PROCUREUR-GENERAAL BIJ DE HOGE RAAD DER NEDERLANDEN Nummer 21/01280 Zitting 28 januari 2022 CONCLUSIE B.F. Assink In de zaak [eiser] tegen
(2)het tevens onmogelijk is de koopsom uit de doorverkoop aan [betrokkene 2] aan te wenden voor de betaling van de koopsom aan [eiser] . 19. Het hof overweegt dat [verweerder 3] bij pleidooi heeft toegelicht dat, kort gezegd, de financiële afwikkeling tussen [eiser] en CAI met [betrokkene 2] was afgestemd. Dat dit anders ligt is niet gebleken. Daarnaast geldt dat het door [eiser] genoemde probleem met betrekking tot de volgorde van de leveringsdata in elk geval niet de oorzaak is geweest van het stranden van de doorverkoop aan [betrokkene 2] (en de daarmee (volgens [verweerder 3] ) te verkrijgen financiering). 20. De slotsom van dit alles is dat niet aangenomen kan worden dat [verweerder 3] bij het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat CAI haar verplichtingen uit deze koopovereenkomst niet zou kunnen nakomen. Weliswaar staat vast dat CAI op dit punt een verwijt treft, zoals ook tot uitdrukking komt in het vonnis van de rechtbank van 4 juli 2018 in de procedure tussen [eiser] en CAI, maar [verweerder 3] als bestuurder treft dus op dit punt geen persoonlijk ernstig verwijt. Persoonlijk ernstig verwijtbaar nalaten van [verweerder 3] 21. [eiser] heeft verder nog aangevoerd dat [verweerder 3] persoonlijk ernstig verwijtbaar heeft gehandeld omdat hij er niet voor heeft gezorgd dat CAI, gelet op de risicovolle doorverkoop aan [betrokkene 2] , een alternatieve financiering (door middel van een hypothecaire geldlening van een bank) beschikbaar had voor de betaling van de koopsom aan [eiser] , voor het geval de doorverkoop aan [betrokkene 2] niet door zou gaan. 22. Dat CAI deze lening al beschikbaar zou moeten hebben gehad bij het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] , omdat CAI er rekening mee moest houden dat haar financiering van de koop van het pand niet uit de doorverkoop aan [betrokkene 2] gerealiseerd kon worden en dat dit voor [verweerder 3] voorzienbaar was, stuit af op hetgeen hiervoor is overwogen en beslist. Daaruit volgt immers dat [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft doordat hij als bestuurder erop heeft vertrouwd dat de doorverkoop aan [betrokkene 2] voor CAI de benodigde financiering zou opleveren voor haar koopovereenkomst met [eiser] . 23. Het hof overweegt voorts dat ook na het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] er voor [verweerder 3] niet direct aanleiding was om te veronderstellen dat de doorverkoop niet zou slagen. Zoals gezegd heeft [eiser] bij e-mail van 6 juni 2017 aan CAI medegedeeld dat volgens hem het BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt en dat hij ervan uitgaat dat de huurovereenkomst met Bavaria doorloopt omdat Bavaria € 300.000,-- in het pand heeft geïnvesteerd. Bij e-mails van 12 en 13 juni 2017 heeft [verweerder 3] aan [eiser] gevraagd het pand op te meten, aan welk verzoek [eiser] niet heeft voldaan. Uiteindelijk is in het op verzoek van CAI tot stand gekomen meetrapport van [A] van 11 juli 2017 vastgesteld dat het BVO 359 m2 bedraagt. Bij e-mail van 15 juli 2017 heeft [betrokkene 1] aan [eiser] medegedeeld dat [betrokkene 2] helaas heeft afgehaakt. In de koopovereenkomst met [eiser] is een opleverdatum overeengekomen van 27 juli 2017. CAI is haar verplichting tot afname van het pand niet nagekomen. Dat [verweerder 3] als bestuurder van CAI heeft nagelaten om na het afhaken van [betrokkene 2] alsnog een hypothecaire geldlening bij een bank te vragen (zoals door [eiser] gesteld), dan wel in de verkrijging daarvan niet is geslaagd (zoals door [verweerder 3] gesteld), acht het hof niet zodanig onzorgvuldig dat [verweerder 3] daarvan persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, gelet op de (zeer) korte periode die nog resteerde tussen het afhaken van [betrokkene 2] op 15 juli 2017 en de met [eiser] overeengekomen leverdatum van 27 juli 2017. 24. Het hof volgt [eiser] tot slot niet in zijn betoog dat [verweerder 3] een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt omdat hij de in artikel 13 lid 1 jo 13 lid 2 van de koopovereenkomst vastgelegde inspanningsverplichting cq zorgplicht heeft geschonden. [verweerders] hebben terecht opgemerkt dat de in artikel 13 lid 2 genoemde verplichting van de koper om al het redelijk mogelijke te doen teneinde de in artikel 13 lid 1 bedoelde hypothecaire geldlening van een bank te verkrijgen betrekking heeft op het recht van CAI om een beroep te doen op de in artikel 13 lid 1 van de koopovereenkomst vastgelegde ontbindende voorwaarde ter zake van het financieringsvoorbehoud van CAI. CAI kan geen beroep doen op haar financieringsvoorbehoud als zij niet aan de in artikel 13 lid 2 bedoelde inspanningsverplichting heeft voldaan. Deze situatie doet zich hier niet voor (en deze bepaling heeft niet een ruimere reikwijdte, in de zin zoals door [eiser] wordt betoogd dat op CAI in algemene zin de verplichting rustte om voor een bancaire financiering te zorgen). Dit nog daar gelaten dat niet nakoming van deze contractuele verplichting van CAI niet zonder meer betekent dat [verweerder 3] persoonlijk ernstig verwijtbaar heeft gehandeld. Het bewerkstelligen of toelaten dat de vennootschap haar verplichtingen niet nakomt (frustratie van verhaal) 25. In het kader van de stelling dat sprake is van frustratie van verhaal verwijt [eiser] [verweerder 3] dat hij de appartementsrechten (aan de [b-straat 1 en 2] in [plaats] ) die CAI van [betrokkenen 5 en 6] bij koopovereenkomst van 18 mei 2017 heeft gekocht uiteindelijk heeft afgenomen in de op 27 juli 2017 nieuw opgerichte vennootschap Bricks. Daartoe was geen noodzaak en dit is volgens [eiser] uitsluitend gedaan om [eiser] te benadelen en in zijn verhaal te frustreren. Indien [verweerder 3] de levering van de appartementsrechten in CAI had laten vallen, zou CAI over activa hebben beschikt waarop [eiser] zich zou kunnen verhalen. De appartementsrechten hadden een aanzienlijke “overwaarde”. Deze overwaarde zou genoeg zijn om de totale vordering van [eiser] op CAI te verhalen, aldus nog steeds [eiser] . 26. De rechtbank heeft in r.o. 4.5 tot en met 4.12 van het vonnis dit betoog verworpen. De rechtbank heeft daartoe, kort gezegd, het volgende overwogen. De koopovereenkomst tussen CAI en [betrokkenen 5 en 6] bevat een ‘nader te noemen meester-clausule’. Deze overeenkomst is eerder gesloten dan de koopovereenkomst tussen CAI en [eiser] . Reeds om die reden valt niet in te zien dat de levering van de appartementsrechten aan Bricks die op 5 december 2017 heeft plaatsgevonden het doel had om [eiser] te benadelen (vonnis r.o. 4.6). De rechtbank heeft in dit verband verder van belang geacht dat [verweerders] hebben toegelicht dat de ‘nader te noemen meester-clausule’ - anders dan [eiser] suggereert - bewust en dus niet toevallig in de koopovereenkomst terecht is gekomen. Ten tijde van het sluiten van die overeenkomst was nog niet duidelijk aan welke partij de appartementsrechten zouden worden geleverd, maar wel dat levering aan CAI niet de bedoeling was. De aankoop van de appartementsrechten betrof een investering: de appartementen zouden worden gerenoveerd en het doel was om die na renovatie met winst te verkopen. [verweerders] hebben aangevoerd dat potentiële investeerders te kennen hadden gegeven dat het oprichten van een separate vennootschap een voorwaarde was voor de financiering van de aankoop van de appartementsrechten. Ter onderbouwing van deze stelling hebben [verweerders] verwezen naar een brief van [betrokkene 7] (hierna: [betrokkene 7] ) van makelaarskantoor MCI Globex van 19 april 2017 (vonnis r.o. 4.7). [verweerders] hebben toegelicht dat de ‘nader te noemen meester-clausule’ daarmee verband hield, Bricks om die reden is opgericht, en de appartementsrechten daarom ook aan Bricks en niet aan CAI zijn geleverd (vonnis r.o. 4.8). De rechtbank heeft tot slot in r.o. 4.10 het betoog van [eiser] verworpen dat CAI moet worden geacht de koop met betrekking tot de appartementsrechten voor zichzelf te hebben gesloten, aangezien CAI de identiteit van de nader te noemen meester niet binnen een redelijke termijn als bedoeld in artikel 3:67 BW kenbaar heeft gemaakt. 27. Het hof verenigt zich met dit oordeel van de rechtbank en de daaraan ten grondslag gelegde motivering en maakt dit tot het zijne. In dit hoger beroep zijn geen (nieuwe) argumenten aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. In de memorie van grieven (randnummer 4.67) heeft [eiser] nog aangevoerd dat hij contact heeft gehad met [betrokkene 7] en dat [betrokkene 7] in dat gesprek heeft gesteld dat er geen voorwaarde was dat de koop met een nieuw op te richten vennootschap moest plaatsvinden. In de memorie van antwoord (randnummer 45) wordt betwist dat [betrokkene 7] deze mededeling aan [eiser] heeft gedaan. Als productie 16 is een brief van 5 juli 2019 van [betrokkene 7] overgelegd waarin [betrokkene 7] verklaart dat [eiser] en hij elkaar nooit hebben gesproken, noch telefonisch, noch in persoon en dat hij [eiser] , evenzo zeker, nooit heeft ontmoet. Bij pleidooi heeft [eiser] deze verklaring van [betrokkene 7] niet betwist en zijn stelling dat hij [betrokkene 7] zou hebben gesproken niet (concreet en feitelijk) toegelicht. 28. Uit het voorgaande volgt dat grief I geen doel treft. 29. Grief II (die betrekking heeft op de aansprakelijkheid van Bricks en CAI naast [verweerder 3] ) behoeft verder geen bespreking, daar deze grief is gegrond op het hiervoor verworpen uitgangspunt dat [verweerder 3] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. Dat betekent dat ook grief II niet slaagt. 30. Grief III betreft de proceskosten en het dictum en heeft geen zelfstandige betekenis. Slotsom 31. De grieven treffen geen doel. Het hof zal het vonnis bekrachtigen en [eiser] veroordelen in de kosten van het hoger beroep.”[vetgedrukt, gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, A-G] In cassatie 2.10 Bij procesinleiding van 22 maart 2021 is [eiser] (tijdig) in cassatie gekomen van het arrest. [verweerders] hebben geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep, kosten rechtens. Partijen hebben hun standpunten vervolgens nog schriftelijk toegelicht (waarbij [verweerders] een ontvankelijkheidsverweer hebben gevoerd, waarover onder 3.66-3.69 hierna), waarna [eiser] heeft gerepliceerd en [verweerders] hebben gedupliceerd. 3Bespreking van het cassatiemiddel 3.1 Het cassatiemiddel van [eiser] bestaat uit vijf onderdelen (genummerd I t/m V) die uiteenvallen in subonderdelen (in het cassatiemiddel “klachten” genoemd). Onderdeel I 3.2 Onderdeel I, dat gericht is tegen rov. 16 arrest “en de rechtsoverwegingen die daarop voortborduren”, beslaat nrs. 1 t/m 44 van het cassatiemiddel. 