RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/766481 / HA ZA 25-866 Vonnis van 15 oktober 2025 in de zaak van 1 [eiseres 1] , wonende te [woonplaats 1]
- [eiseres 2], wonende te [woonplaats 2] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [eiseressen] , advocaat: mr. P.F.M. Elsenburg, tegen 1 [gedaagde 1] ,
- [gedaagde 2] , beiden wonende te [woonplaats 3] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden] , advocaat: mr. L.A.A. Steehouwer. 1De procedure 1.
- Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 12 maart 2025 met producties, - de conclusie van antwoord met producties, - het tussenvonnis van 18 juni 2025, - het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.
- Ten slotte is vonnis bepaald. 2De feiten 2.
- Op 27 september 2024 hebben [gedaagden] een woning aan de [adres] (hierna: de woning) van [eiseressen] bezichtigd. 2.
- Op 1 oktober 2024 heeft de aankoopmakelaar van [gedaagden] , [naam 1] (hierna: [naam 1] ), de woning ook bezichtigd. [naam 2] (hierna: [naam 2] ) is de verkoopmakelaar van [eiseressen] 2.
- Daarna heeft het volgende contact plaatsgevonden tussen (de aankoopmakelaars van) partijen en derden. 2.3.
- Op 8 oktober 2024 heeft het volgende Whatsapp-contact plaatsgevonden tussen [naam 1] en [naam 2] . Het eerste bericht is van [naam 1] aan [naam 2] , het tweede bericht van [naam 2] aan [naam 1] en het derde bericht van [naam 1] aan [naam 2] . 2.3.
- Op 10 oktober 2024 heeft [naam 1] het volgende e-mail bericht gestuurd aan [naam 2] : “(...) Volgens mij is alles nu compleet voor de notaris. Ik ga aan de slag met afspraak voor bouwkundige keuring. Zoals gezegd niet voor details maar voor fundamentele en constructieve zaken. (...)” 2.3.
- Op 11 oktober 2024 heeft [naam 2] het volgende e-mail bericht gestuurd aan de notaris Hartman LMH N.V. (hierna: de notaris): “(...) Overeengekomen: (...) - Voorbehoud bouwtechnisch onderzoek; bestaande uit funderingsonderzoek en onderzoek huidige vochtstatus schoorsteenschacht vierde etage in verband met eerder verholpen lekkage + het voorbehoud van eventueel benodigd aanvullend onderzoek op bovenstaande. - Transport: 31 januari 2025 (of zoveel eerder als verkopers en kopers tezamen overeenkomen) (...)” 2.3.
- Op 22 oktober 2024 heeft de notaris het volgende e-mail bericht gestuurd aan [naam 1] en [naam 2] . “(...) Zojuist heb ik u beiden geprobeerd te bellen, maar kreeg helaas niemand aan de lijn. Voor de koopovereenkomst van de [adres] heb ik een vraag. In de opdracht naar ons kantoor stond het volgende bericht: Voorbehoud bouwtechnisch onderzoek; bestaande uit funderingsonderzoek en onderzoek huidige vochtstatus schoorsteenschacht vierde etage in verband met eerder verholpen lekkage + het voorbehoud van eventueel benodigd aanvullend onderzoek op bovenstaande. Wat is er precies afgesproken? Is de keuring al geweest? Wat dienen wij op te nemen in de koopovereenkomst? Ik hoor graag, daarna zal ik de concept overeenkomst versturen. (...)” 2.3.
- Vervolgens heeft [naam 1] gebeld met de notaris en toelichting gegeven. Daarna heeft de notaris de koopovereenkomst opgesteld (zie hierna). 2.
- Op 24 oktober 2024 heeft Perfectkeur B.V. (hierna: Perfectkeur) een bouwtechnische keuring uitgevoerd bij de woning. De bouwkundig inspecteur van die keuring was [naam 3] (hierna: [naam 3] ). 2.
