vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer / rolnummer: C/13/704281 / HA ZA 21-616 Vonnis van 19 oktober 2022 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ZICOB VASTGOED B.V., gevestigd te Amsterdam, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, advocaat mr. M.A.M. Euverman te Amsterdam, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon DE GEMEENTE AMSTERDAM, zetelend te Amsterdam, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat mr. V.H. Affourtit te Amsterdam. Partijen zullen hierna Zicob en de Gemeente genoemd worden. 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 28 juni 2021, de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, het tussenvonnis van 19 januari 2022, het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 9 juni 2022 en de daarin genoemde processtukken, waaronder de conclusie van antwoord in reconventie, de brief van 27 juni 2022 van de zijde van Zicob met een opmerking over het proces-verbaal. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De feiten 2.1. Zicob is eigenaar van de panden aan de [adres panden] (hierna: [adres panden] ). De panden worden geëxploiteerd onder de naam Frankendael Apartments. In 2012 en 2013 zijn aan Zicob short stay-vergunningen verleend voor vijf in deze panden gelegen appartementen, om die voor een periode van maximaal tien jaar aan de bestemming tot bewoning van zelfstandige woonruimte te mogen onttrekken. Verder bevond zich in de panden [adres panden] nog een in 2014 tot zesde appartement verbouwde kantoorruimte en overige kantoorruimtes. 2.2. Zicob heeft op 20 september 2013 een conceptaanvraag ingediend voor het omzetten van het short stay-bedrijf en kantoorruimte naar een hotelfunctie op de [adres panden] . Bij brief van 15 november 2013 van de Gemeente met als onderwerp “Uitkomst vooroverleg” is aan Zicob onder meer meegedeeld dat er strijd is met het vigerende bestemmingsplan, maar dat als een aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend, hieraan medewerking kan worden verleend, onder voorwaarde dat er een planschadeovereenkomst wordt opgesteld voor het geval de Gemeente tot schadevergoeding zal worden aangesproken. 2.3. Zicob heeft op 6 mei 2014 bij de Gemeente een aanvraag op grond van de Huisvestingswet (hierna: de woningonttrekkingsvergunning) ingediend om de panden [adres panden] te onttrekken aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van een logiesfunctie. 2.4. Zicob heeft op 16 mei 2014 bij de Gemeente een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid aanhef en onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor het omzetten van een short stay-bedrijf en kantoorruimte naar een hotelfunctie aan de [adres panden] (hierna: de omgevingsvergunning). 2.5. Bij besluiten van 22 september 2014 heeft (het Algemeen bestuur van de bestuurscommissie Oost van) de Gemeente de aangevraagde omgevingsvergunning en de aangevraagde woningonttrekkingsvergunning geweigerd. Tegen de weigering van de woningonttrekkingsvergunning heeft Zicob geen bezwaar gemaakt. Dit besluit luidde, voor zover van belang: “(..) Overweging Dat de kansenkaart behorende bij de nota “Regionale Hotelstrategie Amsterdam 2016-2022” de gebieden aangeeft waar de stadsregio-gemeenten vanuit het perspectief van ruimtelijke ontwikkeling aangeeft waar de stadsregio-gemeenten vanuit het perspectief van ruimtelijke ontwikkeling, functiemix, en het positieve economische effect een hotelontwikkeling wenselijk te achten; Dat de Middenweg waar de woningen zijn gelegen, niet in één van deze gebieden ligt, die zijn aangewezen op de kansenkaart; Dat de Middenweg is gelegen in de Watergraafsmeer. Dit is geen woonbuurt waarop toeristen die Amsterdam bezoeken zich richten; Dat een hotel aan de Middenweg in tegenstelling tot short-stay