand (in de verhuurde staat) zou hebben moeten betalen. In dat verband kan worden gewezen op rechtspraak van de Hoge Raad waaruit volgt dat de schade die de koper van een huis lijdt doordat de verkoper toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn leveringsplicht, op grond waarvan de koper de koopovereenkomst ontbindt, kan worden berekend op het verschil tussen de overeengekomen prijs en de marktprijs (HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP7760, NJ 2006/201, verwijzend naar HR 6 maart 1998, NJ 1998/422). Een dergelijke schadebegroting zou erop neerkomen dat [verweerder] geen schade heeft geleden, indien wordt uitgegaan, van de door de deskundige vastgestelde onderhandse verkoopwaarde van het pand in verhuurde staat en de prijs die [verweerder] zou hebben betaald als hij het voorkeursrecht had kunnen uitoefenen. Het hof komt dit vooralsnog als een weinig aannemelijke schadebegroting voor, omdat het niet waarschijnlijk is dat [verweerder] het pand na aankoop zou hebben doorverkocht, aangezien hij dan het voordeel van het eigenaarschap boven het huurderschap geheel zou hebben gemist, en omdat hij door deze wijze van begroting voor het nadeel van voortdurend huurderschap niet wordt gecompenseerd. 3.14 Het hof merkt voorts op dat het de vraag is of het in het kader van een concrete schadebegroting - zoals hiervoor beschreven - past om, zoals de kantonrechter heeft gedaan, de waardestijging die het pand in de periode van 2007 tot februari 2014 naar de vaststelling van de deskundige heeft ondergaan (namelijk van € 760.000,= per 1 januari 2007 naar het bedrag van de verkoopwaarde van het pand in verhuurde staat per 1 februari 2014 van € 970.000,=, dus € 210.000,= in totaal) als schade van [verweerder] aan te merken. Het hof zal de comparitie van partijen ook gebruiken om met partijen over de verschillende aspecten van een juiste schadebegroting in dit geval te spreken, derhalve ook over gestelde schadeposten die hiervoor nog niet zijn besproken.” - De comparitie kan ook worden benut om een minnelijke regeling tussen partijen te beproeven. (rov. 3.15) - Het hof acht het vooralsnog niet nodig in te gaan op de grieven in incidenteel appel van [verweerder] . (rov. 3.16, eerste zin) - Door het hof wordt ook niet nader ingegaan op de klacht van Ram Properties aangevoerd in het kader van grief IX dat de kantonrechter ten onrechte niet in aftrek heeft genomen de schadebedragen die Joba en [betrokkene 1] aan [verweerder] hebben betaald, welke grief [verweerder] op zichzelf als terecht voorgedragen beschouwt. (rov. 3.16, tweede zin) 2.13 Op 12 november 2018 heeft de comparitie van partijen plaatsgevonden. De advocaten van partijen hebben ter zitting aan de hand van spreekaantekeningen het woord gevoerd en [verweerder] heeft producties in het geding gebracht. Ram Properties heeft schriftelijk op de door [verweerder] overgelegde producties gereageerd. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt. 2.14 Bij eindarrest van 20 augustus 2019 vernietigt het hof het eindvonnis voor wat betreft de omvang van de schadevergoeding (het eerste liggende streepje in het dictum onder I, zie ook onder 2.7 hiervoor). Het hof, in zoverre opnieuw rechtdoende, veroordeelt Ram Properties tot betaling aan [verweerder] van € 365.620,-- aan schadevergoeding, € 30.000,-- en € 1.576,75 aan (verdere) kosten ter vaststelling van de schade, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 22 augustus 2014 tot aan de dag van algehele betaling. Voor het overige bekrachtigt het hof het eindvonnis en compenseert het hof de proceskosten van zowel het principale als het incidentele appel, in dier voege dat ieder de eigen kosten draagt. Aan die beslissing van het hof liggen, samengevat, de volgende overwegingen ten grondslag. - Uitgangspunt van deze schadestaatprocedure is het in het hoofdgeding gegeven oordeel dat Ram Properties toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar contractuele verplichting jegens [verweerder] door niet aan hem als eerste het pand te koop aan te bieden overeenkomstig het voorkeursrecht. (rov. 2.1, eerste zin) - De vraag die in deze schadestaatprocedure ter beantwoording voorligt, is of [verweerder] door deze toerekenbare tekortkoming schade heeft geleden, en zo ja, in welke omvang. (rov. 2.1, tweede zin) - In het tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat alsnog moet worden beoordeeld of partijen - als Ram Properties haar contractuele verplichting jegens [verweerder] correct zou zijn nagekomen - met betrekking tot het pand een koopovereenkomst zouden hebben gesloten. (rov. 2.2, eerste zin, vraag onder (a)) De beantwoording van deze vraag valt uiteen in de vraag (
5. i)voor welke (minimale) koopprijs Ram Properties het pand aan [verweerder] zou hebben willen verkopen en de vraag (
6. ii)of [verweerder] -Hin Tjoe die koopprijs zou hebben willen betalen. (rov. 2.2, laatste zin) - Het hof geeft als antwoord op vraag (a)(
7. i)dat het oordeel wordt gehandhaafd dat Ram Properties het pand voor € 760.000,-- aan [verweerder] zou hebben willen verkopen. Daaraan doet niet af dat Ram Properties het pand voor € 985.000,-- aan Joba heeft verkocht. De feitelijke gang van zaken, dat de leveringsakten pas zijn opgesteld nadat [verweerder] (althans [betrokkene 3] ) zich bij Ram Properties (althans bij [betrokkene 2] ) had gemeld met de mededeling dat hij een voorkeursrecht had, rechtvaardigt volgens het hof het vermoeden dat Ram Properties (althans [betrokkene 2] ) en Joba in onderling overleg een zo hoog mogelijke (afzonderlijke) koopprijs voor het pand hebben bepaald met het doel [verweerder] ‘buiten spel te zetten’. Ram Properties heeft volgens het hof slechts voeding gegeven aan de gedachte dat [betrokkene 2] en Joba onder één hoedje hebben gespeeld door er (in ander verband) aandacht voor te vragen dat [betrokkene 2] indirect aandeelhouder is van Joba en Joba bestuurd werd door een vriend en zakenpartner van [betrokkene 2] .(rov. 2.3-2.4) - Het hof geeft als antwoord op vraag (a)(
8. ii)dat het onder de geschetste omstandigheden voldoende waarschijnlijk wordt geacht dat [verweerder] die prijs van € 760.000,-- als koopsom zou hebben geaccepteerd. Daaraan doet niet af dat [verweerder] van mening was dat het pand eigenlijk niet meer dan € 675.000,-- zou mogen kosten en daarbij neemt het hof ook in aanmerking dat [verweerder] de wens had in het pand het door zijn vader gestichte familiebedrijf voort te zetten. (rov. 2.5-2.7) - In het tussenarrest heeft het hof verder geoordeeld dat alsnog moet worden beoordeeld of [verweerder] - als partijen een koopovereenkomst zouden hebben gesloten - de overeengekomen koopprijs zou hebben kunnen betalen. (rov. 2.2, eerste zin, vraag onder (b)) - Het hof beantwoordt die vraag onder (
9. b)eveneens bevestigend. Het hof acht de stelling van [verweerder] dat hij financieel in staat zou zijn geweest het pand voor € 760.000,-- k.k. te kopen thans genoegzaam toegelicht en met stukken gestaafd. Het hof neemt aan dat hij een deel van de koopsom via de bank zou hebben kunnen financieren en dat zijn echtgenote ook een deel van de koopsom zou hebben kunnen financieren. (rov. 2.8-2.15) - Het hof komt tot de slotsom dat uit een en ander voortvloeit dat Ram Properties het pand voor € 760.000,-- aan [verweerder] zou hebben verkocht, indien Ram Properties het pand op de wijze zoals het voorkeursrecht voorschreef begin 2007 aan [verweerder] te koop zou hebben aangeboden. (rov. 2.15, laatste zin) - Onder het kopje “Schadebegroting; algemeen” overweegt het hof vervolgens als volgt: (rov. 2.16-2.17) “2.16 In het tussenarrest van 31 juli 2018 (overweging 3.13 [weergegeven onder 2.12 hiervoor, A-G]) is al gedeeltelijk ingegaan op de wijze waarop de schade die [verweerder] als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties heeft geleden, zou moeten worden begroot. Overwogen is onder meer dat indien de schade van [verweerder] ‘abstract’ zou worden begroot door deze gelijk te stellen aan het verschil tussen de koopprijs die partijen zouden zijn overeengekomen indien Ram Properties het voorkeursrecht zou hebben nageleefd en de marktprijs van het pand ten tijde van de toerekenbare niet-nakoming van Ram Properties (dus door artikel 7:37 BW naar analogie toe te passen), [verweerder] geen schade zou hebben geleden. Verondersteld wordt immers dat [verweerder] het pand tegen een koopprijs gelijk aan de onderhandse verkoopwaarde van het pand van € 760.000,= zou hebben gekocht (zie hiervoor). Het staat de benadeelde echter vrij te kiezen voor een concrete schadebegroting indien meer schade is geleden dan de abstract begrote schade (vergelijk artikel 7:38 BW). [verweerder] heeft in deze procedure voor een concrete schadebegroting gekozen. 2.17 Schade wordt begroot door de hypothetische vermogenspositie waarin de benadeelde zich zou hebben bevonden als de ‘normschending’ (in dit geval de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties) niet zou hebben plaatsgevonden te vergelijken met de daadwerkelijke situatie. In de hypothetische situatie zou [verweerder] begin 2007 eigenaar van het pand zijn geworden door dit voor € 760.000,= van Ram Properties te kopen. Feitelijk heeft hij het pand in 2007 echter niet gekocht en dus de eigendom daarvan toen niet verkregen. Wel heeft hij het pand eind 2013 kunnen kopen, waarna het pand aan hem op 7 februari 2014 is geleverd. [verweerder] heeft toen € 1.237.500,= (exclusief kosten) voor het pand betaald.” - Daarna overweegt het hof onder het kopje “Schadebegroting; peildatum” onder meer dat er een goede reden is om de peildatum waarnaar de schadeomvang wordt bepaald op 7 februari 2014 vast te stellen. Met ingang van die datum treden geen vermogensverschillen meer op als gevolg van het al dan niet hebben van de eigendom van het pand, omdat vanaf dat moment de eigendom van het pand in zowel de hypothetische situatie als de daadwerkelijke situatie in handen is van [verweerder] . Het hof gaat voorbij aan de stelling van Ram Properties dat voor de berekening van de schade van [verweerder] dient te worden uitgegaan van de feitelijk in 2007 door Joba en [betrokkene 1] voor het pand betaalde koopprijs van € 985.000,--. Het hof acht het, mede gelet op het vaststaan dat [verweerder] de eigendom van het pand wilde verkrijgen om het bedrijf van zijn vader daarin voort te zetten (zie rov. 2.7), voldoende aannemelijk dat hij in de hypothetische situatie waarin hij het pand voor € 760.000,-- zou hebben gekocht, het vervolgens niet voor € 985.000,-- zou hebben doorverkocht. (rov. 2.18-2.20) - Onder het kopje “Vermogensvergelijking” gaat het hof over tot een berekening van de schade op grond van een vermogensvergelijking met als peildatum 7 februari 2014. (rov. 2.21) Die berekening leidt tot een aan [verweerder] toekomende schadevergoeding van € 365.620,--. (rov. 2.31) Dat bedrag is opgebouwd uit een aan [verweerder] toekomende schadevergoeding van € 210.321,-- wegens in werkelijkheid betaalde huur (rov. 2.22) en een bedrag van € 180.589,- wegens gemiste huurinkomsten (rov. 2.23), minus € 21.000,-- aan eigenaarslasten die op [verweerder] zouden hebben gedrukt als hij het pand in 2007 zou hebben gekocht (rov. 2.24), minus € 169.176,-- en € 45.114,-- aan rentelasten die in verband met financiering van het pand op hem zouden hebben gedrukt (rov. 2.25-2.26), vermeerderd met € 210.000,-- (rov. 2.28-2.30). Over die “plus” van € 210.000,-- overweegt het hof als volgt: (rov. 2.28-2.30) “2.28 Wel dient in de vermogensvergelijking te worden betrokken dat [verweerder] in 2014 een koopprijs heeft moeten betalen om het pand in eigendom te verkrijgen. Voor zover die koopprijs hoger is dan de in de hypothetische situatie in 2007 betaalde koopprijs, is dit een - concreet - geleden schadepost, die volgens de vermogensvergelijkingsmethode in beginsel voor vergoeding in aanmerking komt. [verweerder] voert dit op zichzelf terecht aan in grief 2 in incidenteel appel. Toch kan deze grief niet tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter op dit punt leiden. Het volgende is daarvoor redengevend. 