ECLI:NL:RBAMS:2025:10775

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/770651 / HA ZA 25-1157 Vonnis van 24 december 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , wonend in [woonplaats] ,

1. [eiser 2], wonend in [woonplaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers] , advocaat: mr. D.J.J. Folgering, tegen [gedaagde] , wonend in [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. H.J. Hagemans. 1De procedure 1.
2. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 25 mei 2025 met producties; - de conclusie van antwoord van 23 juli 2025 met producties; - het tussenvonnis van 27 augustus 2025; en - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 november 2025 met de daarin genoemde stukken. 2De feiten 2.
3. [eisers] hebben bij overeenkomst van 18 november 2022 van [gedaagde] een monumentaal benedenhuis in [woonplaats] (de Woning) gekocht (de Koopovereenkomst). [eisers] zijn daarbij bijgestaan door de heer [naam 1] van [makelaar 1] ( [naam 1] ) . [gedaagde] is daarbij bijgestaan door [makelaar 2] ( [makelaar 2] ) . 2.
4. Na ontvangst van het verkoopdossier, heeft [naam 1] op 27 oktober 2022 namens [eisers] aan [makelaar 2] gevraagd of er meer documenten over de fundering van de Woning beschikbaar waren. [gedaagde] heeft daarna een factuur van [aannemer 1] B.V. ( [aannemer 1] ) van 3 oktober 1996 gedeeld, waarmee een bedrag van 111.392,70 gulden exclusief BTW in rekening is gebracht. 2.
5. [eisers] hebben daarna aan [gedaagde] gevraagd of hij bereid was in de koopovereenkomst te garanderen dat de fundering is vernieuwd. [gedaagde] heeft zich daartoe bereid verklaard. Artikel 15 van de Koopovereenkomst luidt als volgt: “Verkoper garandeert dat de fundering is vernieuwd in 1996.” 2.
6. [gedaagde] heeft de Woning op 20 december 2022 aan [eisers] geleverd. 2.
7. De aannemer van [eisers] , [aannemer 2] B.V. ( [aannemer 2] ) , is in november 2023 begonnen met de verbouwing van de Woning. [aannemer 2] heeft daarbij aan [eisers] gerapporteerd dat de originele fundering, een constructie met gemetselde gewelven, er nog in zat en er geen zichtbaar funderingsherstel had plaatsgevonden. 3Het geschil 3.
8. [eisers] vorderen, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair i. voor recht verklaart dat [eisers] bij het aangaan van de Koopovereenkomst hebben gedwaald en gerechtigd zijn tot compensatie van hun nadeel; subsidiair voor recht verklaart dat [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de Koopovereenkomst is tekortgeschoten, de Koopovereenkomst partieel is ontbonden en [eisers] recht hebben op gedeeltelijke terugbetaling van de koopsom; zowel primair als subsidiair [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 299.052, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de dagvaarding; [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 3.075,80 aan buitengerechtelijke incassokosten; en [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten. 3.
9. [eisers] leggen aan hun vorderingen, samengevat, het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft de garantie in artikel 15 van de Koopovereenkomst geschonden, omdat de originele fundering, de constructie met gemetselde gewelven, bij de levering nog aanwezig was en er geen zichtbaar funderingsherstel had plaatsgevonden, wat blijkt uit de verklaring van [aannemer 2] en een foto waarop de gemetselde gewelven te zien zijn. [eisers] hebben aanvankelijk het standpunt ingenomen dat [gedaagde] bij de verkoop van de Woning een bouwtekening uit 1996 aan hen heeft verstrekt, waarop in het midden van de Woning zeventien funderingspalen te zien zijn, en de werkzaamheden in 1996 conform deze bouwtekening hadden moeten zijn uitgevoerd. [eisers] hebben ter zitting echter verklaard dat deze bouwtekening pas na de koop en levering van de Woning in hun bezit is gekomen. [eisers] leggen de garantie inmiddels zo uit dat de fundering zou moeten voldoen aan de in 1996 geldende normen. De aanwezigheid van de constructie met de gemetselde gewelven toont aan dat de fundering daaraan niet voldoet. Ook heeft [gedaagde] de in artikel 3 van de Koopovereenkomst opgenomen mededelingsplicht geschonden, omdat hij niet aan [eisers] heeft verteld dat er een balk of kolom in de fundering ontbrak, terwijl hij op 25 januari 2024 telefonisch tegen [naam 1] heeft gezegd dat “er sprake was van een missende balk of kolom in de fundering, maar dat dit absoluut geen kwaad kon in de constructie”. [gedaagde] had deze informatie vooraf aan [eisers] moeten verstrekken, omdat hij wist dat de fundering voor hen van groot belang was. Uit het voorgaande blijkt dat [eisers] bij het aangaan van de Koopovereenkomst hebben gedwaald. [eisers] zijn door deze dwaling voor een bedrag van € 299.052 benadeeld en hebben daarom recht op compensatie van dit bedrag. Dit bedrag hebben [eisers] gebaseerd op een offerte voor de nodige funderingswerkzaamheden van [aannemer 2] . Voor het geval het beroep op dwaling geen doel treft, stellen [eisers] zich op het standpunt dat de tekortkoming in de nakoming van [gedaagde] , bestaande uit schending van artikel 3 en 15 van de Koopovereenkomst en non-conformiteit van de Woning, gedeeltelijke ontbinding van de Koopovereenkomst rechtvaardigt en zij daarom recht hebben op gedeeltelijke terugbetaling van de koopsom, dan wel een schadevergoeding, welk bedrag ook dient te worden begroot op € 299.