niet direct voor de hand liggend is; Dat met de vestiging van een hotel op deze plek de doelstellingen van het hotelbeleid niet, of slechts in beperkte mate zijn gediend; Dat de woningen worden nu gebruikt als langer durend verblijf (short stay). Op termijn, nadat de short stay vergunning eindigt vloeien de woningen weer terug aan de marktvoorraad.” Tegen het besluit om de omgevingsvergunning te weigeren, heeft Zicob wel bezwaar gemaakt. Dit besluit luidde, voor zover van belang: “(…) Het project valt in de categorie gevallen waarvoor op basis van artikel 4 bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) het mogelijk is om van de bepalingen van het bestemmingsplan af te wijken (...) Wij geven hierbij geen toestemming om de bepalingen van het bestemmingsplan af te wijken, omdat de aanvraag in strijd is met de uitvoeringsrichtlijnen woningonttrekking, -samenvoeging en -omzetting van het stadsdeel Oost. Motivering De aanvraag betreft het wijzigen van de huidige bestemming kantoor en short-stay naar logiesfunctie. (…) (...) Economisch beleid Horecanota stadsdeel Oost In het advies op de conceptaanvraag uit 2013 was geconcludeerd dat de aanvraag paste in de horecanota van stadsdeel Oost. In de horecanota staat namelijk dat “Groei van horeca in Oost gebeurt hoofdzakelijk langs de economische assen, voorzieningen en horecaclusters en in minder mate in de gemengde gebieden”, en de Middenweg is tezamen met de Linnaeusstraat één van de economische assen. (…) Ondertussen is de regionale hotelstrategie vastgesteld. Hierin is de kansenkaart (…) opgenomen. De kansenkaart geeft de gebieden aan waar de stadsregiogemeenten vanuit het perspectief van ruimtelijke ontwikkeling, functiemix en het positieve economische effect een hotelontwikkeling wenselijk achten. De Middenweg ligt niet in één van deze gebieden. Watergraafsmeer De Watergraafsmeer is een woonbuurt niet een wijk waarop toeristen die Amsterdam bezoeken zich op richten. Een hotel aan de Middenweg is, in tegenstelling tot short-stay, dan ook niet direct voor de hand liggend. Het stadsdeel acht een omzetting van short-stay naar hotel ook niet noodzakelijk voor een goede bedrijfsvoering. Dat de woningen nu worden gebruikt voor langer durend verblijft (short stay) is geen bezwaar. Op termijn, nadat de short-stay vergunning eindigt, zullen de woningen weer terugvloeien in de voorraad. Het permanent onttrekken van woningen aan de voorraad is echter onwenselijk.” Wonen Uitgangspunt van woningonttrekkingsbeleid is dat bestaande woningen zoveel mogelijk behouden moeten blijven. Belangrijkste argument hiervoor is de spanning op de woningmarkt. De woningen zijn nu tijdelijk onttrokken voor short stay. Omzetting naar hotelfunctie zou betekenen dat de woningen permanent worden onttrokken. Daarom is de aanvraag getoetst aan de uitvoeringsrichtlijnen woningonttrekking, - samenvoeging en -omzetting, Stadsdeel Oost. Voor het onttrekken van woonruimte door bestemmingswijziging (…) wordt een vergunning verleend indien voldaan wordt aan één van onderstaande voorwaarden: (…) d. De onttrekking draagt naar het oordeel van het Algemeen Bestuur in belangrijke mate bij aan de beleidsdoelstellingen van het stadsdeel met betrekking tot werkgelegenheid, economische versterking van de buurt of maatschappelijke dienstverlening (…). Ervan uitgaande dat (…) zou de onttrekking moeten plaatsvinden conform voorwaarde d. Wonen betreft de stelling dat voor onttrekking van de woningen voor een hotel geen vergunning kan worden verleend (het belang van de woningvoorraad prevaleert), tenzij wordt aangetoond dat de onttrekking in belangrijke mate bijdraagt aan het hotelbeleid. In dat geval kan mogelijk (..) wel een vergunning worden verleend (…) De belangenafweging valt echter negatief uit voor deze aanvraag, omdat het