ECLI:NL:RBAMS:2021:157

vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer: 8580321 CV EXPL 20-10410 vonnis van: 4 januari 2021 fno.: 609 vonnis van de kantonrechter I n z a k e stichting Woningstichting Eigen Haard gevestigd te Amsterdam eiseres nader te noemen: Eigen Haard gemachtigde: mr. J. Groenewoud t e g e n [gedaagde] wonende te [woonplaats] gedaagde nader te noemen: [gedaagde] gemachtigde: mr. S.M. van der Salm VERLOOP VAN DE PROCEDURE De kantonrechter heeft acht geslagen op de volgende processtukken en proceshandelingen: - de dagvaarding van 2 juni 2020 met producties; - de akte houdende overlegging aanvullende productie van Eigen Haard van 16 juni 2020, met producties; - de conclusie van antwoord met producties;- het instructievonnis van 31 augustus 2020;- de dagbepaling van de mondelinge behandeling. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 november 2020. Eigen Haard heeft zich doen vertegenwoordigen door [naam 1] , bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben het woord gevoerd, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. [gedaagde] heeft op voorhand bij akte producties ingediend Na sluiting van het onderzoek ter zitting, is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld ten aanzien van twee nader omschreven punten een akte in te dienen. [gedaagde] heeft een akte, met producties, genomen, waarna Eigen Haard een akte met producties heeft ingediend. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald. GRONDEN VAN DE BESLISSING Feiten 1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 1.1. Eigen Haard is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet. 1.2. Eigen Haard verhuurt sinds 1 april 2015 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres 1] te [plaats 1] tegen een huurprijs ten tijde van de dagvaarding (2 juni 2020) van € 1.693,90 per maand (hierna: het gehuurde). 1.3. Het gehuurde is een tweekamerwoning van circa 77 m2, bestaande uit een woonkamer, één slaapkamer, een keuken en een badkamer. 1.4. In artikel 1 van de huurovereenkomst staat onder meer: Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van de huurder (en de leden van zijn gezin). 1.5. In artikel 10 lid 2 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden, (Algemene voorwaarden huurruimte van 1 oktober 2008) is bepaald: Huurder bewoont het gehuurde gedurende de huurtijd bij voortduring zelf en heeft er zijn hoofdverblijf. Gebruik van het gehuurde als pied-à-terre (‘Gelegenheid tot verblijf voor iemand die elders woont’) is niet toegestaan. De bewijslast van het hebben van hoofdverblijf rust op huurder. In artikel 10 lid 7 van deze algemene voorwaarden is, voor zover hier relevant, bepaald: Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. 1.6. Vanaf 1 april 2015 tot 21 januari 2020 heeft niemand op het adres van het gehuurde ingeschreven gestaan. Vanaf 21 januari 2020 heeft [gedaagde] zich op het adres van het gehuurde ingeschreven. Daarvoor stond zij ingeschreven op het adres [adres 2] te [plaats 2] . 1.7. [gedaagde] is notaris en voert sinds 2012 haar eigen notarispraktijk aan de [adres 3] te [plaats 2] . 1.8. [gedaagde] heeft in 2013 twee appartementen van Eigen Haard gekocht, deze zijn gelegen aan de [adres 4] en [adres 5] te [plaats 1] en zijn 30-35 m2 groot. Het appartement [adres 5] heeft [gedaagde] tot 1 april 2015 in gebruik genomen; het appartement [adres 4] heeft [gedaagde] verhuurd aan haar oudste dochter [naam dochter 1] (hierna: [naam dochter 1] ). 1.9. Op 20 november 2019 heeft Eigen Haard een bezoek gebracht aan het gehuurde. In het door Eigen Haard opgesteld verslag van het huisbezoek staat onder meer dat de jongste dochter van [gedaagde] , [naam dochter 2] (hierna: [naam dochter 2] ) de deur open deed en de twee medewerkers van Eigen Haard te woord heeft gestaan. [naam dochter 2] heeft desgevraagd medegedeeld dat [gedaagde] in [plaats 2] woont, het gehuurde als pied-a-terre gebruikt en dat [gedaagde] dit ook besproken heeft met Eigen Haard. Verder staat in het verslag dat [naam dochter 2] heeft medegedeeld dat zij in de [adres 6] woont, dat zij haar woning via AirBnB verhuurt en dan in het gehuurde verblijft. In het verslag staat ook dat bij de voordeur op de brievenbus een briefje is geplakt met de naam ‘ [familienaam] ’. Hiervan is bij het verslag een print van een foto waarop dit is te zien gevoegd. 