3.3 Subonderdeel Ia stelt voorop, in nr. 19 van het cassatiemiddel, dat “[a]an de klachten” mede de navolgende - in cassatie tot uitgangspunt te nemen - feiten en omstandigheden (en de daarbij vermelde vindplaatsen in feitelijke instanties) ten grondslag worden gelegd:, a. CAI, kort voor de aankoop opgericht, was een lege vennootschap, niet in staat om uit eigen middelen (zelfs maar een gedeelte van) de koopsom te voldoen of verhaal te bieden (voor zelfs maar de proceskostenveroordeling, laat staan de boete). b. CAI wekte bij [eiser] de indruk een bancaire financiering aan te vragen en vroeg hem met het oog hierop de koopovereenkomst te bevestigen. c. CAI had de kans om van een bank een aankoopfinanciering te verkrijgen, maar brak (naar eigen zeggen) het overleg af toen zij meende het pand aan [betrokkene 2] te zullen kunnen verkopen. d. [betrokkene 2] had CAI al voor deze partijen met elkaar contracteerden via zijn makelaar, [betrokkene 3] , enkele malen expliciet gevraagd naar informatie over het BVO van het pand alsook over het huurcontract met Bavaria. e. [betrokkene 2] bracht CAI al voor hij met haar een koopovereenkomst onder opschortende voorwaarden sloot (en ook bij de daadwerkelijke contractsluiting) in kennis van de essentiële betekenis voor hem van een BVO van minimaal 380 m2 en een huurovereenkomst met Bavaria voor het pand voor een vaste periode van ten minste nog eens vijf jaar. f. CAI nam bewust een gok door met [betrokkene 2] de eerder tussen hen besproken opschortende voorwaarden overeen te komen, hij speculeerde op doorverkoop. g. CAI liet na om dezelfde voorwaarden op te nemen in de één dag later gesloten overeenkomst met [eiser] . h. Dergelijke voorwaarden waren überhaupt geen onderwerp van gesprek. i. CAI onderzocht voor aankoop niet wat het BVO van het pand is, en vroeg hier zelfs niet naar. j. [betrokkene 2] , die de voorwaarden al aankondigde tijdens de onderhandelingen, stelde al voor CAI met hem een koopovereenkomst sloot: “voor de goede orde het object bevat geen 380 m2 zoals opgegeven”, waarbij hij voorts wees op een discrepantie tussen de BAG en de aangeleverde plattegrondtekeningen. k. [verweerder 3] was derhalve gewaarschuwd; naar hij wist, bestonden sterke aanwijzingen voor een geringer BVO dan 380 m2. [betrokkene 2] had hem hier immers al voor hij met CAI de koopovereenkomst sloot op geattendeerd. Bovendien wist CAI van de bevoegdheid van Bavaria tot tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst. l. [verweerder 3] wist door bewust met [betrokkene 2] wel en met [eiser] geen opschortende voorwaarden overeen te komen een aanzienlijk risico te nemen. m. [verweerder 3] kwam, als bestuurder van CAI, met [eiser] bovendien zelfs een exoneratie overeen voor het BVO, waarmee het risico van een afwijkend oppervlak bij CAI kwam te liggen. n. Ook ging [verweerder 3] niet voor hij met [eiser] contracteerde na of de huurovereenkomst met Bavaria nog ten minste vijf jaar zou voortduren, zoals [betrokkene 2] bedong. o. [verweerder 3] nam een gok, zoals hij het zelf stelt, hij speculeerde met een lege vennootschap, zoals [eiser] dit formuleert, op doorverkoop en de verkrijging van middelen daaruit om de met [eiser] afgesproken koopprijs te kunnen voldoen. p. [eiser] wist niet van de onderhandelingen over een doorverkoop en de totstandkoming van een koopovereenkomst met [betrokkene 2] waarin voormelde opschortende voorwaarden zijn vervat. q. CAI poogde niet, toen hij na totstandkoming van de koopovereenkomst, alsnog nader onderzoek deed om te achterhalen of het BVO ten minste 380 m2 bedroeg en of voor Bavaria een vaste huurtermijn gold van ten minste vijf jaar, voor de zekerheid - om maar achter de hand te hebben als de verkoop aan [betrokkene 2] geen doorgang zou vinden - een bancaire financiering te verkrijgen. r. CAI trachtte evenmin alsnog een bancaire financiering te verkrijgen toen [betrokkene 2] op 11 juli 2017 een beroep deed op de opschortende voorwaarden, althans liet weten het pand niet te zullen afnemen, ofschoon hij eerder had laten weten een bancaire financiering te kunnen verkrijgen en terwijl nog ruim twee weken resteerde voordat het pand zou moeten worden afgenomen; de leveringsdatum was 27 juli 2017. 3.4 Het subonderdeel klaagt daarop als volgt, in nr. 20 van het cassatiemiddel: “20. Het oordeel in rov. 16 - “ [verweerder 3] kan naar het oordeel van het hof geen persoonlijk ernstig verwijt worden gemaakt dat hij op grond van deze opgave op de tekeningen erop heeft vertrouwd dat het BVO van het pand ten minste 380 m2 zou bedragen” - is rechtens onjuist, althans onbegrijpelijk, voor zover dit aldus moet worden begrepen dat [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft voor zover hij als bestuurder van CAI met [eiser] de bewuste koopovereenkomst aanging zonder opschortende voorwaarde voor het geval het BVO niet ten minste 380 m2 zou bedragen, terwijl CAI voor de betaling van de met [eiser] overeengekomen koopprijs afhankelijk was van doorlevering aan [betrokkene 2] op basis van een contract waarin wél als opschortende voorwaarde het vereiste van een BVO van minimaal 380 m2 was vervat, nu zelfs als hij op een BVO ten minimaal 380 m2 zou hebben mogen vertrouwen, zulks niet wegneemt dat hij nog steeds ernstig rekening moest houden met de mogelijkheid van een geringer BVO en daarmee op een onvervuld blijven van de opschortende voorwaarde ter zake, althans met een beroep van [betrokkene 2] op de opschortende voorwaarde (al was het maar vanwege de kritische opmerkingen van (de makelaar van) [betrokkene 2] ter zake vóór en bij de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen die partijen op 31 mei 2017, waar hij wijst op een geringer BVO dan 380 m2 en op een incongruentie tussen de BAG en de plattegrondtekeningen, waarin van een geringer BV wordt uitgegaan en het hof zulks miskent. Zo schrijft de makelaar van [betrokkene 2] aan [verweerder 3] : “voor de goede orde het object bevat geen 380 m2 zoals opgegeven. Volgens BAG is de ruimte 273 m2 en op basis van de aangedragen plattegrondtekeningen van het pand 248 m2”. De koopovereenkomst zelf luidde in gelijke zin, ook daarin plaatste [betrokkene 2] (bij monde van zijn makelaar) ernstig te nemen kanttekeningen bij het opgegeven BVO van meer dan 380 m2. Het betrof een serieus te nemen voorbehoud. Voor zover althans, naar het oordeel van het hof in rov. 11 tot en met 20, ter beantwoording van de vraag of op [verweerder 3] bestuurdersaansprakelijkheid rust doorslaggevend is of hij op grond van de op 31 mei 2017 van [eiser] ontvangen tekeningen met vermelding van een BVO van 402,7 m2 mocht vertrouwen op vervulling van de met [betrokkene 2] overeengekomen opschortende voorwaarde van (documentatie waaruit blijkt van) een BVO van 380 m2 (en van een voortduring van de huur met Bavaria voor een vaste periode van ten minste vijf jaar), gaat het uit van een onjuiste rechtsopvatting, nu beslissend is of [verweerder 3] ernstig rekening moest houden met de mogelijkheid ondanks de met [betrokkene 2] gesloten koopovereenkomst onder opschortende voorwaarden, uiteindelijk (als de opschortende voorwaarden niet zouden worden vervuld) de koopprijs niet te zullen kunnen voldoen en geen verhaal te zullen kunnen bieden (welk risico nog niet afwezig is als een partij zelf meent goede redenen te hebben om te vertrouwen op de vervulling van de opschortende voorwaarden). Dit geldt te meer nu ingevolge art. 7:17 lid 6 BW de vermelding van het oppervlak slechts geldt als aanduiding, waaraan de zaak niet hoeft te beantwoorden, en nu partijen ook nog eens in art. 6.6 van de koopovereenkomst het risico van een afwijking van het oppervlak (van de opgave) nadrukkelijk bij CAI hebben gelegd, en [betrokkene 1] het pand vóór aankoop inspecteerde (en zijn kennis aan CAI moet worden toegerekend). Mede in het licht hiervan mocht van [verweerder 3] worden verlangd vóór hij namens CAI (met het daaraan inherente risico) voormelde koopovereenkomst sloot met [eiser] , te onderzoeken of het BVO ten minste 380 m2 bedroeg, en kon hij in de gegeven omstandigheden niet afgaan op een van verkoper ontvangen tekening.”[gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G] 3.5 Het subonderdeel faalt in zoverre, gelet op het volgende.Overeenkomstig het door [eiser] aangevoerde, beoordeelt het hof in rov. 14-20 arrest, te lezen in het licht van rov. 9-13 arrest, of [verweerder 3] als bestuurder van CAI persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt doordat hij op 1 juni 2017 de koopovereenkomst met [eiser] heeft gesloten terwijl hij wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat CAI de verplichtingen uit de koopovereenkomst jegens [eiser] niet zou kunnen nakomen en CAI geen verhaal zou bieden (zie rov. 12 arrest en de daar bedoelde “kernvraag”), welke vraag het hof daar, anders dan [eiser] (zie ook rov. 13 arrest) en bezien vanuit diverse invalshoeken (zie rov. 15-19 arrest), ontkennend beantwoordt (zie rov. 14 en 20 arrest). Daarmee beziet het hof dus, met inachtneming van het partijdebat, of [verweerder 3] als bestuurder van CAI aansprakelijk is (naast CAI) jegens [eiser] op de voet van art. 6:162 BW en in dat kader meer specifiek de zogeheten ‘Beklamel’-maatstaf, waarover ook rov. (10
- en)11 arrest, daarbij nagenoeg woordelijk puttend uit een Hoge Raad-arrest van 5 september 2014.Wat het subonderdeel naar de kern genomen in de eerste plaats betoogt, is dat ‘s hofs bestreden oordeel in rov. 16 arrest rechtens onjuist althans onbegrijpelijk is voor zover het hof daar eraan voorbijziet dan wel niet kenbaar betrekt dat, zelfs als [verweerder 3] mocht vertrouwen op een totaal BVO van het pand van minimaal 380 m2, zulks niet wegneemt dat hij nog steeds ernstig rekening moest houden met de mogelijkheid van een geringer BVO en daarmee een onvervuld blijven van de opschortende voorwaarde ter zake (die in de doorverkoopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] ), althans met een beroep van [betrokkene 2] op die opschortende voorwaarde. Daarbij bouwt het subonderdeel in het bijzonder voort op nrs. 8, 17 en 18 van het cassatiemiddel, onderdeel van het onder 3.2 hiervoor bedoelde inleidend exposé, met als strekking dat het hof, gelet op een Hoge Raad-arrest van 4 april 2014, bij de toepassing van genoemde ‘Beklamel’-maatstaf had moeten verdisconteren, maar dit niet althans niet afdoende kenbaar heeft gedaan, dat van een ‘weten of redelijkerwijze behoren te begrijpen’, etc. als daarin bedoeld (reeds) sprake kan zijn als [verweerder 3] bij het op 1 juni 2017 namens CAI sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] ernstig rekening ermee moest houden dat CAI de verplichtingen uit de koopovereenkomst jegens [eiser] niet zou kunnen nakomen en CAI geen verhaal zou bieden, hetgeen dan ter zake al beslissend, want voldoende, is.De vraag of een bestuurder bij het namens de vennootschap aangaan van een verbintenis met een wederpartij ‘wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen’ dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen jegens die schuldeiser zou kunnen voldoen en die schuldeiser evenmin verhaal zou bieden, is niet geheel dezelfde als de vraag of een bestuurder bij het namens de vennootschap aangaan van een verbintenis met een wederpartij ‘ernstig rekening ermee moest houden’ dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen jegens die schuldeiser zou kunnen voldoen en die schuldeiser evenmin verhaal zou bieden. Van dit eerste - dus: ‘wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen’ dat, etc. - is wat minder snel sprake dan van dit laatste - dus: ‘ernstig rekening ermee moest houden’ dat, etc. - in termen van voorzienbaarheid van schuldeisersbenadeling (met, kort gezegd, die verplichtingen als gegeven voor de bestuurder), of anders gezegd: aan het kunnen aannemen van laatstgenoemde vorm van voorzienbaarheid van schuldeisersbenadeling worden iets minder strenge, iets lichtere eisen gesteld dan aan het kunnen aannemen van eerstgenoemde vorm van voorzienbaarheid van schuldeisersbenadeling. Dat aldus sprake is van een gradueel onderscheid, van verschillende schakeringen in dit voorzienbaarheidsspectrum, laat het betekenisvolle karakter van dat onderscheid, van dat verschil, onverlet; toepassing van de ene of de andere vorm van voorzienbaarheid van schuldeisersbenadeling zoals hier bedoeld, kan in een concreet geval ook uitmaken voor het al dan niet aannemen van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW.Hoewel niet geheel uit te sluiten valt dat in een bepaald geval, in de gegeven (bijzondere) omstandigheden, bij wege van uitzondering van een aan de aangesproken bestuurder te maken ‘Beklamel’-verwijt ook (reeds) sprake kan zijn als hij bij het namens de vennootschap aangaan van de desbetreffende verbintenis met de betrokken wederpartij in genoemde zin ‘ernstig rekening ermee moest houden’ dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen jegens die schuldeiser zou kunnen voldoen en die schuldeiser evenmin verhaal zou bieden (wat dus leidt tot enige verlaging van de drempel voor het kunnen aannemen van zo’n verwijt, zie hiervoor), geldt deze mogelijkheid niet in algemene zin, niet als standaard. Een dergelijke rechtsregel bestaat niet, ook niet als daarbij wordt betrokken de passage uit genoemd Hoge Raad-arrest van 4 april 2014 waarop het subonderdeel is geënt, te bezien in het licht ook van de klachten waarop de Hoge Raad daar respondeert: “3.3 De onderdelen 1.1 en 2.1 komen met een rechtsklacht op tegen het oordeel van het hof dat V. c.s. onvoldoende gemotiveerd hebben gesteld dat zij eind 2001/begin 2002 goede grond hadden om met voldoende mate van zekerheid te kunnen aannemen dat de