PROCUREUR-GENERAAL BIJ DE HOGE RAAD DER NEDERLANDEN Nummer 20/04149 Zitting 29 oktober 2021 CONCLUSIE T. Hartlief In de zaak [de verhuurder] (hierna: ‘ [de verhuurder] ’) tegen Amsterdam-lnn B.V. (hierna: ‘Centre Hotel’) [de verhuurder] is eigenaar van een pand in Amsterdam waarin hij in de periode van 2002 tot 2006 zelf een hotel heeft gedreven. In maart 2006 heeft hij zijn hotelonderneming verkocht aan De Lantaerne en het pand aan deze vennootschap verhuurd. Bij schriftelijke overeenkomst tussen [de verhuurder] , De Lantaerne en Centre Hotel van 21 april 2009 is Centre Hotel als huurder in de plaats van De Lantaerne gesteld. In februari 2014 is Centre Hotel een huurprijsprocedure begonnen om te komen tot verlaging van de huurprijs. In die procedure heeft de kantonrechter te Amsterdam de huurprijs van het gehuurde zo vastgesteld dat deze per 13 september 2012 € 212.865,18 bedraagt en daarna, na jaarlijkse verlagingen, per 13 september 2016 € 84.200 per jaar. In hoger beroep echter heeft het hof Amsterdam, bij arrest van 15 september 2020 en daarmee gelijktijdig met het in deze procedure bestreden arrest, de huur vastgesteld op € 180.000 per jaar per 13 september
(2014). 3.16 Volgens het ZSN/Telec-arrest is van dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet enkel sprake indien de verhuurder in de situatie – waarin hij behoefte heeft zelf het verhuurde als bedrijfsruimte in gebruik te nemen – is geraakt door van zijn wil onafhankelijke omstandigheden en hij buiten machte is in die situatie op andere wijze te voorzien. Volgens Uw Raad doet het er in beginsel niet toe hoe de bedoelde situatie is ontstaan en kan van dringend nodig hebben ook sprake zijn als de verhuurder andere mogelijkheden heeft om in die situatie te voorzien. Dat laatste zal anders zijn wanneer het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt. 3.17 In dit verband verwijs ik naar randnummer 2.6 van de conclusie van A-G Langemeijer voor HR 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI0463, RvdW 2009/673 (art. 81 RO). A-G Langemeijer spreekt zich hier uit over de in cassatie door de huurder naar voren gebrachte klacht dat het hof uit het oog heeft verloren dat van een dringende noodzaak van eigen gebruik in de zin van art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW alleen dan sprake is, indien aannemelijk is dat het voor de verhuurder van wezenlijk belang is dat hij (juist) dit object zelf in gebruik kan nemen: “Het juridische uitgangspunt waarop deze klacht berust lijkt mij onjuist. De verhuurder zal aannemelijk moeten maken dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat hij het daartoe dringend nodig heeft. Het hof heeft getoetst aan deze wettelijke maatstaf. Anders dan het middelonderdeel beweert, wordt in de rechtspraak van de Hoge Raad niet de eis gesteld dat het voor de verhuurder van wezenlijk belang is dat hij (juist) dit object zelf in gebruik kan nemen. Integendeel, in deze rechtspraak is aanvaard dat algemene — d.w.z. niet onlosmakelijk aan het verhuurde object verbonden — bedrijfseconomische redenen in beginsel een dringende noodzaak van eigen gebruik kunnen opleveren. In deze zin werd geoordeeld in HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148, HR 14 november 1997, NJ 1998, 148 (waarin nog de verfijning werd aangebracht dat niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden) en HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 m.nt. PAS. De praktische betekenis van deze regel blijkt bijvoorbeeld, wanneer de verhuurder van drie winkels een dringende noodzaak van eigen gebruik aanvoert om de huurovereenkomst ten aanzien van één van die winkels te beëindigen, welke noodzaak is gebaseerd op serieuze bedrijfseconomische motieven die de keten van drie winkels aangaan, maar daarbij betrekkelijk willekeurig is welke van de drie winkels in aanmerking komt. Indien de in het cassatiemiddel verdedigde opvatting wordt aanvaard, zou iedere huurder als verweer kunnen aanvoeren dat de verhuurder maar een van de twee andere winkels had moeten uitkiezen. Aldus zou een impasse ontstaan wanneer de verhuurder wel hard kan maken dat een dringende noodzaak van eigen gebruik aanwezig is, maar niet hard kan maken dat voor hem van wezenlijk belang is dat hij juist dit object zelf in gebruik neemt.” 3.18 In het Klaver/Hoes-arrest heeft Uw Raad de lijn uit het ZSN/Telec-arrest bevestigd. Hoes exploiteerde een supermarkt in een pand dat hij huurde van Klaver. Klaver, een groothandel in artikelen voor de kruideniersbranche, heeft op enig moment te kennen gegeven dat zij het pand dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In eerste aanleg heeft de kantonrechter het verzoek van Klaver afgewezen, omdat zij geen dringend belang zou hebben bij de toewijzing hiervan. Volgens de kantonrechter zijn er voor Klaver andere mogelijkheden aanwezig om haar ondernemersdoel – het uitbreiden van haar uit eigen distributiepunten bestaande winkelketen – te verwezenlijken en ligt het in de rede dat zij die andere mogelijkheden benut. In hoger beroep heeft de rechtbank Klaver de gelegenheid gegeven om het rapport van een adviesbureau over te leggen, waarop zij zich voor de dringendheid van het door haar beoogde gebruik mede had beroepen. Nadat Klaver een deel van dat rapport en enige andere stukken had overgelegd en partijen over en weer commentaar hadden gegeven, heeft de rechtbank de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd op de grond dat zij uit geen van de stukken kan “afleiden om welke reden, anders dan de algemene bedrijfseconomische motieven, genoemd in voormeld rapport, Klaver nu juist het pand waarin Hoes zich als huurster bevindt dringend voor eigen gebruik van node heeft” (rov. 2.5). 3.19 Uw Raad heeft de beschikking van de rechtbank vervolgens vernietigd. Volgens Uw Raad staat het bestaan van andere mogelijkheden alleen dan in de weg aan een beroep op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik van het verhuurde indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt. Het is aan de huurder om dit laatste te stellen en aannemelijk te maken: “3.4 Indien het (…) oordeel van de rechtbank aldus moet worden gelezen dat zij met de woorden ‘nu juist het pand waarin Hoes zich als huurster bevindt’ tot uitdrukking brengt dat naar haar oordeel een verhuurder geen beroep kan doen op zijn dringend nodig hebben voor eigen gebruik van het verhuurde wanneer hij andere mogelijkheden heeft om in zijn behoeften te voorzien, heeft de rechtbank blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Het bestaan van andere mogelijkheden staat immers alleen dan aan een beroep op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet (vgl. HR 10 maart 1989, NJ 1989, 490). De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het litigieuze pand; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. (…)” 3.20 Uw Raad heeft daarbij overigens ook overwogen dat ‘algemene bedrijfseconomische motieven’ zeer wel voldoende kunnen zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten: “3.4 (…) Indien het oordeel van de rechtbank aldus moet worden gelezen dat zij 'algemene bedrijfseconomische motieven' onvoldoende acht voor het bestaan van een dringende noodzaak van eigen gebruik van verhuurde bedrijfsruimte, geeft haar oordeel eveneens blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen zeer wel voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten.” 3.21 In het Fuld/Madurodam-arrest zegde Madurodam de huur op met betrekking tot een door Fuld op het terrein van Madurodam gebruikte fotokiosk, omdat zij, na een verbouwing, de verkoop van alle artikelen op haar terrein in eigen beheer wilde nemen. Zij streefde een eenvormige uitstraling naar haar bezoekers na. Uw Raad herhaalde nog eens dat algemene bedrijfseconomische redenen zeer wel voldoende kunnen zijn om een dringend nodig hebben voor eigen gebruik aannemelijk te achten. Verder heeft Uw Raad in dit arrest overwogen dat voor een beroep op een dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. 