initiatief niet in belangrijke mate bijdraagt aan de doelstellingen voor het hotelbeleid van de regio Amsterdam. Conclusie De aanvraag is in strijd met de uitvoeringsrichtlijnen woningonttrekking, - samenvoeging en -omzetting van het stadsdeel Oost en draagt niet in belangrijke mate aan de doelstellingen van het hotelbeleid van de regio Amsterdam. Dat de woningen nu langdurig worden gebruikt voor langer verblijf (short stay) is geen bezwaar, maar het op lange termijn onttrekken van de woningen aan de voorraad is onwenselijk. De aanvraag omgevingsvergunning wordt (...) geweigerd vanwege strijd met bestemmingsplan (...)”. 2.6. Eind 2017 heeft Zicob € 100.000,- aangewend om de overige kantoorruimte van de [adres panden] te verbouwen tot twee short stay-appartementen, die zij als zodanig vanaf begin 2018 is gaan verhuren. 2.7. Na verschillende bestuursrechtelijke bezwaar- en beroepsprocedures (waarin de Gemeente na beroep steeds in het ongelijk is gesteld), heeft de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State de Gemeente op 24 december 2019 opgedragen aan Zicob een omgevingsvergunning te verlenen voor het omzetten van een short stay-bedrijf en kantoorruimte naar een hotelfunctie aan de [adres panden] . Bij besluit van 28 januari 2020 heeft de Gemeente de omgevingsvergunning alsnog aan Zicob Vastgoed verleend. 2.8. Zicob heeft op 16 april 2020 bij de Gemeente opnieuw een aanvraag ingediend voor het verlenen van een woningonttrekkingsvergunning om de panden [adres panden] te onttrekken aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van een hotelfunctie. Deze aanvraag heeft de Gemeente bij besluit van 22 juli 2020 toegewezen. In het besluit staat, voor zover van belang, het volgende: “(…) Bij dit besluit hebben we volgende in overweging genomen: • er is voor de hotelfunctie (...) een omgevingsvergunning verleend; • het belang van de aanvrager is groter dan het belang van het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad; • het wijzigen van de woonruimtevoorraad heeft geen negatief effect op de leefbaarheid;(…)” 2.9. Bij brief van 28 juli 2020 heeft Zicob de gemeente verzocht haar aansprakelijkheid te erkennen voor het onrechtmatig weigeren van de omgevingsvergunning en de als gevolg daarvan door Zicob geleden schade. Zij heeft daarbij een schadeopstelling gevoegd. 2.10. Bij e-mail van 4 november 2020 aan de advocaat van Zicob Vastgoed heeft de advocaat van de gemeente en VGA een aantal vragen gesteld over de schadeopstelling en gevraagd het causaal verband tussen de gestelde schade en het weigeren van de omgevingsvergunning toe te lichten. 2.11. De Gemeente en VGA hebben Context B.V. verzocht een reactie te geven op de door Zicob Vastgoed ingediende schadeclaim en de daarbij gevoegde schadeopstelling. Bij brief van 19 november 2020 heeft Context geconcludeerd, kort samengevat, dat de schadeopstelling van Zicob Vastgoed niet kan dienen als een deugdelijke onderbouwing van de gestelde schade. 2.12. De panden aan de [adres panden] hebben blijkens een taxatierapport van 6 augustus 2020 een getaxeerde marktwaarde van € 4.590.000,- k.k., uitgaande van de huidige situatie op basis van een exploitatie van de acht hotelappartementen. De opbrengst bij executoriale verkoop wordt geschat op € 4.015,000,00 k.k. 2.13. Bij vonnis van 30 november 2020 heeft de voorzieningenrechter in kort geding geoordeeld dat de Gemeente aan Zicob een voorschot betaling op de schadevergoeding dient te voldoen van € 500.631,00. Op 11 december 2020 heeft de Gemeente dit bedrag aan Zicob betaald. In hoger beroep heeft het gerechtshof Amsterdam, eveneens oordelend in kort geding, het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd. 2.14. Op 4 januari 2021 is door Hotelsterren aan Frankendael appartementen een driesterrenclassificatie verleend per 23 december 2020. 