tegenvordering de betalingsverplichting van de vennootschap ten bedrage van € 511.639 zou overtreffen (rov. 4.8) en hen van het (desondanks) bewerkstelligen dan wel toelaten dat de vennootschap haar betalingsverplichtingen jegens Air Holland niet kon nakomen, een ernstig verwijt kan worden gemaakt (rov. 4.9). Onderdeel 1.1 betoogt dat nu niet evident was dat de tegenvordering van elke grond was ontbloot of dat de gestelde tegenvordering niet de vordering van Air Holland zou overtreffen, V. c.s. in redelijkheid hebben kunnen menen dat per saldo geen vordering van Air Holland zou resteren. Onderdeel 2.1 voegt daaraan toe dat wanneer slechts ernstig rekening moet worden gehouden met het bestaan van een vordering, het handelen of nalaten van bestuurders niet zodanig onzorgvuldig kan worden geacht dat hen daarvan een ernstig verwijt kan worden gemaakt.3.4 De onderdelen falen omdat zij de toepasselijkheid van een andere norm verdedigen dan de Hoge Raad ook voor een geval als het onderhavige heeft aanvaard in zijn arrest van 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758, NJ 2006/659. Het hof heeft de door de Hoge Raad aanvaarde norm terecht aan zijn oordeel ten grondslag gelegd. Het gaat erom of de aansprakelijk gestelde bestuurder wist of redelijkerwijs had behoren te begrijpen dat de door hem bewerkstelligde of toegelaten handelwijze van de vennootschap tot gevolg zou hebben dat deze haar verplichtingen niet zou nakomen en geen verhaal zou bieden voor de als gevolg daarvan optredende schade. Dit betekent dat, anders dan de onderdelen betogen, voor een ernstig verwijt als in voormeld arrest van de Hoge Raad bedoeld, voldoende is dat de bestuurder ten tijde van het hem verweten handelen of nalaten ernstig rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat ondanks de gestelde tegenvordering een vordering op de vennootschap zou resteren.” Een dergelijke rechtsregel valt (ook) daarin niet te lezen. Dit een en ander heeft immers duidelijk betrekking op een weliswaar gerelateerd, maar niettemin ander, te onderscheiden aspect, kort gezegd: niet zozeer genoemde voorzienbaarheid voor de bestuurder van benadeling van de schuldeiser van de vennootschap als gevolg van zijn handelen (dat van de bestuurder), als wel voorzienbaarheid voor de bestuurder van de desbetreffende verplichtingen van de vennootschap jegens haar schuldeiser, oftewel de problematiek van de onzekere vordering van die wederpartij op de vennootschap., In de woorden van A-G Timmerman in zijn conclusie voor dit arrest: “2.7. (…) De vraag met welke verplichtingen van de vennootschap de bestuurder rekening dient te houden, is van een andere orde dan de vraag naar de ten aanzien van deze verplichtingen te betrachten zorgvuldigheid.” Dat aspect, die problematiek, speelt in het onderhavige geval niet. Om welke verplichtingen van CAI jegens [eiser] op grond van de - namens CAI door haar bestuurder [verweerder 3] met [eiser] gesloten - koopovereenkomst het hier gaat, en dat deze verplichtingen voor [verweerder 3] reeds op 1 juni 2017 ten tijde van het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] gegeven waren (hij daarmee dus rekening te houden had), stond en staat niet ter discussie. Het subonderdeel betoogt ook niet in andere zin. De voorliggende “kernvraag” waarover het hof zich te buigen had en buigt in rov. 9-20 arrest is een andere, namelijk die welke het hof formuleert in rov. 12 arrest en, met inachtneming van het zo-even opgemerkte omtrent die verplichtingen, in essentie ziet op de voorzienbaarheid voor [verweerder 3] in genoemde hoedanigheid op genoemd moment van benadeling van [eiser] als schuldeiser van CAI op basis van de koopovereenkomst zoals bedoeld bij de ‘Beklamel’-maatstaf, te weten: “12. (…) of [verweerder 3] als bestuurder van CAI persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt doordat hij op 1 juli 2017 [bedoeld is: 1 juni 2017, A-G] de koopovereenkomst met [eiser] heeft gesloten terwijl hij wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat CAI de verplichtingen uit de koopovereenkomst jegens [eiser] niet zou kunnen nakomen en CAI geen verhaal zou bieden. (…)” Waarom het hof niettemin in dit geval en gezien het partijdebat - als uitzondering op de hoofdregel - rechtens toch had moeten uitgaan van genoemde mogelijkheid, dus van een aldus verlaagde drempel voor het kunnen aannemen van een ‘Beklamel’-verwijt (‘ernstig rekening ermee moest houden’ dat, etc.) en daarmee externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW, oftewel van zo’n neerwaartse correctie op de klassieke ‘Beklamel’-maatstaf, valt niet in te zien - ook niet als daarbij wordt betrokken wat het subonderdeel opmerkt. Van (bijzondere) omstandigheden die daartoe aanleiding zouden kunnen geven, wat niet zo snel kan worden aangenomen nu daarmee noemenswaardig zou worden afgeweken van de klassieke ‘Beklamel’-maatstaf, valt in dit geval m.i. niet te spreken.Reeds gelet op dit een en ander is geen sprake van een rechtens onjuist of onbegrijpelijk oordeel van het hof in rov. 16 arrest, zoals bedoeld in het subonderdeel. Het hof houdt daar voor dit geval niet ten onrechte vast aan de klassieke ‘Beklamel’-maatstaf, conform vaste rechtspraak van de Hoge Raad (zie dus ook rov. 10-11 arrest); het door het subonderdeel ter zake aangevoerde, onder verwijzing naar vindplaatsen in de gedingstukken, maakt niet dat ’s hofs toepassing van die maatstaf daar rechtens onjuist is noch dat ‘s hofs bestreden oordeel daar onbegrijpelijk is. Met het voorgaande valt ook de bodem weg onder het vervolgbetoog van het subonderdeel, erop neerkomend dat hier “beslissend is” of [verweerder 3] “ernstig rekening moest houden met de mogelijkheid” dat CAI ondanks de met [betrokkene 2] gesloten doorverkoopovereenkomst onder opschortende voorwaarden uiteindelijk (als de opschortende voorwaarden niet zouden worden vervuld) de koopprijs niet zou kunnen voldoen en geen verhaal zou kunnen bieden (welk risico nog niet afwezig is als een partij zelf meent goede redenen te hebben om te vertrouwen op de vervulling van de opschortende voorwaarden), en dat het hof blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting voor zover het daarvan in rov. 11-20 arrest niet uitgaat. De daar door het subonderdeel voorgestane opvatting vindt immers geen steun in het recht. In het verlengde daarvan sneeft ook het vervolg van het subonderdeel vanaf “Dit geldt te meer”, etc., wat voortbouwt op het daaraan voorafgaande en deelt in het lot daarvan, waarover hiervoor. Voor zover de slotzin van het subonderdeel nog een te onderscheiden klacht zou bevatten (die ik daarin niet kan ontwaren), voldoet deze evident niet aan de daaraan te stellen minimumeisen op de voet van art. 407 lid 2 Rv, waarbij ik ook betrek dat cassatieberoep geen derde feitelijke instantie behelst.Hierop stuit het subonderdeel in zoverre af. 3.6 Het subonderdeel klaagt daarop als volgt, in nr. 21 van het cassatiemiddel: “21. [1] Zonder nadere motivering, die ontbreekt, is in rov. 16 niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, waarom [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft door te vertrouwen op een BVO van ten minste 380 m2, ofschoon hij hiernaar vóór 1 juni 2017 geen onderzoek deed, hij vóór totstandkoming van de koopovereenkomst op 1 juni 2017 [eiser] hiernaar nooit heeft gevraagd, dit geen onderwerp was van gesprek voor 1 juni 2017, en [eiser] - onbekend met het belang voor CAI van een BVO van ten minste 380 m2 - ter zake geen enkele garantie verschafte, en enkel een door Bavaria opgestelde tekening verstrekte. [2] Althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, is niet (voldoende) begrijpelijk waarom [verweerder 3] (enkel) op grond van voormelde, hem op 31 mei 2017 toegestuurde tekening met vermelding van een BVO van 402,7 m2 in dit kader geen persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt van zijn vertrouwen op een BVO van ten minste 380 m2, nu hij vóór 1 juni 2017, toen hij met [eiser] voormelde koopovereenkomst sloot, geen enkel onderzoek deed naar het BVO van het pand, [verweerder 3] door ( [betrokkene 3] , de makelaar van) [betrokkene 2] al op 30 mei 2017 was gewezen op een geringer BVO dan 380 m2, hij ook al eerder door (de makelaar van) [betrokkene 2] was geattendeerd op een incongruentie tussen de GBA en de plattegrondtekeningen, waarbij werd uitgegaan van een beduidend geringer oppervlak - zoals [betrokkene 3] schreef: “voor de goede orde het object bevat geen 380 m2 zoals opgegeven. Volgens BAG is de ruimte 273 m2 en op basis van de aangedragen plattegrondtekeningen van het pand 248 m2” - ook in de koopovereenkomst met [betrokkene 2] wordt gewezen op de discrepantie tussen de BAG en de plattegrondtekeningen, en [verweerder 3] ook zelf stelde met de koopovereenkomst met [eiser] een gok te hebben genomen, althans speculeerde op vervulling van de opschortende voorwaarden, partijen het risico van een geringer BVO in de koopovereenkomst nadrukkelijk bij CAI legden, en [verweerder 3] de mogelijkheid voor CAI om haar verbintenis tot betaling van de met [eiser] afgesproken koopprijs afhankelijk maakte van vervulling van de opschortende voorwaarde van (bewijs van) een BVO van 380 m2, en gelet op deze afhankelijkheid van doorlevering aan [betrokkene 2] voor betaling van de koopprijs (in ieder geval in het licht van voormelde aanwijzingen voor een geringer BVO) [verweerder 3] niet louter op basis van voormelde tekeningen had mogen uitgaan van een BVO van ten minste 380 m2, althans hem (in de gegeven omstandigheden) niet reeds met de ontvangst van de bewuste tekeningen geen persoonlijk ernstig verwijt valt te maken van zijn vertrouwen op een BVO van 380 m2. [3] Als daar zoveel van afhangt, en de bestuurder diverse indicaties heeft voor een geringer BVO (uit voormelde e-mails van de makelaar van [betrokkene 2] ) en de vennootschap geen enkel onderzoek verricht naar het BVO vóór totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 behoeft nadere motivering waarom de verstrekking van een enkele tekening voldoende zou zijn om (in weerwil van aanwijzingen voor het tegendeel) uit te gaan van een BVO van ten minste 380 m2. [4] Door zonder [eiser] hiervan deelgenoot te maken te speculeren op vervulling van de opschortende voorwaarden, waaronder of zou blijken van een BVO van ten minste 380 m2, waarbij CAI als dit niet het geval zou zijn het pand niet zou kunnen afnemen en geen verhaal zou zullen kunnen bieden (terwijl hij [eiser] voorhield een bancaire financiering aan te vragen) en [verweerder 3] het risico voor een afwijking van het BVO in de koopovereenkomst met [eiser] bij CAI legde, en [eiser] er niet op bedacht hoefde te zijn uiteindelijk geen betaling te verkrijgen bij een geringe BVO dan 380 m2) zadelde [verweerder 3] uiteindelijk [eiser] op met het risico van niet-vervulling van hem onbekende opschortende voorwaarden uit een hem niet meegedeelde doorverkoop. Dit geldt te meer nu ingevolge art. 7:17 lid 6 BW de vermelding van het oppervlak slechts geldt als aanduiding, waaraan de zaak niet hoeft te beantwoorden, en nu partijen ook nog eens het risico van een afwijking van het oppervlak (van de opgave) nadrukkelijk bij CAI hebben gelegd. Mede in het licht hiervan mocht van [verweerder 3] worden verlangd vóór hij namens CAI (met het daaraan inherente risico) voormelde koopovereenkomst sloot met [eiser] , te onderzoeken of het BVO ten minste 380 m2 bedroeg, en kon hij in de gegeven omstandigheden niet afgaan op één van verkoper ontvangen tekening.”[gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, vetgedrukte nummering tussen blokhaken toegevoegd, A-G] 3.7 Het subonderdeel faalt ook in zoverre, gelet op het volgende.In rov. 15 arrest stelt het hof voorop, in cassatie onbestreden, dat in de tussen CAI en [betrokkene 2] op 31 mei 2017 tot stand gekomen doorverkoopovereenkomst als voorwaarde werd gesteld dat het totale BVO van het pand minimaal 380 m2 zou bedragen en dat op de tekeningen die op 31 mei 2017 door CAI van [eiser] zijn ontvangen een totaal BVO van 402,7 m2 is vermeld. Met dit laatste doelt het hof op de vaststelling in rov. 2 onder (vii) arrest, in cassatie eveneens onbestreden, dat op 31 mei 2017 [eiser] aanvullende informatie over het bruto vloeroppervlak (BVO), een tekening van het pand en foto’s van de inrichting aan CAI heeft gestuurd, dat op de tekening een totaal BVO van het pand van 402,7 m2 is vermeld en dat bij e-mail van diezelfde dag [verweerder 3] aan [eiser] heeft geantwoord: “Dank je [eiser] voor de m2 (…).” Dat “aanvullende” in rov. 2 onder (vii) arrest ziet weer op de vaststelling in rov. 2 onder (
