ECLI:NL:RBAMS:2024:9041

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter 33623 Zaaknummer: 10717420 \ CV EXPL 23-12897 Vonnis van 11 juli 2024 in de zaak van [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: mr. M. Westerveld, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. E. Swart. 1De procedure 1.

1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 15 september 2023, met producties; - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties; - het instructievonnis van 7 december 2023; - de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie, met producties; - de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie, met een eiswijziging en producties; - de conclusie van dupliek in reconventie. 1.
2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De feiten in conventie en reconventie 2.
3. [gedaagde] heeft van 15 september 2020 tot 14 september 2022 de woning aan het adres [adres] (verder: de woning) gehuurd van [eiseres] . Partijen zijn een kale huurprijs van € 1.000,- per maand overeengekomen. 2.
4. Bij verzoek van 1 maart 2023 heeft [gedaagde] de Huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de maximaal redelijke huurprijs voor de woning. 2.
5. Ten behoeve van het verzoek van [gedaagde] heeft de stichting !Woon (verder: Woon) een conceptpuntentelling van de woning gemaakt. Woon komt op een totaalpuntenaantal van 118 voor de woning, wat correspondeert met een maximale huurprijsgrens van € 632,
6. 2.
7. Bij voorzittersuitspraak, verzonden aan partijen op 5 juni 2023, heeft de voorzitter van de Huurcommissie het puntenaantal van de woning vastgesteld op 119 punten. Daarnaast wordt de maximaal redelijke huurprijs per 15 september 2020 vastgesteld op € 638,58 per maand (zaaknummer Huurcommissie: [nummer] ). De voorzitter van de Huurcommissie is bij zijn beoordeling uitgegaan van de puntentelling van Woon en heeft daar één (afgerond) punt bij opgeteld, omdat op foto’s van de woning is te zien dat er sprake is van één luxe mengkraan in de keuken en één in de badkamer, die niet in de puntentelling van !Woon waren opgenomen. 2.
8. Op 23 juni 2023 is [eiseres] in verzet gekomen tegen de voorzittersuitspraak. Bij uitspraak, verzonden aan partijen op 24 juli 2023, heeft de Huurcommissie het verzet ongegrond verklaard. 3Het geschil in conventie en reconventie 3.
9. [eiseres] vordert in conventie primair een verklaring voor recht dat tussen partijen op en na 15 september 2020 een geliberaliseerde kale huurprijs van € 1.000,- gold en dat [gedaagde] ten onrechte door de Huurcommissie niet in haar verzoek niet-ontvankelijk is verklaard. Subsidiair vordert [eiseres] een verklaring voor recht dat de maximaal redelijke aanvangshuurprijs per 15 september 2020 wordt bepaald op € 734,54 dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag dat hoger is dan € 638,58 per maand, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. 3.
10. [eiseres] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Naast het feit dat zij geen oproeping voor de zitting heeft ontvangen, klopt de uitspraak ook inhoudelijk op een aantal punten niet. Bij de berekening van het puntenaantal heeft de Huurcommissie volgens [eiseres] : niet de juiste oppervlakte van de woning in de puntentelling gehanteerd; niet het juiste aantal inbouwkasten in de berekening betrokken; ten onrechte geen rekening gehouden met het energielabel van de woning; ten aanzien van het sanitair de extra wandbetegeling, de luxe mengkraan en het zwevende toilet niet bij de puntentelling betrokken; ten onrechte geen enkele bijtelling van renovatiepunten gehanteerd. Met deze aanpassingen komt het totaalpuntenaantal van de woning volgens [eiseres] op 150,25 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs die hoger is dan de huurliberalisatiegrens. [eiseres] vordert daarom een verklaring voor recht dat de aanvangshuurprijs € 1.000,- per maand bedraagt, zoals tussen partijen is overeengekomen. 3.
11. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] berekent het totaalpuntenaantal van de woning op 113 punten. Bij 113 punten hoort een maximaal redelijke huurprijs van € 580,
12. 3.
13. [gedaagde] vordert in reconventie dat de aanvangshuurprijs per 15 september 2020 wordt vastgesteld op € 580,89, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, met een verklaring voor recht dat door [gedaagde] een bedrag van € 24.480,- aan kale huur aan [eiseres] is voldaan. Voor het geval de aanvangshuurprijs lager wordt vastgesteld dan de door [gedaagde] betaalde huurprijs, vordert [gedaagde] -kort gezegd- veroordeling van [eiseres] tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huurpenningen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten in reconventie. 3.
14. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4De beoordeling Formeel 4.
15. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en die in reconventie, zullen de vorderingen hieronder gezamenlijk worden beoordeeld. 4.
16. [eiseres] heeft haar vordering tijdig ingediend, dat wil zeggen binnen 8 weken nadat de uitspraak van de Huurcommissie aan haar is verzonden. Met de bij de kantonrechter ingestelde vordering vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. Dit betekent dat het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht weer volledig open ligt. 4.
17. Bij het vaststellen van de maximaal redelijke huurprijs is de kantonrechter gebonden aan de desbetreffende bepalingen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw), en het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Verder is het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte, versie april 2019 (verder: het Beleidsboek) dat door de Huurcommissie wordt gehanteerd bij de beoordeling van belang. Inhoudelijke standpunten van [eiseres] 4.
18. [eiseres] heeft met betrekking tot vijf onderdelen van de door de Huurcommissie vastgestelde punten een andere waardering bepleit. Die onderdelen zullen hier eerst worden beoordeeld. Oppervlakte vertrekken 4.
19. De Huurcommissie heeft voor het vaststellen van de oppervlakte van de woning de berekening van Woon gevolgd, die luidt als volgt: de woonkamer 16,75 m2 de slaapkamer 13,5 m2 de badruimte 3,8 m2 de keuken 4,2 m2 totaal: 38,25 m2 Niet duidelijk is gemaakt waar !Woon deze maatvoering op heeft gebaseerd en dat is ook in de puntentelling van !Woon niet nader toegelicht. In ieder geval staat vast dat !Woon geen onderzoek in de woning heeft uitgevoerd. 4.
20. Volgens [eiseres] is de oppervlakteberekening van !Woon niet helemaal juist. [eiseres] berekent de woonkamer namelijk op 21 m
21. Bovendien is volgens [eiseres] de oppervlakte van de hal (2,25 m2) ten onrechte niet meegerekend. Daarmee komt [eiseres] op een totale oppervlakte van 44,75 m2 als oppervlak voor de vertrekken, oftewel 44,75 punten. 4.
22. Ook [gedaagde] heeft de oppervlakteberekening van !Woon betwist. Volgens [gedaagde] blijkt uit de door [eiseres] overgelegde plattegrond van de woning dat de woonkamer 17,07 m2 is, de slaapkamer 10,05 m2, de badruimte 1,52 m2 en de keuken 3,63 m
23. Verkeersruimtes zoals hallen, gangen en overlopen worden niet afzonderlijk gewaardeerd en daarvoor worden geen punten toegekend. Daarmee komt [gedaagde] op een totale oppervlakte van 32 m2 (afgerond), oftewel 32 punten. 4.
24. In de toelichting op Bijlage I bij het Bhw onder A en in het Beleidsboek (pagina 18 en 20) is het volgende bepaald, voor zover relevant: “Onder vertrekken worden verstaan: woonkamer, andere kamers, keuken, badkamer en doucheruimte. Andere ruimten, zoals schuren, zolders, kelders, wasruimten, bijkeukens, garages en bergingen, gang, (speel)hal en verkeersruimten, waaronder begrepen de totale oppervlakte van overlopen, tellen niet mee als vertrekken. Meting van de oppervlakte van vertrekken vindt plaats van muur tot muur, op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer, inclusief de oppervlakte van alle tot de woning behorende losse en vaste kasten (kleiner dan 2 m2). (...) (...) De vloeroppervlakte onder aanrechten, toestellen, in de keuken, badkuip, lavet of douchebak, (...) wordt meegeteld. (...) Indien een toilet in een badruimte of doucheruimte is geplaatst, wordt de oppervlakte van die ruimte met één vierkante meter verminderd. (...)” 4.
25. [eiseres] heeft als productie 2 bij dagvaarding een plattegrond van de woning met maatvoering overgelegd. De juistheid van deze plattegrond wordt door [gedaagde] niet betwist, zodat de kantonrechter zal uitgaan van deze plattegrond. 4.
