vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling Privaatrecht Rolnummer: 1383328 CV EXPL 12-30075 Vonnis van: 5 februari 2013 F.no.: 480 Vonnis van de kantonrechter I n z a k e de besloten vennootschap LFB VASTGOED ONTWIKKELING BV gevestigd te Amsterdam eiseres nader te noemen: LFB gemachtigde: mr. B. Meijer t e g e n [gedaagde] wonende te Amsterdam gedaagde nader te noemen: [gedaagde] procederende in persoon. VERLOOP VAN DE PROCEDURE De volgende processtukken zijn ingediend: - de dagvaarding van 21 september 2012 inhoudende de vordering van LFB met producties; - de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties. Daarna is bij tussenvonnis van 20 november 2012 een comparitie na antwoord gelast, welke op 11 januari 2013 is gehouden. Bij die gelegenheid is LFB verschenen bij de heer [naam] (directeur), vergezeld van haar gemachtigde. [gedaagde] is, hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen, niet ter comparitie verschenen. LFB heeft haar standpunt verder toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt, welke aan het procesdossier zijn toegevoegd. De zaak staat voor vonnis. GRONDEN VAN DE BESLISSING feiten en omstandigheden
- Als gesteld en erkend althans niet (voldoende) weersproken alsmede op grond van de niet bestreden inhoud van de overgelegde producties staat vast: 1.
- LFB is eigenaresse van de woning aan de [adres] te Amsterdam, welke woning door [gedaagde] wordt gehuurd. 1.
- Op 20 februari 2008 hebben LFB en [gedaagde] een overeenkomst opgesteld en ondertekend aangaande de renovatie van voornoemde woning. Hierin is onder meer vermeld: “(…) Dat alvorens tot renovatie kan worden overgegaan een funderingsonderzoek uitgevoerd moet worden. Dat het funderingsonderzoek eerst dan uitgevoerd kan worden, dan na ontruiming van de woning. Dat de renovatiewerkzaamheden indien funderingherstel noodzakelijk is 9 maanden zullen vergen en ingeval funderingsherstel niet noodzakelijk is 3 maanden zullen vergen. Dat door [gedaagde] een wisselwoning wordt betrokken aan de [adres]. te Amsterdam begin maart 2008 voor dezelfde huurprijs als de thans gehuurde woning Dat aan [gedaagde] een vergoeding toekomt van €
- 065,
- (…) Dat [gedaagde] na de renovatie kan terugkeren in zijn woning Dat de renovatiewerkzaamheden omvatten: - Aanleg van een cv installatie - Slopen van de schoorstenen - Plaatsing nieuwe kozijnen met dubbel glas - Plaatsing van nieuwe brandwerende voordeur en het schilderen hiervan - Verwijderen van plafonds en aanbrengen van nieuwe brandwerende plafonds. - Het bouwen van een badkamer en plaatsen keuken - Het afwerken van de wanden en plafonds - Het aanbrengen van nieuwe gas en elektronische installatie en meter; - Het aanbrengen van een nieuwe fundering indien nodig. - De huur wordt verhoogd met € 10.65 per maand voor onderhoud CV - De termijnen vangen aan na leegkomst van de woning” 1.
- Bij aangetekend verzonden brief van 22 september 2009 heeft LFB [gedaagde] bericht dat de verbouwingen zijn voltooid en wordt voorgesteld de huurprijs met ingang van 1 november 2009 van € 120,89 per maand te verhogen naar € 152,89 per maand. 1.
- [gedaagde] stemt met deze huurverhoging niet in, waarna hij bij brief van 12 april 2010 wordt herinnerd aan het voorstel tot huurverhoging en de sedert 1 november 2009 ontstane huurachterstand. vordering en verweer
- LFB vordert voor recht te verklaren dat de door [gedaagde] te betalen huur met ingang van 1 november 2009, op grond van het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen in de door [gedaagde] van LFB gehuurde woning, met een bedrag van € 32,00 is verhoogd van € 120,89 per maand tot een bedrag van € 152,89 per maand en tevens voor recht te verklaren dat [gedaagde] gehouden is om over de jaren 2010, 2011 en 2012 aan hem aangezegde huurverhogingen over de toen geldende huurprijs te voldoen.
