ECLI:NL:RBAMS:2025:1127

RECHTBANK AMSTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: AMS 23/1497 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 februari 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit Amsterdam, eiser (gemachtigde: [gemachtigde] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam. en de Staat der Nederlanden, de Minister van Justitie en Veiligheid (de Staat). Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn woning door de heffingsambtenaar.
2. De heffingsambtenaar heeft met een gecombineerde aanslag van 26 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] op 1 januari 2021 vastgesteld op € 602.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2022 opgelegd.
3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser met de uitspraak op bezwaar van 16 januari 2023 gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 507.000,-. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
4. De rechtbank heeft het beroep op 29 november 2024 op zitting behandeld. De gemachtigde van eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. [persoon 1] , bijgestaan door [persoon 2] , taxateur. Feiten en omstandigheden
5. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning in [gebied] .
6. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari
7. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
8. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar met de vastgestelde waarde van € 507.000,- de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser zou de WOZ-waarde moeten worden vastgesteld op € 200.000,-. Beoordeling door de rechtbank
9. Ter zitting is besproken dat het aantal vierkante meters van de woning wordt vastgesteld op 89 m
10. Ook de m2-prijs (€ 3.150,- voor het woningdeel) is niet langer in geschil. Verder heeft de heffingsambtenaar naar aanleiding van de door eiser overlegde tekening geconcludeerd dat er inderdaad geen sprake is van een zolder in dit object, dus dat deze vervalt. De heffingsambtenaar heeft tevens de KOUDVL-factoren allemaal vastgesteld op slecht. Uitgaande van al deze aanpassingen komt de heffingsambtenaar uit op een WOZ-waarde van € 425.000,-. Dat is de waarde die nu voorligt en waar de rechtbank een oordeel over zal vellen.
11. Ter zitting is daarnaast besproken dat verkoop 3 ( [adres 2] ) de best vergelijkbare verkoop is. Dit is dan ook de verkoop die de rechtbank bij de beoordeling zal betrekken.
12. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
13. Aangezien de heffingsambtenaar ter zitting aan veel van de door eiser gestelde punten tegemoet is gekomen is het beroep gegrond. Toetsingskader
14. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meestbiedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
15. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
16. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
17. De rechtbank is van oordeel, dat gelet op verkoop 3, de WOZ-waarde van € 425.000,- voor het object van eiser voldoende is onderbouwd. Verkoop 3 heeft een gecorrigeerde transactieprijs op de waardepeildatum van € 427.000,-. Er is door de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het verschil in oppervlakte tussen de kavel van verkoop 3 met 360 m2 ten opzichte van 240 m2 van de woning van eiser, nu de kavelprijs van verkoop 3 op € 217.000,- ligt en van het object van eiser op € 160.000,-. Ook de slechtere ligging is door de heffingsambtenaar tot uitdrukking gekomen in de m2-prijs voor het neutrale woningdeel € 3.150,-, wat stuk lager is dan de € 3.884,- die voor verkoop 3 staat. Verkoop 3 is zelfs 63 m2 kleiner qua oppervlakte, dan het object van eiser. Verkoop 3 is goed vergelijkbaar en is er door de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen.
18. De rechtbank is van oordeel, dat gelet op verkoop 3, de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van € 425.000,- voldoende is onderbouwd. Gelijkheidsbeginsel
19. Eiser doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel en stelt dat de objecten genoemd in zijn taxatieverslag soortgelijke objecten zijn. Ditzelfde geldt voor het object [adres 3] , dat volgens het WOZ-waardeloket op de waardepeildatum een WOZ-waarde van € 265.000,- had.
20. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de door eiser genoemde objecten niet vergelijkbaar zijn. Het zijn geen identieke woningen, nu het bouwjaar, de oppervlakte, de KOUDVL en het soort woning (vrijstaand, 2-onder-1 kap etc.) niet overeenkomen met het object van eiser. De rechtbank ziet dit ook. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet. Immateriële schade
21. Eiser heeft aanspraak gemaakt op een schadevergoeding vanwege schending van de redelijke termijn. Eiser heeft op 11 april 2022 een pro forma bezwaarschrift ingediend, dat op 11 april 2022 is ontvangen. De heffingsambtenaar heeft op 16 januari 2023 een uitspraak op bezwaar genomen.