2.29 De door [verweerder] in 2014 betaalde koopprijs was € 1.237.500,= (exclusief kosten). De marktwaarde van het pand op dat moment was volgens de deskundige € 970.000,=. [verweerder] heeft de juistheid van deze taxatie door de deskundige - behalve in grief 2 ook in grief 6 in incidenteel appel - bestreden met het betoog dat de deskundige ten onrechte niet in zijn waardering heeft meegenomen dat twee professionele partijen, namelijk [betrokkene 1] , de toenmalige eigenaar van het pand, en Stadsdeel B.V. het pand in oktober 2013 blijkens de toen tussen hen onder normale omstandigheden en in het vrije verkeer tot stand gekomen koopovereenkomst een koopprijs voor het pand zijn overeengekomen van € 1.300.000,= kosten koper en dat het pand kennelijk toen die waarde had. [verweerder] heeft dit, zoals ook de kantonrechter heeft overwogen, tevens aan de deskundige voorgelegd. Die heeft hierover opgemerkt dat hij de voorgenomen transactie tussen [betrokkene 1] en Stadsdeel B.V. uiteraard in ogenschouw heeft genomen, dat hij zich voor de bepaling van de waarde van het pand heeft gebaseerd op marktinformatie die maar voor een deel in de rapportage inzichtelijk is gemaakt en opgenomen en dat de transactie op € 1.300.000,= tussen [betrokkene 1] en Stadsdeel B.V. op geen enkele wijze is te onderbouwen op basis van referentietransacties en daardoor ver buiten de normale bandbreedte ligt. Hieraan heeft de deskundige toegevoegd dat hij op basis van de door hem geraadpleegde referenties van mening is voldoende informatie te hebben om de transactie tussen [betrokkene 1] en Stadsdeel B.V. niet sec als referentie te gebruiken. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat deze reactie van de deskundige een voldoende weerlegging vormt van het argument van [verweerder] dat met de koopprijs die tussen [betrokkene 1] en Stadsdeel is overeengekomen had moeten worden rekening gehouden. Deze koopprijs lag, aldus de deskundige, “ver buiten de normale bandbreedte”. Het hof ziet geen reden - ook niet op grond van de door [verweerder] in hoger beroep overgelegde gegevens over de verkoop van een naburig pand in augustus 2016 - de juistheid van dit oordeel van de deskundige in twijfel te trekken. 2.30 Daarmee rijst de vraag of het gerechtvaardigd is dat [verweerder] een vergoeding van het volledige verschil tussen de door hem betaalde koopprijs van € 1.237.500,= en de koopprijs van € 760.000,= toekomt als schadevergoeding. Uit het op dit punt door Ram Properties gevoerde verweer leidt het hof af dat zij zich op het standpunt stelt dat die schade haar in redelijkheid niet als een gevolg van haar toerekenbare tekortkoming kan worden toegerekend, mede gezien de wijze waarop de koop tussen [betrokkene 1] en Stadsdeel B.V. en vervolgens tussen [betrokkene 1] en [verweerder] tot stand is gekomen. Wat Ram Properties op dit punt naar voren heeft gebracht kan grotendeels als irrelevante speculaties ter zijde worden gesteld. Wel heeft zij echter een punt waar zij stelt dat de door [verweerder] in 2014 betaalde koopprijs uitzonderlijk hoog was. Ook als in aanmerking wordt genomen dat [verweerder] geen mogelijkheden had om [betrokkene 1] zover te krijgen met een lagere koopprijs genoegen te nemen, moet worden vastgesteld dat ten tijde van de tekortkoming van Ram Properties in 2007 redelijkerwijs niet voorzienbaar was dat [verweerder] het pand ooit zou kopen voor een kooprijs die in die mate zou afwijken van de werkelijke waarde. Tussen de tekortkoming en de schade bestaande uit het verschil tussen de door [verweerder] feitelijk betaalde koopprijs en de in het hypothetische geval betaalde koopprijs bestaat naar het oordeel van het hof ook een dermate verwijderd verband, dat deze schade, gelet op voorts de aard van de aansprakelijkheid van Ram Properties en de aard van de schade die hier aan de orde is, niet als een gevolg van de tekortkoming van Ram Properties aan haar kan worden toegerekend. Dit is echter slechts het geval voor zover [verweerder] een hogere prijs heeft betaald dan de genoemde marktwaarde. Als [verweerder] het pand voor die marktwaarde zou hebben kunnen kopen, is er immers geen enkele reden waarom het verschil met de in 2007 betaalde koopprijs niet als gevolg van de tekortkoming van Ram Properties aan haar kan worden toegerekend. Het hof concludeert daarom dat niet het verschil tussen de feitelijk betaalde koopprijs en de in het hypothetische situatie betaalde koopprijs, maar wel het verschil tussen de marktwaarde van het pand in 2014 en de hypothetische koopprijs als schade voor vergoeding in aanmerking komt. Dit is het bedrag van € 210.000,= dat de kantonrechter, zij het onder de niet juiste noemer van “waardestijging pand”, heeft toegewezen. Omdat dezelfde uitkomst wordt bereikt, is er geen reden het vonnis van de kantonrechter op dit punt te vernietigen.” - Onder het kopje “Specifieke schadeposten” gaat het hof over tot een bespreking van enkele grieven van [verweerder] tegen de afwijzing door de kantonrechter van enkele losstaande schadeposten. (rov. 2.32) Deze overwegingen luiden als volgt: (rov. 2.33-2.39) “2.33 [verweerder] heeft vergoeding gevorderd van de kosten die hij heeft gemaakt voor de procedures die hij tegen Joba en [betrokkene 1] heeft gevoerd. Deze kosten heeft hij begroot op € 133.707,41. Tevens heeft hij vergoeding gevorderd van de kosten van de door hem tegen [betrokkene 1] gevoerde huuraanpassingsprocedure ten bedrage van € 1.750,=. Met betrekking tot beide kosten heeft [verweerder] zich op het standpunt gesteld dat deze niet door hem zouden zijn gemaakt, als Ram Properties het voorkeursrecht niet zou hebben geschonden en zij het pand aan hem zou hebben verkocht. De kantonrechter heeft de beide vorderingen afgewezen. Met grief 3 in incidenteel appel komt [verweerder] daartegen op. 2.34 De grief is tevergeefs voorgesteld. De kosten van het voeren van de procedures zijn niet te beschouwen als een gevolg van de schending door Ram Properties van het voorkeursrecht. [verweerder] heeft Joba en [betrokkene 1] op andere gronden aangesproken. Voor zover die procedures tot betalingen hebben geleid die de geleden schade hebben verminderd (de hierna onder 2.39 te behandelen bedragen van € 62.500,=, € 20.000,= en € 6.755,=) is het echter wel redelijk de procedurekosten bij de berekening van de schade te betrekken. De huuraanpassingsprocedure heeft op zichzelf ook niet van doen met het verwijt dat [verweerder] Ram Properties in deze procedure heeft gemaakt. Daaraan doet niet af dat de procedures tegen Joba en [betrokkene 1] niet nodig zouden zijn geweest respectievelijk niet gevoerd hadden kunnen worden als Ram Properties niet was tekortgeschoten. De enkele omstandigheid dat is voldaan aan het conditio sine qua non verband is voor het aanmerken van een gebeurtenis als een gevolg van een andere niet voldoende. Dat Ram Properties misbruik van bevoegdheid/recht heeft gemaakt, zoals [verweerder] stelt, maakt het voorgaande niet anders. 2.35 [verweerder] heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van de nota’s die [A] B.V., een vennootschap van zijn adviseur [betrokkene 3] , bij hem heeft ingediend voor aan [verweerder] verleende bijstand in het voeren van onderhandelingen met en procedures tegen Ram Properties, vermenigvuldigd met een factor twee, omdat de afspraak met [betrokkene 3] zou zijn gemaakt dat deze slechts de helft van zijn kosten in rekening zou brengen totdat Ram Properties verplicht zou worden de kosten te vergoeden. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen omdat de kosten niet kunnen worden aangemerkt als kosten die zijn gemaakt ter vaststelling van schade en omdat [verweerder] onvoldoende heeft onderbouwd wat de adviezen behelsden, waarom die redelijkerwijs nodig waren om schadevergoeding te verkrijgen en waarom die kosten redelijk waren. Tegen dit oordeel keert [verweerder] zich met grief 4 in incidenteel appel. 2.36 In de periode 2007 tot en met 2016 heeft [A] B.V. [verweerder] in totaal € 63.402,38 in rekening gebracht, telkens voor “werkzaamheden inzake de procedure tegen de verhuurder van uw winkelruimte aan de [a-straat 1] te Amsterdam”. Ook in hoger beroep heeft [verweerder] niet gespecificeerd uiteengezet welke werkzaamheden [A] B.V. op welke momenten heeft verricht. Anderzijds acht het hof het aannemelijk dat [verweerder] [A] B.V. heeft ingeschakeld ter verkrijging van adviezen over de mogelijkheden om Ram Properties tot nakoming van haar verplichtingen aan te spreken, om haar aansprakelijk te stellen en om hem bij te staan in de tegen Ram Properties gevoerde noodzakelijk gebleken procedure, ten behoeve waarvan onder meer ook contacten moesten worden gelegd met makelaars om de waarden van het pand te bepalen en moest worden gereageerd op het uitgebrachte deskundigenbericht. Die inschakeling is redelijk omdat [verweerder] ter zake niet deskundig is. Naar het oordeel van het hof komen hieraan verbonden kosten in beginsel op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking. Het door [A] B.V. in rekening gebrachte bedrag over de periode 2007 tot en met 2016 is echter bovenmatig en kan niet geacht worden alleen op de voor vergoeding in aanmerking komende werkzaamheden betrekking te hebben. Het hof zal de kosten daarom thans zelf begroten en deze vaststellen op € 30.000,=. [In rov. 2.37-2.38 wijst het hof alsnog toe de vordering van [verweerder] tot vergoeding van € 1.576,75, voor de kosten die hij aan makelaars heeft betaald voor taxatierapporten, A-G] 2.39 Ter afronding van de schadeopstelling dient nog te worden ingegaan op de uiterst subsidiair - door Ram Properties in het kader van grief IX in principaal appel naar voren gebrachte klacht dat de kantonrechter ten onrechte de door [betrokkene 1] en Joba betaalde reeds betaalde schades van respectievelijk € 62.500,= en € 20.000,= en de reeds vergoede proceskosten van € 6.755,= (dus in totaal € 89.255,=) niet in mindering heeft gebracht op de totale begrote schade. [verweerder] heeft hierover opgemerkt dat deze klacht terecht is voorgesteld en dat het genoemde bedrag afgetrokken dient te worden. Deze bedragen vallen echter weg tegenover de hiervoor onder 2.34 in aanmerking genomen kosten van de procedures die daarvoor moesten worden gevoerd. Bij die stand van zaken ziet het hof geen ruimte om over deze grief anders te oordelen en tot aftrek van het vermelde bedrag over te gaan.” - Het hof komt tot de conclusie dat de grieven in het principale appel ten dele slagen en dat ook enkele van de in het incidentele appel aangevoerde grieven succes hebben. De overige grieven falen. (rov. 2.40-2.41) - De bewijsaanbiedingen van partijen worden door het hof gepasseerd. (rov. 2.42) - Vervolgens overweegt het hof in rov. 2.43 nog als volgt: “2.43 Mede op grond van in hoger beroep gebleken feiten en omstandigheden dient de aan [verweerder] toekomende schadevergoeding anders te worden berekend dan de kantonrechter heeft gedaan. Het eindvonnis van