1.10. Op 21 november 2019 heeft [gedaagde] contact opgenomen met Eigen Haard. In een door Eigen Haard opgesteld gespreksverslag staat onder meer dat [gedaagde] heeft medegedeeld dat zij het gehuurde heeft als pied-à-terre omdat ze een notariskantoor heeft en in [plaats 1] een adviespraktijk houdt. In het verslag staat ook dat [gedaagde] heeft medegedeeld dat zij bij het tekenen van de huurovereenkomst heel duidelijk heeft aangegeven dat ze in het gehuurde geen hoofdverblijf zou gaan houden en hoe ze het gehuurde zou gaan gebruiken, namelijk als pied-à-terre. 1.11. Op 27 november 2019 heeft nog een telefoongesprek tussen Eigen Haard en [gedaagde] plaatsgevonden. In een door Eigen Haard opgesteld gespreksverslag staat onder meer dat, nadat Eigen Haard aan [gedaagde] had medegedeeld dat ze het gehuurde niet als pied-à-terre mag gebruiken en dat als er stukken zijn waarin staat dat zij dat wel mag, zij die stukken aan moet leveren, [gedaagde] heeft medegedeeld dat zij in [plaats 1] woont en haar appartement in [plaats 2] als pied-à-terre gebruikt. Nadat Eigen Haard heeft bericht dat zij en haar dochter eerst hebben medegedeeld dat zij haar pied-à-terre in [plaats 1] heeft, heeft [gedaagde] aangegeven dat haar dochter gezondheidsproblemen heeft en om die reden soms bij haar blijft. In het verslag staat ook dat [gedaagde] heeft medegedeeld dat zij 70% van haar tijd in [plaats 1] is, dat ze in [plaats 1] een bedrijfsruimte huurt voor haar adviespraktijk, dat ze een enorm probleem heeft als ze het gehuurde kwijt raakt, dat haar partner in [plaats 1] woont en haar dochter ook. 1.12. Bij brief van 2 december 2019 heeft Eigen Haard aan [gedaagde] bericht dat zij wanprestatie pleegt door het gehuurde als pied-à-terre te gebruiken en dat zij haar hoofdverblijf elders heeft. [gedaagde] wordt gesommeerd de huur voor 9 december 2019 per 9 januari 2019 op te zeggen. 1.13. [gedaagde] heeft bij brief van 10 december 2019 onder meer aan Eigen Haard bericht: Ik heb in het gesprek met de heer [naam 2] (op locatie Eigen Haard) expliciet aangegeven dat ik in [plaats 1] wil wonen, maar dat ik om fiscale redenen nog in [plaats 3] ingeschreven wil blijven (hypotheekrenteaftrek). Volgens de heer [naam 2] was dat geen enkel probleem. De woning in [plaats 3] is in 2017 verkocht omdat mijn leven zich in [plaats 1] afspeelt. Ik heb sedert februari 2017 een omgebouwd archief boven mijn kantoor in [plaats 2] om daar te kunnen overnachten als de werkdruk dat vereist. Ik gebruik de woning in [plaats 1] niet als pied-a-terre; die functie heeft mijn woning in [plaats 2] . Ik zal, als Eigen Haard dat vereist, mij doen inschrijven in de gemeente [plaats 1] . Daarnaast geef ik de woning beslist niet in gebruik aan derden. Mijn dochter overnacht geregeld in het appartement als ik bij mijn partner ben. Haar eigen woning kent enorme geluidsoverlast (…) en haar geestelijke gezondheid op dit moment te wensen overlaat (…). 1.14. Eigen Haard heeft op 18 december 2019 aan [gedaagde] bericht dat aan haar de gelegenheid wordt geboden om de huurovereenkomst voor 27 december 2019 met een opzegtermijn van twee maanden op te zeggen. 1.15. Bij dagvaarding van 27 januari 2020, uitgereikt op het adres van het gehuurde aan [naam dochter 2] , heeft Eigen Haard [gedaagde] in kort geding opgeroepen voor de zitting van 4 maar 2020 en de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij uitspraak van 18 maart 2020 is de vordering afgewezen. 