22. Uitgaande van een redelijke termijn van twee jaar, had in deze procedure dus uiterlijk op 11 april 2024 uitspraak moeten worden gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 19 februari
23. Dit levert een termijnoverschrijding op van 11 maanden op. Deze overschrijding valt, gelet op het feit dat de behandeling van het bezwaar meer dan een half jaar heeft geduurd, deels toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar daarom tot de betaling van een bedrag van € 500,- aan eiser als vergoeding van de door hem geleden immateriële schade. De rest van de termijnoverschrijding valt te wijten aan de rechtbank. De rechtbank zal de Staat dan ook veroordelen tot het betalen van € 500,- aan eiser. Conclusie en gevolgen
24. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning van eiser vast te stellen op € 425.000,-.
25. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 50,- vergoedt.
26. Op vergoeding van kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, in verband met het optreden van de gemachtigde, heeft eiser geen recht. Al vaker is geoordeeld dat de gemachtigde niet als derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. De rechtbank volgt hier de uitgezette lijn van het Hof Amsterdam. Zij merkt hierbij op dat de eiser in onderhavige zaak, de heer [eiser] , woonachtig is op [adres 3] . Het object van deze procedure is [adres 4] en het kantoor dan wel briefadres van de gemachtigde bevindt zich op [adres 5] . Aangezien het Hof Amsterdam al eerder heeft vastgesteld dat [eiser] tot de directe kring van de gemachtigde behoort, wijst de rechtbank het verzoek om proceskostenvergoeding op grond van artikel 1 onder a Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) af.
27. Voor wat betreft het op 19 november 2024 ingebracht taxatieverslag, merkt de rechtbank op dat dit verslag niet heeft geleid tot een ander oordeel over de WOZ-waarde van de woning. Voor een deel van de referentieobjecten is gebruikt gemaakt van WOZ-waardes in plaats van verkoopprijzen en andere objecten liggen niet eens in de buurt van de woning, wat ze minder geschikt maakt dan de verkopen van de heffingsambtenaar. Het taxatieverslag heeft al met al nauwelijks gewicht in de bewijsschaal gelegd. Ook heeft de rechtbank twijfels of het taxatieverslag, het verslag is van een deskundige. Op het verslag staat de naam [persoon 3] , als degene die de woning heeft opgenomen. Over het wel of niet bestaan van [persoon 3] is al langer discussie. De rechtbank ziet gelijkenissen met betrekking tot de lay-out van dit verslag die ook gemachtigde gebruikt en vindt het in navolging van het Hof, ook opmerkelijk dat er bij het taxatieverslag uittreksels van het Kadaster zijn gevoegd. Van een taxateur zou mogen worden verwacht dat hij voor een taxatie zelf de benodigde informatie opvraagt. Ter zitting heeft de gemachtigde hieromtrent enkel als reactie gegeven dat deze kwestie nog loopt bij de Hoge Raad. Gelet op de twijfel omtrent de deskundigheid van dit rapport die hierdoor is ontstaan bij de rechtbank wijst zij vergoeding van dit taxatieverslag af.
28. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte verschotten van € 19,54 voor de uitdraaien van het Kadaster. Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar; - stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vast op€ 425.000,-; - bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 500,-; - veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 500,-; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte verschotten van € 19,54 voor de uitdraaien van het Kadaster. - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht € 50,- aan eiser moet vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Jansen, rechter, in aanwezigheid van mr. F. van der Maas, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 februari
29. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. De waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ. Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Zie de uitspraken van het Hof Amsterdam van 7 februari 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:416, 20 juni 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:1599, 15 augustus 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2295, en 16 april 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:
30. Zie hieromtrent ook de uitspraak van het Hof Amsterdam van 13 augustus 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:
31. Zie de uitspraak van het Hof Amsterdam van 31 januari 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:
32. Artikel 1 onder b Bpb. Hof Amsterdam van 13 augustus 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2296.