de kantonrechter zal daarom worden vernietigd, zij het slechts gedeeltelijk. Wegens schending van het voorkeursrecht zal het hof Ram Properties veroordelen aan [verweerder] te voldoen het bedrag van € 365.620,= (zie hiervoor overweging 2.31). Niet in geschil is dat hierover de wettelijke rente verschuldigd is vanaf de dag van de inleidende dagvaarding. Ram Properties zal daarnaast worden veroordeeld tot vergoeding van € 30.000,= en € 1.576,75 aan kosten ter vaststelling van schade, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding, nu [verweerder] dit heeft gevorderd en daartegen door Ram Properties geen verweer is gevoerd. Bij gehele of gedeeltelijke vernietiging van de een of meer van de tussenvonnissen bestaat, gezien het voorgaande en de desbetreffende dicta, geen belang.” - Het hof ziet reden om de proceskostenveroordeling in eerste aanleg te handhaven en de proceskosten van het hoger beroep in zowel het principale appel als het incidentele appel tussen partijen te compenseren. (rov. 2.44) In cassatie 2.15 Bij procesinleiding van 19 november 2019 (en derhalve tijdig) heeft Ram Properties cassatieberoep ingesteld tegen het eindarrest van 20 augustus 2019 (hierna: het eindarrest). Het cassatieberoep strekt tot vernietiging van het eindarrest, met zodanige verdere beslissingen, mede met betrekking tot de proceskosten, als de Hoge Raad in goede justitie zal vermenen te behoren. [verweerder] heeft een verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep ingediend. [verweerder] concludeert tot verwerping van het principale cassatieberoep, met veroordeling van Ram Properties in de kosten van het geding, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het arrest. In het incidentele cassatieberoep vordert [verweerder] dat de Hoge Raad het eindarrest vernietigt, en verder beslist zoals hij passend acht, met veroordeling van Ram Properties in de kosten van het geding in cassatie, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het arrest. Bij verweerschrift in het incidentele cassatieberoep concludeert Ram Properties tot verwerping van het incidentele cassatieberoep, met veroordeling van [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het arrest. Zowel Ram Properties als [verweerder] heeft schriftelijke toelichting gegeven. Ram Properties heeft gerepliceerd, [verweerder] heeft afgezien van dupliek. 3De bespreking van de cassatiemiddelen Plan van behandeling 3.1 Alvorens over te gaan tot behandeling van de klachten in het principale cassatieberoep (onder 3.4-3.9 hierna) en het incidentele cassatieberoep (onder 3.10-3.24 hierna) maak ik eerst enkele preliminaire opmerkingen over de verhouding tussen de hoofdprocedure en de onderhavige schadestaatprocedure (onder 3.2 hierna) en over omvang van de schade en schadevergoedingsplicht, in verband met de vragen die in cassatie voorliggen (onder 3.3 hierna). De verhouding tussen de hoofdprocedure en de schadestaatprocedure 3.2 De grondslag van de verplichting tot schadevergoeding dient bij uitsluiting in de hoofdprocedure te worden vastgesteld. Dat is in de onderhavige zaak gebeurd, met het oordeel van het hof van 14 december 2010 in de hoofdprocedure, kort gezegd, dat Ram Properties wanprestatie ex art. 6:74 BW heeft gepleegd ten aanzien van het met [verweerder] overeengekomen voorkeursrecht (zie ook rov. 2.1 eindarrest en onder 1.5 hiervoor). Na het vaststellen van de grondslag voor aansprakelijkheid, is voor verwijzing naar de schadestaatprocedure nodig en voldoende dat de mogelijkheid tot schade aannemelijk is. Dat is in de hoofdprocedure ook vast komen te staan met het oordeel van het hof van 14 december 2010 dat voldoende aannemelijk is dat [verweerder] door de schending door Ram Properties van het voorkeursrecht mogelijk schade heeft geleden (zie ook rov. 3.2 tussenarrest). Het hof heeft zich kennelijk ook niet in staat geacht de schade aanstonds in de hoofdprocedure te begroten. In de onderhavige schadestaatprocedure op de voet van art. 612 Rv ligt de vraag voor of [verweerder] door de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties schade heeft geleden en, zo ja, in welke omvang (rov. 2.1 eindarrest). Deze vraag ligt in volle omvang voor, dat wil zeggen dat het hof in de hoofdprocedure nog geen geschilpunten heeft beslist die in de schadestaatprocedure verder aan de orde kunnen worden gesteld, zoals vragen van causaal verband (vgl. art. 6:98 BW). De (bindende) eindbeslissingen uit de hoofdprocedure waaraan het hof in de schadestaatprocedure gebonden is (vgl. ook rov. 2.7 eindarrest), hebben niet betrekking op de omvang van de schade van [verweerder] en de schadevergoedingsplicht van Ram Properties. Een en ander laat onverlet dat, zoals het hof vooropstelt in het tussenarrest (rov. 3.1), uitgangspunt in deze schadestaatprocedure is het genoemde arrest van het hof van 14 december 2010 waarbij Ram Properties is veroordeeld tot vergoeding aan [verweerder] van de door deze geleden schade op te maken bij staat, welk arrest na vergeefs cassatieberoep van de zijde van Ram Properties tussen partijen (enerzijds [verweerder] , in dat hoger beroep de appellant in principaal appel en geïntimeerde in incidenteel appel, en anderzijds Ram Properties, in dat hoger beroep de geïntimeerde in principaal appel en appellante in incidenteel appel) in kracht van gewijsde is gegaan en daarmee tussen partijen gezag van gewijsde heeft verkregen. Met het arrest van het hof van 14 december 2010 in de hoofdprocedure is dus vast komen te staan dat Ram Properties toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst met [verweerder] voorvloeiende verplichtingen (rov. 3.12). De verplichting die door Ram Properties niet is nagekomen, betreft het voorkeursrecht. Het hof legt het voorkeursrecht uit als een aanbiedingsplicht (zie o.a. rov. 3.5 en 3.11). Die aanbiedingsplicht leidt niet zonder meer tot een verkoop- en leveringsplicht: “Daarvoor is uiteraard nodig dat [verweerder] een aanbod van RAM Properties zou hebben geaccepteerd en partijen de overeenkomst zouden hebben kunnen nakomen” (rov. 3.14). Het hof neemt aan dat [verweerder] en Ram Properties tot elkaar stonden in een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding, die meebrengt dat zij in geval van nakoming van het voorkeursrecht ook in redelijkheid en billijkheid en exclusief met elkaar zouden hebben onderhandeld gedurende een periode van veertien dagen (rov. 3.14). Die door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding brengt met zich dat Ram Properties het pand niet voor een onredelijk hoge prijs mocht aanbieden (rov. 3.5) en voorts dat hij gedurende de periode van exclusieve onderhandelingen met [verweerder] het pand ook niet aan een derde mocht aanbieden (rov. 3.14). Het hof onderkent vervolgens dat uiteraard onzeker is of die onderhandelingen tussen [verweerder] met succes zouden zijn afgerond, dat die onzekerheid is veroorzaakt door de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties en dat daarmee bij de beantwoording van de vraag of aannemelijk is dat door [verweerder] schade is geleden rekening dient te worden gehouden (rov. 3.15). Het hof concludeert dat voldoende aannemelijk is de mogelijkheid dat de onderhandelingen tot een prijs zouden hebben geleid die [verweerder] in staat was te betalen en hij daartoe ook bereid zou zijn geweest en dat hij door het pand aan te kopen in een betere situatie zou zijn komen te verkeren dan hij thans door de tekortkoming verkeert (rov. 3.18). Daarmee bestaat voor het hof voldoende grond voor veroordeling van Ram Properties tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet (rov. 4). Omvang van de schade en van de schadevergoedingsplicht 3.3 Bij de berekening van de omvang van de verplichting tot vergoeding van vermogensschade (als bedoeld in art. 6:95 en 6:96 BW) op de voet van art. 6:97 BW, zoals in de onderhavige schadestaatprocedure aan de orde, wordt een aantal uitgangspunten gehanteerd, ook wel beginselen genoemd. Ik noem er enkele, die ik waar relevant, ook op de onderhavige zaak betrek. In de eerste plaats geldt als beginsel dat de schadevergoeding de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet brengen waarin hij zou hebben verkeerd, als de schadeveroorzakende gebeurtenis, zoals in dit geval de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van het voorkeursrecht uit de huurovereenkomst, zou zijn uitgebleven. Dit brengt mee dat (het bestaan
10. en)de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden. Hieruit volgt dat de omvang van de schade in beginsel dient te worden bepaald met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval. Het uitgangspunt is dus volledige vergoeding van de werkelijk geleden schade die het gevolg is van de schadeveroorzakende gebeurtenis, wat mede insluit dat overcompensatie - het ontvangen van schadevergoeding die het voorgaande overstijgt - vermeden dient te worden. In het onderhavige geval is het hof uitgegaan van een ‘concrete’ schadebegroting in de zin van art. 6:97 BW (rov. 3.13 tussenarrest en rov. 2.16-2.17 eindarrest). In de hypothetische situatie waarin [verweerder] zich zou bevinden als de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties ten aanzien van het voorkeursrecht niet zou hebben plaatsgevonden, zou [verweerder] begin 2007 eigenaar van het pand zijn geworden door dit voor € 760.000,-- van Ram Properties te kopen. Die hypothetische situatie wordt in cassatie niet bestreden. In werkelijkheid heeft [verweerder] het pand op 7 februari 2014 in eigendom verkregen voor een door hem betaalde koopprijs (exclusief kosten) van € 1.237.500,-- (zie ook onder 1.8 hiervoor). Dat staat in cassatie ook feitelijk vast. Deze vermogensvergelijking resulteert aldus in beginsel in een schadeomvang van het verschil tussen deze beide bedragen, dus een bedrag van € 477.500,--. Daarvan gaat het hof in rov. 2.28 van het eindarrest ook uit: “Voor zover die koopprijs [dat bedrag van € 1.237.500,--, A-G] hoger is dan de in de hypothetische situatie in 2007 betaalde koopprijs [van € 760.000,--, A-G], is dit een - concreet - geleden schadepost, die volgens de vermogensvergelijkingsmethode in beginsel voor vergoeding in aanmerking komt.” Gegeven een aldus ‘concreet’ begrote schadepost kan vervolgens, afhankelijk van de omstandigheden van het geval en het partijdebat, de omvang van de schadevergoedingsplicht van een aansprakelijke persoon neerwaarts worden bijgesteld door toepassing van verschillende leerstukken, zoals toerekening naar redelijkheid (art. 6:98 BW), voordeelstoerekening (art. 6:100 BW), eigen schuld (art. 6:101 BW) of matiging (art. 6:109 BW). De drie laatstgenoemde leerstukken zijn in deze zaak niet, althans in cassatie niet meer, aan de orde en kan ik dus laten rusten. Het hof heeft onder meer in rov. 2.30 van het eindarrest wel toepassing gegeven aan art. 6:98 BW. Het hof concludeert aan de hand van een aantal gezichtspunten, waaronder, kort gezegd, de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, dat niet het gehele bedrag van € 477.500,-- als een gevolg van de tekortkoming van Ram Properties aan haar kan worden toegerekend, maar (slechts) het bedrag van € 210.000,--, bestaande uit het verschil tussen de marktwaarde van het pand in 2014 van € 970.000,-- en de in de hypothetische situatie in 2007 betaalde koopprijs van € 760.000,-- (de marktwaarde van het pand per 1 januari 2007). Het meerdere dat [verweerder] in 2014 feitelijk voor het pand heeft betaald aan [betrokkene 1] , een bedrag van € 267.500,--, kan volgens het hof niet als een gevolg van de tekortkoming van Ram Properties aan haar worden toegerekend. De schadevergoedingsplicht van Ram Properties valt dus door de toepassing van art. 6:98 BW lager uit dan de daarmee verband houdende schadeomvang. Dit bedrag van € 210.000,--, waarover het hof oordeelt in rov. 2.28-2.30 van het eindarrest, is de component uit de door het hof gemaakte vermogensvergelijking die in cassatie wordt bestreden. Voor het overige is de door het hof gemaakte vermogensvergelijking in rov. 2.21-2.31 van het eindarrest niet bestreden en laat ik die verder rusten. Een ander uitgangspunt van het hof dat in cassatie niet wordt bestreden is dat de omvang van de schade (waarover dus art. 6:97 BW) wordt berekend naar het moment waarop zij wordt geleden: het schademoment. Het hof heeft het in dit kader over de “peildatum”, die door het hof is bepaald op 7 februari 2014 (rov. 2.18-2.20 eindarrest). Door de feitelijke situatie op de peildatum te vergelijken met de hypothetische situatie waarin [verweerder] op dat moment zou hebben verkeerd als de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties niet had plaatsgevonden, heeft het hof de schadeomvang op die peildatum berekend. Van dit schademoment, deze “peildatum”, moet worden onderscheiden het later in de tijd gelegen moment waarop de uiteindelijke omvang van de schadevergoedingsplicht wordt vastgesteld, in welk kader bijvoorbeeld het leerstuk van art. 6:98 BW (de leer der redelijke toerekening) toepassing kan vinden. Dit laatste tijdstip is het tijdstip waarop de rechter uitspraak doet, in dit geval dus 20 augustus 2019. Van het schademoment en het moment waarop de uiteindelijke schadevergoedingsplicht wordt vastgesteld, kunnen voor de toepassing van art. 6:98 BW nog andere, eerder in de tijd gelegen momenten worden onderscheiden. De aard van de aansprakelijkheid, uit onrechtmatige daad of uit wanprestatie, is ook relevant bij het beoordelen van, kort gezegd, de voorzienbaarheid van de schade in het kader van het toerekeningsverband van art. 6:98 BW, welke objectieve factor daarbij een rol kan spelen. Bij aansprakelijkheid op de grondslag van onrechtmatige daad draait het dan om de voorzienbaarheid ten tijde van de normschending, het moment van de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid ex art. 6:162 BW rust. Bij aansprakelijkheid op de grondslag van een toerekenbare tekortkoming in de zin van art. 6:74 BW wordt op grond van de leer van de redelijke toerekening de voorzienbaarheid eveneens beoordeeld naar het moment van de wanprestatie. Het hof heeft de voorzienbaarheid in rov. 2.30 ook beoordeeld “ten tijde van de tekortkoming van Ram Properties in 2007”, daarmee dus geen blijk gevend van een onjuiste rechtsopvatting. Het moment waarop de voorzienbaarheid door het hof is beoordeeld, wordt in cassatie ook niet bestreden. Op grond van art. 1283 BW (oud) hoefde in beginsel, voor een zogenoemde niet-arglistige wanprestatie, slechts de schade vergoed te worden die op het moment van het aangaan van de overeenkomst voorzienbaar was. Bij een ‘arglistige’ wanprestatie kwam het onder het oude BW ook reeds aan op de voorzienbaarheid ten tijde van de wanprestatie. Onder het huidige recht, op grond van art. 6:98 BW, is dat onderscheid tussen arglistig en niet-arglistig vervallen, maar kan in geval van wanprestatie, gelet op de aard van de aansprakelijkheid die op grond van art. 6:98 BW mede in aanmerking moet worden genomen, nog steeds rekening worden gehouden met de situatie ten tijde van het aangaan van de overeenkomst. In het onderhavige geval heeft het moment waarop de huurovereenkomst tussen [verweerder] en (de rechtsvoorganger van) Ram Properties werd gesloten (veel) eerder plaatsgevonden dan het moment waarop Ram Properties toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit die huurovereenkomst ten aanzien van het voorkeursrecht. Uit de in cassatie vaststaande feiten blijkt dat het voorkeursrecht bij het aangaan van de huurovereenkomst is overeengekomen (zie onder 1.1 hiervoor). Uit de hoofdprocedure blijkt dat de huurovereenkomst per 1 januari 1990 is ingegaan. In de onderhavige schadestaatprocedure is ook niet in geschil dat de huurovereenkomst (met het voorkeursrecht) in 1989 is gesloten. In termen van het door Krans gemaakte onderscheid tussen contractuele ‘prestatienormen’ (hoofdverplichtingen) en contractuele ‘protectienormen’ (nevenverplichtingen), is het voorkeursrecht m.i. te beschouwen als een contractuele nevenverplichting. Het voorkeursrecht betreft niet de contractuele hoofdverplichting uit de huurovereenkomst (dat is voor de verhuurder het aan de huurder in gebruik verstrekken van een zaak of een gedeelte daarvan, zoals in dit geval de winkelruimte in het pand). Dat het voorkeursrecht niet de kern van de huurovereenkomst vormde, blijkt overigens ook uit de omstandigheid dat het ging om een op de achterzijde van het exemplaar van de huurovereenkomst van [verweerder] met de hand bijgeschreven beding. Het voorkeursrecht, zoals onder 3.2 hiervoor is opgemerkt een aanbiedingsplicht voor de verhuurder, bood de huurder de eerste mogelijkheid het pand te kopen indien de verhuurder het pand wilde verkopen. De lijn van rov. 2.30 van het eindarrest, waarin het hof onder meer oordeelt dat “[t]ussen de tekortkoming en de schade bestaande uit het verschil tussen de door [verweerder] feitelijk betaalde koopprijs en de in het hypothetische geval betaalde koopprijs naar het oordeel van het hof ook een dermate verwijderd verband [bestaat] dat de schade, gelet op voorts de aard van de aansprakelijkheid van Ram Properties en de aard van de schade die hier aan de orde is, niet als een gevolg van de tekortkoming van Ram Properties aan haar kan worden toegerekend”, laat zich aldus logisch doortrekken, mede via de aard van de aansprakelijkheid van Ram Properties, dat ook ten tijde van het overeenkomen van het voorkeursrecht (in 1989) door partijen niet rekening ermee was gehouden dat [verweerder] het pand als gevolg van schending van deze contractuele nevenverplichting (in 2007), ooit (in 2014) voor een uitzonderlijke hoge prijs zou kopen. Krans neemt ook tot uitgangspunt dat bij een contractuele nevenverplichting eerder aanleiding is voor niet-volledige toerekening van de schade dan bij een contractuele hoofdverplichting. Het hof heeft naast de schadevergoeding nog enkele bedragen toegekend aan (verdere) kosten ter vaststelling van schade als bedoeld in art. 6:96 lid 2, aanhef en onder b BW, nadat in eerste aanleg ook reeds een bedrag op die voet was toegekend voor kosten van de accountant. In cassatie wordt door Ram Properties het door het hof zelf op € 30.000,-- begrote bedrag voor in de periode 2007 t/m 2016 door [A] bij [verweerder] in rekening gebrachte “werkzaamheden inzake de procedure tegen de verhuurder van uw winkelruimte” bestreden (rov. 2.36, rov. 2.43 en het dictum). Op grond van art. 6:96 lid 2, aanhef en onder b BW komen als vermogensschade mede voor vergoeding in aanmerking de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. In de literatuur worden hieronder onder meer expertisekosten en kosten van bijstand van deskundigen begrepen. Met “redelijke kosten” wordt in de wet tot uitdrukking gebracht dat zowel het maken van de kosten gelet op de omstandigheden redelijkerwijze verantwoord moet zijn als dat de omvang van de kosten redelijk moet zijn, de zogenoemde dubbele redelijkheidstoets. Bij de eerste redelijkheidstoets gaat het dus niet erom of het maken van de kosten noodzakelijk was. Bij de tweede redelijkheidstoets kan de rechter de redelijke omvang van de kosten mede aan de hand van art. 6:97 BW begroten. Aan de feitenrechter komt een grote mate van vrijheid toe bij het bepalen van de omvang van de schade, dus bij de schadebegroting ex art. 6:97 BW (zie ook onder 2.7 hiervoor). Ten aanzien van (het bestaan
11. en)de omvang van de schade en het causaal verband gelden weliswaar in beginsel de gewone bewijsregels, maar daarbij is de rechter ingevolge art. 6:97 BW bevoegd de schade te begroten op de wijze die met de aard van de schade in overeenstemming is en de schade te schatten indien deze niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. De rechter is bij de begroting van de schade niet (strikt) gebonden aan de regels omtrent stelplicht en bewijslast en kan hiervan afwijken. Het feit dat de eiser een bepaald bedrag aan schadevergoeding vordert, staat er bijvoorbeeld ook niet aan in de weg dat de rechter schadevergoeding tot een lager bedrag toewijst. De vordering in de onderhavige zaak biedt de rechter daarvoor overigens ook ruimte, door subsidiair (“althans”) te vorderen dat de omvang van de schade een ander - in goede justitie ex art. 6:97 BW te bepalen - bedrag bedraagt (zie onder 2.1 en 2.10 hiervoor). Door de vrijheid die de feitenrechter heeft om in een concreet geval de omvang van de schade vast te stellen, is de ruimte voor toetsing in cassatie ook beperkt. Van der Grinten heeft dat wel aldus uitgedrukt: “Beroep tegen schadebeslissingen van de feitelijke rechter zullen gewoonlijk kansloos zijn.” Of de rechter heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting omtrent het begrip schade of ter zake van de wijze van begroting, is wel vatbaar voor toetsing in cassatie. Het hof heeft in de onderhavige zaak, voor zover in cassatie van belang, op twee punten gebruikgemaakt van de ruimte die art. 6:97 BW biedt. De door [A] in rekening gebrachte kosten die volgens het hof op grond van art. 6:96 lid 2, aanhef en onder b BW voor vergoeding in aanmerking komen, heeft het hof zelf ex art. 6:97 BW begroot (geschat) op € 30.000,--, terwijl € 63.402,38 in rekening was gebracht (zie rov. 2.36 eindarrest) en het dubbele daarvan, dus een bedrag van € 126.804,76, was gevorderd. Zowel [verweerder] als Ram Properties heeft zich op het standpunt gesteld dat reeds betaalde schades van respectievelijk € 62.500,-- door [betrokkene 1] (zie ook onder 1.8 hiervoor) en € 20.000,-- door Joba (zie ook onder 1.9 hiervoor) en reeds vergoede proceskosten ad € 6.755,--, dus in totaal een bedrag van € 89.255,--, in mindering moeten worden gebracht op de totale begrote schade (rov. 2.39 eindarrest, zie ook reeds rov. 3.16 tussenarrest). Dat strookt met het beginsel dat overcompensatie moet worden voorkomen, waarover hiervoor. Ik begrijp rov. 2.39 van het eindarrest zo dat het hof dit bedrag ook daadwerkelijk verdisconteert, maar dat, kort gezegd, dit niet leidt tot een lagere schadevergoedingsplicht (ten opzichte van het in rov. 2.31 genoemde (totaal)bedrag van € 365.620,--) nu dat bedrag van € 89.255,-- wegvalt tegen de kosten die [verweerder] heeft moeten maken voor de daarvoor gevoerde procedures tegen Joba en [betrokkene 1] . Het hof heeft immers in rov. 2.34 van het eindarrest het redelijk geacht deze kosten voor een in omvang gelijk deel bij de berekening van de schade ex art. 6:97 BW te betrekken, wat impliceert dat het in rov. 2.31 genoemde (totaal)bedrag (van € 365.620,--) daarmee € 89.255,-- hoger zou zijn. Rov. 2.34, in samenhang gelezen met rov. 2.39 (en de daarmee samenhangende beslissing in het dictum van het eindarrest), wordt zowel door Ram Properties als [verweerder] , vanuit verschillende invalshoeken bestreden. Ik kom daarop terug bij de behandeling van de afzonderlijke cassatieklachten, waartoe ik nu overga. In het principale cassatieberoep 3.4 De procesinleiding in het principale cassatieberoep is opgebouwd uit twee onderdelen (genummerd I en II). Onderdeel I: Schadebedragen en