3.22 Ook het Alog/Ultimo-arrest verdient hier enige aandacht. In deze zaak heeft verhuurder Ultimo de huurovereenkomst met Alog opgezegd wegens onder meer dringend eigen gebruik, in verband met renovatie van het winkelcentrum waarvan de door Alog gehuurde ruimte deel uitmaakte. Het hof heeft de vordering van Ultimo toegewezen, omdat partijen het erover eens zijn dat het winkelcentrum moet worden gerenoveerd nu het sterk verouderd is en Ultimo voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat na de geplande renovatie een kostendekkende exploitatie met verhuur aan Alog tegen een huur van maximaal € 170 per vierkante meter onmogelijk is. Alog heeft in cassatie aangevoerd dat het hof ten onrechte (enkel) doorslaggevend heeft geacht dat een kostendekkende exploitatie na de renovatie met verhuur aan Alog niet mogelijk is. Volgens Alog had het hof moeten onderzoeken of een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Daarbij heeft Alog een beroep gedaan op de door Uw Raad in het Herenhuis-arrest gegeven maatstaf, die geldt bij dringend eigen gebruik in verband met renovatie bij verhuur van woonruimte: “Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.” Uw Raad oordeelde echter dat deze maatstaf niet geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte: “Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.” 3.23 Dit betekent dat in gevallen waarin (
- i)de verhuurder van bedrijfsruimte een beroep doet op dringend eigen gebruik in verband met een noodzakelijke renovatie en (
- ii)na renovatie voortzetting van de huurovereenkomst tot een niet-kostendekkende exploitatie leidt, het bedrijfseconomische belang van de verhuurder meebrengt dat zijn vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst moet worden toegewezen. De huurder van bedrijfsruimte komt niet dezelfde bescherming tegen een beroep op dringend eigen gebruik door de verhuurder toe als de huurder van woonruimte. 3.24 Samengevat komt het regime met betrekking tot dringend eigen gebruik bij verhuur van bedrijfsruimte neer op het volgende. Of de verhuurder het verhuurde nodig heeft voor (duurzaam) dringend eigen gebruik moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De rechter toetst hierbij ex nunc. Niet is vereist dat de verhuurder haast heeft; hij moet een wezenlijk belang hebben bij het gewenste eigen gebruik van het verhuurde. De verhuurder kan volstaan met aannemelijk te maken dat hij het gehuurde dringend zelf nodig heeft. Hij hoeft dit niet met objectieve gegevens aan te tonen. Verder geldt dat: (
- i)het in beginsel niet uitmaakt hoe de situatie van dringend eigen gebruik is ontstaan. Het maakt dus in beginsel niet dat de verhuurder het aan zichzelf te wijten heeft dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik; (
- ii)van dringend nodig hebben ook sprake kan zijn als de verhuurder andere mogelijkheden heeft om in de situatie te voorzien. Dat laatste zal anders zijn wanneer het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. Het is aan de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt; (iii) ‘algemene bedrijfseconomische motieven’ zeer wel voldoende kunnen zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten; ‘ (
- iv)niet vereist is dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden; (
- v)het bedrijfseconomische belang van de verhuurder meebrengt dat de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst moet worden toegewezen wanneer de verhuurder een beroep doet op dringend eigen gebruik in verband met een noodzakelijke renovatie en na renovatie voortzetting van de huurovereenkomst tot een niet-kostendekkende exploitatie leidt. 4Bespreking van het cassatiemiddel 4.1 Het cassatiemiddel bestaat uit drie onderdelen, waarmee [de verhuurder] het oordeel van het hof met betrekking tot zijn beroep op dringend eigen gebruik bestrijdt. Volgens [de verhuurder] geven rov. 2.8 tot en met 2.10, alsmede de daarop voortbouwende rov. 2.12 en het dictum van het bestreden arrest, blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Bovendien heeft het hof zijn oordeel dat [de verhuurder] geen beroep toekomt op dringend eigen gebruik onvoldoende gemotiveerd. 4.2 Volgens [de verhuurder] staat in cassatie vast dat hij met het voorgenomen eigen gebruik de door hem gestelde verbetering van zijn rendement en van de beleggingswaarde van het pand kan behalen. Door zelfexploitatie stijgt zijn inkomen op het pand met meer dan 100% en de beleggingswaarde met bijna 50%, in vergelijking met de situatie bij voortzetting van de huurovereenkomst tegen de herziene huurprijs. 4.3 De ruimte voor toetsing in cassatie van een oordeel over een beroep op dringend eigen bereik is beperkt. Het gaat immers om een waardering van de feiten en omstandigheden van het geval door de feitenrechter. Niet voor niets verwerpt Uw Raad met zekere regelmaat cassatieberoepen in dit verband met toepassing van art. 81 RO. Enkel wanneer de feitenrechter bij de beoordeling van een beroep op dringend eigen gebruik geldende uitgangspunten heeft miskend, regels van stelplicht en bewijslast verkeerd heeft toegepast of een in de omstandigheden van het geval onbegrijpelijk oordeel heeft gegeven, is er ruimte voor cassatie. Onderdeel 1 – economisch voordeel door zelfexploitatie als grond voor dringend eigen gebruik 4.4 Onderdeel 1 vangt aan met een inleiding waarin [de verhuurder] een juridisch kader heeft gegeven. De inhoud daarvan en de bronnen waarnaar wordt verwezen, geven mij geen aanleiding kanttekeningen te plaatsen, gelet op hetgeen zojuist in paragraaf 3 van deze conclusie is voorbijgekomen. Subonderdeel 1.1 4.5 Dit subonderdeel klaagt dat het hof te hoge eisen heeft gesteld aan het beroep van [de verhuurder] op dringend eigen gebruik. Volgens [de verhuurder] heeft het hof in het bijzonder te hoge eisen gesteld waar het heeft overwogen dat [de verhuurder] met de verhuur van het pand tegen de herziene huur reeds een “behoorlijk rendement” behaalt (rov. 2.8), waar het hof heeft overwogen dat “meer rendement” voor een eigenaar in beginsel altijd nastrevenswaardig is maar de wens om dat te bereiken door alleen voor dit pand nu weer terug te schakelen van de positie van belegger/verhuurder naar de positie van uitbater onvoldoende dringend is (rov. 2.9) en waar het hof heeft overwogen dat met de beleggingswaarde van het pand “in absolute zin” niet veel mis is (rov. 2.6). 4.6 Volgens [de verhuurder] heeft het hof miskend dat de verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW het verhuurde dringend nodig kan hebben in de zin van art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW, en aldus recht kan hebben op beëindiging van de huurovereenkomst, indien hij aannemelijk maakt dat hij door middel van het voorgenomen eigen gebruik een economisch voordeel zal behalen, ook in het geval dat geen sprake is van verlieslatende verhuur, maar ‘slechts’ een voordeel wordt gederfd door middel van de voortzetting van de verhuur in verhouding tot de situatie bij het voorgenomen eigen gebruik. Volgens [de verhuurder] kan dergelijk economisch voordeel in ieder geval dringend eigen gebruik opleveren in een geval als het onderhavige, dat gekenmerkt door de volgende omstandigheden: (