2.15. Zicob heeft door Horwath HTL opgestelde HOSTA-rapportages in het geding gebracht, alsmede een rapport met een benchmarkanalyse d.d. 24 maart 2021. In de Hosta-rapporten staan hotelstatistieken van de afgelopen jaren van de Benelux over onder meer de bezettingsgraad en (gemiddelde) kamerprijzen. Het rapport met de benchmarkanalyse luidt als volgt, voor zover van belang: “(…) 2.3 Hotelpositionering 2.3.1 Europese Hotel Classificatie (…) Hotelsterren heeft per 23 december 2020 de classificatie 3 sterren Hotel toegekend volgens de Europese Hotelclassificatie. De classificatie is geldig voor de duur van 4 jaar. 2.3.2 Marktpositionering Een andere indicatie voor het niveau en de positionering, zijn de hotels die in de markt als vergelijkbaar worden gezien. (…) Uit het overzicht komt naar voren dat het product van Frankendael Apartments hoog wordt gewaardeerd, en vergelijkbaar wordt geacht aan hotels op driesterren- of zelfs viersterrenniveau. 2.3.4 Conclusie positionering Uit zowel de officiele classificering onder de Europese Hotel Classificatie als de positionering op sites als Tripadvisor komt naar voren dat het product van Frankendael Apartments minimaal aansluit op de verwachtingen voor een driesterrenhotel. Verwacht wordt dat dit voor de gehele periode 2015-2019 had kunnen gelden, wanneer een hotelexploitatie mogelijk was geweest. (…) 4 Benchmarkanalyse In dit hoofdstuk wordt een benchmarkanalyse opgesteld die specifiek is toegespitst op het product van Frankendael Apartments met hotelvergunning. Hiertoe wordt een kleine groep van 5-7 accommodaties geselecteerd, die qua product, exploitatie en locatie het meest relevant zijn voor de vergelijking met Frankendael Apartments. Naast hotels wordt hierbij ook gekeken naar appartementenhotels met een hotelvergunning. Vervolgens wordt een overzicht gegeven van de ontwikkeling van de gemiddelde bezettingsgraden en kamerprijzen van de set benchmarkbedrijven in de periode 2014-2019. Tot slot worden deze met behulp van de eerdere analyses (…) vertaald naar mogelijke resultaten van Frankendael Apartments in deze periode. (…) 4.3 Prijsstelling meerpersoonskamers Om de meerwaarde van ruimere appartementen te bepalen, is een analyse gemaakt van enkele (appartementen)hotels in Amsterdam die meerpersoonskamers of appartementen bieden. (…) Uit een analyse per hotel komt naar voren dat: o Prijs van een vierpersoonskamer is gemiddeld ca. 50% tot 60% hoger dan een tweepersoonskamer (binnen hetzelfde hotel). o Prijs van een zespersoonskamer is gemiddeld ca. 80% tot 100% hoger dan een tweepersoonskamer. o Voor de relatie oppervlakte – prijs geldt een factor van circa 45% ten opzicht van een standaardkamer. Dit betekent dat een kamer die 100% groter is dan een standaardkamer gemiddeld een circa 45% hogere kamerprijs genereert. 4.4 Indicatie mogelijke resultaten Frankendael Hotelappartementen Onderstaande tabel geeft de indicatie weer van de mogelijke resultaten die Frankendael Apartments had kunnen behalen, wanneer het in de periode 2014-2019 over een hotelvergunning had beschikt. De projecties zijn opgesteld door Horwath HTL op basis van enerzijds de historische resultaten van Frankendael Apartments, en anderzijds de benchmarkanalyse zoals hierboven weergegeven. Verwacht wordt dat Frankendael Apartments met een hotelvergunning een bezettingsgraad had kunnen realiseren die op hetzelfde niveau ligt als de benchmarkhotels. Het effect van een hotelvergunning, en het gebruik van het 8e appartement van 80 m2 op de begane grond, zou naar verwachting ook een substantieel effect hebben op de potentiële stijging van de gemiddelde kamerprijzen van het hotel. De appartementen (…) hebben alle een capaciteit van 4 tot 6 personen. De gemiddelde oppervlakte van de appartementen is 69 