26. Op de plattegrond is in de eerste plaats te zien dat de woonkamer bestaat uit een groot rechthoekig deel van 5,02m x 3,4m = 17,07 m
27. De woonkamer loopt nog een stukje door langs de badkamer en boven de hal. Gelet op de door [eiseres] overgelegde foto’s van de woning, ziet de kantonrechter dit langwerpige stuk woonkamer als een verkeersruimte, omdat hier meerdere deuren op uit komen en dit stukje van de woonkamer geen andere zelfstandige functie dan een verbindingsgang heeft. Op grond van het Bhw tellen verkeersruimtes niet mee als vertrek en komt daaraan geen afzonderlijke (punten-)waardering toe. De oppervlakte van de woonkamer komt daarmee op 17,07 m
28. 4.
29. De hal is eveneens een verkeersruimte, waaraan geen afzonderlijke (punten-)waardering toekomt. 4.
30. Uit de plattegrond volgt verder dat het vierkante deel van de slaapkamer 3,11m x 3,07m = 9,55 m2 bedraagt. Het hoekje bij de deur van de slaapkamer bedraagt volgens [gedaagde] 0,41m x 0,94m = 0,39 m2, wat door [eiseres] niet gemotiveerd is betwist. Er zijn verder twee inbouwkasten in de slaapkamer ingetekend op de plattegrond. Volgens [gedaagde] is (een van deze) inbouwkasten 30 bij 40 cm. [eiseres] stelt dat (een van deze) inbouwkasten 71 bij 71 cm groot is. Partijen hebben beide niet duidelijk gemaakt over welke inbouwkast zij het precies hebben, maar uit de verwijzingen van [eiseres] naar de plattegrond mag worden aangenomen dat de door haar aangevoerde maatvoering betrekking heeft op de kast die is gelegen tegen de hal aan. Aangenomen wordt dat [gedaagde] het dan heeft over de andere inbouwkast die tegen de keuken aan is gelegen, die op de plattegrond ook kleiner oogt. Van de door partijen opgegeven maatvoeringen kan daarom worden uitgegaan. Dat betekent dat de inbouwkast die tegen de keuken aan is gelegen 0,4m x 0,3m = 0,12 m2 bedraagt en de andere inbouwkast bij de hal 0,71m x 0,71m = 0,50 m
31. Omdat de inbouwkasten kleiner zijn dan 2 m2 worden deze bij het voeroppervlak van de slaapkamer gerekend. De slaapkamer heeft daarmee een totale oppervlakte van 9,55 m2 + 0,39 m2 + 0,12 m2 + 0,50 m2 = 10,56 m
32. 4.
33. Uit de plattegrond volgt verder dat de badkamer – als deze vierkant was geweest – een oppervlakte zou hebben van 1,82m x 1,85m = 3,37 m
34. De badkamer is echter niet vierkant, omdat er in de linkerbovenhoek van de badkamer een hap uit is genomen voor het keukenblok. Volgens [gedaagde] bedraagt deze ‘hap’ ongeveer een kwart van het vierkante oppervlak, waardoor er 0,85 m2 moet worden afgetrokken, hetgeen [eiseres] niet gemotiveerd heeft betwist. De oppervlakte voor de badkamer komt daarmee op 2,52 m
35. [gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat daar nog één vierkante meter vanaf moet worden getrokken omdat een toilet in de doucheruimte is geplaatst. Dit toilet is ook zichtbaar op foto’s van de woning en is ingetekend op de plattegrond. In de puntentelling wordt daarom uitgegaan van een badkamer met een oppervlakte van 1,52 m
36. 4.
37. De oppervlakte van de keuken exclusief het keukenblok dat langs de badkamerwand loopt is volgens de plattegrond 1,79m x 1,63m = 2,92 m
38. Het keukenblok is volgens [gedaagde] 1,19m x 0,60m = 0,71 m2, hetgeen [eiseres] niet gemotiveerd heeft betwist. De totale oppervlakte van de keuken komt daarmee op 3,63 m
39. 4.
40. Het voorgaande leidt tot de volgende afmetingen die relevant zijn voor de puntentelling: de woonkamer 17,07 m2 de slaapkamer 10,56 m2 de badruimte 1,52 m2 de keuken 3,63 m2 totaal: 32,78 m2, oftewel 33 punten. Oppervlakte overige ruimtes (berging en inbouwkasten) 4.
41. [eiseres] stelt dat de bij de woning behorende bergingsruimte van 3,75 m2 ten onrechte niet is meegeteld als ‘overige ruimte’. Hiervoor moeten 3 punten worden bijgeteld volgens [eiseres] . [gedaagde] voert hiertegen aan dat de berging helemaal vol stond met spullen van [eiseres] en dat zij daarom geen effectief gebruik kon maken van de berging. Voor de berging kunnen daarom geen punten worden toegekend, aldus [gedaagde] . 4.