- a)de huurovereenkomst wordt opgezegd tegen het einde van de tweede termijn als bedoeld in art. 7:292 lid 2 BW en de door dit artikel geboden termijnbescherming; (
- b)het economisch voordeel wordt niet bereikt doordat de verhuurder na einde van de huurovereenkomst het verhuurde opnieuw gaat verhuren of verkopen en zo profiteert van een stijging van de prijs waartegen hij het verhuurde kan verhuren of verkopen, maar doordat zelfexploitatie rendabeler wordt als gevolg van omstandigheden die losstaan van verhuur of verkoop; en (
- c)het economisch voordeel is wezenlijk. 4.7 De rechtsklacht weergegeven in randnummer 4.5 hiervoor faalt. Dat het hof in het nadeel van [de verhuurder] heeft meegewogen en van belang heeft gevonden dat [de verhuurder] met de verhuur van het pand tegen de herziene huur reeds een “behoorlijk rendement” behaalt (rov. 2.8), dat “meer rendement” voor een eigenaar in beginsel altijd nastrevenswaardig is maar de wens om dat te bereiken door alleen voor dit pand nu weer terug te schakelen van de positie van belegger/verhuurder naar de positie van uitbater onvoldoende dringend is (rov. 2.9) en dat met de beleggingswaarde van het pand “in absolute zin” niet veel mis is (rov. 2.6), betekent niet dat het hof te hoge eisen heeft gesteld aan het beroep van [de verhuurder] op dringend eigen gebruik. Het hof moest de relevante feiten en omstandigheden van het geval, waaronder ook de hier genoemde omstandigheden, waarderen en dat heeft het gedaan. Dat deze waardering in het nadeel van verhuurder [de verhuurder] uitpakt, maakt nog niet dat het hof te hoge eisen heeft gesteld. 4.8 Ook de rechtsklacht weergegeven in randnummer 4.6 hiervoor dat het hof heeft miskend dat van een dringend nodig hebben voor eigen gebruik sprake kan zijn in een geval als het onderhavige waarin de verhuurder ( [de verhuurder] ) aannemelijk heeft gemaakt dat hij een aanzienlijk economisch voordeel zal behalen door het gehuurde in eigen gebruik te nemen, maar waarin geen sprake is van verlieslatende huur, faalt. Het hof heeft immers niet miskend dat in een geval als het onderhavige sprake kan zijn van dringend eigen gebruik. Het hof is enkel, op basis van een waardering van de omstandigheden van het geval die het moest geven, tot een andere uitkomst gekomen. 4.9 De rechtsklacht weergegeven in randnummer 4.6 hiervoor faalt ook voor zover deze inhoudt dat het hof, gezien het economisch voordeel dat [de verhuurder] behaalt met zelfexploitatie van het hotel en gezien de omstandigheden genoemd onder (a), (
- b)en (c), had moeten oordelen dat van dringend eigen gebruik sprake is. Ook onder die omstandigheden immers blijft het uitgangspunt dat het afhangt van (een waardering van) alle omstandigheden van het geval of sprake is van dringend eigen gebruik. Met andere woorden: een verplichting of regel als hier door [de verhuurder] lijkt te worden voorgestaan bestaat niet. In dit verband merk ik op, voor het geval [de verhuurder] ook daarover beoogt te klagen, dat het hof omstandigheden (a), (
- b)en (
- c)ook niet heeft miskend. Het hof heeft immers voor ogen gehad dat het hier gaat om een opzegging door de verhuurder tegen het einde van de tweede termijn als bedoeld in art. 7:292 lid 2 BW (omstandigheid (a)), gelet op hetgeen het hof heeft overwogen in rov. 2.7. van het tussenarrest en gelet op de jaartallen die het hof in rov. 2.9 van het bestreden arrest noemt. Verder heeft het hof in rov. 2.5 overwogen dat [de verhuurder] in 2019 een jaarlijkse winst van € 400.000 kan behalen door gestegen kamerprijzen als gevolg van de toegenomen populariteit van Amsterdam als toeristische bestemming, dus door omstandigheden die losstaan van verhuur of verkoop (omstandigheid (b)). En in rov. 2.8, eerste zin, van het bestreden arrest heeft het hof met zoveel woorden erkend dat de winstpotentie van het hotel aanzienlijk is en zelfexploitatie voor [de verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden (omstandigheid (c)). Subonderdeel 1.2 4.10 Dit subonderdeel bouwt voort op subonderdeel 1.1. Het subonderdeel klaagt dat, voor zover het hof het voorgaande niet heeft miskend, maar van oordeel is dat het voorgenomen eigen gebruik door [de verhuurder] en het economisch voordeel als gevolg daarvan onder de concrete omstandigheden van het onderhavige geval desondanks geen grond opleveren voor dringend eigen gebruik, dit oordeel ontoereikend is gemotiveerd. Volgens [de verhuurder] valt zonder nadere motivering niet in te zien waarom een verbetering van het inkomen op het pand met meer dan 100% en van de beleggingswaarde met bijna 50%, in vergelijking met de situatie bij voortzetting van de huurovereenkomst tegen de herziene huurprijs, niet dringend in de zin van wezenlijk is, temeer nu Centre Hotel heeft erkend dat [de verhuurder] slechts aannemelijk hoeft te maken dat hij “een beter economisch rendement kan halen als hij het hotel weer zelf gaat exploiteren”. 4.11 Deze klacht faalt. Volgens het subonderdeel is sprake van een ontoereikende motivering omdat niet valt in te zien waarom het aanzienlijke rendement dat [de verhuurder] kan behalen met zelfexploitatie van het hotel, in vergelijking met de situatie bij voortzetting van de huurovereenkomst tegen de herziene huurprijs, niet dringend in de zin van wezenlijk is. Van een ontoereikende motivering is echter geen sprake, althans niet om de door het subonderdeel genoemde reden (zie ook randnummer 4.12 hierna). Het hof heeft de omstandigheid dat [de verhuurder] een aanzienlijke winst kan behalen met zelfexploitatie van het hotel nadrukkelijk in zijn waardering van alle omstandigheden van het geval betrokken, hetgeen het moest doen (randnummer 3.11 hiervoor). Daarbij heeft het hof uitgelegd, in rov. 2.8 en 2.9, waarom naar zijn oordeel toch geen sprake is van dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Die uitleg van het hof is op zich zelf goed te volgen: [de verhuurder] behaalt met de verhuur van het pand tegen de in de huurprijsprocedure herziene huur reeds een behoorlijk rendement (rov. 2.8), hij heeft in 2006 zelf ervoor gekozen zijn hotelonderneming te verkopen, hoewel hij toen al extra winst kon maken, en hij heeft als belegger de beschikking over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en de vraag dringt zich op waarom juist het gehuurde juist op dit moment dienstbaar moet worden gemaakt aan zijn wens om zelf een hotel uit te baten (rov. 2.9). 