m2; circa 176% groter dan een standaard tweepersoonskamer. Uitgaande van een factor van 45%, leidt dit een verwachting van een circa 75% hogere kamerprijs. Rekening houdend met de locatie en het product, waaronder de grotere appartementen met een capaciteit voor 4 tot 6 personen, wordt verwacht dat de door Frankendael in potentie te behalen gemiddelde kamerprijzen circa 75% hoger liggen dan het gemiddelde van de benchmarkhotels, en circa 25% hoger dan de behaalde kamerprijzen van Frankendael Apartments. Tabel 7. Indicatie mogelijke resultaten Frankendael Hotel Period ++ Resultaten Frankendael Apartments Resultaten Benchmarkhotels Indicatie resultaten Frankendael Hotel 0cc. ARR RevPAR 0cc. ARR RevPAR 0cc. ARR · RevPAR Okt-dec 2014 57,6% € 150 €86 75% €180 €135 2014 61,9% € 157 €97 82% € 102 €86 2015 76,7% € 151 € 116 87% €114 €99 87% €200 € 174 2016 76,6% €169 €129 87% € 117 € 102 87% €205 €178 2017 79,2% € 180 € 143 91% € 129 € 117 91% €226 €205 2018 79,1% € 202 € 160 93% € 136 € 126 93% € 238 € 221 2019 73,0% € 193 €141 91% €139 €126 91% €243 € 221 Bron: Horwath HTL 0cc. = Bezettingsgraad in % ARR = gemiddelde kamerprijs in € RevPAR= opbrengst per kamer in € (…)’ 2.16. Naar aanleiding van de benchmarkanalyse van Horwath HTL heeft Zicob haar schadeopstelling gewijzigd. Bij brief van 23 juni 2021 heeft Zicob de Gemeente gesommeerd de schade, zoals inmiddels berekend, aan Zicob te voldoen. 2.17. De Gemeente heeft een rapport van Lengkeek in het geding gebracht gedateerd 30 mei 2022. 3Het geschil In conventie 3.1. Zicob vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I te verklaren voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens Zicob met het nemen van het weigeringsbesluit van 22 september 2014 en aansprakelijk is voor de door Zicob ten gevolge daarvan geleden schade alsmede voor de buitengerechtelijke kosten en de kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid en schade; II te veroordelen tot betaling aan Zicob van een schadevergoeding van € 1.137.560,00, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, althans nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente; III te veroordelen tot betaling aan Zicob van € 7.018,00; IV betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten. 3.2. Zicob legt aan haar vorderingen het navolgende ten grondslag. Door het weigeren van de omgevingsvergunning met het weigeringsbesluit van 22 september 2014 heeft de Gemeente onrechtmatig gehandeld. Zicob heeft hierdoor schade geleden, omdat zij haar appartementen hierdoor vanaf oktober 2014 tot en met december 2019 niet als hotelappartementen heeft kunnen exploiteren. De schade door gederfde winst bedraagt € 1.137.560,00 (inclusief belastingnadeel en misgelopen Tegemoetkoming Vaste Lasten). De kosten van het vaststellen van de schade en aansprakelijkheid bedragen € 7.018,00 en zien op de kosten van Horwath HTL. 3.3. De Gemeente voert verweer. De Gemeente erkent weliswaar dat de weigering in 2014 onrechtmatig is geweest, maar zij betwist dat Zicob door haar handelen schade heeft geleden, alsmede de door Zicob gestelde omvang daarvan. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. In reconventie 3.5. De Gemeente vordert – samengevat – veroordeling van Zicob tot betaling van € 500.631,00, vermeerderd met rente vanaf 11 december 2020. 3.6. De Gemeente legt daaraan ten grondslag dat zij op basis van het vonnis van de Voorzieningenrechter van 30 november 2020 aan Zicob een bedrag van € 500.631,00 heeft betaald bij wijze van voorschot ter vergoeding van de schade die in deze procedure door Zicob wordt gevorderd. Aangezien de Gemeente in conventie concludeert dat zij niet aansprakelijk is voor de schade die Zicob stelt te hebben geleden, vordert de Gemeente in reconventie terugbetaling van het betaalde voorschot. 