RECHTBANK ALKMAAR Sector Bestuursrecht Zaaknummers: 08/2602 WOZ, 08/2962 WOZ en 08/2963 WOZ Uitspraak van de meervoudige kamer in de zaken van: vennootschap onder firma (v.o.f.) Firma [naam], waarvan de vennoten zijn: [vennoot 1], [vennoot 2], [vennoot 3] en [vennoot 4] gevestigd te [plaats], eiseres, gemachtigde mr. J.D.M.J. den Boer, tegen de heffingsambtenaar van de gemeente Texel, verweerder. Ontstaan en loop van de zaak Bij beschikking van 15 juli 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van vijfentwintig onroerende zaken die behoren tot het bungalowpark van eiseres aan [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2005 vastgesteld op in totaal € 4.240.000, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum. Het tegen die beschikking gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak van 3 oktober 2006 gegrond verklaard, omdat sprake is van naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behorende objecten. 08/2963 Bij beschikking van 30 november 2007 heeft verweerder de waarde van het bungalowpark van eiseres aan [adres] te [plaats] (hierna: het object) voor het belastingjaar 2005 vastgesteld op € 3.743.000, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum. Het tegen deze beschikking gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 9 september 2008 gegrond verklaard. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 2.889.000. Eiseres heeft bij brief van 2 oktober 2008 tegen deze uitspraak beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder nr. 08/2963. 08/2962 Bij beschikking van 31 augustus 2007 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2006 vastgesteld op € 3.743.000, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum. Het tegen de beschikking gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 9 september 2008 gegrond verklaard. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 2.889.000. Eiseres heeft bij brief van 2 oktober 2008 tegen deze uitspraak beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder nr. 08/2962. 08/2602 Bij beschikking van 31 augustus 2007 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2007 vastgesteld op € 3.890.000, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2005 als waardepeildatum. Het tegen de beschikking gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 18 juli 2008 ongegrond verklaard. Eiseres heeft bij brief van 28 augustus 2008 tegen deze uitspraak beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder nr. 08/2602. Bij uitspraak op bezwaar van 21 november 2008 heeft verweerder het bezwaar alsnog gegrond verklaard en de waarde vastgesteld op € 3.061.000. De drie zaken zijn ter behandeling ter zitting gevoegd. De rechtbank heeft de zaken ter zitting behandeld op 18 maart 2010, waar eiseres is verschenen bij haar gemachtigde mr. M.F. Bezoet de Bie, haar vennoot [vennoot 1] en R.J. Heerwaarden, taxateur. De heffingsambtenaar E. Houben-Hartman is verschenen samen met J.H. de Boer en H.H. Balke, taxateurs. Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak tot 1 juli 2010 verlengd. Motivering 08/2963 en 08/2962 1.1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraken op bezwaar de waarde van het object voor de belastingjaren 2005 en 2006 terecht heeft vastgesteld op € 2.889.000. 1.2. Over de zaak met registratienummer 08/2963 overweegt de rechtbank in de eerste plaats dat gelet op het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003 (LJN: AD6058) verweerder bevoegd was na herroeping van de beschikking van 15 juli 2005 wegens onjuiste objectafbakening bij primitieve beschikking van 30 november 2007 de waarde na juiste afbakening vast te stellen. 1.3. Verweerder heeft het object, een bungalowpark bestaande uit 22 zomerwoningen met bouwjaren tussen 1958 en 2003, twee bedrijfswoningen, zwembad, gebouw technische dienst, kantoor/receptie en horecavoorziening, met een grondoppervlak van 20.130 m² vergeleken met de volgende referentieobjecten: tabel 1 Voor de bedrijfsgebouwen is de gecorrigeerde vervangingswaarde toegepast. 08/2602 2.1. De rechtbank stelt voorop dat verweerder de uitspraak op bezwaar van 18 juli 2008 niet meer handhaaft. Gelet hierop heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank geen belang meer bij de beoordeling van die uitspraak op bezwaar, nu van een geschil daarover geen sprake (meer) is. Een belang bij gegrondverklaring van het beroep en bij vernietiging van het bestreden besluit kan niet uitsluitend gelegen zijn in het verkrijgen van een veroordeling tot vergoeding van het griffierecht en van de eventueel gemaakte proceskosten. Hieruit vloeit voort dat het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 18 juli 2008 wegens verlies aan procesbelang niet-ontvankelijk moet worden verklaard 2.2. Bij uitspraak op bezwaar van 21 november 2008 heeft verweerder de WOZ-waarde van het object nader vastgesteld op € 3.061.000. Eiseres heeft aangegeven zich met deze waarde niet te kunnen verenigen. Gelet hierop, alsmede gelet op het bepaalde in de artikelen 6:18, eerste lid, en 6:19, eerste lid, van de Awb, wordt het beroep geacht mede gericht te zijn tegen dit besluit. 2.3. In geschil is derhalve of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van het object voor het belastingjaar 2007 terecht heeft vastgesteld op € 3.061.000. 2.4. Verweerder heeft het object vergeleken met de volgende referentieobjecten: tabel 2 Voor de bedrijfsgebouwen is de gecorrigeerde vervangingswaarde toegepast. 3. In beroep heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat de uitspraken op bezwaar onvoldoende zijn gemotiveerd, dat de waarden te hoog zijn vastgesteld en dat de bij de waardevaststellingen gehanteerde taxatiemethoden onjuist zijn. Voorts heeft verweerder verzuimd met de gegrondverklaring van de bezwaren de proceskosten in de bezwaarfase te vergoeden. Eiseres stelt processueel te zijn benadeeld omdat de uitspraken op bezwaar zijn genomen zonder eiseres te horen. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder de waarden pas in de bezwaarfase heeft onderbouwd. Ten aanzien van die onderbouwing is eiseres van mening dat op één WOZ-object niet twee taxatiemethoden naast elkaar kunnen worden gebruikt en voor zover dat al mogelijk zou zijn, niet is duidelijk gemaakt hoe de verdeling van deze methoden voor de uitkomst is, de berekening zelf niet is duidelijk gemaakt en met betrekking tot de genoemde vergelijkbare transacties niet controleerbaar is hoe en op welke bestanddelen van het object van eiseres deze gegevens zijn toegepast. Eiseres heeft aangevoerd dat voor de waarde van niet-woningen moet worden gekozen voor de waarde in het economische verkeer en dat de waarde van het object op de (gecorrigeerde) vervangingswaarde dient te worden bepaald indien dit leidt tot een hogere waarde. Het object is volgens eiseres een courant vakantiepark waarvan de waarde in het economische verkeer het best kan worden bepaald aan de hand van de Taxatiewijzer voor recreatieterreinen (hierna: de taxatiewijzer). Volgens de taxatiewijzer kan deze waarde het beste worden bepaald aan de hand van de Discounted Cash Flow-methode (DCF-methode). Uit het door eiseres overgelegde taxatierapport van 22 juni 2005 blijkt dat de aldus vast te stellen waarde met peildatum 1 januari 2003 voor de belastingjaren 2005 en 2006 € 728.000 bedraagt en met peildatum 1 januari 2005 voor het belastingjaar 2007 € 932.886. Eiseres verzoekt om verweerder te veroordelen in de integrale proceskosten ad totaal € 5.000, gelet op de gevoegde behandeling voor € 2.500 aan deze zaak toe te rekenen. Indien de rechtbank overgaat tot veroordeling in een forfaitaire vergoeding is er aanleiding voor de zwaarte van de zaak factor 2 toe te kennen. Voorts verzoekt eiseres om vergoeding van de kosten voor het opstellen van het taxatierapport (15 uren, totaal € 1.275). Procedureel 4.1. Ingevolge artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, vierde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr), wordt een belanghebbende in de bezwaarprocedure, in afwijking van artikel 7:2 van de Awb, gehoord op zijn verzoek. Eiseres heeft in haar bezwaarschriften van 9 januari 2008 (betreffende het belastingjaar 2005) en van 6 september 2007 (betreffende de belastingjaren 2006 en 2007) aangegeven dat zij in de gelegenheid wil worden gesteld om haar bezwaren mondeling toe te lichten. Verweerder is echter, naar hij stelt per abuis, aan deze verzoeken voorbij gegaan. 4.2. In de zaak met nr. 08/2602 heeft verweerder eiseres na het nemen van de uitspraak op bezwaar van 18 juli 2008 op 27 augustus 2008 alsnog gehoord. Naar aanleiding daarvan heeft verweerder op 21 november 2008 een gewijzigde uitspraak op bezwaar gedaan, waarin de waarde voor het belastingjaar 2007 is verlaagd. Verweerder meent dat eiseres daarom niet in haar belangen is geschaad. Verweerder meent ten aanzien van de beide uitspraken op bezwaar van 9 september 2008 (de zaken met nrs. 08/2962 en 08/2963) onder verwijzing naar de uitspraak van het Hof Amsterdam van 22 maart 1996, gepubliceerd onder nummer P94/4004, M IV, Belastingblad 1997, dat in het belastingrecht het achterwege blijven van een hoorzitting niet tot vernietiging van uitspraken op bezwaar kan leiden. 4.3. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, in strijd met artikel 25, vierde lid, van de Awr en artikel 7:2 van de Awb, ten onrechte uitspraken op bezwaar heeft gedaan zonder hieraan voorafgaand eiseres in de gelegenheid te stellen haar bezwaren mondeling toe te lichten. Het horen vormt een essentieel onderdeel van de bezwaarschriftprocedure en het ten onrechte achterwege blijven ervan dwingt de betrokkene tot het instellen van beroep bij de rechtbank, wil hij zijn standpunt nog mondeling naar voren kunnen brengen. De beroepen zullen daarom gegrond worden verklaard. Anders dan verweerder veronderstelt is er geen reden om in het belastingrecht geen toepassing te geven aan artikel 8:72, eerste lid, van de Awb De uitspraken op bezwaar zullen worden vernietigd wegens schending van de artikel 7:12, eerste lid, van de Awb in samenhang met de artikelen 30, eerste lid, Wet WOZ en 25, vierde lid, Awr. 4.4. Ter zitting heeft eiseres desgevraagd bevestigd dat zij de voorkeur geeft aan een inhoudelijke beoordeling van de beroepen boven een terugverwijzing naar verweerder om opnieuw op de bezwaren te beslissen. De rechtbank zal daarom, om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen, beoordelen of met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand kunnen blijven of dat de rechtbank aanleiding ziet om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de WOZ-waarden van het object van eiseres zelf vast te stellen. De rechtbank zal teneinde te bepalen of zij van een van deze bevoegdheden gebruik zal maken beoordelen of verweerder heeft bewezen dat de vastgestelde WOZ-waarden van het object niet te hoog is vastgesteld. Materieel 5. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per de waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen zijn. Artikel 4, eerste lid van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bepaalt, voor zover van belang, dat de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een systematische methode van vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cashflow methode. 6. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 7.1. Verweerder heeft de waarden op 1 januari 2005 en op 1 januari 2006 vastgesteld op € 2.889.000 en op 1 januari 2007 € 3.061.000. Verweerder heeft deze waarden volgens de uitspraken op bezwaar onderbouwd met twee respectievelijk één rond de peildata in zijn gemeente gerealiseerde verkooptransactie(
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.