4.12 Zoals hierna zal blijken, laten het door het in rov. 2.9 gegeven oordeel en de motivering daarvan wel degelijk te wensen over. Dit wordt echter door onderdelen 2 en 3 aan de orde gesteld en komt dan ook daar aan de orde. 4.13 Aan het slot van het subonderdeel wordt gesuggereerd dat Centre Hotel iets erkend heeft in de trant van “Als [de verhuurder] maar aannemelijk maakt dat hij een beter economisch rendement kan halen, heeft hij een wezenlijk belang en is van dringend eigen gebruik sprake”. Van een erkenning door Centre Hotel als door het subonderdeel wordt voorgesteld, is echter geen sprake, nog daargelaten of het hof daaraan gebonden zou zijn geweest. In randnummer 123. van haar memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel tevens houdende vermindering/wijziging van eis, waar het subonderdeel naar verwijst, geeft Centre Hotel enkel, en op juiste wijze, een specifieke regel van het regime met betrekking tot dringend eigen gebruik weer: de verhuurder hoeft enkel aannemelijk te maken dat hij het gehuurde dringend zelf nodig heeft en hij hoeft dit niet met objectieve gegevens aan te tonen (randnummer 3.14 hiervoor). Dat is geen erkenning van het een of het ander in de verhouding tussen partijen. Subonderdeel 1.3 4.14 Subonderdeel 1.3 houdt de klacht in dat de overige overwegingen van het hof in rov. 2.9 zijn oordeel dat geen sprake is van dringend eigen gebruik niet kunnen dragen om de redenen uiteengezet in onderdelen 2 en 3. 4.15 In dit subonderdeel lees ik geen zelfstandige klacht, zodat dit subonderdeel niet tot cassatie kan leiden. Onderdeel 2 – aan Centre Hotel te stellen en aannemelijk te maken dat [de verhuurder] alternatieven heeft en dat gevergd kan worden dat hij die benut 4.16 Ook onderdeel 2 vangt aan met een inleiding waarin [de verhuurder] enkele aspecten van het regime met betrekking tot dringend eigen gebruik bij verhuur van 290-bedrijfsruimte heeft weergegeven. Ook op dit punt zie ik, gelet op hetgeen in de randnummers 3.16-3.19 hiervoor in beeld is gekomen, geen reden voor het plaatsen van kanttekeningen. Subonderdeel 2.1 4.17 Subonderdeel 2.1 klaagt over de overweging van het hof in rov. 2.9 dat [de verhuurder] als belegger de beschikking heeft over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en dat de vraag zich opdringt waarom “juist het gehuurde” dienstbaar moet worden gemaakt aan zijn wens om zelf een hotel uit te baten en waarom “juist op dit moment”, alsmede over de vergelijkbare overweging dat de wens om meer rendement te bereiken door “alleen voor dit pand” nu weer terug over te schakelen van de positie van belegger/huurder naar de positie van uitbater onvoldoende dringend is. Volgens [de verhuurder] heeft het hof hiermee miskend dat het niet aan hem was om te stellen en aannemelijk te maken dat hij kort gezegd “juist het gehuurde” nodig heeft voor zijn wens om een hotel uit te baten, en aldus het door hem gestelde economisch voordeel te behalen, maar dat het aan Centre Hotel was om te stellen en aannemelijk te maken dat van [de verhuurder] kan worden gevergd dat hij een van de andere panden in zijn vastgoedportefeuille aanwendt om een hotel uit te baten, en dat hij aldus het door hem gestelde economisch voordeel kan behalen. Dit geldt volgens [de verhuurder] temeer nu Centre Hotel heeft erkend dat dit de juiste verdeling van stelplicht en bewijslast is. 4.18 Deze rechtsklacht slaagt. In de laatste drie zinnen van rov. 2.9 heeft het hof betekenis gehecht aan de omstandigheid dat [de verhuurder] een belegger is met een (bescheiden) vastgoedportefeuille. Volgens het hof dringt zich de vraag op waarom “juist het gehuurde” dienstbaar moet worden gemaakt aan de wens van [de verhuurder] om zelf een hotel uit te baten. In de laatste zin van rov. 2.9 heeft het hof het over “alleen voor dit pand”. Hiermee heeft het hof tot uitdrukking gebracht dat het niet inziet waarom [de verhuurder] juist het gehuurde dringend nodig zou hebben nu hij mogelijk net zo goed een ander pand uit zijn vastgoedportefeuille zou kunnen inzetten om daarin een hotel uit te baten. Aldus heeft het hof inderdaad de door Uw Raad in het ZSN/Telec-arrest (randnummer 3.16 hiervoor) en het Klaver/Hoes-arrest (randnummer 3.19 hiervoor) gegeven regel miskend. Het bestaan van andere mogelijkheden staat alleen dan in de weg aan een beroep op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik van het verhuurde, indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt, en het is aan de huurder om dit laatste te stellen en aannemelijk te maken. Over de vraag of het voldoende in de rede ligt dat [de verhuurder] een ander pand uit vastgoedportefeuille aanwendt om daarin een hotel uit te baten, heeft het hof zich niet uitgelaten. Subonderdeel 2.2 4.19 Dit subonderdeel houdt de klacht in dat als het oordeel van het hof zo moet worden begrepen dat Centre Hotel heeft gesteld en aannemelijk gemaakt dat van [de verhuurder] kan worden gevergd dat hij een van de andere panden in zijn vastgoedportefeuille aanwendt om een hotel uit te baten, en dat hij aldus het door hem gestelde economisch voordeel kan behalen, dit oordeel dan ontoereikend is gemotiveerd. In dit verband wijst [de verhuurder] op de overweging van het hof dat [de verhuurder] over een “(bescheiden)” vastgoedportefeuille beschikt. Volgens [de verhuurder] heeft het hof hiermee de enige feitelijke onderbouwing van Centre Hotel voor haar stelling dat [de verhuurder] – kort gezegd – alternatieven heeft, te weten het betoog van Centre Hotel dat [de verhuurder] over een omvangrijke vastgoedportefeuille van 50 stuks vastgoed zou beschikken, in plaats van de door [de verhuurder] gestelde 7 panden, verworpen. 4.20 Deze klacht mist feitelijke grondslag. Uit de bestreden overweging van het hof blijkt niet dat het hof van oordeel is dat Centre Hotel aannemelijk heeft gemaakt dat van [de verhuurder] kan worden gevergd dat hij een van de andere panden uit zijn vastgoedportefeuille aanwendt om een hotel uit te baten. Het hof heeft daarentegen meer in het algemeen waarde gehecht aan de omstandigheid dat [de verhuurder] over een (bescheiden) vastgoedportefeuille beschikt. Subonderdeel 2.3 4.21 Volgens [de verhuurder] heeft het hof zijn overweging dat de vraag zich opdringt waarom “juist het gehuurde” dienstbaar moet worden gemaakt aan [de verhuurder] wens om een hotel uit te baten, ontoereikend gemotiveerd, in het licht van de volgende vaststaande feiten en stellingen die in cassatie voor juist moeten worden gehouden: (
- i)het vaststaande feit dat [de verhuurder] voorheen reeds in specifiek het pand een hotel heeft gedreven, alsmede [de verhuurder] stelling dat hij dit winstgevend heeft gedaan; (
- ii)[de verhuurder] stellingen dat het pand bij uitstek geschikt is voor zijn plan, dat dat gebruik in overeenstemming is met de vigerende publiekrechtelijke bestemming, en dat het pand waarin het hotel wordt uitgeoefend zich bevindt vlakbij het Leidseplein, wat een van de betere hotellocaties van Amsterdam is; (iii) het vaststaande feit dat door zelfexploitatie van specifiek het pand de door [de verhuurder] gestelde rendementsverbetering van € 200.000 op jaarbasis kan worden bereikt en verbetering van de beleggingswaarde van het pand van € 4,2 miljoen tot € 6,1 miljoen; en (