proceskosten die Joba en [betrokkene 1] aan [verweerder] hebben betaald 3.5 Onderdeel I is gericht tegen rov. 2.39 in samenhang met rov. 2.34 alsmede de daaraan ontleende beslissing met betrekking tot de vastgestelde schadevergoeding in het dictum van het eindarrest (zie onder 1). De kern van het onderdeel is te vinden onder 11 van de procesinleiding, welke passage ik, gelet op het meanderende karakter ervan en omwille van de duidelijkheid, integraal citeer: “Het hof heeft op ondeugdelijke gronden in r.o. 2.39 beslist geen ruimte te zien om over de grief zijdens RAM Properties in dat verband anders te oordelen en tot aftrek van het vermelde bedrag over te gaan op grond van het daarin tot uitdrukking gebrachte oordeel in r.o. 2.39 dat deze bedragen echter wegvallen tegenover de eerder onder 2.34 in aanmerking genomen kosten van de procedures die daarvoor moesten worden gevoerd. Die gegeven motivering verdraagt zich immers niet met de oordeelsvorming in r.o. 2.34 voorzover inhoudende dat de grief zijdens [verweerder] in incidenteel beroep aangevoerd tegen de afwijzing van de gevorderde vergoeding van kosten die hij heeft gemaakt voor de procedures die hij tegen JoBa en [betrokkene 1] heeft gevoerd begroot op € 133.707,41 tevergeefs is voorgesteld op grond van het - met juistheid gegeven - oordeel dat de kosten van het voeren van de procedures tegen JoBa en [betrokkene 1] niet zijn te beschouwen als een gevolg van de schending door RAM Properties van het voorkeursrecht, terwijl [verweerder] JoBa en [betrokkene 1] op andere gronden aangesproken heeft. Daarvan uitgaande ontbrak grond voor het weg laten vallen van de ontvangen betalingen ter hoogte van € 89.255,23 van RAM Properties, JoBa en [betrokkene 1] tegenover de - op grond van de gegeven beslissing op de grief in het incidenteel beroep - niet in de schadevergoeding betrokken kosten van het voeren van de procedures tegen JoBa en [betrokkene 1] . Inzicht in de gedachtegang dat het echter wel redelijk zou zijn de procedurekosten bij de verrekening van de schade te betrekken voorzover die procedures tot betalingen hebben geleid ontbreekt. Door de naar opstelling ook van [verweerder] op de schade in mindering te brengen ontvangen bedragen tot een totaal beloop van € 89.255,23 niet op het vastgestelde schadebedrag in mindering te brengen is het hof getreden buiten de rechtsstrijd van partijen. Het oordeel het echter wel redelijk te achten de procedurekosten bij de verrekening van de schade te betrekken voorzover die procedures tot betalingen hebben geleid die de geleden schade hebben verminderd is niet te rijmen met de terecht gegeven beslissing dat de grief van [verweerder] met betrekking tot afwijzing van de gevorderde kosten die hij heeft gemaakt voor de procedures die hij tegen JoBa en [betrokkene 1] heeft gevoerd tevergeefs is voorgesteld nu de kosten van het voeren van de procedures niet zijn te beschouwen als een gevolg van de schending door RAM Properties van het voorkeursrecht. Daarvan uitgaande kan het ook niet redelijk zijn die procedurekosten alsnog wel bij de berekening van de schade te betrekken, voorzover die procedures tot betalingen hebben geleid die de geleden schade hebben verminderd. Door te beslissen zoals is geschied heeft het hof in wezen beslist in strijd met het bepaalde bij artikel 6:96 lid 3 BW, ook gelet op het gegeven dat [betrokkene 1] en JoBa mede procespartijen waren in de bodemprocedure met de strekking tot hoofdelijke veroordeling van de door [verweerder] geleden schade. Het hof heeft dusdoende ook miskend dat de regeling van artikel 237-240 Rv. een exclusieve en limitatieve regeling van de vergoeding van proceskosten behelzen die derogeert aan artikel 6:96 lid 2 BW en aan het beginsel van volledige schadevergoeding. Ook dat brengt met zich dat het het hof niet vrijstond om dat gedeelte van de werkelijke proceskosten in aanmerking te nemen dat overeenkomt met de ontvangen schadevergoedingen van JoBa en [betrokkene 1] alsmede de ontvangen geliquideerde proceskosten van RAM Properties, JoBa en [betrokkene 1] tot een totaalbedrag van € 89.255,23, te verrekenen met de door [verweerder] ontvangen betalingen voor hetzelfde beloop, die [verweerder] zelf in zijn opstelling in mindering rekent op de te ontvangen schadevergoeding van RAM Properties. Het gegeven dat met artikel 237-240 Rv. een exclusieve en limitatieve regeling van de vergoeding van proceskosten is gegeven die als zodanig met zich brengt dat voor vergoeding van werkelijk gemaakte proceskosten in het kader van de schadevergoeding geen plaats is, brengt niet met zich dat het aldus ook redelijk te achten kan zijn om de resultante, te weten ontvangen schadevergoedingen en proceskosten, niet in aanmerking te nemen, voorzover dat heeft geleid tot vermindering danwel betaling deels van de geleden schade.” 3.6 Het onderdeel faalt, gelet op het volgende. Ik zet eerst het partijdebat uiteen voor zover relevant, alsmede hetgeen het hof overweegt in rov. 3.16 van het tussenarrest. In zijn inleidende dagvaarding in de onderhavige schadestaatprocedure stelt [verweerder] onder meer: “50. De werkelijke (juridische / gerechtelijke) kosten die [verweerder] heeft gemaakt jegens JoBa en [betrokkene 1] komen in elk geval voor vergoeding in aanmerking. Artikel 6:96 lid 3 BW geldt immers alleen in de verhouding tussen [verweerder] en Ram Properties. Dat betekent dat alle (juridische/gerechtelijke) kosten die [verweerder] heeft gemaakt in verband met de procedures tegen JoBa en [betrokkene 1] (minus de door hen betaalde proceskosten) door Ram Properties vergoed moeten worden. Het gaat o.a. om de kosten met betrekking to[t] de voor[t]gezette bodemprocedure, de appelprocedure tegen JoBa en [betrokkene 1] , de huurprijsprocedure, de (advisering ter zake
12. de)cassatieprocedure van JoBa, onderhandelingen met [betrokkene 1] over koop, de beslagen die in dat kader zijn gelegd en de onderhandelingen met JoBa over een regeling. Voor zover nodig biedt [verweerder] bewijs aan om aan de hand van de declaraties verder te onderbouwen welke kosten betrekking hebben op de verschillende procedures, geschillen, onderhandelingen etc. met JoBa en [betrokkene 1] . WAARVAN AKTE! Bij elkaar komt het schadebedrag op € 133.707,41. Als productie 18 worden de declaraties over de periode februari 2007 tot en met juli 2014 overgelegd. [verweerder] behoudt zich uitdrukkelijk het recht voor om ten aanzien van deze schadepost te verhogen met de nota’s vanaf augustus 2014.” (…) 65. Op het schadebedrag genoemd onder 64 [een bedrag van € 1.125.289,68, A-G] ]dienen in mindering te worden gebracht de bedragen die [betrokkene 1] en Joba aan [verweerder] hebben betaald, respectievelijk € 62.500,-- en € 20.000,--. Voorts dienen de proceskostenveroordelingen die verband houden met de verschillende appelprocedures en die door [Ram Properties], JoBa en [betrokkene 1] aan [verweerder] zijn betaald (in totaal € 6.755,23) in mindering te worden gebracht, zodat resteert een schadebedrag van € 1.036.034,45.” [vetgedrukt in origineel, A-G] In dit door [verweerder] gevorderde schadebedrag van € 1.036.034,45 is dat bedrag van € 133.707,41 aan “juridische kosten” begrepen. De genoemde aftrekposten van (in totaal) € 89.255,23 zoals gehanteerd door [verweerder] zijn door Ram Properties aldus verstaan, in haar conclusie van antwoord, dat [verweerder] in mindering brengt de bedragen “waarvoor hij de zaak heeft geregeld met [betrokkene 1] en Joba” en “wegens betaalde proceskostenveroordelingen”. In rov. 19 van het tussenvonnis van 23 april 2015 heeft de kantonrechter de vordering van [verweerder] van € 133.707,41 niet toewijsbaar geacht, omdat deze kosten niet kunnen worden beschouwd als schade waarvoor Ram Properties kan worden aangesproken, nu deze betrekking hebben op andere partijen en een andere rechtsbetrekking (zie ook onder 2.4 hiervoor). Bij de schadevergoeding tot betaling waarvan Ram Properties in het eindvonnis van 29 september 2016 is veroordeeld (zie ook onder 2.7 hiervoor), heeft de kantonrechter er niet blijk van gegeven rekening te hebben gehouden met de door [verweerder] toegepaste aftrek van dat bedrag van € 89.255,23. In de memorie van grieven zijdens Ram Properties wordt hierover in het kader van grief IX onder meer het volgende naar voren gebracht: “106. Tot slot heeft - uiterst subsidiair - te gelden dat áls de schadebegroting van de kantonrechter al juist is (quod non!), de kantonrechter ten onrechte de door [betrokkene 1] en Joba reeds betaalde schades (van resp. € 62.500,- en € 20.000) en de reeds vergoede proceskosten (van € 6.755,-) niet in mindering zijn gebracht op het begrote bedrag. Dit betekent dat op de totale door de kantonrechter begrote schade van € 466.886,65 een bedrag van in totaal € 89.255,- in mindering gebracht had moeten worden, hetgeen de kantonrechter ten onrechte heeft nagelaten. De totale schadebegroting was bij een correcte berekening dan uitgekomen op een totaal van € 377.631,65.” [vetgedrukt in origineel, A-G] In de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel zijdens [verweerder] wordt onder het kopje “Ad grief IX” onder meer opgemerkt: “89. Door Ram Properties is wel terecht opgemerkt dat van het door de kantonrechter begrootte [sic, A-G] schadebedrag de door JoBa en [betrokkene 1] betaalde schadevergoeding alsook de vergoedde [sic, A-G] proceskosten afgetrokken dienden te worden.” In grief 3 van zijn incidentele appel stelt [verweerder] onder meer dat de kantonrechter ten onrechte de kosten die [verweerder] heeft gemaakt voor de procedures tegen Joba en [betrokkene 1] van in totaal € 133.707,41 niet toewijsbaar heeft geacht. In de toelichting op grief 10 van zijn incidentele appel maakt [verweerder] een nieuwe schadeopstelling die er, voor zover hier relevant, als volgt uitziet (zie ook onder 2.10 hiervoor): “(…) - juridische kosten (inclusief proceskosten) € 142.536,94 (…) Minus: - de reeds ontvangen schadevergoeding van JoBa en [betrokkene 1] € 82,500,-- - de reeds betaalde proceskosten € 6.755,23 Totaal € 962.589,87” [vetgedrukt in origineel, A-G] In haar memorie van antwoord in incidenteel appel volstaat Ram Properties bij dit laatste met op te merken dat, nu de “juridische kosten in de procedures JoBa en [betrokkene 1] , de taxatiekosten en de advieskosten van [A] B.V.” niet (alsnog) toewijsbaar zijn (onder verwijzing naar de toelichting bij haar “reacties op de grieven 3, 4 en 5” in het incidentele appel), deze “schadeberekening” van [verweerder] niet klopt en daarvan dus ook niet mag en kan worden uitgegaan. In rov. 3.16 van het tussenarrest overweegt het hof onder meer (zie ook onder 2.12 hiervoor) dat het het vooralsnog niet nodig acht in te gaan op de grieven in incidenteel appel van [verweerder] en: “Ook zal niet nader worden ingegaan op de klacht van Ram Properties (aangevoerd in het kader van grief IX) dat de kantonrechter ten onrechte niet in aftrek heeft genomen de schadebedragen die Joba en [betrokkene 1] aan [verweerder] hebben betaald, welke grief [verweerder] op zichzelf als terecht voorgedragen beschouwt.” Blijkens het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 12 november 2018 (zie ook onder 2.13 hiervoor) heeft mr. Koops, advocaat van Ram Properties, spreekaantekeningen overgelegd en deze voorgedragen. Ik lees daarin niets wat specifiek op het voorgaande betrekking heeft, met inbegrip van rov. 3.16 van het tussenarrest inzake grief IX van het principale appel. Blijkens dat proces-verbaal heeft mr. Van Schie, de advocaat van [verweerder] , ook spreekaantekeningen overgelegd en deze voorgedragen. In die spreekaantekeningen staat onder meer: “24. [verweerder] is van oordeel dat deze kosten [het genoemde bedrag van € 133.707,41 aan juridische kosten, A-G], althans in elk geval een deel daarvan vergoed moeten worden omdat deze kosten niet zouden zijn gemaakt als het voorkeursrecht was nagekomen en het pand door Ram Properties aan [verweerder] was verkocht. [verweerder] zou niet geprocedeerd hebben tegen JoBa en [betrokkene 1] . 