42. [gedaagde] erkent dat zij een sleutel heeft gekregen van de berging. [gedaagde] heeft een foto van 9 november 2020 van de berging overgelegd, waarop is te zien dat de berging helemaal vol staat met spullen. [eiseres] heeft echter betwist dat dit haar spullen zijn. Omdat de overgelegde foto van de berging is genomen bijna twee maanden na de ingangsdatum van de huur, kan niet zomaar worden vastgesteld van wie de spullen zijn die in de berging staan. Bovendien blijkt nergens uit dat [gedaagde] op enig moment aan [eiseres] te kennen heeft gegeven dat zij geen gebruik kon maken van de berging omdat daar nog andermans spullen in stonden of dat [gedaagde] [eiseres] heeft verzocht de berging vrij te maken. Om deze reden is het wel redelijk om voor de berging 3 punten toe te kennen. 4.
43. [eiseres] heeft verder gesteld dat in de puntentelling die de Huurcommissie heeft gehanteerd, ten onrechte maar één ingebouwde kast is meegenomen. [eiseres] verwijst naar haar verzetschrift waarin zij stelt dat er zeven ingebouwde kasten aanwezig zijn in de woning. Hierop heeft [gedaagde] gereageerd dat de ingebouwde kasten waarnaar [eiseres] verwijst niet meetellen in de puntentelling, omdat deze elk voor zich kleiner zijn dan 2 m
44. [gedaagde] verwijst hiervoor naar het Beleidsboek. 4.
45. In de toelichting op Bijlage I bij het Bhw onder A en in het Beleidsboek (pagina 22) is het volgende bepaald: “De oppervlakte van een ruimte wordt slechts meegeteld indien die ruimte afzonderlijk gelijk is aan of groter dan twee vierkante meter, voorzover de plafondhoogte ten minste 1,50 meter is boven de vloer.” 4.
46. [eiseres] heeft de oppervlakte van de zeven inbouwkasten waarnaar zij verwijst niet gemotiveerd per stuk onderbouwd. Voorzover [eiseres] zich heeft willen beroepen op de als productie 2 bij dagvaarding overgelegde plattegrond van de woning, kan dat haar niet baten. Op deze plattegrond zijn slechts drie kasten ingetekend (twee in de slaapkamer en één in de hal) en geen zeven. Bovendien is ten aanzien van de twee slaapkamerkasten hiervoor reeds geoordeeld dat deze kleiner zijn dan 2 m2 en zijn deze meegeteld in de meting van de oppervlakte van de slaapkamer. 4.
47. De Huurcommissie heeft één ingebouwde kast van 2 m2 met 1,5 punt gewaardeerd. Aangenomen wordt dat hiermee de kast in de hal wordt bedoeld. Dat deze kast kleiner is dan 2 m2 heeft [gedaagde] niet gemotiveerd betwist. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om voor de inbouwkasten aan te sluiten bij het puntenaantal waar de Huurcommissie van is uitgegaan (1,5 punt). Dat maakt dat voor de overige ruimtes in totaal 4,5 punt zullen worden gerekend. Energielabel 4.
48. Tussen partijen is niet in geschil dat er bij aanvang van de huurovereenkomst geen energielabel was geregistreerd, waardoor er door de Huurcommissie nul punten zijn toegekend voor de energieprestatie. Op 13 januari 2024 heeft [eiseres] alsnog een energielabel D voor de woning geregistreerd, welk label [eiseres] bij conclusie van repliek heeft overgelegd. Volgens [eiseres] kan dit energielabel thans in de berekening van de puntentelling worden betrokken, omdat de feitelijke toestand van de woning op het moment van de opname niet is veranderd ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst. [gedaagde] betoogt echter dat de termijn tussen de huurperiode en de registratie van het energielabel dermate lang is, dat niet meer kan worden nagegaan of destijds ook een energielabel D zou zijn verstrekt en of er na het einde van de huur op 14 september 2022 geen zaken zijn gewijzigd waardoor in 2024 een hoger label is verkregen. [gedaagde] is van mening dat het recent verkregen energielabel geen invloed kan hebben op de woningwaardering per 15 september
49. 4.