- iv)[de verhuurder] stellingen dat hij leeft van huurinkomsten op zijn vastgoedportefeuille en daarnaast geen andere bron van inkomsten heeft, dat de waarde en de opbrengsten van het pand een bepalende rol spelen in zijn vastgoedportefeuille, te weten na de verhuur aan De Lantaerne meer dan 50% van zijn totale inkomsten, en dat een reële huurprijs c.q. goed rendement op dit onderdeel van zijn vermogen/beleggingen voor [de verhuurder] van zwaarwegend belang is. Volgens [de verhuurder] valt zonder nadere motivering niet in te zien waarom hij op grond van deze feiten en stellingen niet minst genomen aannemelijk heeft gemaakt dat “juist het gehuurde” dienstbaar moet worden gemaakt aan zijn wens om een hotel uit te baten. 4.22 Niet alleen de tegen deze overweging van het hof gerichte rechtsklacht (zie subonderdeel 2.1 hiervoor) slaagt, maar ook deze motiveringsklacht wordt terecht naar voren gebracht. Gezien de genoemde vaststaande feiten en stellingen van [de verhuurder] immers, die verklaren waarom hij het aan Centre Hotel verhuurde pand dringend nodig heeft, heeft het hof niet zonder nadere motivering, die ontbreekt, kunnen overwegen dat de vraag zich opdringt waarom juist het gehuurde dienstbaar moet worden gemaakt aan de wens van [de verhuurder] om zelf een hotel uit te baten in het gehuurde. Met de desbetreffende stellingen heeft [de verhuurder] immers voldoende concreet naar voren gebracht dat hij er een wezenlijk belang bij heeft om zelf een hotel in het verhuurde te kunnen exploiteren. Subonderdeel 2.4 4.23 Dit subonderdeel klaagt dat het hof heeft miskend dat voor de vraag of het voorgenomen eigen gebruik dringend is, niet bepalend is of het gebruik urgent is in tijd. Volgens het subonderdeel heeft het hof dit miskend door te overwegen dat dat de vraag zich opdringt waarom juist het gehuurde “juist op dit moment” dienstbaar moet worden gemaakt aan [de verhuurder] wens zelf een hotel uit te baten. 4.24 Vervolgens klaagt het subonderdeel dat als het hof dit niet heeft miskend, maar slechts tot uitdrukking heeft gebracht dat de vraag of het voorgenomen gebruik dringend is in beginsel dient te worden beoordeeld op het moment dat de rechter uitspraak doet over de beëindigingsvordering, dus ex nunc, het hof dan ontoereikend heeft gemotiveerd waarom voorgenomen eigen gebruik ten tijde van het eindarrest niet dringend in de zin van wezenlijk is. Dat oordeel zou immers tegenstrijdig zijn met de overwegingen van het hof in rov. 2.7 en 2.8 dat zelfexploitatie voor [de verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden. 4.25 De eerste klacht faalt, omdat het hof met “juist op dit moment” in rov. 2.9 enkel tot uitdrukking heeft gebracht dat het ‘nu’ (ten tijde van zijn uitspraak) niet kan aannemen dat [de verhuurder] het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarbij wijst het hof erop dat de reden daarvoor “thans” niet meer kan worden gevonden in de geringe hoogte van de huurprijs na herziening. 4.26 De tweede klacht slaagt. Het hof heeft in rov. 2.9 overwogen dat [de verhuurder] als belegger de beschikking heeft over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en de vraag zich opdringt waarom juist het gehuurde dienstbaar moet worden gemaakt aan zijn wens zelf een hotel uit te baten en waarom juist op dit moment. Volgens het hof kan de reden daarvoor “thans” niet meer worden gevonden in de geringe hoogte van de huurprijs na herziening. Deze overwegingen van het hof zijn inderdaad, zoals het subonderdeel aanvoert, in strijd met ’s hofs eerdere overweging dat zelfexploitatie van het hotel voor [de verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden (rov. 2.7 en 2.8). Die omstandigheid immers verklaart waarom [de verhuurder] het gehuurde “juist nu” dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In zoverre is dus inderdaad sprake van een ontoereikende motivering. Onderdeel 3 – eigen keuze [de verhuurder] welbewust afzien extra winst zelfexploitatie ontoereikend gemotiveerd 4.27 Net als de andere twee onderdelen vangt ook onderdeel 3 aan met een inleiding. Hierin wijst [de verhuurder] erop dat het hof in rov. 2.9 heeft overwogen dat de “betrekkelijk recente eigen keuze van [de verhuurder]” afdoet aan “de dringendheid van zijn wens om zelf een hotel uit te baten.” Met ‘eigen keuze’ doelt het hof op de omstandigheid dat [de verhuurder] er in 2006 voor heeft gekozen om het hotelbedrijf te verkopen aan De Lantaerne “voor een bedrag van € 800.000,= en de bedrijfsruimte aan die vennootschap te verhuren”. Volgens het hof ligt het voor de hand om aan te nemen dat in 2006 zelfexploitatie van het hotel [de verhuurder] ook al meer kon opleveren dan verhuur van het pand, omdat anders voor De Lantaerne geen winstpotentie zou hebben bestaan. “Van die extra winst door zelfexploitatie heeft [de verhuurder] in 2006 welbewust afgezien”, aldus het hof (zie de eerste drie zinnen van rov. 2.9). Subonderdeel 3.1 4.28 Volgens [de verhuurder] valt zonder nadere motivering niet in te zien waarom een keuze in 2006 om het hotelbedrijf te verkopen en aldus af te zien van de toenmalige extra winst door zelfexploitatie, “betrekkelijk recent” zou zijn, laat staan waarom een dergelijke keuze zou afdoen aan de dringendheid van de wens om het pand in eigen gebruik te nemen ten tijde van het eindarrest, dus meer dan veertien jaar later. Deze overwegingen behoefden volgens [de verhuurder] temeer nadere motivering, nu de vraag of het voorgenomen gebruik dringend is in beginsel dient te worden beoordeeld op het moment dat de rechter uitspraak doet over de beëindigingsvordering, dus ex nunc. 4.29 De klacht slaagt. 4.30 Op zich kan een betrekkelijk recente eigen keuze van een verhuurder om het pand te verhuren en af te zien van winstgevende zelfexploitatie afdoen aan de dringendheid van zijn wens om dat pand weer in eigen gebruik te nemen. Zo’n betrekkelijke recente eigen keuze maakt immers dat de verhuurder iets uit te leggen heeft; aangenomen mag worden dat een verhuurder die besluit een pand te verhuren, dat zelfde pand niet betrekkelijk kort daarna toch weer dringend nodig heeft. De rechter zal dat mijns inziens mogen meewegen in het kader van beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik. 4.31 Hier valt echter niet direct in te zien waarom, zoals het hof heeft overwogen, van zo’n betrekkelijk recente eigen keuze sprake is geweest. In 2006 heeft [de verhuurder] ervoor gekozen zijn hotelbedrijf te verkopen aan De Lantaerne en de bedrijfsruimte aan die vennootschap te verhuren. Volgens het hof heeft [de verhuurder] hiermee welbewust afgezien van (toen reeds te maken) extra winst door zelfexploitatie. Ten tijde van de uitspraak van het hof echter, dus op 15 september 2020, lag deze welbewuste keuze al veertien jaar in het verleden. Er waren toen dus al twee huurtermijnen van vijf jaren verstreken. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt dan ook niet in te zien waarom deze keuze desalniettemin als “betrekkelijk recent” zou moeten worden aangemerkt. 4.32 Nu niet goed valt in te zien waarom volgens het hof sprake is geweest van een “betrekkelijke recente” keuze (in tijd), valt evenmin goed in te zien waarom die keuze afdoet aan de dringendheid van de wens van [de verhuurder] om het hotel weer zelf te exploiteren. Subonderdeel 3.2 4.33 Volgens dit subonderdeel is de overweging van het hof dat [de verhuurder] welbewust heeft afgezien van de extra winst door zelfexploitatie voorts ontoereikend gemotiveerd. Het subonderdeel wijst er in dit verband op dat het hof heeft vastgesteld dat [de verhuurder] in 2015 een winst bij zelfexploitatie van € 250.000 per jaar voorzag (rov. 2.5) en in 2019 van € 400.000 per jaar (rov. 2.7). [de verhuurder] voorzag dus in 2015, bijna tien jaar na zijn bedoelde eigen keuze in 2006, nog niet een verschil aan winst van € 150.000, dat hij ten tijde van de uitspraak van het hof zou maken door zelfexploitatie. In dat licht is zonder nadere motivering in ieder geval niet begrijpelijk hoe [de verhuurder] heeft afgezien, laat staan welbewust, van die extra winst door zelfexploitatie, aldus [de verhuurder] . 