25. Ram Properties heeft het recht/de bevoegdheid om het pand te leveren misbruikt en de hele gang van zaken was er op gericht [verweerder] buitenspel te zetten, terwijl aangetoond was dat hij een voorkeursrecht van koop had. Het belang van [verweerder] om zijn winkel ter plaatse te kunnen voortzetten, weegt zwaarder dan het belang bij een eventuele boete van Ram Properties. Ram Properties had in redelijkheid niet kunnen komen tot levering en heeft daarmee het risico van procedures tegen betrokkenen op zich genomen. 26. [verweerder] is in 2007 de bodemprocedure gestart tegen alle betrokkenen, door [de] appel procedure lag de procedure tegen JoBa en [betrokkene 1] [een] tijd stil van juni 2009 tot februari 2011. Die procedure werd weer voortgezet naar aanleiding van het arrest tegen Ram Properties van 14 december 2010. Dat is volstrekt logisch. Zou geoordeeld zijn, dat het voorkeursrecht niet was geschonden, dan zou een procedure tegen JoBa en [betrokkene 1] niet aan de orde zijn geweest. Op 22 januari 2013 oordeelde uw Hof in de appelprocedure. Omdat [betrokkene 1] berustte in het arrest van het hof en JoBa niet, werd er verder geprocedeerd bij de Hoge Raad. Het arrest van de Hoge Raad is van 28 maart 2014. Dat JoBa in cassatie [ging,] kan [verweerder] niet verweten worden zoals Ram Properties doet. De advocaatkosten [van] februari 2011 tot maart 2014 zien op de procedures tegen Joba en [betrokkene 1] . Kort om: door de schending van het voorkeursrecht en de voortzetting van de huurrelatie heeft [verweerder] ook tegen JoBa en [betrokkene 1] moeten procederen. Er zit dus causaal verband tussen de gemaakte kosten en de schending van het voorkeursrecht. Deze post doorstaat ook de dubbele redelijkheid toets nu de gemoeide kosten redelijk zijn.” Ik lees daarin niets wat specifiek betrekking heeft op rov. 3.16 van het tussenarrest inzake grief IX in het principale appel. Ik lees daarover evenmin iets in het proces-verbaal van die comparitie van partijen. Tegen deze achtergrond moet het bestreden oordeel van het hof in rov. 2.34, rov. 2.39 en het dictum van het eindarrest worden bezien. Ik keer nu terug naar het onderdeel. Vooropgesteld zij dat het onderdeel uitgaat van een verkeerde lezing van het eindarrest en derhalve feitelijke grondslag mist, voor zover het aanneemt dat het hof de door [verweerder] “ontvangen betalingen ter hoogte van € 89.255,23” heeft laten wegvallen tegenover “de - op grond van de gegeven beslissing op de grief in het incidenteel beroep - niet in de schadevergoeding betrokken kosten van het voeren van de procedures tegen JoBa en [betrokkene 1] ” [cursivering toegevoegd, A-G]. Dat is immers niet wat het hof doet. In rov. 2.34 van het eindarrest (onderdeel van het eindarrest waarin het hof, onder het kopje “Specifieke schadeposten”, enkele grieven van [verweerder] tegen de afwijzing door de kantonrechter van “enkele losstaande schadeposten” bespreekt) oordeelt het hof, kort gezegd, dat grief 3 in het incidentele appel van [verweerder] (waarover rov. 2.33) tevergeefs is voorgesteld, met dien verstande dat het hof het echter wel redelijk acht deze procedurekosten “bij de berekening van de schade” te betrekken voor zover die procedures tot betalingen hebben geleid die de geleden schade hebben verminderd, dus voor een (totaal)bedrag van € 89.255,-- (het hof verwijst naar “de hierna onder 2.39 te behandelen bedragen van € 62.500,--, € 20.000,-- en € 6.755,--"). In zoverre, met dit ‘mindere’, heeft [verweerder] dus wel baat bij deze grief (zie ook rov. 2.39, waar het hof mede verwijst naar “de hiervoor onder 2.34 in aanmerking genomen kosten van de procedures”). Uit het oordeel in rov. 2.34 volgt dus dat voor een (totaal)bedrag van € 89.255,-- die procedurekosten wél bij de berekening van de schade ex art. 6:97 BW worden betrokken door het hof, en dat de in rov. 2.39 bedoelde (en ook in rov. 2.34 genoemde) door [verweerder] ontvangen bedragen waarmee de geleden schade is verminderd, wegvallen tegenover die in rov. 2.34 aldus door het hof in aanmerking genomen procedurekosten (zie ook rov. 2.43 en het dictum voor de aansluiting bij het in rov. 2.31 genoemde bedrag van € 365.620,-- van door Ram Properties aan [verweerder] te betalen schadevergoeding, alsmede onder 3.3 hiervoor). Ik start met de klacht dat afdoende inzicht zou ontbreken in de gedachtegang van het hof dat het echter wel redelijk zou zijn de procedurekosten “bij de berekening van de schade” te betrekken voor zover “die procedures tot betalingen hebben geleid”. In rov. 2.34, vierde zin van het eindarrest overweegt het hof, voortbouwend op rov. 2.33: “Voor zover die procedures tot betalingen hebben geleid die de geleden schade hebben verminderd (de hierna onder 2.39 te behandelen bedragen van € 62,500,=, € 20.000,= en € 6.755,=) is het echter wel redelijk de procedurekosten bij de berekening van de schade te betrekken.” Deze - mede op het toerekeningsverband van art. 6:98 BW betrekking hebbende - overweging moet dus ook in samenhang worden gelezen met rov. 2.39. Daar overweegt het hof onder meer, in de voorlaatste zin, dat “[d]eze bedragen [van in totaal € 89.255,--, die het hof ziet als schadebedragen die Joba en [betrokkene 1] aan [verweerder] hebben betaald, A-G] echter weg[vallen] tegenover de hiervoor onder 2.34 in aanmerking genomen kosten van de procedures die daarvoor moesten worden gevoerd” door [verweerder] tegen Joba en [betrokkene 1] . Het hof neemt, nu beide partijen ( [verweerder] en Ram Properties) het daarover eens zijn, aan dat dit (totaal)bedrag van € 89.255,-- in mindering moet worden gebracht op de schadevergoedingsplicht van Ram Properties jegens [verweerder] . Tegelijkertijd heeft [verweerder] , om aldus een deel van de geleden schade (waarvoor ook Ram Properties aansprakelijk
13. is)van Joba en [betrokkene 1] vergoed te krijgen, de genoemde, door hem op € 133.707,41 begrote kosten gemaakt in procedures tegen Joba en [betrokkene 1] die daarvoor moesten worden gevoerd. Tot het genoemde (totaal)bedrag van € 89.255,-- neemt het hof die procedurekosten daarom in aanmerking bij de berekening van de schade, zo laten rov. 2.33-2.34 in verbinding met rov. 2.39 genoegzaam zien. Deze gedachtegang van het hof is goed navolgbaar, dat het vereiste inzicht hier ontbreekt kan niet worden gezegd. Dat brengt mij bij de kennelijk op art. 24 Rv gebaseerde klacht. In rov. 2.39 van het eindarrest overweegt het hof dat [verweerder] , in reactie op grief IX in het principale appel van Ram Properties, heeft opgemerkt dat deze klacht terecht is voorgesteld en dat het daar genoemde (totaal)bedrag van € 89.255,--, dat door hem is ontvangen en de geleden schade heeft verminderd, afgetrokken dient te worden. Uit het oordeel van het hof in rov. 2.39 volgt, kort gezegd, dat het hof ook overgaat tot een vermindering van de schadevergoedingsplicht van Ram Properties met een (totaal)bedrag van € 89.255,-- (zie ook onder 3.3 hiervoor). Dat (totaal)bedrag van € 89.255,-- valt echter naar het oordeel van het hof weg tegenover de in rov. 2.34 bij de berekening van de schade betrokken kosten van de procedures die daarvoor door [verweerder] moesten worden gevoerd tegen Joba en [betrokkene 1] (zoals bedoeld in rov. 2.33-2.34) ad (in totaal) € 89.255,--, waarover hiervoor. Anders dan het onderdeel klaagt, is het hof hiermee dus niet getreden buiten de grenzen van de rechtsstrijd van partijen. Het hof heeft immers, in lijn met hetgeen daarover zijdens Ram Properties in het kader van grief IX is opgemerkt en ook [verweerder] in reactie daarop en in het kader van zijn schadeopstelling heeft opgemerkt (zie de aangehaalde passages hiervoor), een (totaal)bedrag van € 89.255,-- in mindering gebracht op de schadevergoedingsplicht van Ram Properties, met dien verstande dat dit bedrag wegvalt tegenover die - door het subonderdeel dus genegeerde, maar - door het hof in aanmerking genomen ‘plus’ bij de schadeomvang van (in totaal) € 89.255,-- aan gerelateerde procedurekosten (dit laatste dus in het kader van de behandeling van grief 3 in het incidentele appel, maar ook met oog voor grief IX in het principale appel en het partijdebat ter zake), zodat per saldo niet nóg een bedrag van € 89.255,-- in mindering wordt gebracht op de door het hof aan [verweerder] toegekende schadevergoeding van € 365.620,-- tot betaling waarvan Ram Properties is veroordeeld. Voor zover het onderdeel een prohibitieve tegenstrijdigheid meent te bespeuren (“verdraagt zich immers niet met”, etc.; “is niet te rijmen met”, etc.) tussen enerzijds rov. 2.34, vierde zin in verbinding met rov. 2.39 voorlaatste en laatste zin van het eindarrest en anderzijds rov. 2.34, eerste t/m derde zin van het eindarrest, ziet het eraan voorbij dat in werkelijkheid zo’n tegenstrijdigheid zich hier niet voordoet. Waar, naar de kern genomen, het hof met dit laatste (in verbinding met rov. 2.34, zesde t/m achtste zin eindarrest) overweegt dat voor toewijzing van de ook door [verweerder] separaat gevorderde (rechtstreekse) vergoeding van procedurekosten ad € 133.707,41 zoals bedoeld in rov. 2.33 (zie ook art. 6:96 lid 2 BW jo. art. 6:74 BW) op zichzelf onvoldoende grond bestaat om de in rov. 2.34 uiteengezette redenen en de daarop betrekking hebbende grief 3 in incidenteel appel dus tevergeefs is voorgesteld, overweegt het hof bij dit eerste, nog steeds ook in het kader van de behandeling van die grief maar tevens met oog voor grief IX in het principale appel en het partijdebat ter zake (waarover rov. 2.39), dat het echter wel redelijk is die procedurekosten “bij de berekening van de schade te betrekken” ex art. 6:97 BW (wat dan voortbouwt op rov. 2.31) voor zover de procedures die [verweerder] tegen Joba en [betrokkene 1] heeft gevoerd “tot betalingen hebben geleid die de geleden schade hebben verminderd (de hierna onder 2.39 te behandelen bedragen van € 62.500,--, € 20.000,-- en € 6.755,--)”, welke vermindering logischerwijs ten voordele strekt van Ram Properties als jegens [verweerder] voor die schade ook aansprakelijke partij. Dit eerste (het ‘minder omvattende’), waarbij het hof aanvullende omstandigheden betrekt, dient aldus te worden onderscheiden van dit laatste (het ‘meer omvattende’). M.i. had het hof hier de ruimte om dit zo te doen - ook binnen het intrinsiek contextuele toerekeningsverband van art. 6:98 BW - zonder ter zake blijk te geven van een onjuiste rechtsopvatting, waarbij geldt dat dit laatste dit eerste (wat in elkaars verlengde ligt) naar de aard niet categorisch uitsluit en het hof dat evident ook niet beoogt. Nu zo’n tegenstrijdigheid er in werkelijkheid dus niet is, gaat evenmin op de stelling in het onderdeel dat de in rov. 2.39 (voorlaatste en laatste zin) gegeven motivering zich niet verdraagt met de oordeelsvorming in rov. 2.34 als deze in de juiste context wordt bezien, alsmede dat “[d]aarvan uitgaande”, dus van zo’n tegenstrijdigheid, “grond ontbrak” voor rov. 2.34, vierde zin in verbinding met rov. 2.39 voorlaatste en laatste zin althans “het ook niet redelijk [kan] zijn” die