10. 3.
11. [gedaagde] voert, samengevat, het volgende verweer. Hij is in 1996 door zijn buren benaderd om gezamenlijk de fundering van hun woningen te laten vernieuwen. [gedaagde] heeft hiervoor toen, samen met zijn buren, [aannemer 1] ingeschakeld. [aannemer 1] heeft voor [gedaagde] werkzaamheden aan de Woning verricht en hiervoor 111.392,70 gulden exclusief BTW in rekening gebracht, wat blijkt uit de factuur van [aannemer 1] die [gedaagde] voor de verkoop van de Woning aan [eisers] heeft verstrekt. [gedaagde] en zijn buren hebben daarna nooit meer aanleiding gehad om nader onderzoek naar de fundering te laten uitvoeren. [gedaagde] was voor de verkoop van de Woning niet bekend met de door [eisers] overgelegde bouwtekening uit 1996, waarop in het midden van de Woning zeventien funderingspalen te zien zijn. Deze bouwtekening is pas na de verkoop en levering van de Woning aan hem gepresenteerd en staat dus los van de door hem verstrekte garantie. Deze garantie houdt niet meer in dan dat de bestaande fundering in 1996 is vernieuwd op de manier zoals [aannemer 1] dat destijds heeft gedaan. Van schending van artikel 15 van de Koopovereenkomst is dus geen sprake. Het is niet juist dat [gedaagde] op 25 januari 2024 telefonisch tegen [naam 1] heeft gezegd dat “er sprake was van een missende balk of kolom in de fundering”. Van schending van de mededelingsplicht van artikel 3 van de Koopovereenkomst is dus evenmin sprake. Ten slotte betwist [gedaagde] de door [eisers] gestelde schade/benadeling. 4De beoordeling 4.
12. De vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] de garantie in artikel 15 van de Koopovereenkomst heeft geschonden en niet is gebleken dat [eisers] door de gestelde dwaling en tekortkomingen van [gedaagde] zijn benadeeld/schade hebben geleden. Schending garantie is niet vast komen te staan 4.
13. Partijen geven een verschillende uitleg aan de garantie van artikel 15 van de Koopovereenkomst. [eisers] stellen dat [gedaagde] heeft gegarandeerd dat de fundering voldoet aan de in 1996 geldende normen, wat volgens hen betekent dat de originele fundering, de constructie met gemetselde gewelven, volledig vervangen had moeten zijn. [gedaagde] zegt daarentegen dat hij slechts heeft gegarandeerd dat de bestaande fundering in 1996 is vernieuwd op de manier zoals [aannemer 1] dat heeft gedaan. 4.
