ECLI:NL:RBAMS:2024:8104

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11152474 \ CV EXPL 24-7017 Vonnis van 5 december 2024 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats 1] (Curaçao), eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. T.G. Gijtenbeek, tegen 1 [gedaagde 1] , te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde 2], te [woonplaats 2] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagden] , gemachtigde: mr. R.A. Veldman. De procedure 1Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 3 juni 2024, met producties; - de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties; - de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte overleggen nadere producties; - aanvullende productie 11 zijdens [gedaagden] ; - aanvullende productie 12 – 13 zijdens [gedaagden] ; - aanvullende productie 26 zijdens [eiser] . 2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2024. Daarbij waren aanwezig [eiser] , zijn gemachtigde en de gemachtigde van [gedaagden] [gedaagde 1] heeft op zijn verzoek digitaal deelgenomen. Partijen hebben hun standpunten bepleit, [eiser] mede aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen van de zitting gemaakt. Op verzoek van partijen is de zaak aangehouden. [eiser] heeft de kantonrechter vervolgens geïnformeerd dat partijen geen overeenstemming hadden bereikt en vonnis gevraagd. Ten slotte is vonnis bepaald. De feiten 3. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast. 3.1. [gedaagde 1] huurt vanaf 1 december 2015 van [eiser] woonruimte aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). [gedaagde 1] woont in het gehuurde met zijn echtgenote, [gedaagde 2] . De totale maandelijkse betalingsverplichting voor het gehuurde bedraagt momenteel € 3.735,94 per maand. Dat bedrag is inclusief de kale huurprijs, een bijdrage voor meubels en stoffering van € 200,- per maand en een voorschot op de energiekosten van € 150,- per maand. 3.2. [eiser] heeft sinds 2010 een relatie met [naam] (hierna: [naam] ). Tussen 2016 en 2018 heeft [eiser] met [naam] samengewoond in de [adres 2] . Zij hebben die woonruimte in 2018 verkocht. [naam] is daarna gaan wonen in de [adres 3] , dat zij in eigendom had verkregen. [eiser] is gaan wonen op het adres [adres 4] , dat hij in eigendom had verkregen. Die woning heeft [eiser] in juni 2022 verkocht. 3.3. In juni 2022 is [eiser] gaan wonen en werken in [woonplaats 1] (op Curaçao). Een aantal weken later zijn [naam] en haar zoon hem achterna gereisd. Zij hebben daar ongeveer 10 maanden samengewoond, totdat [naam] en haar zoon naar Nederland terugkeerden. [eiser] is op Curaçao blijven wonen en werken. Per mei 2024 is die opdracht van [eiser] op Curaçao geëindigd. 3.4. Op 29 februari 2024 heeft [eiser] [gedaagden] per e-mail geïnformeerd dat hij naar Nederland terugkeert en dat hij zelf in het gehuurde wil gaan wonen. Daarbij stuurde hij ook een aantal alternatieve appartementen mee die te huur werden aangeboden. Per aangetekende brief van 26 maart 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] de huurovereenkomst tegen 31 augustus 2024 opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [gedaagden] hebben niet met de opzegging ingestemd. Op 23 mei 2024 is namens [eiser] nog een aantal mogelijke andere woningen aan [gedaagden] toegestuurd, zowel op de [adres 2] , als in de buurt daarvan. 3.5. Op 22 oktober 2023 hebben [gedaagden] [eiser] per e-mail geïnformeerd dat de thermostaat van de vloerverwarming in de badkamer defect was. Het geschil In conventie 4. [eiser] vordert - samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de huurovereenkomst te beëindigen per 1 september 2024 en [gedaagden] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten. 5. [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. In reconventie 6. [gedaagden] vorderen in reconventie om [eiser] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te veroordelen om – kort gezegd – een naar soort uitgesplitst overzicht te sturen van alle kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten in de periode van 1 december 2015 tot en met 31 december 2023, op straffe van een dwangsom. Ook vorderen [gedaagden] te bepalen dat de huurprijs voor het gehuurde met 70% wordt verminderd per 1 november 2023 tot aan de datum van herstel, vanwege meerdere gebreken in het gehuurde. [gedaagden] vorderen verder veroordeling van [eiser] in de proceskosten. 