1.16. Waternet heeft op 6 mei 2020 aan Eigen Haard onder meer bericht: Zie in de bijlage de gegevens van Waternet van de [adres 1] . Opvallend is dat sinds 2015 een Duitse vrouw uit 1989 het contract met Waternet heeft. Zij heeft aangegeven dat er twee personen waren in 2015. De vrouw stond van 2014-2017 ingeschreven op de [locatie] en sinds 2017 op het adres [adres 7] . Zij is eigenaar van die woning en staat met nog twee personen (mogelijk stel?) ingeschreven. Dat is wel opvallend want die woning is 52 m2 en heeft 3 kamers. 1.17. Voor de levering van energie aan het gehuurde heeft [naam dochter 2] in 2015 een overeenkomst gesloten met Vandebron Energie B.V. De energierekeningen worden afgeschreven van een en/of rekeningnummer van [naam dochter 2] en [naam 3] . Vordering en verweer 2. Eigen Haard vordert - kort gezegd - de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en de ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na betrekening van het te wijzen vonnis op straffe van een dwangsom, met nevenvorderingen. 3. Eigen Haard voert, kort gezegd, het volgende aan. In de huurovereenkomst staat dat de woning uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woning ten behoeve van woning en leden van haar gezin. Op grond van de algemene voorwaarden, die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst, dient [gedaagde] haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en mag zij het niet als pied-à-terre gebruiken. Verder dient op grond van artikel 7:213 BW een huurder zich als een goed huurder te gedragen. 4. Eigen Haard voert aan dat uit onderzoek is gebleken dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft, maar dat zij feitelijk in [plaats 2] woont en het gehuurde gebruikt als pied-a-terre, wanneer zij wel in [plaats 1] is, of ze laat het gehuurde door haar dochter gebruiken. [gedaagde] heeft, door niet in het gehuurde haar hoofdverblijf te hebben, in strijd met de wettelijke en contractuele bepalingen gehandeld en is dus tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en deze tekortkoming kan niet meer ongedaan gemaakt worden. De tekortkoming geeft Eigen Haard de bevoegdheid om op grond van artikel 6:265 BW ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen, aldus Eigen Haard. 5. [gedaagde] verweert zich tegen de vordering en voert, kort gezegd, aan dat zij wel degelijk in het gehuurde woont en daar haar hoofdverblijf heeft. 6. Op de nadere standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. Beoordeling 7. Na sluiting van de mondelinge behandeling ter zitting is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld stukken over te leggen waaruit blijkt door wie de water- en energierekeningen worden betaald. Ook is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld stukken over te leggen waaruit de voorgenomen verkoop van de notarispraktijk blijkt. 8. [gedaagde] heeft een akte met producties ingediend. Eigen Haard heeft hierop bij akte gereageerd en producties overgelegd. Eigen Haard heeft echter in de antwoordakte onder de punten 5. en 6. en vanaf punt 18. onder de kopjes ‘losse eindjes’, ‘tekortkoming uit het verleden’ en ‘conclusie’ nog op punten gereageerd die geen betrekking hebben op de aan [gedaagde] gestelde vragen en de door [gedaagde] ingediende akte. Hetgeen Eigen Haard in de antwoordakte onder de punten 5. en 6. en vanaf punt 18 heeft aangevoerd wordt, evenals de overgelegde producties, om die reden buiten beschouwing gelaten. 9. Tussen partijen is in de kern genomen in geschil of [gedaagde] in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft, dan wel dat zij het gehuurde gebruikt als pied-à-terre en/of het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan een derde. Indien [gedaagde] niet (steeds) haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad), is vervolgens aan de orde de vraag of er sprake is van dermate ernstige tekortkoming van [gedaagde] , dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde met haar gevolgen rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). 