procedurekosten alsnog wel bij de berekening van de schade te betrekken voor zover die procedures tot betalingen hebben geleid die de geleden schade hebben verminderd. Anders dan het onderdeel verder klaagt, heeft het hof met zijn oordeel in rov. 2.34, rov. 2.39 en het dictum van het eindarrest ook niet “het beginsel van volledige schadevergoeding” (zie ook onder 3.3 hiervoor) miskend. In de daarin door het hof toegepaste systematiek vallen de reeds ontvangen bedragen van in totaal € 89.255,-- immers weg tegenover de in rov. 2.34 bij de berekening van de schadeomvang in aanmerking genomen kosten van de procedures die daarvoor moesten worden gevoerd ad (in totaal) € 89.255,--, waarover reeds uitgebreid hiervoor. Tot overcompensatie, het door [verweerder] meer ontvangen dan de werkelijk geleden schade, leidt dat dus niet. Voor zover deze klacht geënt is op schending van art. 6:97 BW, zie ik (ook hier) dus niet dat daarvan sprake is, waarbij ik mede betrek dat aan de feitenrechter een grote mate van vrijheid toekomt bij de schadebegroting ex art. 6:97 BW (zie ook onder 3.3 hiervoor). Evenmin dringt de conclusie zich op, anders dan het onderdeel daarbij nog aanvoert, dat “[d]oor te beslissen zoals is geschied het hof in wezen [heeft] beslist in strijd met het bepaalde bij artikel 6:96 lid 3 BW, ook gelet op het gegeven dat [betrokkene 1] en Joba mede procespartijen waren in de bodemprocedure met de strekking tot hoofdelijke veroordeling van de door [verweerder] geleden schade.” Het hof heeft het door Ram Properties in het kader van grief IX aangevoerde en het naar aanleiding daarvan door [verweerder] opgemerkte (waarover hiervoor) verstaan als betrekking hebbend op het in mindering brengen op de schadevergoedingsplicht van Ram Properties van een (totaal)bedrag ad € 89.255,-- bestaande uit “de schadebedragen die Joba en [betrokkene 1] aan [verweerder] hebben betaald” (aldus het hof in rov. 3.16 tussenarrest, waarop rov. 2.34 en 2.39 eindarrest dan voortbouwen), daarbij verwijzend naar “procedures die daarvoor moesten worden gevoerd” (rov. 2.39 eindarrest). Met dit laatste doelt het hof dus op “de procedures die hij [ [verweerder] , A-G] tegen Joba en [betrokkene 1] heeft gevoerd” en in verband waarmee [verweerder] in de onderhavige schadestaatprocedure ook separaat een (rechtstreekse) vergoeding van procedurekosten ad € 133.707,34 vordert (waarover rov. 2.33-2.34 en hiervoor), waarbij geldt dat de gronden waarop [verweerder] Joba en [betrokkene 1] in rechte heeft aangesproken andere zijn dan die waarop hij Ram Properties in rechte heeft aangesproken (waarover rov. 2.34, derde zin).Bij deze stand van zaken geeft het bestreden oordeel van het hof, waaruit dus mede volgt dat het hof die door [verweerder] separaat gevorderde (rechtstreekse) vergoeding van procedurekosten ad € 133.707,41 niet toewijst en dat die procedurekosten van [verweerder] voor zover het hof deze wel betrekt bij de berekening van de schade ex art. 6:97 BW - kort gezegd - niet zien op de onderhavige schadestaatprocedure tegen Ram Properties of de voorafgaande hoofdprocedure voor zover Ram Properties daarin betrokken was, zodat de in art. 241 Rv voorziene exclusiviteit van de aan art. 6:96 lid 2, aanhef en onder b en c BW derogerende proceskostenregeling van de art. 237-240 Rv voor zover deze strekt tot bescherming van wederpartij Ram Properties wordt gerespecteerd, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting inzake (de reikwijdte van) art. 6:96 lid 3 BW. Daarop strandt, naast de slotzin van de eerste alinea van het onderdeel (“Ook dat brengt”, etc.), tevens de klacht aan het slot van het onderdeel (“Het gegeven dat met artikel 237-240 Rv.”, etc.) die ook voorbijgaat aan wat het hof daadwerkelijk doet in het bestreden oordeel. Dit behoeft, gegeven het voorgaande, geen verdere toelichting. Kort en goed: hetgeen het onderdeel aanvoert, brengt niet mee dat het hof op ondeugdelijke gronden beslist zoals het doet in het bestreden oordeel in rov. 2.34, rov. 2.39 en het dictum van het eindarrest. Daarbij neem ik ook het volgende in aanmerking. Dat en waarom het hof aldaar de gedingstukken op onbegrijpelijke wijze zou hebben uitgelegd, lees ik niet in het onderdeel. Overigens zie ik dat ook niet, waarbij ik, naast het partijdebat (waaronder de aangehaalde passages hiervoor), betrek dat het hof daarbij als feitenrechter een grote mate van vrijheid toekomt. Het partijdebat of het juridische kader dwong het hof hier verder evenmin tot een nadere motivering; voor zover het onderdeel daarover nog zou klagen (glashelder is dat niet), mist dat ook doel. Voor zover het onderdeel uitgaat van een andere lezing van het eindarrest, mist het, zoals ook vooropgesteld, feitelijke grondslag. Hierop stuit het onderdeel af. Onderdeel II: kosten ter vaststelling van schade ad € 30.000,-- 3.7 Onderdeel II is gericht tegen rov. 2.36 en rov. 2.43 van het eindarrest, alsmede de daarmee samenhangende beslissing tot toewijzing van een bedrag van € 30.000,-- aan kosten ter vaststelling van de schade in het dictum van het eindarrest (zie onder 12, eerste zin). Het onderdeel klaagt, onder 13 (p. 8-9 van de procesinleiding), dat de door het hof gegeven waardering in rov. 2.36 die heeft geleid tot toekenning van € 30.000,-- in het licht van het partijdebat verrassend is en ook ondeugdelijk met redenen omkleed is. Volgens het onderdeel is na de memorie van antwoord in incidenteel appel zijdens Ram Properties geen verder debat gevoerd over deze kosten ter vaststelling van de schade. Volgens het onderdeel heeft [verweerder] in dat verband niet gesteld “dat hij [A] zou hebben ingeschakeld ter verkrijging van adviezen over de mogelijkheden om RAM Properties tot nakoming van haar verplichtingen aan te spreken, om haar aansprakelijk te stellen en om haar [bedoeld zal zijn hem, A-G] bij te staan in de tegen RAM Properties gevoerde noodzakelijk gebleken procedure.” Het onderdeel klaagt dat de oordeelsvorming van het hof in zoverre berust op een stelling die door partijen niet is betrokken. Daarnaast klaagt het onderdeel dat het hof niet blijk ervan heeft gegeven door het onderdeel als essentieel aangeduide stellingen van Ram Properties in de oordeelsvorming te hebben betrokken. Het oordeel in rov. 2.36 dat de inschakeling van [A] redelijk is, omdat [verweerder] niet deskundig is, rechtvaardigt de oordeelsvorming evenmin zonder vaststelling dat zulks noodzakelijk was naast de inschakeling van de advocaat die de procedures voerde, de accountant en de ingeschakelde taxateurs (in welk verband de kosten van dezen, de taxateurs, ook zijn betrokken in de schadevergoeding middels toekenning van € 1.576,75; zie rov. 2.38). Het onderdeel besluit dat de toekenning in dat verband van een bedrag van € 30.000,-- en begroting op dat bedrag als zijnde redelijk niet wordt gedragen door de inhoud van de gedingstukken en als zodanig zonder meer als ontoelaatbaar verrassend is aan te merken. 3.8 Het onderdeel faalt, gelet op het volgende. Ik zet eerst het partijdebat uiteen voor zover relevant. In de inleidende dagvaarding zijdens [verweerder] is onder het kopje “Redelijke kosten ter vaststelling van schade” onder meer het volgende opgenomen: “57. Voorts heeft [verweerder] zich al die jaren door zijn adviseur, [betrokkene 3] van [A] B.V. laten adviseren. [verweerder] en [betrokkene 3] / [A] B.V. hebben de afspraak gemaakt dat 50% van de adviseurkosten in rekening zal worden gebracht. (…). Op grond van de 50%-regeling claimt [verweerder] €119.355,74. De nota’s worden als (productie 20) [overgelegd]. [verweerder] meent dat deze kosten redelijk zijn.” [vetgedrukt in origineel, A-G] Bij conclusie van antwoord is hiertegen zijdens Ram Properties onder het kopje “Ad kosten ter vaststelling van de schade” het volgende verweer gevoerd: “52. Deze kosten zijn voor een belangrijk gedeelte ten onrechte gemaakt, want gaan uit van een onjuiste bepaling van de hoogte van de schade. Verder kan een belangrijk deel van de opgevoerde kosten de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan. Was het noodzakelijk om deze kosten te maken? Zijn de in rekening gebrachte kosten redelijk? [verweerder] heeft simpelweg alle door hem gemaakte kosten bij elkaar opgeteld en tracht die nu allemaal op Ram Properties te verhalen. 53. Wat heeft de door [verweerder] ingeschakelde adviseur gedaan? Was dit noodzakelijk? Staan deze posten in causaal verband tot de inbreuk op het voorkeursrecht? Waar blijkt dit uit? Staan de gemaakte kosten wel in verhouding tot de directe schade? Op geen van deze vragen wordt door [verweerder] in een antwoord voorzien.” In het tussenvonnis van 23 april 2015 heeft de kantonrechter deze gevorderde kosten ter vaststelling van de schade afgewezen (rov. 21, zie onder 2.4 hiervoor). [verweerder] komt met grief 4 van zijn incidentele appel op tegen rov. 21 van het tussenvonnis van 23 april 2015. Deze grief is als volgt toegelicht: “108. [verweerder] is een kleine zelfstandige met één winkel. Hij heeft geen enkel verstand van vastgoed en alles wat daarmee te maken heeft. Hij voelt zich daar ook onzeker over. Zijn “neef” [betrokkene 3] heeft die kennis en kunde wel en heeft daarom ook namens hem contact gezocht met Ram Properties en later met [betrokkene 2] nadat de brief was gekomen dat het pand was verkocht. [verweerder] achtte zich niet in staat om doorgewinterde vastgoedmannen van repliek te dienen en tot een oplossing te komen. [verweerder] heeft dus in alle redelijkheid de expertise en hulp van [betrokkene 3] kunnen en mogen inroepen. 109. [betrokkene 3] heeft namens [verweerder] ten behoeve van de vaststelling van de schade en de procedures ook overleg gehad met de verschillende makelaars in verband met de uitgevoerde taxaties, de accountants in verband met o.a. de schadeopstellingen en de raadsvrouw van [verweerder] vanwege de procedures, wat geleid heeft tot een gunstigere tijdsbesteding. [verweerder] achtte zich daar wegens gebrek aan kennis en ervaring niet c.q. moeilijk toe in staat. Vanwege het ontbreken van een “vastgoedachtergrond” houdt [verweerder] zich ook niet bezig met de verhuur en het beheer van de woningen boven de winkel. Dat doet [betrokkene 3] voor hem. 110. [verweerder] en [betrokkene 3] hebben afgesproken dat vooralsnog 50% van de adviseurskosten in rekening worden gebracht. Als productie 26 legt [verweerder] de nota’s over die door [A] B.V. aan hem zijn gezonden in de periode 2007 tot en met 2016. Het gaat om een bedrag van € 63.402,38 exclusief BTW. Vanwege de 50% regeling maakt [verweerder] aanspraak op een bedrag van 126.804,76 exclusief BTW. 111. Gezien het voorgaande is [verweerder] van oordeel dat de kosten voor advies van [A] B.V./ [betrokkene 3] voor vergoeding in aanmerking komen. Het vonnis dient op dit punt vernietigd te worden.” [vetgedrukt in origineel, A-G] Bij memorie van antwoord in incidenteel appel heeft Ram Properties gesteld dat het oordeel van de kantonrechter dat de advieskosten van [A] / [betrokkene 3] niet zijn toegewezen “volstrekt juist [is] en grief 4 dan ook tevergeefs [is] ingesteld.” Ram Properties heeft dat standpunt onder meer als volgt toegelicht: “56. Hetgeen bij grief 3 al uiteen is gezet ten aanzien van de dubbele redelijkheidstoets, geldt onverkort voor de door [verweerder] opgevoerde kosten van [betrokkene 3] : was het noodzakelijk om deze kosten te maken? Zijn de in rekening gebrachte kosten redelijk? Waren het werkzaamheden waarvan de gemaakte kosten zijn aan te merken als schade die het gevolg is van het schenden van het voorkeursrecht? Waaruit blijkt dit? Dienden de werkzaamheden (en de daaruit voortvloeiende kosten) als kosten gemaakt ter vaststelling van de schade van [verweerder] . Dit blijkt uit niets. [verweerder] heeft kennelijk simpelweg alle facturen van [betrokkene 3] bij elkaar opgeteld, zonder daarbij een onderscheid te maken tussen de zaken RAM Properties, JoBa en [betrokkene 1] , en overigens ook zonder ook maar enige specificatie te geven van de aard en de inhoud van de werkzaamheden. 57. Wat bovendien opvalt, is dat de facturen van [betrokkene 3] / [A] B.V. (productie 26 bij memorie van grieven in incidenteel appel) allemaal dezelfde omschrijving hebben, namelijk dat ze zien op “de procedure tegen de verhuurder”. Het gaat om jaarfacturen zonder enige specificatie, opgesteld vanaf 2007 tot en met 2016. 58. Allereerst wordt miskend dat er in de jaren 2011 en 2013 helemaal geen procedure liep tegen RAM Properties (…). 59. Dat geldt overigens ook voor de overige facturen van de andere jaren: gezien het ontbreken van specificaties kan over de inhoud van het “advies” geen zinnig woord worden gezegd. (….) 62. Nu geen sprake is van kosten gemaakt ter vaststelling van de schade die [verweerder] stelt te hebben geleden, terwijl bovendien - mede doordat iedere nadere toelichting ontbreekt - niet kan worden vastgesteld of de opgevoerde schade, zou die al voor vergoeding in aanmerking komen, de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 BW zou kunnen doorstaan (quod non!) moeten de gevorderde kosten die [verweerder] zegt te hebben betaald aan [betrokkene 3] (en dat overigens maar voor 50%, zodat voor voldoening van meer dan 50% al helemaal geen grond bestaat) worden afgewezen.” [cursivering in origineel, A-G] Uit het proces-verbaal van de op 12 november 2018 gehouden comparitie van partijen (zie ook onder 2.13 hiervoor) blijkt, zoals al opgemerkt onder 3.6 hiervoor, dat mr. Van Schie, de advocaat van [verweerder] , spreekaantekeningen heeft overgelegd en deze heeft voorgedragen. Uit deze spreekaantekeningen blijkt dat hij onder het kopje “Advieskosten [A] B.V./ [betrokkene 3] ad € 126.804,76” het volgende heeft voorgedragen: “27. [verweerder] is geen vastgoedman en had en heeft behoefte aan ondersteuning door iemand die daar wel verstand van heeft. Dat is [betrokkene 3] van [A] B.V. Hij heeft contact gezocht met [betrokkene 2] , makelaars, accountants en had overleg met de raadsvrouw van [verweerder] . Vanwege het gebrek aan kennis bij [verweerder] is het alleszins redelijk dat [betrokkene 3] als adviseur optrad. Vooralsnog is 50% van de advieskosten gefactureerd.28. Indien gewenst kan [betrokkene 3] aangeven waaruit zijn werkzaamheden bestonden.” [betrokkene 3] is blijkens het proces-verbaal van die comparitie van partijen eveneens aan de zijde van [verweerder] verschenen en heeft daar ook verklaard. Uit het proces-verbaal blijkt niet dat tijdens de comparitie verder aan de orde is geweest waaruit de werkzaamheden van [betrokkene 3] bestonden. Tegen deze achtergrond moet rov. 2.35-2.36 van het eindarrest worden bezien, waarin het hof komt tot een gedeeltelijke gegrondverklaring van grief 4 in het incidentele appel (weergegeven onder 2.14 hiervoor). Ik keer nu terug naar het onderdeel. Voor zover het onderdeel klaagt dat na de memorie van antwoord in incidenteel appel geen verder debat over deze kosten ter vaststelling van de schade is gevoerd, mist het feitelijke grondslag. Zoals blijkt uit het hiervoor weergegeven partijdebat, is dit onderwerp ook nog aan de orde geweest tijdens de comparitie van partijen van 12 november 2018, hetgeen evenzeer deel uitmaakt van het partijdebat. Voor zover het onderdeel klaagt dat de toekenning van een gedeelte van deze kosten ter vaststelling van de schade (voor een bedrag van € 30.000,--) niet wordt gedragen door de inhoud van de gedingstukken en als zodanig zonder meer als ontoelaatbaar verrassend is aan te merken, mist het ook feitelijke grondslag en gaat het uit van een onjuiste rechtsopvatting. Het hof heeft in rov. 2.35-2.36 van het eindarrest grief 4 van [verweerder] in zijn incidentele appel gedeeltelijk gegrond verklaard. Deze gedeeltelijke toewijzing van de desbetreffende vordering van [verweerder] op de voet van art. 6:96 lid 2, aanhef en onder b BW komt (dus) niet uit de lucht vallen. Daarbij verdient opmerking dat het, in het licht van het partijdebat en meer in het bijzonder de inhoud van de gedingstukken zoals hiervoor verkort weergegeven, niet verrassend kan zijn dat het hof daartoe is gekomen. Gelet op dit partijdebat diende Ram Properties daarmee rekening te houden en heeft het hof dit zo kunnen doen zonder daarmee een ‘verrassingsbeslissing’ te geven. Ik wijs in dat verband mede op hetgeen zijdens [verweerder] is gesteld in de inleidende dagvaarding (met name onder 57), de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel (met name onder 108-111), en in de spreekaantekeningen van mr. Van Schie ten behoeve van de comparitie van partijen (met name onder 27), welke passages hiervoor zijn geciteerd en waarmee strookt hetgeen het hof overweegt in rov. 2.36, derde zin (de uitleg daarvan door het hof aldaar is niet onbegrijpelijk te noemen). Ik wijs in dat verband ook erop dat het hof met rov. 2.36 als geheel kenbaar en afdoende respondeert op het door Ram Properties aangevoerde onder 54-62 van haar memorie van antwoord in het incidentele appel, welke passages (waarop het onderdeel ook wijst) hiervoor zijn geciteerd en niet in de weg staan aan het oordeel van het hof in rov. 2.36 inzake grief 4 in het incidentele appel. Gelet hierop strandt ook de klacht dat het oordeel van het hof berust op een stelling die door (partijen en specifiek) [verweerder] niet is betrokken en dat het hof niet blijk ervan heeft gegeven die stellingen van Ram Properties in de oordeelsvorming te hebben betrokken. Dat in zoverre de door het hof in rov. 2.36 gegeven waardering ondeugdelijk met redenen is omkleed, valt dan ook niet vol te houden. De voorlaatste zin van het onderdeel (“Het oordeel in r.o. 2.36 dat de inschakeling van [A] B.V. redelijk is”, etc.) kan Ram Properties evenmin baten. Daartoe wijs ik op het volgende. Het hof heeft in zijn motivering in rov. 2.36 van het eindarrest tot uitdrukking gebracht dat het de zogenoemde ‘dubbele redelijkheidstoets’ heeft toegepast (zie ook onder 3.3 hiervoor). Het hof oordeelt in rov. 2.36, vierde zin eerst dat de inschakeling van [A] door [verweerder] redelijk is, omdat [verweerder] ter zake niet deskundig is. Deze kosten van deskundige bijstand moeten, naar de aard, worden onderscheiden van de inschakeling door [verweerder] van de advocaat die de procedures voerde, de accountant en de taxateurs. Dat de inschakeling van [A] door [verweerder] naar het oordeel van het hof redelijkerwijs verantwoord was naast de inschakeling van de advocaat, de accountant en de taxateurs, blijkt m.i. ook uit rov. 2.36, derde zin. [verweerder] heeft aangevoerd (zie de hiervoor geciteerde passage uit de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel, onder 109) dat [betrokkene 3] van [A] namens hem het contact onderhield met deze partijen. Het hof heeft aannemelijk geacht dat in de tegen Ram Properties gevoerde noodzakelijk gebleken procedure onder meer ook contacten moesten worden gelegd met makelaars om de waarden van het pand te bepalen en moest worden gereageerd op het uitgebrachte deskundigenbericht. Vervolgens beoordeelt het hof, in rov. 2.36, vierde t/m zevende zin welk bedrag redelijk is voor het deel van de werkzaamheden die door [A] zijn verricht en naar het oordeel van het hof voor vergoeding in aanmerking komen, mede gelet op de omstandigheid dat [verweerder] ter zake niet deskundig is. Het hof begroot de op de voet van art. 6:96 lid 2, aanhef en onder b BW voor vergoeding in aanmerking komende kosten op grond van art. 6:97 BW op € 30.000,--. Het hof was, mede gelet op de grote mate van vrijheid die aan de feitenrechter toekomt bij de schadebegroting ex art. 6:97 BW (zie ook onder 3.3 hiervoor), niet gehouden dat oordeel nader te motiveren. Ook in zoverre is in rov. 2.36 geen sprake van een onjuiste rechtsopvatting of een door het hof gegeven waardering die ondeugdelijk met redenen is omkleed. Zoals hiervoor al uiteengezet, kan wat betreft rov. 2.36 evenmin worden gesproken van een oordeel dat niet wordt gedragen door de inhoud van de gedingstukken en als zodanig zonder meer als ontoelaatbaar verrassend is aan te merken. Gelet op het voorgaande heeft het hof, anders dan het onderdeel aanvoert, zonder schending van een rechtsregel of een nadere motivering kunnen oordelen zoals het doet in rov. 2.36 van het eindarrest, uitmondend in de veroordeling van Ram Properties tot betaling aan [verweerder] op de voet van art. 6:96 lid 2, aanhef en onder b BW van een door het hof ex art. 6:97 BW op € 30.000,-- begroot bedrag aan redelijke kosten voor door [A] verrichte werkzaamheden ter vaststelling van de schade. Hierop stuit het onderdeel af. Slotsom 3.9 De slotsom luidt dat de klachten in het principale cassatieberoep van Ram Properties falen. In het incidentele cassatieberoep 3.10 Het middel in het incidentele cassatieberoep is eveneens opgebouwd uit twee onderdelen (genummerd 1 en 2). Onderdeel 1 valt uiteen in vijf subonderdelen (geletterd a t/m e), onderdeel 2 valt niet uiteen in subonderdelen. Onderdeel 1: verwerping van grief 2 in incidenteel appel 3.11 Onderdeel 1 is gericht tegen de verwerping van grief 2 in het incidentele appel in rov. 2.28 t/m 2.31 van het eindarrest. 3.12 Subonderdeel 1a klaagt dat het hof ten onrechte oordeelt dat de schade van [verweerder] niet aan Ram Properties kan worden toegerekend voor zover de feitelijk betaalde koopprijs hoger was dan de marktwaarde op dat moment, omdat ten tijde van de wanprestatie niet voorzienbaar zou zijn dat [verweerder] het pand ooit zou kopen voor een koopprijs die in die mate, namelijk met een bedrag van € 267.500,--, zou afwijken van de werkelijke waarde. Door te oordelen dat voor toerekening naar redelijkheid vereist is dat in 2007 voorzienbaar was dat [verweerder] later, op het moment dat hij het pand alsnog te koop aangeboden zou krijgen, een koopprijs zou betalen die substantieel hoger was dan de marktwaarde van het pand op dat moment, heeft het hof onjuiste, want te strenge eisen gesteld aan de mate van voorzienbaarheid van de schade, aldus het onderdeel. Volgens het subonderdeel is in dit verband voldoende dat ten tijde van de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties in 2007 voorzienbaar was dat [verweerder] schade zou lijden bestaande uit het verschil tussen de hypothetische koopprijs en de prijs waarvoor hij het pand later alsnog zou kunnen kopen. Dat in 2007 niet voorzienbaar was dat het verschil tussen de hypothetische koopprijs en de marktwaarde op dat moment € 267.500,-- zou zijn, staat volgens het onderdeel niet in de weg aan toerekening van die schade aan Ram Properties. Daaraan voegt het onderdeel nog toe dat, nu in 2007 ook niet voorzienbaar was dat het verschil tussen de hypothetische koopprijs en de marktwaarde in 2014 € 210.000,-- zou zijn maar het hof - terecht - oordeelt dat dat bedrag wel voor vergoeding in aanmerking komt, en hetzelfde heeft te gelden voor de omstandigheid dat voorzienbaar was dat het verschil tussen de feitelijke koopprijs en de marktwaarde in 2014 € 267.500,-- zou zijn, ook daarom onjuist is dat het hof de eis stelt dat in 2007 voorzienbaar was dat [verweerder] meer dan de marktwaarde zou moet