- Op 25 oktober 2024 hebben partijen de koopovereenkomst ondertekend. Daarin staat – voor zover van belang – het volgende artikel: “(...) Verder bijzondere bepalingenArtikel 18 Koper zal een bouwtechnisch onderzoek laten uitvoeren, naar aanleiding van de scheur bij de entree en de vochtproblematiek bij de schoorsteenschacht. Indien nodig zal tevens nader onderzoek worden gedaan naar de fundering van het Gebouw. Indien de uitkomst van het hiervoor bedoelde bouwtechnisch onderzoek niet conveniërend is voor Koper, ter uitsluitende beoordeling aan Koper, is Koper bevoegd om uiterlijk op zes
(6)weken na ondertekening van het onderhavige koopcontract door zowel Verkoper als Koper, de Koop te ontbinden, door middel van een schriftelijke verklaring (waaronder mede begrepen per e-mail) aan Verkoper en de Notaris. Koper is daarbij verplicht om een kopie van het rapport naar aanleiding van de bouwtechnische onderzoeken aan Verkoper te overhandigen. (...)” 2.
- Op dezelfde dag hebben partijen het rapport van Perfectkeur ontvangen. In het rapport is – voor zover hier van belang – het volgende opgemerkt over fundering: “(...) Scope van de bouwkundige keuring (...) Een onderzoek naar de staat van de fundering is geen onderdeel van de bouwkundige keuring. Als de inspecteur tijdens de bouwkundige keuring een risico op een funderingsprobleem vermoedt, dan zal hij dit aangeven. (...) Beoordeling van de fundering (...) In dit geval is een scheefstand of verzakking aan het object opgemerkt. De oorzaak van deze schade zou met de fundering te maken kunnen hebben, maar dat is niet vast te stellen tijdens deze beperkte inspectie. In dit geval wordt een nader onderzoek aanbevolen. (...) Wijzigingen - Funderingsherstel Funderingsherstel uitgevoerd Er is volgens opgaaf (deels) funderingsherstel uitgevoerd. Het is op de aangeleverde informatie zichtbaar dat er in ieder geval een deel van de fundering herstelt [sic] is. Indien zekerheid gewenst is dient er toch een nader onderzoek, zoals eerder vermeld bij het onderdeel “Fundering”, uitgevoerd te worden naar de staat van de fundering. Beoordeling: Voldoende (...) Interieur algemeen Scheurvorming In de wanden is scheurvorming aanwezig. Deze hebben vermoedelijk te maken met, of hebben als oorzaak de veranderingen en/of gebreken aan de fundering. In dit geval denken wij dat het verstandig is dit nader te laten onderzoeken. Mogelijk heeft u hier te maken met een serieus funderingsprobleem, waarbij de kosten (zeer hoog) kunnen oplopen. Na het onderzoek krijgt u uiteraard nog te maken met herstelkosten voor de wanden. (...)” 2.
- Op 25 oktober 2024 heeft het volgende Whatsapp-contact plaatsgevonden tussen [naam 1] en [naam 2] . De eerste twee berichten zijn van [naam 1] aan [naam 2] . Het derde bericht is van [naam 2] aan [naam 1] . 2.
- [gedaagden] hebben het hiervoor genoemde nadere onderzoek, bedoeld is een zogeheten “fase 2-onderzoek” naar de fundering (hierna: fase 2-onderzoek), niet laten uitvoeren. Wel hebben zij hebben met hulp van [naam 3] verder onderzoek gedaan naar werkzaamheden die in het verleden zouden zijn uitgevoerd aan de fundering. 2.
- In november 2024 heeft het volgende Whatsapp-contact plaatsgevonden tussen [naam 1] en [naam 2] . Alle berichten zijn van [naam 1] aan [naam 2] . 2.
- Op 26 november 2024 heeft [naam 1] vervolgens het volgende e-mail bericht aan [naam 2] en de notaris gestuurd: “(...) Hierbij ontbinden wij formeel de koop voor het appartement aan de [adres] , onder het voorbehoud fundering (artikel 18). Hieronder treft u de toelichting voor deze ontbinding aan. Uit de bouwkundige keuring, uitgevoerd door Perfectkeur, bleek de fundering helaas inderdaad een serieus aandachtspunt. Omdat kopers enthousiast waren/zijn over het pand, hebben kopers de keurder [naam 3] , ook naar de documenten laten kijken, om te bezien of hier bewijslast voor vernieuwing fundering naar boven kwam. Naast de documenten, ontvangen via makelaar [naam 2] , heeft koper zelf ook het Gemeentearchief onderzocht. Helaas bleek er niets uit de documenten en ook niet uit het Gemeentearchief wat de nieuwe fundering kon onderbouwen. Vergunningen ontbreken volledig. Het risico van minimaal €100.000 aan kosten voor nieuwe fundering, achten de kopers te groot. Daarom zijn kopers tot het besluit gekomen, de koop te ontbinden op grond van artikel 18 uit de getekende koopovereenkomst de datum 25/10/
- (...)” 2.