3.7. Zicob voert verweer. 3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4De beoordeling In conventie 4.1. Deze procedure gaat over de vraag of en zo ja hoeveel schade Zicob heeft geleden als gevolg van de onterechte weigering van de Gemeente om in 2014 een omgevingsvergunning te verlenen. Zicob stelt dat zij door dit onrechtmatig handelen van de Gemeente winst heeft gederfd, omdat zij haar plannen om het pand als hotelappartementen te exploiteren pas in 2020 heeft kunnen realiseren toen de vergunning alsnog is verstrekt. Causaal verband 4.2. De gemeente erkent dat het weigeren van een omgevingsvergunning op de aanvraag van Zicob in 2014 onrechtmatig was. De Gemeente betwist echter dat daardoor schade is ontstaan. 4.3. Volgens de Gemeente had Zicob ook met een omgevingsvergunning haar pand niet al in 2014 als hotel kunnen exploiteren, omdat zij tevens een woningonttrekkingsvergunning nodig had. Die laatste vergunning is ook door Zicob aangevraagd maar door de Gemeente geweigerd, waartegen door Zicob geen rechtsmiddel is ingesteld. De gemeente stelt dat deze weigering formele rechtskracht heeft en dus rechtmatig is, en dat daaruit voortvloeit dat Zicob haar plannen ook niet had kunnen realiseren als de omgevingsvergunning tijdig zou zijn verleend. Aldus, zo stelt de gemeente, ontbreekt causaal verband tussen de gestelde schade en het onrechtmatig weigeren van de omgevingsvergunning. 4.4. Het bestaan van het causaal verband moet worden beoordeeld aan de hand van de maatstaf hoe het bestuursorgaan zou hebben beslist (of gehandeld) indien het niet het onrechtmatige besluit had genomen. Het condico sine qua non-verband moet immers worden vastgesteld door vergelijking van enerzijds de situatie zoals die zich in werkelijkheid heeft voorgedaan, en anderzijds de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als de onrechtmatige gedraging achterwege was gebleven. 4.5. Beoordeeld moet dus worden wat er zou zijn gebeurd als de Gemeente niet onrechtmatig zou hebben gehandeld en de omgevingsvergunning (dus) in 2014 zou hebben verleend. De rechtbank gaat er – evenals de voorzieningenrechter en het hof in kort geding – van uit dat de woningonttrekkingsvergunning dan ook zou zijn verleend. Redengevend daarvoor is het volgende. Het verlenen van een omgevingsvergunning zou in deze zaak onvermijdelijk met zich meebrengen dat tevens woningen zouden worden onttrokken. Dat impliceert dat als een omgevingsvergunning wordt verleend, ook een woningonttrekkingsvergunning zal worden verleend. Het ligt dan voor de hand dat (reeds) bij de beoordeling van de omgevingsvergunning wordt meegenomen of ook een woningonttrekkingsvergunning kan worden verleend. Dat is hier ook inderdaad gebeurd. Dit volgt uit de – uitgebreide – motivering van het weigeringsbesluit van de omgevingsvergunning, waarin bij de vraag of de appartementen een hotelfunctie kunnen verkrijgen het woningonttrekkingsbeleid, en in dat kader het hotelbeleid, expliciet in de overwegingen is meegenomen (zie 2.5). De overwegingen in het – kort gemotiveerde – weigeringsbesluit van de woningsonttrekkingsvergunning zien op datzelfde hotelbeleid (zie 2.5). Verder volgt de samenhang tussen beide besluiten uit het feit dat kort nadat de omgevingsvergunning op 28 januari 2020 was verleend, op 16 april 2020 een woningsonttrekkingsvergunning is verleend, waarin expliciet is verwezen naar de verleende omgevingsvergunning. 4.6. De jurisprudentie over formele rechtskracht waarop de Gemeente heeft gewezen, in het bijzonder rechtsoverweging 3.4.1 van HR 6 januari 2017, ECLI:NL:HR:2017:18 (UWV/X), staat hieraan niet in de weg. In die uitspraak ging het om schade die (rechtstreeks) voortvloeide uit het onrechtmatige besluit waartegen geen rechtsmiddel was gericht. In deze zaak gaat het om een andere situatie, omdat er sprake is van meerdere samenhangende/seriële besluiten. De vraag is hier of de formele rechtskracht van de weigering van de woningonttrekkingsvergunning het causale verband verbreekt tussen de geleden schade en de weigering van de omgevingsvergunning. Die vraag beantwoordt de rechtbank ontkennend. 