7 [eiser] concludeert tot afwijzing van de vorderingen in reconventie. 8. Op de stellingen van partijen in conventie en reconventie wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan. De beoordeling In conventie Geslaagd beroep op dringend eigen gebruik? 9. Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 lid 1 onder c Burgerlijk Wetboek (BW) moet [eiser] in de eerste plaats aannemelijk maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [eiser] moet vervolgens aannemelijk maken dat zijn behoefte aan de verhuurde woonruimte zo dringend is, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Ten slotte moet zijn gebleken dat [gedaagden] andere passende woonruimte kunnen krijgen. 10. De kantonrechter oordeelt dat [eiser] daarin is geslaagd. De vordering in conventie wordt daarom toegewezen. Dat wordt als volgt toegelicht. 11. [eiser] heeft aangevoerd dat zijn opdracht op Curaçao is beëindigd, dat hij wil terugkeren naar Nederland en dat het gehuurde het enige pand is dat hij in Nederland bezit. [gedaagden] hebben dit niet weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. [eiser] heeft verder naar oordeel van de kantonrechter voldoende toegelicht dat [naam] en hij in 2018 enige tijd uit elkaar zijn geweest en er vervolgens bewust voor hebben gekozen om hun relatie voort te zetten in de vorm van een latrelatie (living apart together). Daarbij brengen ze weliswaar regelmatig tijd met elkaar door, maar wonen ze niet samen en hebben ze beiden een eigen huishouding. [eiser] heeft ook een verklaring van [naam] overgelegd, die dit onderschrijft. [eiser] heeft daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat hij geen andere woonruimte in Nederland heeft en dat hij het gehuurde daarom dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat [eiser] en [naam] op Curaçao tijdelijk hebben samengewoond, maakt dat niet anders. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat [eiser] [gedaagden] eerder in 2017 had laten weten dat hij het gehuurde wilde verkopen. [eiser] heeft namelijk ter zitting voldoende uitgelegd dat hij destijds was ingeloot voor een nieuwbouwwoning (op het adres [adres 4] ) en dat hij het geld van een verkoop van het gehuurde daar op dat moment voor nodig had. Niet gebleken is dat de opzegging waar het in deze procedure om gaat, verband houdt met een voornemen om het gehuurde te gaan verkopen. 12. Vervolgens dient er een belangenafweging plaats te vinden. 12.1. Door [gedaagden] is in dat kader aangevoerd dat zij ouder zijn dan 70 jaar, uit Amerika komen, sinds hun komst naar Nederland in 2015 in het gehuurde hebben gewoond, daar een huisarts in de buurt hebben en dat zij een kind in de Europese Unie hebben wonen. Zij hebben er belang bij om in het gehuurde te blijven wonen. 12.2. Daar staat tegenover dat [eiser] onder meer heeft aangevoerd dat hij naar Nederland wil terugkeren, dat hij geen andere woonruimte in Nederland heeft en dat zijn netwerk, familie en sociale leven zich in [woonplaats 2] afspelen, waar hij voorafgaande aan zijn vertrek naar Curaçao ook lange tijd heeft gewoond en gewerkt. Ook heeft [eiser] aangevoerd dat het in verband met de gewijzigde fiscale regelgeving onvoordelig is om het gehuurde te blijven verhuren en zelf ergens anders te gaan wonen. 