RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer: 9858581 EA VERZ 22-281 beschikking van: 22 september 2022 func.: 48614 beschikking van de kantonrechter I n z a k e de besloten vennootschap Cleofa B.V. gevestigd te Amsterdam verzoekster nader te noemen: Cleofa gemachtigde: mr. J.N.T. van der Linden t e g e n de stichting Stichting Achmea Dutch Residential Fund gevestigd te Amsterdam-Duivendrecht verweerster nader te noemen: Achmea gemachtigde: mr. P. Damen VERLOOP VAN DE PROCEDURE Cleofa heeft op 29 april 2022 een verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend. Op 25 augustus 2022 is de zaak mondeling behandeld. Namens Cleofa is verschenen mevrouw [naam] ( [functie] ), vergezeld door de gemachtigde. Achmea is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Partijen hebben het woord gevoerd en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is beschikking bepaald op heden. GRONDEN VAN DE BESLISSING Feiten
- Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 1.
- Met ingang van 1 maart 2017 huurt Cleofa de bedrijfsruimte gelegen in gebouw ‘ [naam gebouw] ’ aan de [adres] te Amsterdam, hierna :‘het gehuurde’, tegen een huurprijs van thans € 3.507,55 per maand. 1.
- De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, die behoudens beëindiging met vijf jaar wordt verlengd. In de huurovereenkomst is bepaald dat opzegging daarvan dient te geschieden per deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden. 1.
- Bij vonnis van 11 december 2020 (CV 20-7952) heeft de kantonrechter Cleofa veroordeeld tot betaling van de toen bestaande huurachterstand van € 9.838,39 en de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbonden, daarbij overwegende dat deze uitkomst van de procedure moet worden gezien als een allerlaatste kans voor Cleofa. 1.
- Achmea heeft bij deurwaardersexploot van 5 februari 2021 de huurovereenkomst met Cleofa opgezegd tegen 28 februari
- 1.
- De kantonrechter heeft bij vonnis van 24 maart 2022 voor recht verklaard dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst door Achmea rechtsgeldig is opgezegd met ingang van 1 maart
- 1.
- Cleofa heeft een nieuwe huurachterstand laten ontstaan, die berekend tot en met augustus 2022 € 8.406,55 bedraagt. Verzoek en verweer
- Cleofa verzoekt de kantonrechter om de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde plaats moet vinden te verlengen tot 1 maart 2023 althans een zodanige termijn als de kantonrechter als redelijk oordeelt.
- Cleofa voert daartoe aan dat zij thuiszorg verleent in de buurt en dat zij die, zonder gebruik van het gehuurde, niet verder kan verlenen. Het gehuurde wordt gebruikt als kantoor voor de zorgverleners en als een plek voor dagbesteding voor buurtbewoners. Als ze het gehuurde moet verlaten, betekent dat een einde van de thuiszorg en de dagbesteding. Het is haar niet gelukt een andere ruimte te vinden om te huren in dezelfde buurt. Zij doet het verzoek dus in het belang van de oudere en eenzame mensen uit de buurt.
- Met betrekking tot de huurachterstand geeft Cleofa aan dat deze is ontstaan doordat er minder cliënten waren tijdens corona. Inmiddels is dat weer aangetrokken en is zij in staat om de huurachterstand op korte termijn te voldoen. Cleofa voert daarbij ook aan dat zij een energienota heeft gekregen van € 11.000,00 die ziet op afgetapte energie door het naastgelegen pand. Zij heeft daar aangifte van gedaan. Daarnaast geeft zij aan dat op 4 juli 2022 een auto in de pui van het gehuurde is gereden, waardoor grote schade is ontstaan. De pui is nog altijd niet hersteld en Cleofa kan een deel van het gehuurde daardoor niet gebruiken.
- Achmea heeft verweer gevoerd en betoogt dat haar belang bij ontruiming van het gehuurde zwaarder weegt dan het belang van Cleofa. Haar belang is erin gelegen dat niet van haar gevergd kan worden de bedrijfsruimte nog veel langer te moeten laten gebruiken door een huurder die de (betalings)verplichtingen uit de huurovereenkomst niet behoorlijk nakomt. Cleofa is in 2020 al een laatste kans geboden om de huur tijdig te betalen, maar sindsdien is opnieuw een flinke huurachterstand ontstaan. Achmea heeft er belang bij dat er een datum komt waarop het gehuurde moet worden ontruimd, zodat zij een nieuwe huurder kan gaan zoeken. Beoordeling
- Nu niet is gebleken van feiten of omstandigheden die een toewijzing van het verzoek bij voorbaat in de weg zouden staan dienen de belangen van partijen te worden beoordeeld. Het verzoek is slechts toewijsbaar indien de belangen van Cleofa door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van Achmea bij voortzetting van het gebruik door Cleofa. Op elke partij rust de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de eigen belangen.
- Cleofa heeft aangevoerd dat haar belang is gelegen in voortzetting van de zorgverlening en de dagbesteding voor ouderen uit de buurt. Daartegenover heeft Achmea aangevoerd dat haar belang is gelegen in het feit dat Cleofa haar betalingsverplichtingen ook na het vonnis van 11 december 2020 niet (tijdig) nakomt en dat zij het gehuurde vrij wil hebben om aan een ander te verhuren. Zolang er geen duidelijkheid is over een einddatum van de huur kan zij echter niet op zoek naar een nieuwe huurder.
- De kantonrechter acht de belangen van Cleofa om langer in het gehuurde te blijven niet zwaarder wegen dan het belang van Achmea bij een ontruiming op een vastgestelde datum. Daarbij weegt mee dat Cleofa al geruime tijd heeft gehad, vanaf de opzegging van 1 februari 2021, om een nieuwe ruimte te vinden. Zij heeft enkel aangegeven dat het lastig is een nieuwe ruimte te vinden, maar daarbij niet onderbouwd op welke manier zij heeft gezocht en welke hulp zij daar bij heeft ingeschakeld. Ook is niet betwist dat er al geruime tijd sprake is van een (herhaalde) huurachterstand die steeds verder oploopt. Cleofa geeft wel aan dat zij de huurachterstand op korte termijn kan voldoen, maar de kantonrechter begrijpt dat het vertrouwen bij Achmea in tijdige betaling in de toekomst behoorlijk is geschaad.
- Het verzoek van Cleofa tot verlenging van de ontruimingsbescherming wordt daarom afgewezen. Wegens wanbetaling kan niet van Achmea worden gevergd dat Cleofa langer het gebruik van het gehuurde behoudt. Het tijdstip van ontruiming wordt daarbij vastgesteld op 1 januari 2023, nu namens Achmea ter zitting is verklaard dat zij daarmee kan instemmen.
- Cleofa wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Achmea. BESLISSING De kantonrechter: wijst het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn af; stelt het tijdstip van ontruiming vast op 1 januari 2023; veroordeelt Cleofa tot betaling aan Achmea van € 374,00 aan salaris gemachtigde; verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad. Aldus gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 september 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.