- Vervolgens is tussen partijen het geschil ontstaan over de vraag of [gedaagden] de koopovereenkomst mochten ontbinden op grond van artikel 18 van de koopovereenkomst. 2.
- [eiseressen] hebben opdracht gegeven aan ReinBouw Advies (hierna: Rein) om funderingsonderzoek uit te voeren. Dat heeft op 19 december 2024 plaatsgevonden. 2.
- Vervolgens hebben [eiseressen] [gedaagden] betrokken in een kort geding, waarin zij – samengevat – vorderden dat [gedaagden] werden veroordeeld tot afname van de woning en betaling van de koopsom, op straffe van een dwangsom, vermeerderd met kosten. De voorzieningenrechter heeft die vorderingen bij vonnis van 22 januari 2025 afgewezen. 2.
- Vervolgens hebben [eiseressen] deze procedure aanhangig gemaakt. 3Het geschil 3.
- [eiseressen] vorderen [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, tot betaling van € 144.150,- vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten. 3.
- Zij willen dat [gedaagden] de contractuele boete betalen, omdat zij de woning niet hebben afgenomen. Daar leggen zij – samengevat – het volgende aan ten grondslag. Er staan in artikel 18 van de koopovereenkomst drie cumulatieve voorwaarden om de ontbindingsgrond in te roepen. Er moet eerst een bouwtechnisch onderzoek verricht zijn naar de fundering van de woning. In het geval het eerste onderzoek geen conclusies geeft over de staat van de fundering moet er vervolgens nader bouwtechnisch onderzoek zijn verricht naar de fundering, waarin moet zijn geconstateerd dat er een gebrek aan de fundering is of dat er in ieder geval sprake is van een risico. In de tekst van artikel 18 van de koopovereenkomst staat namelijk in meervoud “onderzoeken” en “zal” impliceert een verplichting. Het aanvullende onderzoek is daarom niet optioneel. [eiseressen] verwijst daarbij ook naar de context van artikel 18 van de koopovereenkomst en de partijbedoelingen. [gedaagden] hebben niet aan deze voorwaarden voldaan, zodat de ontbinding ongeldig was en [eiseressen] aanspraak maken op de overeengekomen contractuele boete. 3.
- [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiseressen] met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseressen] in de kosten van deze procedure. Subsidiair beroepen zij zich op matiging van de boete. 3.
- Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4De beoordeling juridisch kader 4.
- Partijen twisten over de voorwaarden van artikel 18 van de koopovereenkomst om de koopovereenkomst rechtsgeldig te kunnen ontbinden en of [gedaagden] daar aan hebben voldaan. Dit betekent dat partijen twisten over de uitleg van hun afspraken over de mogelijkheid tot ontbinding van de koop door kopers. 4.
- De uitleg van deze afspraken moet plaatsvinden aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Die maatstaf houdt in dat niet alleen de taalkundige uitleg van de overeenkomst van belang is, maar ook wat partijen over en weer hebben gezegd, geschreven en gedaan, hoe zij dat hebben begrepen en hoe zij dat in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten begrijpen. inhoudelijke beoordeling 4.
- De rechtbank neemt de tekst van artikel 18 van de koopovereenkomst daarbij als uitgangspunt. Partijen hebben weinig tot geen correspondentie overgelegd over de totstandkoming van hun afspraken over de mogelijkheid tot ontbinding door de kopers, zodat de rechtbank ook beperkte andere aanknopingspunten heeft. Daarnaast geldt dat het in deze zaak gaat om de koop van een woning door natuurlijke personen die niet handelen in de uitoefening van hun beroep of bedrijf, zodat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW geldt. partijen zijn een brede ontbindingsbevoegdheid overeengekomen 4.
- Artikel 18 van de koopovereenkomst bepaalt dat kopers het recht hebben om de overeenkomst te ontbinden indien de uitkomst van het bouwtechnisch onderzoek voor hen “niet conveniërend is”. De rechtbank volgt [gedaagden] in hun standpunt dat de vraag of een bepaalde uitkomst niet conveniërend is, daarmee door partijen ter uitsluitende beoordeling van [gedaagden] is gelaten. van een verplichting tot nader onderzoek voor [gedaagden] is daarom geen sprake 4.