12.3. Naar oordeel van de kantonrechter valt de belangenafweging in het voordeel van [eiser] uit. [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij naar Nederland wil terugkeren en iets anders zou moeten kopen of huren als hij niet in het gehuurde kan wonen. Dat [gedaagden] gehecht zijn geraakt aan de woning waar zij al negen jaar wonen, is begrijpelijk, maar daartegenover onvoldoende. Het is niet gebleken dat [gedaagden] (andere) specifieke binding met het gehuurde hebben, waardoor hun belang zwaarder zou moeten wegen. [gedaagden] hebben bijvoorbeeld niet aangevoerd dat zij in verband met zorg of hun leeftijd aan deze specifieke woning zijn gebonden. De kantonrechter merkt in dat kader overigens nog op dat [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling in het buitenland verbleven, waaruit volgt dat zij ook in zoverre dus niet aan het gehuurde zijn gekluisterd. 13. [eiser] heeft [gedaagde 1] c.s zowel in februari 2024 als in mei 2024 (zie rov. 3.4) verschillende opties van op dat moment beschikbare appartementen toegestuurd. Dat betrof zowel woonruimte op de [adres 2] , als in de buurt daarvan. [gedaagden] hebben niet weersproken dat dit passende woonruimte betrof. Overigens hebben [gedaagden] zelf ook een productie ingebracht, waaruit volgt dat er op het moment van de conclusie van antwoord 11 woningen op de [adres 2] te huur werden aangeboden. [gedaagden] betalen voor het gehuurde momenteel € 3.735,94 per maand. Er is geen sprake van een huurachterstand, waaruit volgt dat [gedaagden] in staat zijn een aanzienlijke maandelijkse huur te betalen. Naar oordeel van de kantonrechter is daarmee al met al voldoende gebleken dat [gedaagden] andere passende woonruimte kunnen krijgen. Dat [gedaagden] hebben aangevoerd dat zij niet voor de door [eiser] toegestuurde woningen in aanmerking zouden komen, omdat zij op leeftijd zijn en geen vast inkomen meer hebben, doet daar niet aan af. [gedaagden] hebben dit namelijk niet met stukken onderbouwd. Daartoe waren zij, in het licht van wat [eiser] in dit kader heeft aangevoerd, wel gehouden. Bij die stand van zaken wordt aan nadere bewijslevering niet toegekomen en wordt voorbijgegaan aan het ter zitting door [gedaagden] gedane bewijsaanbod. 13.1. Ten overvloede geeft de kantonrechter [gedaagden] in dit kader mee dat zij [eiser] kunnen verzoeken een verhuurdersverklaring af te geven, waarin [eiser] – ten behoeve van toekomstige verhuurders – verklaart over hun betalingsgedrag gedurende deze huurperiode. Einde huurovereenkomst en ontruiming 14. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van [eiser] op dringend eigen gebruik slaagt. De kantonrechter zal de huurovereenkomst daarom beëindigen. De datum van beëindiging van de huurovereenkomst zal worden vastgesteld op 5 maart 2025 en [gedaagden] worden veroordeeld het gehuurde per die datum te ontruimen. Uitvoerbaar bij voorraad verklaring? 15. [eiser] heeft verzocht dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter wijst dit af. In artikel 7:272 lid 1 BW is ten aanzien van huur van woonruimte bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst in een geval als dit van rechtswege van kracht blijft, totdat de rechter kort gezegd daarover onherroepelijk heeft beslist. Daar kan slechts bij zeer bijzondere omstandigheden van worden afgeweken. Dergelijke zeer bijzondere omstandigheden zijn niet gebleken. 16. De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. In reconventie Huurprijsvermindering? 17. [gedaagden] vorderen in reconventie onder meer een huurprijsvermindering van 70% vanaf 1 november 2023 tot aan herstel. Volgens [gedaagden] gaat het daarbij om de volgende gebreken: een defecte thermostaat/verwarming in de badkamer en lekkages ter plaatse van (

1. i)de pui aan de voorzijde van het gehuurde en (
2. ii)de slaapkamer aan de achterzijde. 18. [eiser] betwist dat de defecte thermostaat een gebrek is dat een huurprijsvermindering van 70% rechtvaardigt. Bovendien heeft hij een monteur ingeschakeld, die op 12 september 2024 het probleem met de thermostaat heeft verholpen, aldus [eiser] . Ten aanzien van de lekkage ter plaatse van de pui aan de voorzijde wijst [eiser] er op dat in december 2015 een onderzoek was uitgevoerd, waarin was geconcludeerd dat de vochtdoorslag het gevolg was van een combinatie van extreme winddruk op de gevel en gelijktijdig zware regen. [gedaagden] hebben vervolgens in december 2016 opnieuw een melding gedaan en daarbij dezelfde foto toegestuurd als die zij in deze procedure als productie hebben overgelegd. Maar die vochtdoorslag is dus veroorzaakt door extreme weersomstandigheden, aldus [eiser] . Ten aanzien van de vermeende lekkage in de slaapkamer wijst [eiser] er op dat daarover niet eerder is geklaagd. Bovendien heeft de beheerder van de VvE op 9 oktober 2024 bevestigd dat de lekkageproblemen in het gehuurde zijn verholpen, aldus [eiser] . 