10. Op grond van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden is [gedaagde] gehouden haar hoofdverblijf in het gehuurde te houden, is het gebruik van het gehuurde als pied-à-terre niet toegestaan en is het verboden het gehuurde aan derden in gebruik af te staan. Het hoofdverblijf houden in het gehuurde houdt in dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak vanuit het gehuurde afspeelt, waarbij alle omstandigheden van het geval in aanmerking moeten worden genomen. Telefoongesprekken in november 2019 11. [gedaagde] heeft in het eerste contact met Eigen Haard op 21 november 2019, evenals [naam dochter 2] een dag ervoor, medegedeeld dat zij het gehuurde gebruikt als pied-à-terre omdat zij een notariskantoor heeft in [plaats 2] en een adviespraktijk in [plaats 1] . [gedaagde] heeft echter tijdens een telefoongesprek op 27 november 2019 aan Eigen Haard medegedeeld dat zij de ruimte boven het notariskantoor in [plaats 2] als pied-à-terre gebruikt en dat zij in [plaats 1] woont. [gedaagde] heeft voor de wijziging in haar verklaring geen (afdoende) verklaring gegeven. [gedaagde] stelt in haar antwoord, en ook daarna, dat zij zich eerder niet handig heeft uitgelaten, maar niet goed duidelijk is geworden waarin het niet ‘handig zijn’ is gelegen. [gedaagde] stelt in dit verband weliswaar dat zij af en toe in [plaats 2] overnacht vanwege de werkzaamheden op haar kantoor te [plaats 2] en dat dat vaak op maandag is, maar niet valt in te zien wat dan de reden is dat zij zich tijdens het telefoongesprek op 21 november 2019 beroept op een, naar zij stelt, door haar ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst aan Eigen Haard gedane mededeling dat ze in het gehuurde geen hoofdverblijf houdt, dat ze het gehuurde gaat gebruiken als pied-à-terre en dat dat geen probleem was. Mede gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] notaris is en het haar bekend moet zijn wat onder de begrippen hoofdverblijf en pied-à-terre in het algemeen wordt verstaan, wordt geconcludeerd dat [gedaagde] aan de door haar op 21 november 2019 gedane mededelingen dat zij het gehuurde als pied-à-terre gebruikt, hetgeen (tevens) impliceert dat zij daar niet haar hoofdverblijf heeft, kan worden gehouden nu zij voor de latere, andersluidende verklaringen, geen (afdoende) verklaring(

1. en)heeft gegeven. Inschrijving op adres gehuurde 12. De omstandigheid dat [gedaagde] zich pas in januari 2020 heeft laten inschrijven op het adres van het gehuurde kan een aanwijzing zijn dat [gedaagde] niet (steeds) haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. [gedaagde] heeft medegedeeld dat zij dat vanwege hypotheekrente aftrek zich niet eerder op het adres van het gehuurde heeft laten inschrijven, maar zij heeft deze stelling niet nader toegelicht en met stukken onderbouwd. Naamplaatje 13. Ten tijde van het huisbezoek op 20 november 2019 was op de brievenbus een briefje geplakt met de naam ‘ [familienaam] ’. In het verslag van het telefoongesprek op 27 november 2019 staat dat [gedaagde] als reden hiervoor heeft gegeven dat zij privé ook wel de naam van haar ex-man gebruikt. In de conclusie van antwoord wordt echter aangevoerd dat [naam dochter 2] het briefje op de brievenbus heeft geplakt omdat zij een pakket verwachtte, maar dat daar normaal de naam [gedaagde] staat. [gedaagde] heeft voor deze wijziging van haar verklaring geen (afdoende) reden gegeven, hetgeen afbreuk doet aan de geloofwaardigheid van deze verklaringen. Nutsvoorzieningen 14. Zowel de overeenkomst met Waternet als de overeenkomst voor de levering van energie staan op naam van [naam dochter 2] en niet op naam van [gedaagde] . [gedaagde] heeft ter zitting medegedeeld dat zij haar beide dochters heeft gemachtigd om diverse zaken voor haar te kunnen regelen. Niet duidelijk is (geworden) waarom [naam dochter 2] dan de overeenkomst ter zake van de