- Dat [gedaagden] de ontbinding niet op de uitkomsten van het bouwtechnisch onderzoek van Perfectkeur konden baseren, maar nader onderzoek hadden moeten laten doen naar de fundering wordt niet gevolgd. Het artikel vermeldt in ieder geval niet een dergelijke plicht voor [gedaagden] Er is alleen opgenomen dat tevens nader onderzoek zal worden gedaan naar de fundering “indien nodig”. Omdat het uitsluitend aan de beoordeling van [gedaagden] is of zij op grond van het bouwtechnisch onderzoek wel of niet willen ontbinden (om hen conveniërende redenen), volgt de rechtbank [gedaagden] in hun uitleg dat “indien nodig” ook hier betekent dat dit ter uitsluitende beoordeling van [gedaagden] is. Afgesproken is namelijk dat [gedaagden] zich geheel ter eigen beoordeling mogen baseren op de uitkomst van het bouwtechnisch onderzoek, om de koop te ontbinden. De verplichting om eerst nader onderzoek te laten verrichten, zou hieraan afbreuk doen. Dat het slot van artikel 18 van de koopovereenkomst aldus [eiseressen] de plicht noemt om de “bouwtechnische onderzoeken” (meervoud) met verkopers te delen, doet aan dit alles niet af. Zoals [gedaagden] terecht hebben aangevoerd, gaat de bepaling verder uit van enkelvoud (“indien de uitkomst van het hiervoor bedoelde bouwtechnisch onderzoek niet conveniërend is” en “het rapport”). 4.
- Ten overvloede hebben [gedaagden] overigens gemotiveerd aangevoerd dat zij wel nader onderzoek hebben verricht. [naam 3] (zie ov. 2.8) heeft op hun verzoek de door [eiseressen] later opgestuurde archiefstukken over de fundering van de woning (uit de jaren 80) bekeken. Ook hebben [gedaagden] de archieven van [gemeente] geraadpleegd. Hierna hebben [gedaagden] – samengevat – geconcludeerd dat er slechts gedeeltelijk bewijs is dat vier funderingspalen onder de voorgevel van het pand vervangen zijn, er voor het herstel van de fundering door de Gemeente geen vergunning is afgegeven en dat voor het herstel van de andere palen van de fundering helemaal geen bewijs is. Zelfs indien [eiseressen] gevolgd zou zijn in hun uitleg, dat nader onderzoek geboden is, kan hun vordering daarom niet slagen. Dat partijen in artikel 18 van de koopovereenkomst hebben afgesproken dat het nader onderzoek niet een bouwkundig dossieronderzoek mocht zijn, zoals is betoogd door [eiseressen] , blijkt nergens uit en staat in ieder geval niet met zoveel woorden in de koopovereenkomst. 4.
- In het verlengde van het voorgaande, hebben [eiseressen] nog gewezen op het Whatsapp-bericht van [naam 1] aan [naam 2] (zie ov. 2.7) van 25 oktober 2024 waarin staat dat [gedaagden] een fase 2-onderzoek naar de fundering zou laten uitvoeren. Dat is echter onvoldoende om hen te volgen in hun (subsidiaire) standpunt dat zij hiermee zijn afgeweken van de afspraken in de koopovereenkomst en zich toch verplicht zouden hebben dit onderzoek te laten uitvoeren voordat zij een beroep op ontbinding zouden doen. [gedaagden] hebben toegelicht dat zij uiteindelijk van dat onderzoek hebben afgezien omdat het ging om een constructief ingrijpend onderzoek dat geen volledige zekerheid kon geven. Zij hebben wel nog een documentatieonderzoek verricht. [eiseressen] worden niet gevolgd in hun standpunt dat zij (enkel) op basis van voornoemd Whatsapp-bericht erop mochten vertrouwen dat [gedaagden] eerst een fase-2-onderzoek zou laten uitvoeren voordat zij een beroep op ontbinding zouden doen en dus nieuwe afspraken wilden maken op dit punt. ook wanneer er geen risico of gebrek was geconstateerd mochten [gedaagden] ontbinden 4.