4.34 Deze klacht gaat uit van een onjuiste lezing van rov. 2.9 van het bestreden arrest. In rov. 2.9 heeft het hof overwogen dat [de verhuurder] in 2006, hoewel hij winst maakte met de uitoefening van zijn hotelonderneming in het gehuurde, welbewust heeft afgezien van de extra winst die hij met zelfexploitatie kon maken. Het hof heeft deze omstandigheid vervolgens meegewogen, als volgt: “Het is weliswaar vaste rechtspraak dat de omstandigheid dat een verhuurder de dringende noodzaak tot het eigen gebruik zelf in het leven heeft geroepen, op zichzelf niet aan de toewijzing van de beëindigingsvordering in de weg hoeft te staan, maar dat betekent niet [dat] die omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid geen rol zou mogen spelen.” Het hof is er dus van uitgegaan dat, in het kader van de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik, mee mag wegen de omstandigheid dat [de verhuurder] zelf welbewust heeft afgezien van het maken van extra winst met zelfexploitatie. Hiermee heeft het hof kennelijk bedoeld: het maken van extra winst in het algemeen, dus ongeacht de hoogte daarvan. Dit wordt door het subonderdeel miskend, waar het erop wijst dat [de verhuurder] in 2006 niet heeft kunnen afzien van de winst die hij in 2015 en 2019 zou voorzien. Daar gaat het het hof niet om en dat heeft het hof dus ook niet bedoeld. Het gaat het hof erom dat [de verhuurder] in 2006 heeft afgezien van het maken van winst in het algemeen. Subonderdeel 3.3 4.35 Volgens [de verhuurder] behoeven de overwegingen van het hof als aangeduid in de inleiding van het onderdeel (randnummer 4.27 hiervoor) voorts nadere motivering, nu de verhuurder op grond van art. 7:293 lid 1 BW het recht heeft de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de in art. 7:292 BW bedoelde termijn, hetgeen in casu heeft plaatsgevonden. Volgens [de verhuurder] is met de opzegging de beëindiging van de huurovereenkomst nog niet een feit, maar valt als gevolg van het verstrijken van de termijnen van art. 7:292 BW wel de door die bepaling geboden termijnbescherming weg. Daarmee wordt, aldus nog steeds [de verhuurder] , uitdrukkelijk de weg geopend voor de verhuurder om te vorderen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, welke vordering moet worden toegewezen als zich de beëindigingsgrond van art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW voordoet. [de verhuurder] kon derhalve bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2006 verwachten dat hij na verloop van tien jaar, in 2016, de mogelijkheid zou hebben om de huurovereenkomst te doen beëindigen op grond van dringend eigen gebruik, waaronder op grond van algemene bedrijfseconomische redenen. Het gevolg van beëindiging is dat [de verhuurder] de mogelijkheid herkrijgt het pand zelf te exploiteren. Het is daarmee zonder nadere motivering niet begrijpelijk waarom [de verhuurder] in 2006 reeds van de hier voorliggende extra winst door zelfexploitatie na afloop van de huurtermijnen van art. 7:292 BW zou hebben afgezien, laat staan welbewust. 4.36 Deze klacht faalt. De door het subonderdeel bestreden overwegingen van het hof behoefden geen nadere motivering om de door het subonderdeel genoemde redenen. Het subonderdeel wijst op aspecten van het wettelijke stelsel van opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte, maar deze aspecten betreffen enkel algemeenheden die niet wegnemen dat [de verhuurder] een beroep heeft gedaan op dringend eigen gebruik en het hof concreet moest oordelen of die beëindigingsgrond zich voordoet. Het feit dat in 2016 de huurovereenkomst twee maal vijf jaar heeft geduurd bijvoorbeeld (randnummers 1.4 en 1.7 hiervoor) – het subonderdeel wijst op de wettelijke termijnbescherming waarin art. 7:292 BW voorziet –, maakt niet dat [de verhuurder] daarom of mede daarom een beroep toekomt op art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW (dringend eigen gebruik). Dat mocht [de verhuurder] in 2006 ook niet verwachten. Hij kon slechts verwachten dat als zich in 2016 een dringende reden voor eigen gebruik zou voordoen, hij het recht zou hebben om weer zelf een hotel in het pand te exploiteren. Subonderdeel 3.4 4.37 Dit subonderdeel klaagt over de overweging van het hof dat [de verhuurder] het hotelbedrijf aan De Lantaerne heeft verkocht voor een bedrag van € 800.000. Volgens [de verhuurder] is tussen partijen niet in geschil dat het hotelbedrijf voor € 400.000 is verkocht door [de verhuurder] aan De Lantaerne, terwijl € 800.000 het bedrag is dat Centre Hotel aan De Lantaerne heeft betaald. 4.38 In 2006 heeft [de verhuurder] zijn hotelonderneming verkocht aan De Lantaerne en het pand aan deze vennootschap verhuurd (randnummer 1.3 hiervoor). Volgens het hof heeft [de verhuurder] voor de verkoop van zijn hotelonderneming een bedrag van € 800.000 ontvangen (rov. 2.9). Uit de stukken komt echter naar voren dat [de verhuurder] niet € 800.000, maar € 400.000 heeft ontvangen. Het hof lijkt hier dus een fout te hebben gemaakt. De klacht treft echter geen doel. Het door het hof genoemde bedrag van € 800.000 is immers niet dragend voor de daaropvolgende overwegingen van het hof dat het voor de hand ligt aan te nemen dat in 2006 zelfexploitatie van het hotel [de verhuurder] ook al meer kon opleveren dan de verhuur van het pand, omdat anders voor De Lantaerne geen winstpotentie zou hebben bestaan, en dat [de verhuurder] in 2006 welbewust heeft afgezien van die extra winst door zelfexploitatie. Slotsom 4.39 Onderdeel 1 van het door [de verhuurder] aangevoerde cassatiemiddel faalt geheel. Van onderdeel 2 slagen evenwel de in subonderdelen 2.1, 2.3 en 2.4 aangevoerde klachten. Van onderdeel 3 slaagt de in subonderdeel 3.1 aangevoerde klacht. 4.40 Het slagen van de in het kader van subonderdelen 2.1, 2.3 en 2.4 aangevoerde klachten treft de overweging van het hof in rov. 2.9 dat, nu [de verhuurder] als belegger de beschikking heeft over een (bescheiden) vastgoedportefeuille, de vraag zich opdringt waarom juist het gehuurde juist op dit moment aan die wens dienstbaar moet worden gemaakt. Het slagen van de in subonderdeel 3.1 aangevoerde klacht treft de overweging van het hof in rov. 2.9 dat [de verhuurder] betrekkelijk recent, namelijk in 2006, er zelf voor gekozen heeft om niet zelf een hotelonderneming te exploiteren. Nu het om overwegingen gaat die dragend zijn voor het oordeel van het hof dat [de verhuurder] geen beroep toekomt op dringend eigen gebruik, moet vernietiging van het arrest volgen. 5Conclusie De conclusie strekt tot vernietiging en tot verwijzing. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G De feitenweergave is gebaseerd op de in cassatie niet bestreden rov. 2.1.