- vi)arrest, in cassatie eveneens onbestreden, dat op 20 mei 2017 [verweerder 3] aan [eiser] heeft verzocht om hem een conceptovereenkomst met betrekking tot het pand te sturen, dat op verzoek van CAI [eiser] op 26 mei 2017 tekeningen van het pand aan CAI heeft gestuurd en dat [betrokkene 1] het pand in mei 2017 heeft bezichtigd. Hierbij moet nog worden bedacht dat, naar het hof vaststelt in rov. 2 onder (
- ii)arrest, [eiser] de eigenaar is van het pand, waarin Bavaria als huurder is gevestigd.De kernvraag die het hof in rov. 9-20 arrest beantwoordt, is of [verweerder 3] als bestuurder van CAI persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt doordat hij op 1 juni 2017 de koopovereenkomst met [eiser] sloot, terwijl hij wist of moest weten dat CAI de verplichtingen uit die overeenkomst niet zou kunnen nakomen en geen verhaal zou bieden (zie rov. 12 arrest, waarover ook onder 3.5 hiervoor). Ter beantwoording van die kernvraag beoordeelt het hof in rov. 16 arrest of [verweerder 3] een persoonlijk ernstig verwijt ervan kan worden gemaakt dat hij bij het namens CAI sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 op grond van de in rov. 15 arrest (in verbinding met rov. 2 onder (vii) arrest) bedoelde opgave erop heeft vertrouwd dat het totale BVO van het pand ten minste 380 m2 zou bedragen (en aldus voldaan zou kunnen worden aan het door [betrokkene 2] gestelde minimumvereiste van 380 m2 in de doorverkoopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] van 31 mei 2017). Deze laatste vraag beantwoordt het hof in rov. 16 arrest ontkennend, waarbij het hof niet alleen genoemde opgave betrekt, maar onder meer en kort gezegd ook: - dat niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd, dus ten tijde van het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017, dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO van het pand voor CAI van (wezenlijk) belang was; - de ruime marge tussen het door [eiser] zelf (dus de eigenaar, en verhuurder, van het pand) op 31 mei 2017 aan CAI opgegeven aantal m2 BVO van het pand (402,7 m2) en het door CAI met [betrokkene 2] in de doorverkoopovereenkomst van 31 mei 2017 overeengekomen aantal m2 BVO van het pand (minimaal 380 m2), neerkomend op ruim 22 m2; - de, met de veronderstelling van [verweerder 3] (dat door CAI tegenover [betrokkene 2] voldaan zou kunnen worden aan de voorwaarde in die doorverkoopovereenkomst dat het totale BVO van het pand minimaal 380 m2 bedraagt) strokende, eigen veronderstelling van [eiser] , die op 31 mei 2017 dus een totaal BVO van het pand van 402,7 m2 aan CAI opgaf en blijkens zijn e-mail van 6 juni 2017 aan [verweerder 3] er toen zelf ook nog van uitging dat het totale BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt, dus meer dan 380 m2. Het hof wijst daarbij ook erop dat, anders dan [eiser] betoogt, [verweerder 3] met het accepteren namens CAI op 1 juni 2017 van art. 6 lid 6 van de koopovereenkomst met [eiser] , waarin is bepaald dat het verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte geen der partijen enig recht verleent, niet welbewust een persoonlijk ernstig verwijtbaar en onverantwoord groot risico heeft genomen. Ik wend mij nu tot het subonderdeel.Het is, gegeven de hier door de steller van het cassatiemiddel gekozen aanvliegroute van het subonderdeel, nog niet zo eenvoudig om te doorgronden welke klachten het subonderdeel bevat. Ik kom, mede gelet op de opbouw van het subonderdeel, uit op de onderverdeling in [1] t/m [4] zoals weergegeven onder 3.6 hiervoor. Voor zover de klacht in het subonderdeel onder [1] al voldoet aan de minimumeisen die art. 407 lid 2 Rv daaraan stelt, loopt deze reeds erop vast dat, anders dan de klacht kennelijk veronderstelt, het hof met hetgeen het overweegt in rov. 16 arrest en de daaraan inherente waarderingen van sterk feitelijke aard, waarover hiervoor, zonder nadere motivering voldoende navolgbaar maakt waarom naar zijn oordeel, met inachtneming van het partijdebat, [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft door, ten tijde van het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017, erop te vertrouwen dat het totale BVO van het pand ten minste 380 m2 zou bedragen (en dus voldaan zou kunnen worden aan de opschortende voorwaarde ter zake van [betrokkene 2] in de doorverkoopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] van 31 mei 2017). Dit geldt ook als daarbij wordt betrokken wat de klacht ter zake aanvoert (zie onder 3.6 hiervoor), hetgeen, wat daarvan verder zij, naar de aard en zonder meer nog niet in de weg staat aan ’s hofs bestreden oordeel en dat oordeel (dus) nog niet onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd maakt. Dit een en ander geldt eveneens voor de klacht in het subonderdeel onder [2], waarbij komt: - dat, anders dan de klacht veronderstelt (daarmee het arrest onjuist lezend en aldus feitelijke grondslag missend), het hof dus niet ervan uitgaat dat [verweerder 3] “enkel” (“louter”, “reeds”) op grond van voormelde, op 31 mei 2017 door [eiser] aan CAI toegestuurde tekening met vermelding van een totaal BVO van het pand van 402,7 m2 in dit kader geen persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt; - dat waar de klacht beroep erop doet, kort gezegd, dat [betrokkene 2] al op 30 mei 2017 was gewezen op een geringer BVO dan 380 m2, dat hij ook al eerder door (de makelaar van) [betrokkene 2] was geattendeerd op een incongruentie tussen de GBA en de plattegrondtekeningen waarbij werd uitgegaan van een beduidend geringer oppervlak, en dat [verweerder 3] ook zelf stelde met de koopovereenkomst met [eiser] een gok te hebben genomen, blijkens de bij de klacht vermelde voetnoten [eiser] bij zijn door het hof in rov. 9-20 arrest behandelde betoog daarop zelf geen beroep heeft gedaan. In het voetspoor daarvan strandt ook de klacht in het subonderdeel onder [3] (voor zover dit al als een zelfstandige, van de klacht in het subonderdeel onder [2] te onderscheiden klacht moet worden gezien), die naar de kern genomen slechts in herhalende zin voortbouwt op het daaraan voorafgaande in het subonderdeel, wederom ten onrechte veronderstellend dat het hof ervan uitgaat dat [verweerder 3] “reeds” op grond van voormelde, op 31 mei 2017 door [eiser] aan CAI toegestuurde tekening met vermelding van een totaal BVO van het pand van 402,7 m2 in dit kader geen persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. De passage in het subonderdeel onder [4] deelt in het lot van de passages daarin onder [1] t/m [3]. Voor zover deze passage al een te onderscheiden klacht zou bevatten (die ik daarin niet kan ontwaren), voldoet deze evident niet aan de daaraan te stellen minimumeisen op de voet van art. 407 lid 2 Rv, waarbij ik ook betrek dat cassatieberoep geen derde feitelijke instantie behelst.Hierop stuit het subonderdeel ook in zoverre af. 3.8 Subonderdeel Ib is, blijkens nr. 23 van het cassatiemiddel, gericht tegen de volgende passage uit rov. 16 arrest: “16. (…) Niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was. [verweerders] hebben er in de memorie van grieven (randnummer 94) op gewezen dat het een feit van algemene bekendheid is dat het exacte aantal m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca-vastgoedwereld in het bijzonder, een belangrijk gewicht in de schaal legt. Dit is door [eiser] niet betwist. Daar komt bij dat [verweerder 3] in reactie op de e-mail van [eiser] van 31 mei 2017 waarbij de tekening is gestuurd met vermelding van het totaal BVO van 402,7, bij e-mail van diezelfde dag aan [eiser] heeft geantwoord: “Dank je [eiser] voor de m2 (…)”. Ook dit is een (ook voor [eiser] duidelijke) aanwijzing dat het aantal m2 voor CAI van belang was. (…)”[gecursiveerd en verschrijving in origineel, A-G] 3.9 Het subonderdeel klaagt daarop als volgt, in nrs. 24-25 van het cassatiemiddel: “24. Naar het oordeel van het hof in rov. 16 valt [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt te maken van zijn vertrouwen op bekendheid bij [eiser] van het (wezenlijk) belang voor CAI van het ‘aantal m2 BVO”, nu in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen het exacte aantal vierkante meters een "belangrijk gewicht in de schaal legt" en [verweerder 3] in reactie op de e-mail van [eiser] d.d. 31 mei 2017, waarbij hem de tekening werd gestuurd met vermelding van het totaal BVO van 402,7 m2, bij e-mail van dezelfde dag antwoordde “dankje [eiser] voor de m2 (...)". Dit oordeel is, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, nu weliswaar, zoals het hof overweegt, “het exacte aantal m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca-vastgoedwereld in het bijzonder, een belangrijk gewicht in de schaal legt, maar partijen in dit concrete geval het risico van een afwijking van het BVO, althans een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte, in de koopovereenkomst nadrukkelijk bij CAI hebben gelegd, ingevolge art. 7:17 lid 6 BW (op welke bepaling [eiser] eveneens een beroep heeft gedaan) de vermelding van de oppervlakte van het onroerend goed slechts wordt vermoed een aanduiding te zijn, waaraan de zaak niet hoeft te beantwoorden, CAI ook heeft verklaard het pand van binnen en van buiten te hebben bezichtigd (hetgeen zij, althans de vader van [verweerder 3] ) ook vóór 1 juni 2017 heeft gedaan) en op basis waarvan CAI het pand heeft gekocht, [verweerder 3] naar het BVO vóór 1 juni 2017 geen onderzoek deed, hij vóór totstandkoming van de koopovereenkomst op 1 juni 2017 [eiser] nooit naar het BVO heeft gevraagd, het BVO tussen CAI en [eiser] vóór 1 juni 2017 geen onderwerp was van gesprek, hij dacht zonder enig onderzoek wel van de opgave van het BVO te kunnen uitgaan, dit dus niet besprak, om welke redenen [eiser] ook niet wist en ook niet hoefde te weten van het belang van een BVO van ten minste 380 m2 voor [verweerder 3] , [eiser] niet wist van de koopovereenkomst van CAI met [betrokkene 2] met de daarin opgenomen opschortende voorwaarde ter zake het (door [betrokkene 2] verlangde) BVO van ten minste 380 m2, maar - in lijn met berichten van vóór 1 juni 2017 waarin hem werd gevraagd het koopcontract toe te sturen - uitging van een door CAI te verkrijgen bancaire financiering (waarvoor een BVO van ten minste 380 m2 niet van doorslaggevend belang hoefde te zijn).25. Om dezelfde reden behoeft nadere motivering om begrijpelijk te zijn waarom, aldus het hof in rov. 16, voormeld antwoord bij e-mail van 31 mei 2017 op de verstrekking van de tekening met vermelding van het BVO “dank je [eiser] voor de m2” op zich al een aanwijzing zou opleveren dat [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt te maken van zijn vertrouwen op bekendheid bij [eiser] van het (wezenlijk) belang voor CAI van het ‘aantal m2 BVO voor CAI’. Ingevolge art. 7:17 lid 6 BW vormt de vermelding van de oppervlakte slechts een aanduiding waaraan de zaak niet hoeft te beantwoorden. Ook in het licht van dit wettelijk uitgangspunt, vervat in art. 7:17 lid 6 BW, behoeft nu [verweerder 3] (althans zijn vader) het pand vóór de aankoop heeft bezichtigd, geen navraag heeft gedaan naar de grootte, geen voorbehoud heeft gemaakt ter zake het verlangde BVO, en ook nog eens in de koopovereenkomst het risico van een geringer BVO op zich heeft genomen, nadere motovering waarom hij mocht vertrouwen op een BVO van ten minste 380 m2.”[gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G] 3.10 Dit een en ander leent zich voor gezamenlijke behandeling. Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.Met de in nr. 23 van het cassatiemiddel geciteerde passage uit rov. 16 arrest overweegt het hof dat niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was, waarbij het hof blijkens rov. 16 arrest (niet beperkt tot die weergave) betrekt: a. dat [verweerders] erop hebben gewezen (in nr. 94 van de memorie van antwoord) dat het een feit van algemene bekendheid is dat het exacte aantal m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca-vastgoedwereld in het bijzonder, een belangrijk gewicht in de schaal legt, wat door [eiser] niet is betwist; b. dat daarbij komt dat [verweerder 3] in reactie op de e-mail van [eiser] van 31 mei 2017 waarbij de tekening is gestuurd met vermelding van het totaal BVO van 402,7 m2, bij e-mail van diezelfde dag [eiser] heeft geantwoord: “Dank je [eiser] voor de m2 (…)”, wat ook een (voor [eiser] duidelijke) aanwijzing is dat het aantal m2 voor CAI van belang was; c. dat hieraan (“aan het voorgaande”) niet afdoet dat uit de e-mail van 31 mei 2017, waarin de makelaar van [betrokkene 2] de doorverkoop van het pand aan [betrokkene 2] heeft bevestigd aan CAI, blijkt dat de makelaar van [betrokkene 2] geen duidelijkheid heeft over de opgegeven maatvoering omdat deze volgens hem niet strookt met BAG en ook niet met de aangeleverde plattegrondtekening. Ik wend mij nu tot het subonderdeel.In nr. 23 van het cassatiemiddel wordt het onder sub c. hiervoor uiteengezette buiten beschouwing gelaten. Voor zover het subonderdeel het arrest anders leest dan hiervoor weergegeven, is deze lezing (dus) onjuist en mist het daarmee feitelijke grondslag. Dit laatste geldt ook voor zover het subonderdeel in nr. 25 van het cassatiemiddel veronderstelt dat het hof in rov. 16 arrest oordeelt dat genoemd antwoord van [verweerder 3] bij e-mail van 31 mei 2017 aan [eiser] “op zich al een aanwijzing” oplevert dat niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was. Dat overweegt het hof immers niet in rov. 16 arrest, zoals ook hiervoor uiteengezet. Voor zover met het subonderdeel wordt betoogd - met feitelijke grondslag - dat gelet op het daarin aangevoerde ’s hofs bestreden oordeel in rov. 16 arrest zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd zou zijn, loopt het subonderdeel reeds erop vast dat het hof met hetgeen het ter zake overweegt in rov. 16 arrest en de daaraan inherente waarderingen van sterk feitelijke aard, waarover hiervoor, zonder nadere motivering voldoende navolgbaar maakt waarom naar zijn oordeel, met inachtneming van het partijdebat, niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was. Dit geldt ook als daarbij wordt betrokken wat het subonderdeel ter zake aanvoert (zie onder 3.9 en dit 3.10 hiervoor), hetgeen, wat daarvan verder zij, naar de aard en zonder meer nog niet in de weg staat aan ’s hofs bestreden oordeel in rov. 16 arrest en dat oordeel (dus) nog niet onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd maakt. Voor zover het subonderdeel in nr. 25 van het cassatiemiddel nog voortbouwt op subonderdeel Ia, dat faalt (zie onder 3.3-3.7 hiervoor), deelt het subonderdeel in het lot daarvan.Hierop stuit het subonderdeel af. 3.11 Subonderdeel Ic klaagt daarop als volgt, in nrs. 27-29 van het cassatiemiddel: “27. Het oordeel van het hof in rov. 16 geeft bovendien blijk van een onjuiste rechtsopvatting over de betekenis van de exoneratie voor een geringer BVO dan opgegeven in art. 6.6 van de koopovereenkomst waarop [eiser] zich heeft beroepen, althans de bepaling waarmee het risico van een geringer BVO door partijen nadrukkelijk bij CAI is gelegd, voor zover, naar het oordeel van het hof, [eiser] , nu in de zakelijke vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca in het bijzonder, het aantal vierkante meters een belangrijk gewicht in de schaal legt, en [verweerder 3] op de toezending van een tekening met oppervlakte vermelding, antwoordde “dank je [eiser] voor de m2”, had moeten weten van het (wezenlijke) belang van “het aantal m2 BVO voor CAI”. Deze exoneratie verliest haar gelding nog niet als [verweerder 3] er nog geen persoonlijk ernstig verwijtbaar van valt te maken dat hij desalniettemin erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was, zoals het hof overweegt. CAI heeft dit risico in de persoon van [verweerder 3] nadrukkelijk aanvaard. Bovendien verdraagt zich dit niet met het vonnis van 4 juli 2018 op dit punt, ter zake waarvan [eiser] zich beriep op gezag van gewijsde. Hiervoor verwijst [eiser] ook naar de algemene klacht over het passeren van het beroep op gezag van gewijsde. 28. Bovendien gaat het hof uit van een onjuiste rechtsopvatting voor zover vanwege het belang van het m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horecavastgoedwereld in het bijzonder, CAI, althans [verweerder 3] , mocht vertrouwen op een BVO van ten minste 380 m2, nu de oppervlakte aanduiding ingevolge art. 7:17 lid 6 BW slechts een indicatie oplevert van het oppervlak van het onroerend goed, waaraan de verkoper, [eiser] , niet kan worden gehouden. Als met het door het hof aangenomen belang van “het exacte aantal m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca-vastgoedwereld in het bijzonder”, het bepaalde in art. 7:17 lid 6 BW niet meer zou gelden, of als het zou afdoen aan art. 6.6 van de koopovereenkomst dan gaat het hof uit van een onjuiste rechtsopvatting. Met het aangenomen belang van het aantal m2 vormt de vermelding van de oppervlakte van het pand nog steeds niet meer dan een aanduiding waaraan de zaak niet behoeft te beantwoorden. Bovendien kan CAI ingevolge de door [verweerder 3] namens haar met [eiser] gesloten koopovereenkomst aan een afwijking geen rechten ontlenen. Als het hof zulks niet miskent behoeft nadere motivering waarom [verweerder 3] op grond van de verstrekte tekening wel mocht vertrouwen op een BVO van minimaal 380 m2.29. Daarbij is ’s hofs oordeel bovendien niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd, voor zover [eiser] - nu in de zakelijke vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca in het bijzonder, het aantal vierkante meters een belangrijk gewicht in de schaal legt, en [verweerder 3] op de toezending van een tekening met oppervlakte vermelding, antwoordde “dank je [eiser] voor de m2”, - had moeten weten van de precieze ondergrens van een BVO van ten minste 380 M2, nu [verweerder 3] hem hiervan niet vóór 1 juni 2017 in kennis had gesteld. Als [eiser] zich bewust had moeten zijn van het belang van het BVO voor de koper dan is dit nog geen reden waarom hij ook had moeten weten dat essentieel was dat het BVO ten minste 380 m2 bedroeg.”[cursiveringen en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G] 3.12 Dit een en ander leent zich voor gezamenlijke behandeling. Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.Het subonderdeel veronderstelt in nr. 27 van het cassatiemiddel dat het hof in rov. 16 arrest ervan uitgaat dat de daar in het subonderdeel bedoelde “exoneratie” (art. 6 lid 6 van de koopovereenkomst) “haar gelding [verliest]”. Aldus gaat het subonderdeel daar uit van een onjuiste lezing van het arrest, waarmee het ter zake feitelijke grondslag mist. Daarvan gaat het hof immers niet uit in rov. 16 arrest, ook niet waar het overweegt dat, anders dan [eiser] betoogt, [verweerder 3] met het accepteren namens CAI van art. 6 lid 6 van de koopovereenkomst met [eiser] , waarin is bepaald dat het verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte geen der partijen enig recht verleent, dus niet welbewust een persoonlijk ernstig verwijtbaar en onverantwoord groot risico heeft genomen. Reeds daarop loopt het subonderdeel in zoverre vast. Het subonderdeel veronderstelt in nr. 28 van het cassatiemiddel dat het hof in rov. 16 arrest oordeelt dat “vanwege het belang van het m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horecavastgoedwereld in het bijzonder, CAI, althans [verweerder 3] , mocht vertrouwen op een BVO van ten minste 380 m2” en ervan uitgaat dat “het bepaalde in art. 7:17 lid 6 BW niet meer zou gelden”, althans wordt afgedaan “aan art. 6.6 van de koopovereenkomst”. Aldus gaat het subonderdeel daar uit van een onjuiste lezing van het arrest, waarmee het ter zake feitelijke grondslag mist. Daarvan gaat het hof immers niet uit in rov. 16 arrest, ook niet met de onder 3.10 hiervoor sub a. bedoelde overweging en/of genoemde overweging waarin het hof art. 6 lid 6 van de koopovereenkomst betrekt. Waarom, “[a]ls het hof zulks niet miskent”, nadere motivering zou behoeven “waarom [verweerder 3] op grond van de verstrekte tekening wel mocht vertrouwen op een BVO van minimaal 380 m2”, legt het subonderdeel in nr. 28 van het cassatiemiddel niet uit en valt zonder meer ook niet in te zien, mede gelet op de behandeling van subonderdelen Ia en Ib onder 3.3-3.10 hiervoor. Reeds daarop loopt het subonderdeel in zoverre vast. Het subonderdeel veronderstelt in nr. 29 van het cassatiemiddel dat het hof in rov. 16 arrest ervan uitgaat dat [eiser] (“nu in de zakelijke vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca in het bijzonder, het aantal vierkante meters een belangrijk gewicht in de schaal legt, en [verweerder 3] op de toezending van een tekening met oppervlakte vermelding, antwoordde “dank je [eiser] voor de m2””) “had moeten weten” van “de precieze ondergrens van een BVO van ten minste 380 M2”, dat “essentieel was dat het BVO ten minste 380 m2 bedroeg”. Aldus gaat het subonderdeel ook daar uit van een onjuiste lezing van het arrest, waarmee het ter zake feitelijke grondslag mist. Daarvan gaat het hof immers niet uit in rov. 16 arrest, ook niet met de onder 3.10 sub a. en b. hiervoor bedoelde overwegingen.Hierop stuit het subonderdeel af. 3.13 Subonderdeel Id maakt in nr. 31 van het cassatiemiddel eerst duidelijk tegen welke passage uit rov. 16 arrest het is gericht: “31. Het hof overweegt vervolgens in rov. 16, onder hetgeen is weergegeven in de bovenstaande klachten (in aansluiting op zijn oordeel [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt te kunnen maken van zijn vertrouwen op een BVO van tenminste 308 m2 en op zijn vertrouwen “dat het voor [eiser] (...) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was”: “dat uit de e-mail van 31 mei 2017 waarin de makelaar van [betrokkene 2] de doorverkoop van het pand aan [betrokkene 2] heeft bevestigd aan CAI, blijkt dat de makelaar van [betrokkene 2] geen duidelijkheid heeft over de opgegeven maatvoering omdat deze volgens hem niet strookt met BAG en ook niet met de aangeleverde plattegrondtekening, doet aan het voorgaande niet af’.” [gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, A-G] 3.14 Het subonderdeel klaagt daarop als volgt, in nrs. 32-35 van het cassatiemiddel: “32. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, is niet (voldoende) begrijpelijk waarom de opmerkingen van de makelaar van [betrokkene 2] , waaraan het hof hier refereert, aan het oordeel van het hof ( [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt te kunnen maken) niet afdoet, nu de door de makelaar geuite twijfel of het BVO wel 380 m2 bedraagt, [betrokkene 2] [bedoeld zal zijn: [verweerder 3] , A-G] vertrouwen toch op zijn minst aan het wankelen zou hebben moeten brengen, althans als de makelaar van de koper wijst op een incongruentie van BAG met aangeleverde plattegrondtekeningen een vol vertrouwen in een BVO van ten minste 380 M2 toch niet meer past, en bovendien de makelaar van [betrokkene 2] zich in de communicatie met [verweerder 3] veel stelliger uitdrukte, namelijk schreef: “voor de goede orde het object bevat geen 380 m2 zoals opgegeven”, en nu hij niet voor niets een voorbehoud maakte ter zake het BVO van het pand, het betrof een serieus voorbehoud. Waar de koper, [betrokkene 2] , serieuze redenen heeft om te betwijfelen of het pand wel een BVO heeft van ten minste 380 m2, zoals door hem verlangd, hij [verweerder 3] (via zijn makelaar) van zijn aarzelingen deelgenoot maakt, zelfs (bij monde van zijn makelaar) schrijft: “voor de goede orde het object bevat geen 380 m2 zoals opgegeven”, en om die reden een opschortende voorwaarde opneemt ter zake het BVO, behoeft nadere motivering waarom [verweerder 3] vol mocht blijven vertrouwen op een BVO van 380 m2, en ter zake geen opschortede voorwaarde hoefde af te spreken met [eiser] (en uiteindelijk het risico van de tekortkoming en het gebrek aan verhaal op [eiser] mocht afwentelen), althans waarom dit niet zou afdoen aan de overweging van het hof [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt te kunnen maken van zijn vertrouwen op aankoop van een pand met een BVO van ten minste 380 m2. 