4.7. Het is de weigering van de omgevingsvergunning, die ten grondslag ligt aan de schade van Zicob. Zoals Zicob terecht heeft betoogd was het instellen van een rechtsmiddel tegen de weigering van de woningonttrekkingsvergunning, evenals het aanvragen van een nieuwe woningonttrekkingsvergunning, zinloos zolang er geen omgevingsvergunning lag. Met andere woorden, door de weigering een omgevingsvergunning te verlenen is Zicob ook de kans ontnomen om een woningonttrekkingsvergunning te verkrijgen. Gelet op de samenhang tussen beide besluiten, hoefde van Zicob niet verwacht te worden dat zij een – bij gebreke van een omgevingsvergunning – kansloze procedure zou hebben moeten starten om de formele rechtskracht van de woningonttrekkingsvergunning te voorkomen en dit niet tegengeworpen te krijgen in de overheidsaansprakelijkheidsprocedure. Er kan in een dergelijke situatie immers niet gezegd worden dat er sprake is van een situatie waarin een met voldoende waarborgen omklede bestuurlijke rechtsgang heeft opengestaan die niet of zonder succes is gebruikt (vgl. HR 7 april 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1700 (Smit/Staat). 4.8. De conclusie is dat ervan kan worden uitgegaan dat als de omgevingsvergunning was verstrekt, ook een woningonttrekkingsvergunning was verstrekt en Zicob haar exploitatieplannen op hotelbasis eerder had kunnen realiseren, zodat schade door de vertraging voor vergoeding in aanmerking komt. 4.9. De Gemeente heeft zich voorts nog op het standpunt gesteld dat het causaal verband ontbreekt, omdat Zicob ook feitelijk niet in staat zou zijn geweest om onmiddellijk acht hotelappartementen te verhuren als de omgevingsvergunning op 22 september 2014 zou zijn verleend. Zij heeft daartoe betwist dat de verbouwing van de appartementen 7 en 8 al in september 2014 of begin 2015 zou zijn afgerond. Hoewel dit verweer ook vanuit de vraag naar causaal verband kan worden benaderd, zal de rechtbank dit verweer hierna onder 4.12 beoordelen in het kader van de omvang van de schade. 4.10. Uit het voorafgaande volgt dat de onder I gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is. De omvang van de schade 4.11. Zoals hiervoor onder 4.4 overwogen, dient voor het vaststellen van de schade te worden vergeleken tussen de situatie zoals die zich in werkelijkheid heeft voorgedaan (Ist-positie), en anderzijds de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als de onrechtmatige gedraging achterwege was gebleven (Soll-positie). Dit is niet in geschil. Beide partijen nemen ook terecht tot uitgangspunt dat de gederfde winst moet worden vastgesteld over de periode 22 september 2014 tot 28 januari 2020 (waarbij Zicob er uit praktisch oogpunt voor heeft gekozen om uit te gaan van de periode 1 oktober 2014 tot en met 31 december 2019). Daarbij is wel in geschil of gedurende die gehele periode schade is geleden ten aanzien van acht appartementen, omdat de Gemeente betwist dat Zicob de in 2017/2018 verbouwde appartementen reeds in 2014 had kunnen verbouwen. Voorts is in geschil of de gederfde winst kan worden ingeschat op basis van de schadeopstelling zoals Zicob die heeft gemaakt. Periode, appartementen 7 en 8 4.12. Het verweer van de Gemeente dat Zicob de appartementen niet begin 2015 gereed zou kunnen hebben, wordt verworpen. In reactie op de betwisting door de Gemeente dat Zicob in 2014 geen financieringsmogelijkheden zou hebben, heeft Zicob erop gewezen dat
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.