RECHTBANK AMSTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: AMS 21/5376 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 augustus 2022 in de zaak tussen [eiser] , te Amstelveen, eiser ( [gemachtigde eiser] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen, verweerder. ( [gemachtigde verweerder] ). Procesverloop De heffingsambtenaar heeft met een beschikking van 26 februari 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amstelveen (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 652.
- In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 augustus
- Eiser en zijn gemachtigde waren, zonder bericht van verhindering, niet aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Overwegingen
- De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
- Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een tussen-/rijwoning uit
- De oppervlakte van het perceel is ongeveer 136m² en de inhoud van de woning is 436 m³.
- Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning lager moet worden vastgesteld op € 590.
- Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser een taxatierapport ingediend. Eiser heeft aangevoerd dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de waarde verlagende invloed van lekkages aan de dakgoten. De woning bevindt zich verder in verouderde toestand, omdat geen onderhoud heeft plaatsgevonden sinds de oplevering van de woning.
- De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport ingediend met daarin gegevens van recente verkoopcijfers van andere woningen, de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met dit rapport voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
- De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn allemaal dezelfde woningtype tussen-/rijwoningen, gebouwd in dezelfde bouwperiode rond 2002, hebben allen een berging van 6m2 en de meeste vergelijkingsobjecten hebben net als de woning een dakkapel.
- Verder vindt de rechtbank dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De gemiddelde prijs per m³ voor de gemiddelde vergelijkingsobjecten bedraagt € 935 en de woning is gewaardeerd op € 909 per m³. Dit is een waardeverschil van € 26 per m³ ten opzichte van een gemiddelde woning en betekent ook dat de woning van eiser aanzienlijk lager is gewaardeerd dan het gemiddelde vergelijkingsobject.
- De heffingsambtenaar heeft eiser bovendien gevraagd om foto’s in te sturen om de verouderde toestand van de woning te kunnen onderbouwen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven nog steeds geen foto’s van eiser te hebben ontvangen. Desalniettemin heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met een investeringsmogelijkheid van € 18.893 om de woning op een gemiddeld niveau van onderhoud te brengen.
- Ook het taxatierapport dat eiser heeft ingebracht brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het is de rechtbank niet duidelijk welke gegevens zijn gebruikt bij het opstellen van het taxatierapport. Verder zijn de verkoopcijfers gecorrigeerd naar de situatiedatum, in plaats van de waardepeildatum van 1 januari 2020 dat in dit geval aan de orde is.
- Gelet op bovenstaande komt de rechtbank daarom tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Deze uitspraak is gedaan door mr. R. van de Water, rechter, in aanwezigheid van mr. N. Bissumbhar, griffier, op 15 augustus
- griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.