33. Deze rechtsoverweging in rov. 16 - “dat uit de e-mail van 31 mei 2017 waarin de makelaar van [betrokkene 2] de doorverkoop van het pand aan [betrokkene 2] heeft bevestigd aan CAI, blijkt dat de makelaar van [betrokkene 2] geen duidelijkheid heeft over de opgegeven maatvoering omdat deze volgens hem niet strookt met BAG en ook niet met de aangeleverde plattegrondtekening, doet aan het voorgaande niet af” - is bovendien onbegrijpelijk, nu die aansluit op de e-mail van de bewuste makelaar aan [verweerder 3] van één dag eerder waarin die onomwonden een geringer BVO van het pand dan 380 m2 vaststelt en wijst op een BAG en oppervlak conform plattegrond van respectievelijk 273 m2 en 248 m2, bij welke e-mail (ook los van die waaraan het hof refereert, maar in ieder geval samen met die e-mail) niet goed valt te begrijpen waarom - terwijl [betrokkene 2] hierin aanleiding ziet voor een serieus (naar achteraf blijkt terecht voorgestelde) opschortende voorwaarde - het vertrouwen van [verweerder 3] , in een BVO van ten minste 380 m2, naar het oordeel van het hof, geen enkele deuk heef opgelopen, althans [verweerder 3] onverkort mocht blijven vertrouwen op een BVO van 380 m2, althans hem van dit vertrouwen geen persoonlijk ernstig verwijt valt te maken, terwijl hij speculeerde, in zijn eigen woorden “gokte”, op doorverkoop, waarvan CAI als lege vennootschap voor de nakoming van haar verbintenis tot betaling van de koopsom volledig afhankelijk was. 34. De e-mail van 30 mei 2017 luidt voor zover hier van belang: “Voor de goede orde het object [waarmee wordt gedoeld op het pand, toevoeging [betrokkene 8] ] [“ [betrokkene 8] ” is de steller van het cassatiemiddel, A-G] bevat geen 380 m2, zoals opgegeven.Volgens BAG is de ruimte 273 m2 en op basis van de aangedragen plattegrondtekeningen van het pand 248 m2”. 35. Eén dag eerder had de bewuste makelaar derhalve al kenbaar gemaakt dat het pand geen BVO van 380 m2 heeft.” [gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G] 3.15 Dit een en ander leent zich voor gezamenlijke behandeling. Het subonderdeel faalt in zoverre, gelet op het volgende.Wat het hof in rov. 16 arrest oordeelt met zijn in nr. 31 van het cassatiemiddel geciteerde overweging, is dat de daar bedoelde e-mail van 31 mei 2017 van de makelaar van [betrokkene 2] en hetgeen het hof daarover overweegt niet afdoen aan ’s hofs oordeel in rov. 16 arrest dat niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was (zie onder 3.10 (waaronder sub a. t/m c.) hiervoor), wat weer onderdeel is van ’s hofs overkoepelende oordeel in rov. 16 arrest dat [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt dat hij op grond van de opgave op de (in rov. 15 arrest bedoelde) tekeningen erop heeft vertrouwd dat het totale BVO van het pand ten minste 380 m2 zou bedragen (en dus voldaan zou kunnen worden aan de opschortende voorwaarde ter zake van [betrokkene 2] in de doorverkoopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] van 31 mei 2017) (zie onder 3.7 hiervoor). Voor zover het subonderdeel uitgaat van een andere lezing van het arrest is deze onjuist en mist het daarmee feitelijke grondslag. Voor zover met het subonderdeel wordt betoogd - met feitelijke grondslag - dat gelet op het daarin aangevoerde ’s hofs bestreden oordeel in rov. 16 arrest zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd zou zijn, loopt het subonderdeel reeds erop vast dat het hof met hetgeen het ter zake overweegt in rov. 16 arrest en de daaraan inherente waarderingen van sterk feitelijke aard, waarover onder 3.10 (waaronder sub a. t/m c.) hiervoor, zonder nadere motivering voldoende navolgbaar maakt waarom naar zijn oordeel, met inachtneming van het partijdebat, de e-mail van 31 mei 2017 van de makelaar van [betrokkene 2] en hetgeen het hof daarover overweegt niet afdoen aan ’s hofs oordeel in rov. 16 arrest dat niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was. Dit geldt ook als daarbij wordt betrokken wat het subonderdeel ter zake aanvoert (zie onder 3.14 hiervoor), hetgeen, wat daarvan verder zij, naar de aard en zonder meer nog niet in de weg staat aan ’s hofs bestreden oordeel in rov. 16 arrest en dat oordeel (dus) nog niet onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd maakt. Voor zover het subonderdeel in nr. 33 van het cassatiemiddel nog voortbouwt op subonderdeel Ia, dat faalt (zie onder 3.3-3.7 hiervoor), deelt het subonderdeel in het lot daarvan. Het subonderdeel bevat in nrs. 34-35 van het cassatiemiddel geen klacht(en).Hierop stuit het subonderdeel in zoverre af. 3.16 Het subonderdeel vervolgt daarop als volgt, in nrs. 36-37 van het cassatiemiddel: “36. Het hof vervolgt rov. 16 met de overweging: “Dit betekent ook dat, anders dan [eiser] betoogt, [verweerder 3] met het accepteren namens CAI van artikel 6 lid 6 van de koopovereenkomst met [eiser] , waarin is bepaald dat het verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte geen der partijen enig recht verleend, niet welbewust een persoonlijk ernstig verwijt en onverantwoord groot risico heeft genomen” (onderstreping [betrokkene 8] ). 37. Bij gegrondbevinding van (één van) van de hiervoor aangevoerde klacht(
- en)kan ook deze overweging, die daarop voortbouwt, niet in stand blijven. Deze rechtsoverweging gaat daarenboven uit van een onjuiste rechtsopvatting, voor zover naar het oordeel van het hof, voor bestuurdersaansprakelijkheid een persoonlijk ernstig verwijt niet voldoende is, maar [verweerder 3] “welbewust” persoonlijk ernstig verwijtbaar moet hebben gehandeld. Voor bestuurdersaansprakelijkheid hoeft de bestuurder niet welbewust persoonlijk ernstig verwijtbaar te hebben gehandeld. Zijn subjectieve kennis is niet maatgevend. Het hof legt hier een te strenge maatstaf aan. Dit oordeel getuigt van een onjuiste rechtsopvatting nu voor bestuurdersaansprakelijkheid een persoonlijk ernstig verwijt voldoende is. Van een persoonlijk ernstig verwijt als hier bedoeld kan evengoed sprake zijn als de desbetreffende bestuurder zelf meende geen persoonlijk ernstig verwijt op zich te laden, althans in de veronderstelling verkeerde toelaatbaar, althans tegenover de desbetreffende contractspartij van de vennootschap, niet onrechtmatig te handelen. Het komt bij de beoordeling van de bestuurdersaansprakelijkheid niet aan op de subjectieve beleving van de desbetreffende bestuurder. De Beklamel norm houdt een zogeheten objectivering in: centraal staat of de bestuurder wist of behoorde te begrijpen dat de vennootschap tekort zou schieten en geen verhaal zou bieden; hierin schuilt een objectivering. Het hof miskent dit waar het een “welbewust” persoonlijk ernstig verwijtbaar handelen eist.”[gecursiveerd, onderstreept en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G] 3.17 Het subonderdeel faalt ook in zoverre, gelet op het volgende.Voor zover het subonderdeel aanvoert dat “[b]ij gegrondbevinding van (één van) van de hiervoor aangevoerde klacht(en)” ook ’s hofs overweging in rov. 16 arrest zoals bedoeld in nr. 36 van het cassatiemiddel, “die daarop voortbouwt”, niet in stand kan blijven, strandt het subonderdeel erop dat de voorafgaande klachten in subonderdelen Ia t/m Ic en dit subonderdeel Id alle falen (zie onder 3.3-3.15 hiervoor), zodat aan de voorwaarde van de onderhavige klacht niet is voldaan. Voor zover het subonderdeel aanvoert dat ’s hofs overweging in rov. 16 arrest zoals bedoeld in nr. 36 van het cassatiemiddel “daarenboven” uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting “voor zover naar het oordeel van het hof, voor bestuurdersaansprakelijkheid een persoonlijk ernstig verwijt niet voldoende is, maar [verweerder 3] “welbewust” persoonlijk ernstig verwijtbaar moet hebben gehandeld”, strandt het erop dat, anders dan het subonderdeel hier veronderstelt, het hof niet zelf uitgaat van een dergelijke rechtsregel (wat inderdaad blijk zou geven van een onjuiste rechtsopvatting), maar slechts respondeert op een betoog van [eiser] dat ertoe strekt dat [verweerder 3] , met het accepteren namens CAI van art. 6 lid 6 van de koopovereenkomst, welbewust een persoonlijk ernstig verwijtbaar en onverantwoord groot risico heeft genomen. Dit blijkt bijvoorbeeld niet alleen: - uit rov. 10-11 arrest, waarin het hof zich moeite getroost het in algemene zin geldende juridische toetsingskader uiteen te zetten en waarbij het benadrukt dat voor het aannemen van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW is vereist dat de bestuurder van de vennootschap ter zake van de benadeling van de betrokken derde persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, zoals op basis van de ‘Beklamel’-maatstaf, - uit rov. 12 arrest, waarin het hof in het verlengde daarvan ingaat op “[d]e kernvraag die op dit punt in deze zaak beantwoord moet worden” (dus het punt van de ‘Beklamel’-maatstaf), te weten “of [verweerder 3] als bestuurder van CAI persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt doordat hij op 1 juli 2017 [bedoeld is: 1 juni 2017, A-G] de koopovereenkomst met [eiser] heeft gesloten terwijl hij wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen dat CAI de verplichtingen uit de koopovereenkomst jegens [eiser] niet zou kunnen nakomen en CAI geen verhaal zou bieden”, - uit rov. 20 arrest, waarin het hof, geven ook rov. 13-19 arrest, komt tot ontkennende beantwoording van die kernvraag, en - uit rov. 21-24 en 25-27 arrest, waarin het hof ingaat op de vragen naar andere door [eiser] aan [verweerder 3] gemaakte verwijten in het kader van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW, neerkomend op persoonlijk ernstig verwijtbaar nalaten van [verweerder 3] respectievelijk het bewerkstelligen of toelaten dat de vennootschap haar verplichtingen niet nakomt (frustratie van verhaal), maar ook uit rov. 16 arrest, waarin het hof benadrukt dat “anders dan [eiser] betoogt”, gegeven het daar overwogene (“Dit betekent ook dat”, etc.) [verweerder 3] , met het accepteren namens CAI van art. 6 lid 6 van de koopovereenkomst, niet welbewust een persoonlijk ernstig verwijtbaar en onverantwoord groot risico heeft genomen. Het subonderdeel gaat ter zake dus uit van een onjuiste lezing van het arrest en mist daarmee feitelijke grondslag.Hierop stuit het subonderdeel ook in zoverre af. 3.18 Subonderdeel Ie klaagt daarop als volgt, in nrs. 39-40 van het cassatiemiddel: “39. Het hof gaat bovendien in rov. 12 en 16 uit van een onjuiste rechtsomvatting, voor zover naar zijn oordeel, de vraag naar de bestuurdersaansprakelijkheid kan worden gereduceerd tot de beoordeling of CAI een onverantwoord (groot) (ondernemers)risico heeft genomen, aangezien bij de beoordeling of bestuurdersaansprakelijkheid bestaat alle omstandigheden van het concrete geval moeten worden betrokken, en (bepaald) niet uitgesloten is ook een persoonlijk ernstig verwijt te kunnen aannemen, terwijl de bestuurder geen onverantwoord (groot) (ondernemers)risico nam, nu desalniettemin tegenover de contractuele wederpartij van de vennootschap zeer onzorgvuldig kan zijn gehandeld. Voor bestuurdersaansprakelijkheid is niet (zonder meer) een door de bestuurder genomen onverantwoord (groot) (ondernemers)risico vereist. Van bestuurdersaansprakelijkheid zou afhankelijk van de omstandigheden bijvoorbeeld ook sprake kunnen als niet is gehandeld met het inzicht en de zorgvuldigheid die mogen worden verwacht van een bestuurder die voor zijn taak berekend is en deze nauwgezet vervult, waartoe de onder klacht la achter a tot en r met opgesomde feiten en omstandigheden kunnen meewegen, op welke feiten en omstandigheden [eiser] zich ter onderbouwing van deze klacht beroept (evenals op de daarbij genoemde vindplaatsen in feitelijke instanties) 40. Het hof miskent dit waar het de vraag naar de bestuurdersaansprakelijkheid terugbrengt tot die of [verweerder 3] een onverantwoord (groot) (ondernemers)risico heeft genomen. Het hof miskent dat ook als geen onverantwoord (groot) (ondernemers)risico is genomen, toch sprake kan zijn van een situatie waarin de bestuurder ten tijde van het verweten handelen of nalaten ernstig rekening had moeten houden met een tekortkoming in de nakoming van de (door hem bestuurde) de vennootschap op zich genomen verbintenis, en de onmogelijkheid om verhaal te bieden. [eiser] heeft consequent gewezen op de onzorgvuldigheid van de handelwijze van [verweerder 3] ten opzichte van hem. Overigens is niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd waarom gezien de hier genoemde omstandigheden aldus het hof van een onverantwoord (groot) (ondernemers)risico geen sprake zou zijn.”[verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G] 3.19 Dit een en ander leent zich voor gezamenlijke behandeling. Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.Met de slotzin van rov. 12 arrest zoekt het hof slechts aansluiting bij de slotzin van rov. 11 arrest (weer aansluitend op rov. 10 arrest), waarin het hof, onder verwijzing naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad, memoreert dat het daar bedoelde “Beklamelcriterium”, waarop rov. 12, eerste zin arrest (toegesneden op het onderhavige geval) ook is gebaseerd, in algemene zin: “[i]n de kern (…) de eis in[houdt] dat de bestuurder bij het aangaan van de verbintenis wist of behoorde te begrijpen dat de schuldeiser van de vennootschap als gevolg van zijn handelen schade zou lijden.” Iets anders dan dit laatste brengt het hof met rov. 12, slotzin arrest niet tot uitdrukking (zij het dus toegesneden op het onderhavige geval). Zie ook onder 3.5 en 3.7 hiervoor. Op dit een en ander bouwt het hof (ook) voort in rov. 16 arrest als onderdeel van de overwegingen die het hof wijdt aan de (blijkens rov. 20 arrest: uiteindelijk ontkennende) beantwoording van de in rov. 12, eerste zin arrest bedoelde “kernvraag”, dus in het kader van de toetsing voor het onderhavige geval aan genoemd “Beklamelcriterium”, in rov. 16 arrest specifiek ten aanzien van de vraag of [verweerder 3] een persoonlijk ernstig verwijt ervan kan worden gemaakt dat hij op grond van de (in rov. 15 arrest bedoelde) opgave op de tekeningen erop heeft vertrouwd dat het totaal BVO van het pand ten minste 380 m2 zou bedragen (welke vraag het hof daar ontkennend beantwoordt). Voor zover het subonderdeel uitgaat van een andere lezing van het arrest is deze lezing onjuist en mist het subonderdeel daarmee feitelijke grondslag. Voor zover het subonderdeel wel feitelijke grondslag heeft, ziet het eraan voorbij dat het hof daarmee, anders dan het subonderdeel voor dat geval aanvoert, in rov. 12 en 16 arrest (dus) geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, zoals ook volgt uit de behandeling van subonderdeel Ia onder 3.5 hiervoor. Waarom overigens sprake zou zijn van een onvoldoende begrijpelijke motivering door het hof in rov. 12 en 16 arrest, zoals bedoeld in de slotzin van nr. 40 van het cassatiemiddel (“Overigens”, etc.) en “gezien de hier genoemde omstandigheden”, legt het subonderdeel niet uit en valt zonder meer ook niet in te zien, mede gelet op het voorgaande en de behandeling van subonderdelen Ia t/m Id onder 3.3-3.17 hiervoor.Hierop stuit het subonderdeel af. 3.20 Subonderdeel If maakt in nr. 42 van het cassatiemiddel eerst duidelijk tegen welke passage uit rov. 16 arrest het is gericht: “42. Het hof overweegt vervolgens in rov. 16 (in aansluiting op hetgeen bij de bovenstaande klachten is weergegeven): “Het hof tekent hierbij tot slot nog aan dat de veronderstelling van [verweerder 3] dat tegenover [betrokkene 2] voldaan zou kunnen worden aan de voorwaarde dat het BVO minimaal 380 m2 bedraagt, overeenkomt met de eigen veronderstelling van [eiser] , die er in zijn e-mail van 6 juni 2017 aan [verweerder 3] toen zelf ook nog vanuit ging dat het BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt”.” [gecursiveerd in origineel, A-G] 3.21 Het subonderdeel klaagt daarop als volgt, in nr. 43 van het cassatiemiddel: “43. Voor zover, naar het oordeel van het hof in rov. 16, [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft (mede) nu ook [eiser] , zoals volgt uit zijn e-mail van 6 juni 2017 aan [verweerder 3] , uitging van een BVO van tenminste 380 m2 (althans 384 m2) is dit oordeel, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) gemotiveerd, niet alleen nu het bericht waaraan het hof refereert, dateert van ver na de totstandkoming van de twee koopovereenkomsten (die van CAI met [betrokkene 2] en vervolgens die van CAI met [eiser] op 31 mei 2017 respectievelijk 1 juni 2017), zodat [verweerder 3] hierin voorafgaand aan en ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] geen vertrouwen heeft kunnen ontlenen op een BVO van ten minste 380 m2. , , maar bovendien nu [betrokkene 3] , de makelaar van [betrokkene 2] , al op 30 mei 2017 wees op een geringe BVO dan 380 m2 en op een discrepantie tussen de opgegeven maatvoering en de plattegrond tekeningen, [betrokkene 2] zich genoodzaakt zag hiervoor een opschortende voorwaarde te formuleren, en zulks eerder al naar voren had gebracht, en niet relevant is of [eiser] eveneens uitging van aan BVO van meer dan 380 m2, nu hij niet wist van het belang van een BVO van ten minste 380 m2 voor [verweerder 3] , nu hij ten tijde van de verkoop niet op de hoogte was van de doorverkoop en CAI [eiser] ter zake had geëxonereerd.”[verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G] 3.22 Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.In de slotzin van rov. 16 arrest tekent het hof tot slot nog aan (“Het hof tekent hierbij tot slot nog aan”, etc.) dat de daar bedoelde veronderstelling van [verweerder 3] (dus: dat tegenover [betrokkene 2] voldaan zou kunnen worden aan de voorwaarde dat het totale BVO minimaal 380 m2 bedraagt) overeenkomt met de eigen veronderstelling van [eiser] , die in zijn e-mail van 6 juni 2017 aan [verweerder 3] “toen zelf ook nog” ervan uitging dat het totale BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt. Met de woorden “toen zelf ook nog” brengt het hof tot uitdrukking dat [eiser] niet alleen op 6 juni 2017 in die veronderstelling verkeerde, maar ook daarvoor al, in het bijzonder op 31 mei 2017, de dag waarop CAI van [eiser] de in rov. 15 arrest bedoelde tekeningen ontving waarop een totaal BVO van het pand van 402,7 m2 is vermeld, wat het hof dus betrekt bij de ontkennende beantwoording in rov. 16 arrest van de in rov. 16, eerste zin arrest bedoelde vraag, oftewel ’s hofs oordeel in rov. 16 arrest dat niet aangenomen kan worden dat [verweerder 3] (als bestuurder van CAI) tegenover [eiser] (als wederpartij van CAI onder de koopovereenkomst) persoonlijk ernstig verwijtbaar zou hebben gehandeld door ten tijde van het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 erop te vertrouwen dat het totale BVO van het pand ten minste 380 m2 zou bedragen (en dus voldaan zou kunnen worden aan de opschortende voorwaarde ter zake van [betrokkene 2] in de doorverkoopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] van 31 mei 2017). Zie onder 3.7 hiervoor. Ik wend mij nu tot het subonderdeel.Voor zover het subonderdeel ervan uitgaat dat het hof met rov. 16, slotzin arrest overweegt dat [verweerder 3] aan die e-mail van [eiser] aan [verweerder 3] van 6 juni 2017 “voorafgaand aan en ten tijde van” de totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 “vertrouwen heeft kunnen ontlenen op een BVO van ten minste 380 m2” (ook al dateert deze e-mail “van ver na de totstandkoming van de twee koopovereenkomsten (die van CAI met [betrokkene 2] en vervolgens die van CAI met [eiser] op 31 mei 2017 respectievelijk 1 juni 2017)”), gaat het subonderdeel uit van een onjuiste lezing van het arrest en mist het daarmee feitelijke grondslag. Dat is immers niet wat het hof daar oordeelt. Voor zover met het subonderdeel wordt betoogd - met feitelijke grondslag - dat gelet op het daarin aangevoerde ’s hofs ontkennende beantwoording van genoemde vraag in rov. 16 arrest met inachtneming ook van rov. 16, slotzin arrest zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd zou zijn, loopt het subonderdeel reeds erop vast dat het hof met hetgeen het ter zake overweegt in rov. 16 arrest en de daaraan inherente waarderingen van sterk feitelijke aard, waarover mede onder 3.7 en 3.10 (waaronder sub a. t/m c.) hiervoor, zonder nadere motivering voldoende navolgbaar maakt waarom naar zijn oordeel, met inachtneming van het partijdebat, genoemde vraag ontkennend beantwoord dient te worden. Dit geldt ook als daarbij wordt betrokken wat het subonderdeel ter zake aanvoert (zie onder 3.21 hiervoor), hetgeen, wat daarvan verder zij, naar de aard en zonder meer nog niet in de weg staat aan dat oordeel van het hof in rov. 16 arrest en dat oordeel (dus) nog niet onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd maakt, in lijn met het voorgaande en de behandeling van subonderdelen Ia t/m Ie onder 3.3-3.19 hiervoor.Hierop stuit het subonderdeel af. 3.23 Subonderdeel Ig klaagt daarop als volgt, in nr. 44 van het cassatiemiddel: “44. Het hof gaat in het arrest voorbij aan het beroep op gezag van gewijsde van het tussen [eiser] en CAI gewezen vonnis voor wat betreft de onbekendheid van [eiser] met de koopovereenkomst van CAI met [betrokkene 2] en de daarin opgenomen opschortende voorwaarden, de onbekendheid van [eiser] met het belang voor CAI bij kennis van het exacte aantal m2 van de oppervlakte van het pand, het gebrek aan onderzoek door CAI vóór totstandkoming van de koopovereenkomst naar de exacte oppervlakte van het pand, de toerekening van de bezichtiging van het pand vóór aankoop door de vader van [verweerder 3] aan CAI, het oordeel dat CAI wist wat zij kocht, het oordeel van de rechtbank dat CAI ingevolge art. 6.6 van de koopovereenkomst (en art. 7:17 lid 6 BW) geen recht kan ontlenen aan een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte, dus het BVO, van het pand, CAI pas na totstandkoming van de koopovereenkomst voor het eerst onderzoek deed naar het BVO, de afwijking slechts 10% bedraagt ten opzicht van hetgeen [eiser] opgaf, als al van een afwijking kan worden uitgegaan nu inclusief de (niet in de meeting meegenomen) vliering het pand nagenoeg het opgegeven BVO heeft en CAI wist (althans uit haar vóór 1 juni 2017 verstrekte document) geacht moet worde te hebben geweten van het recht van Bavaria als huurder tot tussentijdse opzegging. In het licht van het ingeroepen gezag van gewijsde van deze uitspraak behoeft althans nadere motivering waarop het hof die niet tevens laat gelden voor [verweerder 3] , de enig bestuurder en enig aandeelhouder van de vennootschap zonder (verdere) werknemers, CAI, althans waarom het hof het beroep op gezag van gewijsde kennelijk passeert; het gaat hier niet op in, terwijl het arrest op voormelde punten niet strookt met het vonnis waarvan gezag van gewijsde is ingeroepen.”[verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G] 3.24 Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.Het subonderdeel veronderstelt onder meer dat door [eiser] een beroep op gezag van gewijsde in de zin van art. 236 Rv is gedaan ten aanzien van het daarin bedoelde, tussen [eiser] en CAI in een ander geding gewezen vonnis van 4 juli 2018 waarover ook rov. 2 onder (xviii) arrest en rov. 20, slotzin arrest, op welk beroep het hof volgens het subonderdeel, kennelijk in rov. 16 arrest, (nader) had moeten responderen. Wat er verder zij van art. 236 Rv-gerelateerde aspecten, het subonderdeel loopt reeds erop vast dat het hof blijkens het arrest, waarin het los van rov. 2 onder (xviii) arrest en rov. 20, slotzin arrest niet ingaat op genoemd vonnis: - in de memorie van grieven, waarin door [eiser] dat beroep in beginsel uiterlijk gedaan had moeten worden gelet op de tweeconclusieregel (art. 347 lid 1 Rv), een dergelijk beroep op art. 236 Rv inzake genoemd vonnis niet leest, welke in beginsel aan het hof voorbehouden uitleg van de gedingstukken niet onbegrijpelijk is, en - het beroep door [eiser] op art. 236 Rv inzake genoemd vonnis in de pleitnota in hoger beroep passeert, nu, wat daarvan verder zij, er in dit geval duidelijk hoe dan ook geen aanleiding bestaat niet vast te houden aan genoemde tweeconclusieregel ter zake, wat geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en geen nadere motivering behoefde. Daarmee valt reeds de bodem weg onder het subonderdeel.Hierop stuit het subonderdeel af. 3.25 Met het voorgaande is gegeven dat onderdeel I faalt. Onderdeel II 3.26 Onderdeel II heeft als onderschrift: “Tweede opschortende voorwaarde, huurovereenkomst met Bavaria met een vaste contractsduur van tenminste 5 jaar”.