- Dat [gedaagden] alleen mochten ontbinden als uit het rapport van het bouwtechnisch onderzoek met zoveel woorden een gebrek of risico zou blijken, staat ook niet in artikel 18 van de koopovereenkomst. Zoals overwogen in ov. 4.4 hebben partijen juist afgesproken dat [gedaagden] zich geheel ter eigen beoordeling mogen baseren op de uitkomst van het bouwtechnisch onderzoek. [gedaagden] hebben toegelicht dat zij nu juist ook bij onzekerheden over de staat van de fundering dit recht wilden hebben. Zij hebben er bovendien terecht op gewezen dat [naam 3] in het rapport van Perfectkeur wel degelijk enige twijfels over de fundering heeft geuit (zie ov. 2.6). Gelet op het voorgaande wordt voorbij gegaan aan het betoog van [eiseressen] dat sprake zou zijn van een potestatieve voorwaarde of dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in hun inspanningsverplichting, waardoor in redelijkheid geen beroep zou kunnen worden gedaan door [gedaagden] op ontbinding. het beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid slaagt niet 4.
- [eiseressen] stellen zich nog op het standpunt dat nu zij zelf een keuring door Rein (zie ov. 2.12) hebben laten uitvoeren waar een positief resultaat uit blijkt, zij alle onzekerheid over de fundering hebben weggenomen. Zij hebben dit rapport met [gedaagden] gedeeld, maar [gedaagden] weigerden alsnog de woning af te nemen en hebben hun beroep op ontbinding gehandhaafd. Volgens [eiseressen] is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagden] bij die stand van zaken hun beroep op ontbinding hebben gehandhaafd en zijn zij nu de contractuele boete verschuldigd. De rechtbank stelt voorop dat [gedaagden] gemotiveerd hebben weersproken waarom dat onderzoek de conclusie rechtvaardigt dat de fundering in orde is. Zo hebben [gedaagden] er onder meer op gewezen dat uit het Rein-rapport blijkt dat de woning in de afgelopen 35-40 jaar stabiel zou zijn gebleven, aan de hand van een waarneming van de kozijnen en de beglazing, terwijl Perfectkeur juist heeft vastgesteld dat diverse ramen en deuren klemmen. De conclusie dat de fundering in goede staat zou verkeren is tegenstrijdig met andere bevindingen van Rein, namelijk dat de begane grondvloer aan het verzakken is. Volgens Rein wordt dit “hoogstwaarschijnlijk” veroorzaakt door een toename van het gewicht van de begane grondvloer. Daarover wordt geen zekerheid gegeven en bovendien wordt niet toegelicht waarom het gewicht van de begane grondvloer plotseling zou zijn toegenomen, terwijl funderingsproblemen de meest voorkomende oorzaak voor de verzakking van een begane grondvloer is. Het kan niet worden uitgesloten dat dat ook hier het geval is, aldus steeds [gedaagden] [eiseressen] doen een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, waardoor zij de stelplicht dragen van de omstandigheden die zij hieraan ten grondslag leggen. Van de omstandigheid dat de fundering uiteindelijk in orde was, is niet gebleken. Het beroep van [eiseressen] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slaagt reeds om die reden niet. discussie over reikwijdte recht op onderzoek en reden voor ontbinding 4.
- Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of het in artikel 18 van de koopovereenkomst vervatte recht op een bouwtechnisch onderzoek en het vervolgens gedane beroep op ontbinding alleen op de fundering betrekking had of zich ook uitstrekte tot andere mogelijke gebreken aan de woning. Zelfs als [eiseressen] gevolgd zouden worden in hun betoog dat [gedaagden] niet mochten ontbinden en feitelijk ook niet hebben ontbonden vanwege andere gebreken aan de woning, maakt dit voorgaande oordelen van de rechtbank niet anders. Vaststaat immers dat het (in ieder geval) gedane beroep op ontbinding vanwege zorgen over de fundering slaagt. conclusie 4.
- De slotsom is dat [gedaagden] de koopovereenkomst mochten ontbinden. Dat betekent dat [eiseressen] geen aanspraak maken op de contractuele boete van € 144.
- De vordering wordt afgewezen. proceskosten 4.
- [eiseressen] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op: - griffierecht € 2.723,00 - salaris advocaat € 3.858,00 (2 punten × € 1.929,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 6.759,00 5De beslissing De rechtbank 5.
- wijst de vordering van [eiseressen] af, 5.
- veroordeelt [eiseressen] in de proceskosten van € 6.759,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseressen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.F. de Groot, rechter, bijgestaan door mr. L.M. Garritsen, griffier en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober
- HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981/635 (Haviltex)