-2.18. van het tussenarrest, hof Amsterdam 28 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3102 (hierna: ‘tussenarrest’). Het eindarrest betreft hof Amsterdam 15 september 2020, zaaknummer 200.199.389/01 (niet gepubliceerd), in het hoger beroep op Rb. Amsterdam (ktr.) 23 mei 2016, rolnummer: 3386618 CV EXPL 14-25540 (niet gepubliceerd) (hierna: ‘het vonnis’). Overigens heeft Uw Raad al twee keer eerder moeten oordelen over de huurverhouding tussen partijen, meer in het bijzonder over een geschil over de rechterlijke goedkeuring van een beding in de toepasselijke Algemene Bepalingen Huur Bedrijfsruimte (met betrekking tot de wettelijke bevoegdheid van de huurder om nadere vaststelling van de huurprijs te verzoeken) waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van afd. 7.4.6 BW. Zie HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:823, NJ 2015/412 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, Bb 2015/32 m.nt. R.A. Veldman, JHV 2015/8 m.nt. H. Sengers, TvHB 2015/9 m.nt. N. Amiel en A.W. Jongbloed en WR 2016/1 m.nt. J.P. Heering. Het daaropvolgende oordeel van de verwijzingsrechter heeft [de verhuurder] ook weer aan Uw Raad voorgelegd, maar zonder succes. Zie HR 12 mei 2017, ECLI:NL:HR:2017:872, RvdW 2017/568 en TvHB 2017/13 m.nt. R.A. Veldman (art. 81 RO). Zie over dat eerdere huurgeschil tussen partijen M.K.L. Berkvens, ‘Geen goedkeuring voor afwijkend beding’, Huurrecht 2016/34. In randnummers 10.-14. van zijn brief van 20 februari 2014 heeft [de verhuurder] de huurovereenkomst ook voorwaardelijk opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Daarbij heeft hij verwezen naar het deskundigenadvies van de BHAC (randnummer 1.9). Volgens [de verhuurder] zou de exploitatie van het pand zwaar verliesgevend worden als de huurprijs conform het advies van de BHAC zou worden verlaagd. Op grond van art. 7:303 lid 1 BW kunnen zowel de huurder als de verhuurder vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen. Op 15 september 2020 heeft het hof arrest gewezen in de huurprijsprocedure tussen partijen, dus gelijktijdig met het in deze procedure bestreden arrest. Zie rov. 2.3 van het bestreden arrest: “In het huurprijsgeschil is heden eveneens eindarrest gewezen. Bij dat arrest is de huurprijs per 13 september 2012 vastgesteld op € 180.000.= exclusief btw per jaar. (…).” Het arrest in de huurprijsprocedure betreft hof Amsterdam 15 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2605 (eindarrest in de huurprijsprocedure). Zie rov. 3.1. van het tussenarrest. Zie rov. 3. van het vonnis. Zie rov. 9. van het vonnis en rov. 3.1. van het tussenarrest. Zie voor de precieze inhoud van de tegenvorderingen van Centre Hotel het slot van de memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel tevens houdende vermindering/wijziging van eis. Zie de eerste alinea onder het kopje ‘2. Feiten’ van het tussenarrest. Zie art. 7:290 lid 2 aanhef en onder b BW: “Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: (…) b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst [overeenkomst van huur en verhuur, A-G] bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf; (…)”. Het gaat in deze procedure dus om ‘290-bedrijfsruimte’ en niet om ‘230a-bedrijfsruimte’. Zie over het onderscheid tussen deze twee types bedrijfsruimte Asser Bijzondere overeenkomsten/H.J. Rossel & A.H.T. Heisterkamp, Deel 7-II. Huur, Deventer: Wolters Kluwer 2021, nr. 525, M.C.E. Peels, ‘Twee soorten bedrijfsruimte: een ongewenst onderscheid?’, TvPP 2014/1 en hoofdstuk 8 van G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu 2019. Zie voor vergelijkbare inleidende beschouwingen onder meer A-G Van Peursem in randnummer 2.2 van zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2020:1175) voor HR 12 maart 2021, ECLI:NL:HR:2021:372, RvdW 2021/324 (art. 81 lid 1 RO), A-G Wesseling-van Gent in randnummers 2.5 e.v. van haar conclusie (ECLI:NL:PHR:2019:1014) voor HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:146, RvdW 2020/182 (art. 81 lid 1 RO) en A-G Valk in randnummers 3.4 e.v. van zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2019:1064) voor HR 18 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1615, RvdW 2019/1078 (art. 81 lid 1 RO). Zie Kamerstukken II 1999-2000, 26932, nr. 3, p. 2 (MvT) en bijvoorbeeld ook M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer: Kluwer 2011, p. 94 en J. Kist, Huurrecht begrepen, Den Haag: Boom juridisch 2021, p. 145. In deze procedure staat vast dat [de verhuurder] het pand gelegen aan de [a-straat 1] bij schriftelijke huurovereenkomst per 1 maart 2006 aan De Lantaerne heeft verhuurd, voor de duur van vijf jaar met voortzetting van de huurovereenkomst voor steeds weer vijf jaar (randnummer 1.4 hiervoor). In randnummer 2.7 van zijn memorie van grieven in het principaal appel heeft [de verhuurder] gesteld dat het in Nederland in de hotelbranche gebruikelijk is dat huurovereenkomsten afgesloten worden voor een termijn van vijftien jaar of langer. Naar deze stelling wordt verwezen in voetnoot 2 van de procesinleiding en in randnummer 40. van de schriftelijke toelichting. Het bepaalde in art. 7:294 BW strekt ertoe dat de huurder aan de hand van de in de opzegging vermelde grond(
- en)moet kunnen bepalen of hij in de opzegging zal berusten, dan wel het op een procedure zal laten aankomen. Zie bijvoorbeeld HR 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116, NJ 2008/338 ([…] / […]), rov. 3.3.2. [de verhuurder] heeft in deze procedure bij brief van 20 februari 2014 de huur opgezegd tegen 28 februari 2016 (de datum waarop de huurovereenkomst tien jaar heeft geduurd), dus tegen het einde van de tweede termijn van vijf jaar. Hij heeft daarbij, kort gezegd, de volgende gronden aangevoerd: slechte bedrijfsvoering door Centre Hotel, belangenafweging en (voorwaardelijk) dringend eigen gebruik (randnummer 1.7 hiervoor). Zie Kamerstukken II 1999-2000, 26932, nr. 3, p. 6 (MvT): “Het derde en vierde lid betreffen de situatie dat is opgezegd tegen het einde van de in artikel 292 lid 2 bedoelde tweede – verlengde – termijn. Er gelden dan meer gronden voor toewijzing dan bij opzegging tegen het einde van de eerste termijn. (…).” En tegen die van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, als die er is. Opnieuw: en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, als die er is. Zie bijvoorbeeld HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569, NJ 1979/493 m.nt. P.A. Stein (De Zilvermeeuw/Victoria Hotel) en ook H.M. Hielkema, J.M. Seikens & M.H. Wissink, Huurrechtmemo 2019/2020, Deventer: Wolters Kluwer 2019, p. 182. Zie over deze bepaling verder Asser Bijzondere overeenkomsten/H.J. Rossel & A.H.T. Heisterkamp, Deel 7-II. Huur, Deventer: Wolters Kluwer 2021, nrs. 654-661. Of de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd. Of de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd. Zie over deze bepaling die onder meer op goodwill ziet verder Asser Bijzondere overeenkomsten/H.J. Rossel & A.H.T. Heisterkamp, Deel 7-II. Huur, Deventer: Wolters Kluwer 2021, nrs. 662-667. Art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW is ingevoerd door de Wet van 21 november 2002 tot vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek (huur van bedrijfsruimte), Stb. 2002/588. Voordien was dringend eigen gebruik bij de hier aan de orde zijnde huur van bedrijfsruimte geregeld in