waterlevering op haar eigen naam heeft gezet en niet op naam van [gedaagde] . Ook is geen verklaring gegeven voor de omstandigheid dat bij het sluiten van de overeenkomst is opgegeven dat in het gehuurde twee personen wonen en niet één persoon, namelijk [gedaagde] . [gedaagde] is nog in de gelegenheid gesteld bij akte mede te delen wie de Waternetrekeningen betaalt. [gedaagde] heeft dat niet gedaan, zodat niet is komen vast te staan dat deze rekeningen door [gedaagde] worden betaald. Deze omstandigheid is, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, een aanwijzing dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont en aldaar haar hoofdverblijf heeft. 15. Ten aanzien van de aansluitingen gas en elektra van het gehuurde heeft [gedaagde] aangevoerd dat [naam dochter 2] deze overeenkomst op haar eigen naam heeft gesloten, omdat zij bij drie overeenkomsten korting kreeg, aangezien zij ook voor de woningen aan de [adres 5] en [adres 7] te [plaats 1] ernergie-overeenkomsten afsloot. Hoewel [gedaagde] deze stelling in het geheel niet heeft onderbouwd, zowel niet voor wat betreft de korting als het aangaan van de twee andere energieovereenkomsten, is hiermee geen verklaring gegeven voor de omstandigheid dat de energienota’s door [naam dochter 2] vanaf een en/of rekening met [naam 3] worden betaald. Dit klemt te meer nu [gedaagde] ter zitting heeft verklaard dat met betrekking tot één van de twee betaalrekeningen [naam dochter 2] mede gemachtigd is. Niet valt in te zien dat waarom [naam dochter 2] dan een en/of rekeningnummer van haar en haar (toenmalige) partner heeft opgegeven. Voorts heeft [gedaagde] (kennelijk) geen aanleiding gezien dit te wijzigen, hetgeen wel voor de hand had gelegen. Het betalen van deze nutsvoorziening vanaf een en/of bankrekening van haar dochter en haar toenmalige partner, is een aanwijzing dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont en aldaar haar hoofdverblijf heeft. Foto’s/verklaringen 16. Aan de door [gedaagde] overgelegde foto’s van het gehuurde en van de ruimte op het adres [adres 2] [plaats 2] , kan niet het gewicht worden toegekend dat [gedaagde] daaraan toekent. Niet in geschil is dat [gedaagde] in het geheel niet in het gehuurde heeft verbleven, maar wel of zij aldaar (steeds) haar hoofdverblijf heeft (gehad). De verklaringen van de dochters van [gedaagde] , van een vriendin van één van de dochters en van de huidige partner van [gedaagde] (met wie ze een lat-relatie heeft) zijn van een onvoldoende gewicht nu deze verklaringen in vrij algemene bewoordingen zijn opgesteld en uit de verklaringen niet voldoende kan worden opgemaakt dat [gedaagde] (steeds) haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad). Hetzelfde geldt voor de overgelegde verklaringen van degene die de hond van [gedaagde] wel eens uitlaat, van de schoonmaakster van het gehuurde, nu in die verklaring niets staat over de aanwezigheid van [gedaagde] , van de kapper en van de tandarts nu uit al deze verklaringen niet kan worden opgemaakt dat [gedaagde] haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Ook de bonnen van de stomerij zijn in dit verband een onvoldoende aanwijzing voor hoofdverblijf in het gehuurde door [gedaagde] . Overdracht notariskantoor 17. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij in de loop der tijd zich steeds meer op [plaats 1] is gaan richten en dat zij van plan is op korte termijn haar notarispraktijk te verkopen. [gedaagde] heeft ter zitting medegedeeld dat er plannen zijn dat [naam 4] per 1 januari 2022 de praktijk gaat overnemen en dat zij een e-mail kan sturen uit de maand mei 2020 waaruit een aanzet hiertoe kan worden opgemaakt. Ook heeft [gedaagde] medegedeeld dat haar accountant nu bezig is om de goodwill van haar praktijk te berekenen. Zij heeft hem gevraagd om een voorlopige taxatie te maken. [gedaagde] heeft daarbij medegedeeld dat als [naam 4] het stokje overneemt, zij nog wel wat wil blijven werken. 