19. De kantonrechter oordeelt als volgt. 19.1. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Dit kan vanaf de dag waarop hij het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder, of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Een gebrek is volgens artikel 7:204 BW een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. 19.2. Met [gedaagden] is de kantonrechter van oordeel dat de defecte thermostaat in de badkamer een gebrek oplevert. [eiser] heeft niet weersproken dat die thermostaat defect was, waardoor de vloerverwarming in de badkamer niet functioneerde en de badkamer niet kon worden verwarmd. [gedaagden] hebben hierover bovendien bij [eiser] geklaagd (zie rov. 3.5). De kantonrechter acht een huurprijsvermindering van 10% evenredig aan de vermindering van het huurgenot die [gedaagden] als gevolg van de defecte thermostaat hebben ondervonden. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat dit gebrek vooral in de (koude) wintermaanden tot een verminderd huurgenot zal hebben geleid en dat [eiser] onweersproken heeft aangevoerd dat de thermostaat per 12 september 2024 is gerepareerd. Dit betekent dat een huurprijsvermindering van 10% over de kale huursom zal worden toegekend vanaf – zoals gevorderd – 1 november 2023 tot 12 september 2024. 19.3. De kantonrechter zal niet overgaan tot een aanvullende huurprijsvermindering voor de door [gedaagden] genoemde lekkages. Ten aanzien van de vermeende lekkage aan de voorzijde van het gehuurde hebben [gedaagden] naar oordeel van de kantonrechter namelijk in het licht van de betwisting van [eiser] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat er sprake is van een gebrek. [gedaagden] hebben foto’s overgelegd waarop vochtschade aan een kozijn zichtbaar is, maar [eiser] heeft onweersproken aangevoerd dat dit dezelfde foto’s betreft als die [gedaagden] in december 2016 al hadden toegestuurd. Het had op de weg van [gedaagden] gelegen nader te onderbouwen dat nog steeds, althans weer, sprake is van een lekkage ter plaatse, maar dat hebben zij niet gedaan. Ten aanzien van de lekkage aan de achterzijde heeft [eiser] onweersproken aangevoerd dat dit nieuw voor hem was en dat [gedaagden] daarover niet eerder hadden geklaagd, terwijl dat voor een huurprijsvermindering wel vereist is. Bovendien hebben [gedaagden] niet weersproken dat de lekkageproblemen in het gehuurde op 9 oktober 2024 zijn verholpen. Ten aanzien van de service- en nutskosten 20. [gedaagden] hebben verder – samengevat – een naar soort uitgesplitst overzicht gevorderd van alle kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten in de periode van 1 december 2015 tot en met 31 december 2023. 21. De kantonrechter oordeelt als volgt. 22. Een verhuurder is op grond van artikel 7:259 lid 2 BW verplicht de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na afloop van een kalenderjaar, een naar soort uitgesplitst overzicht te sturen van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. De betalingsverplichting van een huurder met betrekking tot dergelijke kosten bedraagt het bedrag dat is overeengekomen, mits die overeenstemming is bereikt naar aanleiding van een jaaroverzicht zoals bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW. Als er geen sprake is van dergelijke overeenstemming, moet de betalingsverplichting worden vastgesteld overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW. Oftewel, de betalingsverplichting voor dergelijke kosten moet in relatie staan tot de werkelijke kosten. Artikel 7:259 BW geldt ook voor (oud) geliberaliseerde woonruimte zoals het gehuurde en is op grond van artikel 7:265 BW van dwingend recht (HR 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:808). 