art. 7A:1631a lid 2 BW en dáárvoor in art. 1631a lid 2 BW. Zie Stb. 1971/44 en 207 en G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu 2019, p. 98. Zie onder meer HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569, NJ 1979/493 m.nt. P.A. Stein (De Zilvermeeuw/Victoria Hotel), HR 24 februari 1989, ECLI:NL:HR:1989:AD0642, NJ 1989/435 (Mier/Heineken), rov. 3.1 en HR 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116, NJ 2008/338 ([…] / […]), rov. 3.3.4. Zie behalve het hierna te bespreken HR 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116, NJ 2008/338 ([…] / […]), rov. 3.3.3-3.3.4 onder meer randnummer 23. van de conclusie van A-G Huydecoper (ECLI:NL:PHR:2008:BC6116) voor dit arrest, hof ’s-Hertogenbosch 18 januari 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BP2548, JHV 2011/52 m.nt. C. Goudriaan en A.M. Langeloo, rov. 8.7, hof Amsterdam 8 december 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3323, rov. 3.6, P. Wanders en M. Danismant, ‘Termijn instellen beëindigingsvordering bij opzegging van 290-bedrijfsruimte; knelpunt in de praktijk’, TvHb 2020/5, p. 330 en Asser Bijzondere overeenkomsten/H.J. Rossel & A.H.T. Heisterkamp, Deel 7-II. Huur, Deventer: Wolters Kluwer 2021, nr. 619. Zie HR 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116, NJ 2008/338 ([…] / […]). Zie bijvoorbeeld H.M. Hielkema, J.M. Seikens & M.H. Wissink, Huurrechtmemo 2019/2020, Deventer: Wolters Kluwer 2019, p. 184 onder verwijzing naar hof 's-Hertogenbosch 2 mei 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1900, rov. 3.12. Zie ook G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu 2019, p. 544. Zie HR 2 februari 1979, ECLI:NL:HR:1979:AB7303, NJ 1979/508 m.nt. P.A. Stein (De Nieuwe Pauw/Roby) en HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5130, NJ 2002/457 m.nt. P.A. Stein (Co-op/Vomar), rov. 3.4.5. Zie in dit verband ook Th.S.M. Fraai, ‘Hoe aannemelijk is dringend eigen gebruik?’, TvHb 2014/1, p. 16-1, G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu 2019, p. 543, Asser Bijzondere overeenkomsten/H.J. Rossel & A.H.T. Heisterkamp, Deel 7-II. Huur, Deventer: Wolters Kluwer 2021, nr. 619 en randnummer 2.8 van de conclusie van A-G Langemeijer (ECLI:NL:PHR:2009:BI0463) voor HR 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI0463, RvdW 2009/673 (art. 81 RO). HR 10 oktober 1980, ECLI:NL:HR:1980:AC1633, NJ 1981/150 m.nt. P.A. Stein. Zie ook Asser Bijzondere overeenkomsten/H.J. Rossel & A.H.T. Heisterkamp, Deel 7-II. Huur, Deventer: Wolters Kluwer 2021, nr. 620 waar wordt betoogd dat ‘eigen toedoen’ van de verhuurder hoogstens in zeer sterk sprekende omstandigheden ertoe zou kunnen leiden dat een beroep op art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in de zin van art. 6:248 lid 2 BW. HR 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386, NJ 1992/148 m.nt. P.A. Stein. HR 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386, NJ 1992/148 m.nt. P.A. Stein (Klaver/Hoes). Zie ook Asser Bijzondere overeenkomsten/H.J. Rossel & A.H.T. Heisterkamp, Deel 7-II. Huur, Deventer: Wolters Kluwer 2021, nr. 621. HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493, NJ 1998/148. HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493, NJ 1998/148 (Fuld/Madurodam), rov. 3.1. HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493, NJ 1998/148 (Fuld/Madurodam), rov. 3.6. Kerpestein merkt in dit verband op dat algemene bedrijfseconomische redenen weliswaar dringend eigen gebruik kunnen opleveren, maar dat daarbij “een degelijk (financieel) onderbouwde en aantoonbaar te verwezenlijken activiteit in een meerjarig ondernemingsplan als minimumvereiste” geldt. Zie G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu 2019, p. 545 die hierbij verwijst naar hof Den Haag 2 februari 2007, ECLI:NL:GHSGR:2007:BA3570, rov. 3.7, hof ’s-Hertogenbosch 13 november 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BB8003, rov. 4.3.6. (Café Pleinzicht) en hof Amsterdam 16 januari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:112, rov. 3.6.2. Zie ook Asser Bijzondere overeenkomsten/H.J. Rossel & A.H.T. Heisterkamp, Deel 7-II. Huur, Deventer: Wolters Kluwer 2021, nr. 619. HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493, NJ 1998/148 (Fuld/Madurodam), rov. 3.6. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338, NJ 2014/397 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338, NJ 2014/397 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper (Alog/Ultimo), rov. 3.2.2. HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, NJ 2010/190 (Herenhuis), rov. 3.4.2. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338, NJ 2014/397 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper (Alog/Ultimo), rov. 3.3.4. Zie randnummer 10. van de procesinleiding. Zie bijvoorbeeld HR 12 maart 2021, ECLI:NL:HR:2021:372, RvdW 2021/324 (Misty BV c.s./Bram Ladage Exploitatie BV), HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:146, RvdW 2020/182 en HR 18 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1615, RvdW 2019/1078 (Yip Holding/De Bijenkorf). [de verhuurder] verwijst in dit verband naar randnummer 3.8 van zijn conclusie van repliek in conventie en naar randnummer 1.12 van zijn memorie van grieven. [de verhuurder] verwijst in dit verband naar randnummers 3.8 en 3.9 van zijn dagvaarding in eerste aanleg, naar randnummers 2.4 tot en met 2.8 van zijn conclusie van repliek in conventie (en in het bijzonder naar randnummer 2.4) en naar randnummers 3.8 en 3.9 van die conclusie. [de verhuurder] verwijst in dit verband naar randnummers 3.1 tot en met 3.3 en randnummers 3.13 tot en met 3.15 van zijn Akte overlegging deskundigenrapporten van 18 februari 2020. [de verhuurder] verwijst in dit verband naar randnummer 3.6 van zijn conclusie van repliek in conventie, randnummers 1.9 tot en met 1.13 (in het bijzonder randnummers 1.10 en 1.13) van zijn memorie van grieven en randnummer 2.5 van zijn memorie van antwoord in het incidenteel appel. Misschien had het hof kunnen wijzen op de omstandigheid dat, zoals [de verhuurder] in ieder geval gesteld heeft (zie voetnoot 13 hiervoor), het in de Nederlandse hotelbranche gebruikelijk is dat huurovereenkomsten voor een termijn van 15 jaar of langer gesloten worden. In het licht daarvan had het hof – mogelijk – 2006 “betrekkelijk recent” kunnen noemen. Zie ook randnummer 40. van de schriftelijke toelichting. Zie randnummer 1.14 van [de verhuurder] memorie van grieven: “In 2006 is [de verhuurder] door [betrokkene 1] benaderd om de exploitatie [van] het hotel De Lantaerne over te dragen aan Hotel de Lantaerne Leidsekade B.V. (…) [de verhuurder] is uiteindelijk met [betrokkene 1] in 2016 een jaarlijkse huursom van EUR 216.000 overeengekomen en een koopsom voor het hotel van EUR. 400.000.” Zie ook randnummer 59. van de memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel van Centre Hotel tevens houdende vermindering/wijziging van eis: “Verder is nog het volgende van belang: toen [de verhuurder] het hotel zelf volgens hem succesvol exploiteerde, draaide hij in 2005 een omzet van € 230.000,00 op de [a-straat 1] en [a-straat 2] samen. Het jaar erop verkoopt hij het hotelbedrijf voor € 400.000 aan een in het hotelbedrijf onervaren aannemer [betrokkene 1] (…).”