50. Over de vraag of er punten kunnen worden toegekend voor een ná aanvangsdatum van de huur geregistreerd energielabel – zoals hier het geval – heeft de Hoge Raad op 30 juni 2023 prejudiciële vragen beantwoord (ECLI:NL:HR:2023:1005). Deze antwoorden komen er kort gezegd op neer dat bij de waardering van het gehuurde het energielabel moet worden meegewogen, ook als dit na de aanvangsdatum van de huur tot stand gekomen is. Als de opname na die datum heeft plaatsgevonden, moet worden beoordeeld in hoeverre de gegevens die zijn opgenomen, de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeven. 4.
51. Nergens blijkt uit dat de toestand van de woning tussen het moment van aangaan van de huurovereenkomst en de opname voor het energielabel wezenlijk is gewijzigd en/of dat er (aanvullende) energiebesparende maatregelen in de woning zijn getroffen. De laatste grote wijzigingen aan het gehuurde vonden plaats bij de renovatie in
52. Daardoor staat voldoende vast dat de staat van de woning qua energieprestatie op het moment van toekenning van energielabel D dezelfde was als op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst. Dit betekent dat het in 2024 afgegeven energielabel wordt meegewogen. Dit levert 14 punten op. Sanitair 4.
53. [eiseres] betoogt dat in de puntentelling niet zijn betrokken de extra wandbetegeling (0,25 punt), de luxemengkraan (0,25 punt) en de bijtelling voor het zwevende toilet (0,5 punt) in de badkamer. 4.
54. Uit de uitspraak van (de voorzitter van) de Huurcommissie blijkt dat reeds rekening is gehouden met de luxemengkraan in de badkamer en dat hiervoor 0,25 punt is gerekend bovenop de puntentelling van Woon. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de bijtelling van 0,75 punt voor de extra wandbetegeling en het zwevende toilet. De kantonrechter zal hier dan ook vanuit gaan. Renovatiepunten 4.
55. [eiseres] stelt dat de woning in mei/juni 2016 voor meer dan € 20.000,- is gerenoveerd. Volgens [eiseres] moet er 0,2 punt per € 1.000,- investering gehanteerd worden. Dat telt volgens [eiseres] op tot 4 extra renovatiepunten. [gedaagde] betwist dat er renovatiepunten moeten worden toegekend. Volgens [gedaagde] heeft zij via de servicekosten al maandelijks € 100,- betaald aan stoffering/meubilering/overige inventaris en interne afwerking. Bovendien heeft [eiseres] volgens [gedaagde] niet aangetoond dat de renovatie heeft geleid tot een investering van minimaal € 10.000,-. 4.
56. De kantonrechter ziet geen aanleiding voor toekenning van punten voor renovatie van de woning. Renovatiepunten zijn bedoeld voor de situatie waarin een uitgevoerde renovatie nog niet tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde (nota van toelichting bij het besluit van 27 september 2016 tot wijziging van het Bhw, staatsblad 2016, 344). Dat in de WOZ-waarde die nu in aanmerking wordt genomen de door [eiseres] in 2016 uitgevoerde renovatie onvoldoende is meegenomen is onvoldoende onderbouwd. Inhoudelijke standpunten van [gedaagde] 4.
57. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat het aantal punten voor de woning 113 zou moeten zijn. Voor zover de standpunten van [gedaagde] hiervoor nog niet aan de orde zijn gekomen, zullen deze hier worden beoordeeld. Privé buitenruimte 4.
58. Volgens [gedaagde] zijn er ten onrechte punten toegekend voor privé buitenruimte. Het balkon van de woning is qua diepte minder dan 1,50 meter en daarom behoren er helemaal geen punten te worden toegekend voor deze ruimte. 4.
59. In de toelichting op Bijlage I bij het Bhw onder A is het volgende opgenomen: “Van (...) buitenruimten wordt de gehele onbebouwde oppervlakte gemeten, voorzover de ruimten afzonderlijk een diepte en breedte hebben van 1,5 m of meer, gemeten loodrecht op de voor-, achter- of zijgevel.” In het Beleidsboek (pagina 44 en 45) is het volgende opgenomen: “(...)
60. Een diepte en breedte van 1,50m of meer; dit betekent dat een privé-buitenruimte met een diepte (of breedte) smaller dan 1,50m niet wordt gewaardeerd, ongeacht de breedte (of diepte) ervan.” 4.