14. De rechtbank volgt de uitleg van [gedaagde] , omdat de garantie is verstrekt op basis van de factuur van [aannemer 1] ; de door [eisers] overgelegde bouwtekening uit 1996 was toen niet bij partijen bekend. De garantie moet redelijkerwijs aldus worden begrepen dat [gedaagde] ervoor instond dat de originele fundering, met gemetselde gewelven, in 1996 door [aannemer 1] is vernieuwd. De garantie hield dus niet in dat deze fundering in 1996 niet meer voldeed en volledig vervangen is. [gedaagde] heeft slechts gegarandeerd dat de bestaande fundering in 1996 is vernieuwd zoals [aannemer 1] dat heeft gedaan. Dat [gedaagde] de aldus begrepen garantie is nagekomen, blijkt uit het door [eisers] ingediende bouwdossier uit de datacatalogus van de gemeente Amsterdam, waarin op 16 juni 1996 over de Woning is vermeld “de linker bouwmuur is vanuit no 38 geheel vernieuwd. Aan. [aannemer 1] gaat volgens zijn zeggen vanuit no 40 de gemene muur + gefundeerde binnenmuur opvangen” en later op 21 juli 1998 “Voor constructies zie [nummer] Dit stuk kan aflopen”. De verklaring van [aannemer 2] dat het funderingsherstel “niet zichtbaar is en dat dit direct zichtbaar is door het ontbreken van een betonnen tafelconstructie die wel op tekening staat en niet aanwezig is op locatie” doet hieraan niet af. [aannemer 2] is er daarbij ten onrechte kennelijk van uitgegaan dat [gedaagde] de bouwtekening uit 1996 aan [eisers] heeft verstrekt. [eisers] hebben niet aangetoond dat zij schade/nadeel hebben geleden 4.
15. De vorderingen van [eisers] zijn voor het overige gebaseerd op de stelling dat [gedaagde] artikel 3 van de Koopovereenkomst heeft geschonden en de Woning bij de levering niet de eigenschappen bezat die zij op grond van de Koopovereenkomst mochten verwachten (non-conformiteit). [eisers] stellen dat [gedaagde] artikel 3 van de Koopovereenkomst heeft geschonden, omdat hij op 25 januari 2024 telefonisch tegen [naam 1] zou hebben gezegd (en dus jegens [eisers] heeft verzwegen) dat “er sprake was van een missende balk of kolom in de fundering, maar dat dit absoluut geen kwaad kon in de constructie”. [gedaagde] betwist dat hij dit heeft gezegd. De rechtbank kan in het midden laten of [gedaagde] dit wel of niet heeft gezegd, omdat [eisers] niet hebben aangetoond dat er daadwerkelijk een balk of kolom in de fundering mist en, als dat het geval zou zijn, zij daardoor schade/nadeel hebben geleden. Op zitting is namelijk gebleken dat [eisers] niet voornemens zijn om, zoals de offerte van [aannemer 2] wel impliceert, zelf nog werkzaamheden aan de fundering te laten verrichten. Hun schade zou eruit bestaan dat zij aan een toekomstige koper niet kunnen garanderen dat de fundering in 1996 is vernieuwd. Op zitting is echter ook gebleken dat [eisers] de Woning inmiddels zeer grondig – voor circa € 3 miljoen – hebben laten verbouwen en verwachten dat de Woning op dit moment meer dan het dubbele waard is van de prijs die zij daarvoor in 2022 aan [gedaagde] hebben betaald (€ 2.540.000). Voorts hebben [eisers] ter zitting verklaard dat de Woning geen scheuren of verzakkingen vertoont. Voor zover [gedaagde] zijn mededelingsplicht ter zake van het eventueel ontbreken van een balk of kolom in de fundering zou hebben geschonden, is het effect daarvan op waarde van de Woning afwezig of verwaarloosbaar. Conclusie 4.
16. Aldus is niet komen vast te staan dat [gedaagde] artikel 15 van de Koopovereenkomst heeft geschonden en is niet gebleken dat [eisers] zijn benadeeld/schade hebben geleden door de gestelde dwaling, schending van artikel 13 van de Koopovereenkomst en non-conformiteit van de Woning. Dit brengt ook mee dat [eisers] geen recht hebben op gedeeltelijke terugbetaling van de koopsom wegens gedeeltelijke ontbinding van de Koopovereenkomst. Het gevolg van dit alles is dat de vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen. 4.
17. [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - griffierecht € 2.723,00 - salaris advocaat € 5.428,00 (2 punten × € 2.714,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.329,00 4.
18. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5De beslissing De rechtbank 5.
19. wijst de vorderingen van [eisers] af, 5.
20. veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 8.329,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.
21. veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.
22. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. N.C.H. Blankevoort, rechter, bijgestaan door mr. W.B. Fonville, en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025.