23. Ten aanzien van de kosten voor kort gezegd stoffering en meubilering geldt het volgende. Het staat vast dat [eiser] niet jaarlijks een overzicht van die kosten heeft verstrekt, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Daartoe was hij wel gehouden. Ter zitting is verduidelijkt dat het [gedaagden] er eigenlijk om gaat dat wordt vastgesteld wat ze daadwerkelijk jaarlijks aan dergelijke kosten hadden moeten betalen. Zij worden desgevraagd in de gelegenheid gesteld hun eis dienovereenkomstig bij akte te wijzigen. Vervolgens zal [eiser] in de gelegenheid worden gesteld daar schriftelijk op te reageren. Dat biedt [eiser] tegelijkertijd de mogelijkheid om, zoals hij ter zitting heeft verzocht, de hoogte van de kosten voor stoffering en meubilering nader te onderbouwen. De kantonrechter geeft partijen daarbij het volgende mee. 23.1. Zoals ter zitting met partijen is besproken, geldt dat de discussie tussen partijen zich gelet op de verjaringstermijn van 5 jaar (art. 3:307 BW) dient toe te spitsen op de jaren 2019 tot en met 2023. 23.2. Voor de hoogte van de kosten die daadwerkelijk in rekening mochten worden gebracht voor stoffering en meubilering, dient aansluiting te worden gezocht bij het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie. In hoofdstuk 4.3.3 daarvan staat (
3. i)voor welke zaken een gebruiksvergoeding in rekening mocht worden gebracht en (
4. ii)hoe hoog die maandelijkse gebruiksvergoeding mocht zijn. 24. Ten aanzien van de nutskosten geldt het volgende. Tussen partijen is niet in geschil dat dit uitsluitend de kosten voor Essent betreft. [eiser] heeft toegelicht dat hij Essent een maandelijks voorschot van € 150,- betaalt, dat [gedaagden] [eiser] datzelfde bedrag als voorschot betalen, dat [eiser] maandelijkse verbruiksoverzichten aan [gedaagden] doorstuurt en dat hij jaarlijks ook het jaaroverzicht aan [gedaagden] doorstuurt. [eiser] heeft dit onderbouwd door correspondentie over te leggen. Ook heeft hij in deze procedure de jaaroverzichten van Essent vanaf 2017 overgelegd. Namens [gedaagden] is ter zitting erkend dat zij beschikken over de jaaroverzichten vanaf 2017. Mede gelet op de in rov. 23.1 genoemde verjaringstermijn, heeft [gedaagden] in zoverre naar oordeel van de kantonrechter geen belang (meer) bij de door hun gevraagde overzichten van Essent. 24.1. Daarbij wijst de kantonrechter nog op het volgende. Uit het door [eiser] overgelegde jaaroverzicht over de periode 22 mei 2021 tot en met 21 mei 2022 volgt niet dat dat jaaroverzicht destijds ook aan [gedaagden] is doorgestuurd, terwijl dat bij de andere jaaroverzichten wel het geval is. Maar in dat jaar bestond volgens het overzicht recht op een teruggave van € 213,80. De kantonrechter gaat er gelet op hetgeen ter zitting is besproken vanuit dat [eiser] dit bedrag aan [gedaagden] terugbetaalt, voor zover hij dat inmiddels niet al heeft gedaan. De beslissing De kantonrechter In conventie 25.1 stelt vast dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [eiser] met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de [adres 1] zal eindigen op 5 maart 2025; 25.2. veroordeelt [gedaagden] de woning aan de [adres 1] te ontruimen per 5 maart 2025, met medeneming van al het zijne en al de zijnen en de woning aan [eiser] ter beschikking te stellen onder afgifte van de sleutels; 25.3. compenseert de proceskosten in die zin dat partijen de eigen kosten dragen; 25.4. wijst het meer of anders gevorderde af. In reconventie 25.5. bepaalt dat de (kale) huurprijs voor het gehuurde met 10% wordt verminderd met ingang van 1 november 2023 tot 12 september 2024; 25.6. verwijst de zaak naar de rol van donderdag 19 december 2024 om 10:00 uur voor een akte houdende eiswijziging in reconventie zijdens [gedaagden] ; 25.7. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken op 5 december 2024 in tegenwoordigheid van de griffier. Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden, maar deze is (vooralsnog) niet op deze huurovereenkomst van toepassing.