18. [gedaagde] heeft vervolgens bij akte afschriften uit haar agenda overgelegd waaruit wordt opgemaakt dat zij op 14 augustus 2017, 21 november 2019, 12 maart 2020 en 27 oktober 2020 afspraken had gepland met [naam 4] (en [naam 5] ) [naam 4] had gepland. Bij deze afspraken staat niet vermeld in welk kader de afspraken zijn gemaakt. Verder zou [gedaagde] nog een e-mail uit mei 2020 overleggen waaruit een aanzet tot overname zou blijken, maar [gedaagde] heeft dat niet gedaan. Wel is overgelegd een bericht van FFN Accoutants waarin de opdracht tot het opstellen van een indicatieve goodwillberekening van mogelijke overdracht wordt bevestigd. Uit deze brief wordt opgemaakt dat [gedaagde] de bevestiging nog voor akkoord dient te tekenen. Uit de overgelegde brief blijkt niet dat zij dat heeft gedaan. Verder heeft [gedaagde] een e-mail van 11 november 2020 aan [naam 6] overgelegd waarin staat of hij wil bevestigen dat zij hem heeft verzocht om taxatie van haar kantoorpand, hetgeen hij op 12 november 2020 heeft gedaan, met daarbij het advies degene te benaderen die destijds de waarde heeft berekend toen [gedaagde] zelf de praktijk van iemand anders overnam. Anders dan [gedaagde] ter zitting heeft doen voorkomen kan op basis van de door haar overlegde stukken niet worden geconcludeerd dat er concrete plannen zijn om de praktijk aan [naam 4] te verkopen en dat reeds ten tijde van de mondelinge behandeling op 9 november 2020 een accountant bezig was met een berekening van de goodwill. 19. Op basis van de door [gedaagde] en haar dochter op 21 en 20 november 2019 gedane mededelingen, het papiertje met de naam ‘ [familienaam] ’ op de brievenbus, het tot januari 2020 niet ingeschreven hebben gestaan op het adres van het gehuurde, de nutsvoorzieningen die niet op naam van [gedaagde] hebben gestaan en ook het niet zelf betalen van deze rekeningen door [gedaagde] , wordt geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] (steeds) hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Zij heeft hierdoor in strijd gehandeld met de contractuele verplichting(
2. en)uit de huurovereenkomst. 20. Vervolgens is aan de orde de vraag of de tekortkoming de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Dienaangaande wordt geoordeeld dat [gedaagde] niet in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft, zij ergens ander woont en daar verblijft. Zij heeft haar notarispraktijk (nog) niet verkocht zodat zij in ieder geval daarboven kan wonen en verblijven. Verder wordt van belang geacht dat er hier weliswaar geen sprake is van sociale woonruimte, maar het wel om een schaarse huurwoning gaat, hetgeen [gedaagde] ook niet gemotiveerd heeft weersproken. Alles afwegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. In de gegeven omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruiming te bepalen op één maand. 21. Gevorderd is om aan de ontruiming een dwangsom te verbinden. Deze vordering wordt afgewezen nu er geen aanwijzingen zijn dat [gedaagde] niet vrijwillig aan het vonnis zal voldoen en bovendien de deurwaarder voor de ontruiming zo nodig de hulp van sterke arm kan inroepen. 22. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld. BESLISSING De kantonrechter: ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan het adres [adres 1] te [plaats 1] ; veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen één maand na betekening van het vonnis te ontruimen en ter beschikking van Eigen Haard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde; veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Eigen Haard, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op: aan verschuldigd griffierecht € 124,00 aan explootkosten € 100,89 aan salaris van de gemachtigde € 450,00 in totaal inclusief, voor zover verschuldigd btw € 674,89 veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden; verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.