61. [eiseres] heeft niet inhoudelijk gereageerd op het standpunt van [gedaagde] dat het balkon minder dan 1,50 meter diep is. Het standpunt van [gedaagde] wordt overigens bevestigd door de als productie 2 bij dagvaarding overgelegde plattegrond, waarop te zien is dat het balkon 1,28 meter diep is. Daarmee staat voldoende vast dat het balkon minder dan 1,50 meter diep is en dat betekent dat de Huurcommissie ten onrechte 2 punten heeft bijgeteld voor privé buitenruimte. De kantonrechter zal voor privé buitenruimte nul punten rekenen. De WOZ-waarde 4.
62. Volgens [gedaagde] is de Huurcommissie ten onrechte uitgegaan van een WOZ-waarde van € 238.000,-. De WOZ-waarde per 1-1-2020 is relevant en deze was € 193.000,-. [eiseres] heeft dit niet betwist. Uitgaande van een WOZ-waarde van € 193.000,- en een vloeroppervlakte van 33 m2 moet de volgende berekening worden gemaakt: € 193.000,- / 10.289,- = 18,76 punten + € 193.000,- / 33 / 160 = 36,55 punten, wat in totaal neerkomt op 55 punten. Overige punten 4.
63. [gedaagde] heeft haar puntentelling die op 113 punten uitkomt verder onderbouwd met een verwijzing naar een door haar gecorrigeerde puntentelling (productie 7 bij conclusie van antwoord in conventie), maar [gedaagde] heeft deze gecorrigeerde puntentelling in haar processtuk niet volledig nader toegelicht. Het is niet de taak van de kantonrechter om de standpunten van een partij af te moeten leiden uit overgelegde producties. Met de gecorrigeerde puntentelling zal daarom alleen rekening worden gehouden voorzover [gedaagde] daarover in haar processtuk concrete standpunten heeft ingenomen. Dat is het geval voor de oppervlakte van de vertrekken, de privé buitenruimte en de WOZ-waarde, zoals dat hiervoor is besproken. Conclusie 4.
64. Al het voorgaande leidt tot de volgende woningwaardering: Oppervlak vertrekken 33 punten Overige ruimtes 4,5 punten Verwarming & installaties 5,25 punten Energieprestatie 14 punten Keuken 11,5 punten Sanitair 9,5 punten Woonvoorziening voor gehandicapten 0 punten Privé buitenruimte 0 punten WOZ-waarde 55 punten Renovatiepunten 0 punten Zorgwoning 0 punten Monumententoeslag 0 punten Totaal 133 punten 4.
65. Daarmee is sprake van niet-geliberaliseerde woonruimte. De kantonrechter zal daarom de maximale aanvangshuurprijs aan de hand van het puntenaantal vaststellen. De maximale huurprijs bedraagt € 690,
66. 4.
67. [gedaagde] is ontvankelijk in haar eis in reconventie. Dit betreft een vordering op grond van onverschuldigde betaling, die thans opeisbaar is. [eiseres] heeft niet betwist dat [gedaagde] in totaal € 24.480,00 aan [eiseres] aan kale huur heeft betaald. De terugbetaling van teveel betaalde kale huur van 15 september 2020 tot en met 14 september 2022 wordt toegewezen, berekend aan de hand van de bepaalde huurprijs. Het totaal komt dan op € 24.480,00 – (24 x € 690,65) = € 7.904,4‬
68. Proceskosten 4.
69. [eiseres] wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een proceskostenveroordeling achterwege te laten vanwege de stelling van [eiseres] dat zij geen oproeping voor de zitting bij de Huurcommissie heeft ontvangen. [eiseres] heeft haar standpunten in deze procedure ten volle voor het voetlicht kunnen brengen en is vervolgens grotendeels in het ongelijk gesteld. Daar hoort een proceskostenveroordeling bij. De proceskosten in reconventie worden begroot op nihil, gelet op de samenhang met de vordering in conventie. 4.
70. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 408,00 (2,00 punten × € 204,00) - nakosten € 67,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 475,50 5De beslissing De kantonrechter in conventie en reconventie: 5.
71. stelt de aanvangshuurprijs voor de woning per 15 september 2020 vast op € 690,65; 5.
72. verklaart voor recht dat [gedaagde] een bedrag van € 24.480,00 aan kale huur aan [eiseres] heeft voldaan; 5.
73. veroordeelt [eiseres] om binnen 14 dagen na heden € 7.904,4‬0 aan [gedaagde] terug te betalen; 5.
74. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 475,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 5.
75. verklaart de veroordelingen onder 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad; 5.
76. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2024.