[gecursiveerd en verschrijving in origineel, A-G] 3.27 Het onderdeel stelt voorop, in nr. 45 van het cassatiemiddel, dat het voor de klachten van dit onderdeel mede beroep doet op de in subonderdeel Ia onder a t/m r opgesomde feiten en omstandigheden, evenals op de daarbij genoemde vindplaatsen in feitelijke instanties. 3.28 Het onderdeel laat daarop volgen, in nr. 46 van het cassatiemiddel: “46. Ook wat betreft de tweede opschortende voorwaarde - de eis van een huurcontract met Bavaria voor een vaste periode van tenminste 5 jaar - treft [verweerder 3] , aldus het oordeel van het Hof in rov. 17, geen persoonlijk ernstig verwijt. Het Hof overweegt dienaangaande het navolgende: “Dat [verweerder 3] bij het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] erop heeft vertrouwd dat voldaan zou kunnen worden aan de tegenover [betrokkene 2] aanvaarde tweede voorwaarde dat de huurovereenkomst met Bavaria minimaal een vaste huurperiode heeft van vijf jaar acht het hof evenmin persoonlijk ernstig verwijtbaar. [verweerder 3] heeft weliswaar een ondernemersrisico genomen door eerst na het aangaan van de koopovereenkomst met [eiser] hiervan de bevestiging te verkrijgen, maar ook hier geldt dat [eiser] er kennelijk zelf ook van uit ging dat de huurovereenkomst met Bavaria door zou lopen omdat Bavaria ongeveer € 300.000,- in het pand had geïnvesteerd, zoals aan [verweerder 3] is medegedeeld bij de hiervoor genoemde e-mail van 6 juni 2017.”” [gecursiveerd en verschrijving in origineel, A-G] 3.29 Subonderdelen IIa.1 en IIa.2 klagen daarop als volgt, in nrs. 47-48 van het cassatiemiddel: “47. Voor zover, naar het oordeel van het Hof in rov. 17, het vertrouwen van [verweerder 3] in vervulling de tweede opschortende voorwaarde (welke zag op de voortduring van de huurovereenkomst gedurende ten minste nog een vaste periode van vijf jaar) geen persoonlijk ernstig verwijt oplevert, nu [eiser] in een e-mail van 6 juni 2017 - dus van na de totstandkoming van hun koopovereenkomst op 1 juni 2017 - zelf ook uitging van een voortduring van een huurovereenkomst daar Bavaria circa EUR 300.000 in het pand had geïnvesteerd, is dit oordeel, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, om te beginnen nu het bericht waaraan het Hof refereert dateert van ruimschoots na de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] op 31 mei 2017 en tussen CIA en [eiser] op 1 juni 2017, zodat [verweerder 3] toen hij namens CAI de koopovereenkomst aanging met [eiser] op 1 juni 2017 (evenmin als toen hij één dag eerder namens CAI met [betrokkene 2] contracteerde) aan dit bericht vertrouwen [bedoeld zal zijn: geen vertrouwen, A-G] op vervulling van de opschortende voorwaarde van een huuroverkomst van Bavaria met een vaste contractduur van tenminste nog vijf jaar, heeft kunnen ontlenen. Dit oordeel is te meer onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd, nu CAI voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst met [betrokkene 2] en een dag later met [eiser] niet heeft geïnformeerd naar de huurovereenkomst met Bavaria, maar CAI (dus [verweerder 3] , de enig bestuurder en enig aandeelhouder van deze vennootschap zonder verdere werknemers) daarentegen vóór totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] al wist van de opschortende voorwaarde, zoals de rechtbank al overwoog in het vonnis ter zake waarvan [eiser] zich op gezag van gewijsde beriep. Naar de rechtbank overwoog in haar vonnis van 4 juli 2018 wist CAI wat zij tekende. De rechtbank overwoog aangaande het recht van Bavaria tot tussentijdse opzegging ook nog eens: “Tussentijdse opzegging 4.9 (...) Bij het aangaan van de overeenkomst beschikte CAI over de documentatie zodat zij hiervan op de hoogte was, althans had behoren te zijn.” (…) 48. Het vonnis van 4 juli 2018 is weliswaar gewezen tussen enkel CAI en [eiser] , maar nu CAI slechts één aandeelhouder en bestuurder heeft, en geen werknemers, dus vertegenwoordigt wordt door en handelt door één persoon, [verweerder 3] geldt het gezag van gewijsde ook tegenover hem, althans behoeft, als het ingeroepen gezag van gewijsde niet rechtstreeks ook jegens hem werkt, in rov. 17 op zijn minst nadere motivering waarom het hof terwijl de vennootschap bestaat uit slechts één persoon, [verweerder 3] , meende zich aan het beroep op gezag van gewijsde van voormelde beslissing (zoals het kennelijk van oordeel
- is)niets gelegen hoeft te laten liggen, althans waarom het zonder nadere motivering aan dit beroep op art. 236 Rv. voorbij meende te kunnen gaan. Het hof gaat hierop niet in.” [gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G] 3.30 De subonderdelen IIa.1 en IIa.2 lenen zich voor gezamenlijke behandeling en falen, gelet op het volgende.In rov. 17 arrest overweegt het hof dat het evenmin persoonlijk ernstig verwijtbaar acht dat [verweerder 3] bij het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 erop heeft vertrouwd dat voldaan zou kunnen worden aan de (door CAI in de doorverkoopovereenkomst van 31 mei 2017) tegenover [betrokkene 2] aanvaarde tweede voorwaarde, te weten dat de huurovereenkomst met Bavaria minimaal een vaste huurperiode heeft van vijf jaar. Daarbij betrekt het hof dat [verweerder 3] weliswaar een ondernemersrisico heeft genomen door eerst na het aangaan van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 hiervan de bevestiging te verkrijgen, maar “ook hier geldt” (het hof bouwt hier mede voort op rov. 16 arrest) dat [eiser] kennelijk “zelf ook” ervan uitging - niet alleen op 6 juni 2017, maar ook reeds ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met CAI vertegenwoordigd door [verweerder 3] op 1 juni 2017, gelijk [verweerder 3] dus - dat de huurovereenkomst met Bavaria voor die periode “door zou lopen” nu Bavaria ongeveer € 300.000,-- in het pand had geïnvesteerd, zoals aan [verweerder 3] is medegedeeld bij de mede in rov. 16, slotzin arrest bedoelde e-mail van [eiser] aan [verweerder 3] van 6 juni 2017 (zie ook rov. 2 onder (
- xi)arrest). Met dit laatste brengt het hof tot uitdrukking mede belang eraan te hechten dat het hier, gezien het voorliggende verwijt inzake externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW en de vraag of [verweerder 3] ter zake persoonlijk ernstig verwijtbaar heeft gehandeld jegens [eiser] , gaat om de verhouding tussen enerzijds [verweerder 3] (als bestuurder van CAI) en anderzijds [eiser] (als schuldeiser van CAI) van welke verhouding deel uitmaakt dat dus niet alleen [verweerder 3] , maar tevens [eiser] zelf, de eigenaar van het pand en verhuurder daarvan aan Bavaria (zie rov. 2 onder (
- ii)arrest), ook reeds ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met CAI vertegenwoordigd door [verweerder 3] op 1 juni 2017 ervan uitging dat de huurovereenkomst met Bavaria door zou lopen (in de woorden van [eiser] : “dat de huurovereenkomst gewoon (…) door zal lopen volgens de huurovereenkomst!”), hetgeen in dit verband een betekenisvol mitigerend effect heeft wat betreft de aanwezigheid bij [verweerder 3] van door de ‘Beklamel’-maatstaf vereiste voorzienbaarheid van schuldeisersbenadeling zijdens [eiser] . Zie ook onder 3.5 en 3.7 hiervoor. Ik wend mij nu tot het subonderdeel.Voor zover subonderdeel IIa.1 ervan uitgaat dat het hof met rov. 17 arrest overweegt dat [verweerder 3] “toen hij namens CAI de koopovereenkomst aanging met [eiser] op 1 juni 2017” (en “toen hij één dag eerder namens CAI met [betrokkene 2] contracteerde”) aan die e-mail van [eiser] aan [verweerder 3] van 6 juni 2017 “vertrouwen op vervulling van de opschortende voorwaarde van een huuroverkomst van Bavaria met een vaste contractduur van tenminste nog vijf jaar, heeft kunnen ontlenen” (ook al dateert deze e-mail “van ruimschoots na de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] op 31 mei 2017 en tussen CAI en [eiser] op 1 juni 2017” ), gaat het subonderdeel uit van een onjuiste lezing van het arrest en mist het daarmee feitelijke grondslag. Dat is immers niet wat het hof daar oordeelt. Voor zover subonderdeel IIa.1 - met feitelijke grondslag - klaagt dat rov. 17 arrest “te meer onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd” is “nu CAI voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst met [betrokkene 2] en een dag later met [eiser] niet heeft geïnformeerd naar de huurovereenkomst met Bavaria, maar CAI (dus [verweerder 3] , de enig bestuurder en enig aandeelhouder van deze vennootschap zonder verdere werknemers) daarentegen vóór totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] al wist van de opschortende voorwaarde”, ziet het subonderdeel eraan voorbij dat het hof deze omstandigheden in rov. 17 arrest kenbaar niet negeert, maar gezien het voorgaande ontoereikend acht om ter zake tot een ander oordeel te komen, wat zonder meer niet als onbegrijpelijk of anderszins ontoereikend gemotiveerd voorkomt (zie hiervoor), en waarbij nog moet worden bedacht dat ’s hofs analyse in rov. 17 arrest logischerwijs insluit dat als [verweerder 3] voorafgaand aan het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 had geïnformeerd bij [eiser] naar (het doorlopen van) de huurovereenkomst met Bavaria (vanwege de door CAI in de doorverkoopovereenkomst jegens [betrokkene 2] aanvaarde tweede voorwaarde dat de huurovereenkomst met Bavaria minimaal een vaste huurperiode heeft van vijf jaar), [eiser] hem ter zake langs dezelfde lijn had geïnformeerd als in zijn e-mail van aan [verweerder 3] van 6 juni 2017, zoals uitgelegd door het hof in rov. 17 arrest. Voor zover subonderdeel IIa.1 overigens nog een beroep doet op het vonnis van 4 juli 2018 en gezag van gewijsde (art. 236 Rv) daarvan in het onderhavige geding, waaronder de slotzin van het subonderdeel, strandt het in het voetspoor van subonderdeel Ig, waarover onder 3.23-3.24 hiervoor. Dit laatste geldt ook voor subonderdeel IIa.2, wat geen verdere toelichting behoeft.Hierop stuiten de subonderdelen af. 3.31 Subonderdeel IIb klaagt daarop als volgt, in nrs. 49-51 van het cassatiemiddel: “49. Voor zover, naar het oordeel van het hof in rov. 17, [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft van het vertrouwen op vervulling van de met [betrokkene 2] overeengekomen tweede opschortende voorwaarde (van (bewijs van) een huurovereenkomst met Bavaria met een contractduur van tenminste vijf jaar), nu [eiser] in een e-mail van ruimschoots na de totstandkoming van de koopovereenkomst(
- en)ook uitging van een voortduring van de huurovereenkomst met Bavaria vanwege een investering door deze partij van circa € 300.000,- in het pand, getuigt ’s hofs oordeel van een onjuiste rechtsopvatting, althans is dit onbegrijpelijk, aangezien voor de vraag of CAI, althans [verweerder 3] , bij aangaan van de koopovereenkomst mocht vertrouwen op vervulling van de opschortende voorwaarde beslissend is of [verweerder 3] toen hij (voor CAI) op 1 juni 2017 met [eiser] een koopovereenkomst aanging, wist dan wel behoorde te weten van de onmogelijkheid voor de vennootschap om die koopovereenkomst na te zullen kunnen komen en verhaal te bieden, waarvoor CAI afhankelijk was geworden van vervulling van de genoemde opschortende voorwaarde van een duur van het huurcontract van tenminste nog vijf jaar (nu zij zelf niet over de benodigde middelen beschikte en geen bancaire financiering had aangevraagd), en niet of [verweerder 3] later een e-mail ontving waaraan hij dit vertrouwen kon ontlenen. Daarbij is dit oordeel niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd, nu [eiser] in de bewuste e-mail enkel te kennen geeft zich, gelet op voormelde investering, een tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst niet goed te kunnen voorstellen. Hij geeft hiervoor geen garantie. Hij schrijft niet dat voor Bavaria een huurovereenkomst geldt met een vaste contrastperiode van vijf jaar. Hij schrijft ook niet dat Bavaria afstand heeft gedaan van het recht op tussentijdse opzegging. Hij verwijst zelfs naar het recht op tussentijdse opzegging, waar hij op 6 juni 2017 schrijft. “Ik heb geen ondertekende overeenkomst voor de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen per 23 juli 2020 (dan moet er opgezegd worden voor 23 juni 2019) (…)”, onderstreping [betrokkene 8]