- LFB stelt hiertoe kort gezegd dat bij de renovatie zowel regulier onderhoud als groot onderhoud is gepleegd, als ook werkzaamheden zijn verricht die een verhoging van het woongerief tot gevolg hebben gehad. Dit zijn onder ander het plaatsen van dubbelglas, plaatsen van een nieuwe keuken met afzuigkap en kookplaat en uitbreiden en vernieuwen van de badkamer. Partijen hebben voorafgaand aan de verbouwing geen overeenstemming bereikt over een aan deze verbeteringen verbonden huurverhoging, zodat LFB thans op grond van artikel 7:255 BW verzoekt, in de vorm van een verklaring voor recht, de verhoging van de huurprijs vast te stellen. Uitgaande van het redelijke voorstel van LFB en de nadien doorgevoerde wettelijke verhogingen dient [gedaagde] volgens LFB de navolgende huur te betalen: - € 152,89 per maand vanaf 1 november 2009 tot en met juni 2010; - € 154,59 per maand vanaf 1 juli 2010 tot en met juni 2011; - € 156,47 per maand vanaf 1 juli 2011 tot en met juni 2012; - € 159,83 per maand vanaf 1 juli
- [gedaagde] voert als verweer aan dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat er geen huurverhoging aan de renovatie vast zou zitten, behalve voor de CV-ketel, zoals dit in de overeenkomst is vastgelegd (zie 1.2). LFB probeert ieder jaar weer hem te laten betalen voor het dubbel glas, terwijl dat juist uit de overeenkomst is gehaald omdat [gedaagde] niet akkoord ging met de hiervoor voorgestelde huurverhoging. Voorts heeft hij elk jaar geprotesteerd tegen de huurverhogingen die LFB hem bij brief heeft aangezegd. [gedaagde] legt ter staving van zijn stellingen een soortgelijke overeenkomst als onder 1.2 vermeld over, waarin echter is opgenomen: “De huur wordt verhoogd met € 15,00 per maand voor plaatsing dubbel glas”. Die zinsnede is uit de ondertekende versie gehaald, zodat partijen dat dus niet zijn overeengekomen. beoordeling
- Voor de beoordeling van de vordering van LFB stelt de kantonrechter het navolgende voorop. Op grond van artikel 7:255 BW kan de huurprijs van woonruimte worden verhoogd indien de verhuurder veranderingen of toevoegingen heeft aangebracht, waaronder niet wordt begrepen het verhelpen van gebreken ex artikel 7:204 BW, waardoor het woongerief wordt geacht te zijn gestegen. De huurprijs wordt dan verhoogd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten voor die veranderingen of toevoegingen. De nieuwe huurprijs mag echter niet hoger zijn dan die welke bij toepassing van de regels, bedoeld in artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte, als redelijk is aan te merken. Artikel 7:255 BW neemt voorts tot uitgangspunt dat partijen eerst overleggen om overeenstemming over de huurprijsverhoging te bereiken. Als geen overeenstemming wordt bereikt, kunnen zowel de huurder als de verhuurder binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen de huurcommissie verzoeken over de huurverhoging een uitspraak te doen.
- Uit onder meer de brief van 22 september 2009 van LFB leidt de kantonrechter af, dat de veranderingen en toevoegingen reeds in augustus/september 2009 zijn uitgevoerd. Uit de voorafgaand aan de verbouwing gesloten renovatieovereenkomst blijkt dat [gedaagde] slechts heeft ingestemd met een huurverhoging van € 10,65 per maand voor onderhoud CV. Over de vraag of de overige verbouwingen tot een stijging van het woongerief leiden, en zo ja of dat een huurprijsverhoging rechtvaardigt, is toen geen overeenstemming bereikt. [gedaagde] heeft evenmin ingestemd met het voorstel van LFB bij brief van 22 september
- Uit het systeem van de wet volgt dat als LFB een huurprijsverhoging verlangt wegens de uitgevoerde verbouwing LFB zich binnen 3 maanden na voltooiing van die werkzaamheden tot de huurcommissie heeft te wenden. Van de uitspraak van de huurcommissie had LFB vervolgens op de voet van artikel 7:262 BW beroep bij de kantonrechter kunnen instellen. Niet gesteld of gebleken is dat LFB binnen die termijn een verzoek bij de huurcommissie heeft ingediend en dat op dat verzoek is beslist.
- Artikel 7:255 BW is ingevolge artikel 7:265 BW van dwingend recht, zodat de kantonrechter deze bepaling ambtshalve heeft toe te passen. De kantonrechter is van oordeel dat het wettelijk stelsel eraan in de weg staat dat LFB (geruime tijd) na ommekomst van de in artikel 7:255 BW genoemde drie maandentermijn zich rechtstreeks tot de kantonrechter went om alsnog via een verklaring voor recht de hogere huurprijs af te dwingen. Het voorgaande leidt ertoe dat LFB in haar verzoek niet ontvankelijk wordt verklaard.
- Bij deze uitkomst van de procedure wordt LFB veroordeeld in de kosten van het geding. De proceskosten voor een gedaagde partij bestaan uit het salaris gemachtigde. Nu [gedaagde] in persoon zonder bijstand van een gemachtigde procedeert worden zijn proceskosten begroot op nihil. BESLISSING De kantonrechter: I. verklaart LFB in haar verzoek niet-ontvankelijk; II. veroordeelt LFB in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen, welke worden begroot op nihil. Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 februari 2013 in tegenwoordigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter