ECLI:NL:RBAMS:2025:11443

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11790262 \ CV EXPL 25-9454 Vonnis van 11 december 2025 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser in conventie, gedaagde in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: [gemachtigde] . tegen [gedaagde] wonende te [woonplaats] , gedaagde in conventie, eiser in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen, 1De procedure 1.

1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties van 1 juli 2025; - de conclusie van antwoord met producties en een eis in reconventie van 4 september 2025; - het tussenvonnis van 3 oktober 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - de conclusie van antwoord in reconventie met een productie van 21 oktober 2025; - de mondelinge behandeling van 31 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - mondeling tussenvonnis van 31 oktober
2. 1.
3. De mondelinge behandeling is gehouden op 31 oktober
4. [eiser] is verschenen en werd bijgestaan door [gemachtigde] . [gedaagde] nam deel via een videobelverbinding en werd bijgestaan door mr. Van Riessen. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten nader toegelicht. Na verder debat is bij mondeling vonnis een bezichtiging ter plaatse bepaald, die dezelfde dag heeft plaatsgevonden. Vonnis is bepaald op heden. 1.
5. De mondelinge behandeling en de bezichtiging ter plaatse zijn gezamenlijk gehouden met de procedures van [gedaagde] tegen [naam 1] (Zaaknummer: 11764394 \ CV EXPL 25-8838) en die van [gedaagde] tegen [naam 2] (Zaaknummer: 11603160 \ CV EXPL 25-4579). 2De feiten 2.
6. [eiser] heeft van 1 augustus 2022 tot en met januari 2025 woonruimte gehuurd van [gedaagde] aan de [adres] voor een all-in huurprijs van € 1.340,00 per maand. [eiser] heeft een huurovereenkomst ondertekend. De huurovereenkomst vangt aan op 1 oktober 2012 en wordt steeds aangepast als een nieuwe huurder een deel van de woning gaat huren. 2.
7. [eiser] betaalde de huur aan [gedaagde] en ook heeft hij aan [gedaagde] een waarborgsom betaald van € 1.500,
8. 2.
9. De woning wordt bewoond door twee huurders. De woning van [eiser] bestaat uit een afsluitbare kamer en badkamer en een niet afsluitbare keuken. In de badkamer bevindt zich een wasmachine die ook door de andere bewoner mocht worden gebruikt. De andere bewoner, destijds [naam 2] , bewoonde een afsluitbare woonruimte die voorzien was van een keuken en badkamer. [eiser] voert geen gezamenlijke huishouding met wie dan ook. 2.
10. Aan [gedaagde] is op 8 augustus 2025 een boete van € 15.000,00 opgelegd door de gemeente Amsterdam vanwege overtreding van artikel 21 van de Huisvestingswet. [gedaagde] is als overtreder aangemerkt. Onder meer wordt hem verweten: “ U heeft juridische en feitelijke handelingen verricht waarmee u de woning zonder vergunning, tot twee of meer zelfstandige woonruimten heeft verbouwd of in die verbouwde staat heeft gehouden.” 2.
11. [eiser] heeft in het onderzoek van de gemeente Amsterdam verklaard: “ zij heeft haar eigen woning ik heb mijn eigen woning.” 2.
12. [eiser] heeft ingestemd met de opzegging door [gedaagde] per 31 januari
13. Op 30 januari 2025 heeft de eindinspectie van de woning plaatsgevonden. Er zijn geen onvolkomenheden geconstateerd. Op 17 april 2025 heeft de eindinspectie van de woning van [naam 2] plaatsgevonden. Ook daarbij zijn geen onvolkomenheden geconstateerd. 3Het geschil in conventie en in reconventie 3.
14. [eiser] vordert in conventie [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling van € 1.500,00 aan borg, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2025, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 3.
15. [gedaagde] vordert in reconventie, samengevat, te verklaren voor recht dat in het geval de gemeente Amsterdam aan [gedaagde] een bestuurlijke boete oplegt, [eiser] hiervoor aansprakelijk is en hij gehouden is het boetebedrag als schade aan [gedaagde] te vergoeden, met veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten. 3.
16. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingegaan. 4De beoordeling in conventie en in reconventie 4.
17. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en die in reconventie, worden deze vorderingen gezamenlijk behandeld. 4.
18. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] € 1.500,00 euro borg heeft betaald en dat hij die niet heeft teruggekregen. Ook staat vast dat er geen gebreken bij oplevering zijn geconstateerd die rechtvaardigen dat de borg wordt ingehouden. 4.
19. De reden dat [eiser] zijn borg niet terugkrijgt is omdat [gedaagde] [eiser] verwijt dat dat het zijn schuld is dat aan [gedaagde] een bestuurlijke boete is opgelegd van € 15.000,
20. Deze boete is opgelegd omdat er in de woning sprake is van twee zelfstandige woonruimten zonder dat daarvoor een vergunning is afgegeven. 4.
21. [gedaagde] verwijt [eiser] en [naam 2] dat zij de woning hebben verbouwd. Zo hebben zij cilindersloten op de deuren laten plaatsen en hebben zij in onderling overleg keukenapparatuur geplaatst in de woning van [naam 2] zodat zij daar zelfstandig kon koken. Ook zouden zij ten onrechte in het onderzoek hebben verklaard dat zij beiden een zelfstandige woonruimte bewonen. 4.
22. In de huurovereenkomst staat dat huurders samen de gehele woning huren en samen verantwoordelijk zijn voor de huurbetalingen. Echter is voldoende komen vast te staan dat de huurders elkaar voor het aangaan van de huurovereenkomst niet kenden, zij geen gezamenlijke huishouding hebben gevoerd, zij niet gelijktijdig de huurovereenkomst zijn aangegaan, zij geen gebruiken maken van de door de andere gehuurde ruimtes, dat zij ieder voor zich de maandelijkse huurbetaling aan [gedaagde] doen, dat zij beiden – niet gezamenlijk - borg hebben betaald aan [gedaagde] en dat twee personen onafhankelijk van elkaar het door hun gehuurde kunnen bewonen. Ieder beschikt over een eigen woonruimte met een toilet, een badkamer en een keuken. 4.
23. De woonruimten, met uitzondering van de keuken die [eiser] tot zijn beschikking heeft, zijn afsluitbaar. Dat [naam 2] haar sloten heeft vervangen geeft geen verandering van de al bestaande situatie. De woonruimten waren al afsluitbaar. 4.
24. Partijen hebben uitgebreid het debat gevoerd of er wel of geen sprake is van een keuken. De kantonrechter heeft geconstateerd dat er in de woonruimte van [naam 2] een aanrechtblok met kastjes en met een kraan en een gootsteen is gemonteerd. Het is juist dat er geen kookapparatuur is ingebouwd, maar het is in de huurovereenkomst niet verboden dit te plaatsen. Er is dus sprake van een keuken. Dat de keuken door [naam 2] wel of niet is uitgerust met een magnetron en/ of kookplaatje is ook niet relevant. 4.
25. De kantonrechter is van oordeel dat er sprake is van zelfstandige woonruimte bij aanvang van de huurovereenkomst. Dit leidt ertoe dat [eiser] terecht in het onderzoek van de gemeente Amsterdam heeft gesteld dat er sprake is van zelfstandige woonruimte. [eiser] en [naam 2] zijn niet degenen die de woning hebben verbouwd tot twee zelfstandige studio’s. Het waren bij aanvang van de huurovereenkomsten al zelfstandige woonruimten. [gedaagde] heeft dit zelf gedaan of laten doen. Dat [gedaagde] dit in de huurovereenkomst heeft geprobeerd te verbloemen maakt de feitelijke situatie niet anders. [eiser] is dan ook niet aansprakelijk voor de door de gemeente opgelegde boete. 4.
26. De feiten die [gedaagde] heeft gesteld ter onderbouwing van zijn vordering kunnen niet worden vastgesteld en dit alleen al leidt tot afwijzing van de vordering van [gedaagde] . Van verrekening kan dus ook geen sprake zijn. 4.
27. [gedaagde] hinkt op twee gedachten. Aan de ene kant wil hij de vordering tot terugbetaling van de borg verrekeningen met zijn vordering op [eiser] , aan de andere kant is zijn standpunt dat [eiser] een vordering tot terugbetaling van de borg heeft op zijn opvolgend huurder en niet op hemzelf. Nu [eiser] zijn zelfstandige woonruimte huurde van [gedaagde] en hij aan hem ook de borg heeft betaald, is het [gedaagde] die de borg ook weer moet terugbetalen bij oplevering van het gehuurde. Er zijn geen feiten gesteld of naar voren gekomen die dit anders maken. De vordering van [eiser] wordt dan ook toegewezen. Proceskosten 4.
28. [gedaagde] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Nu de mondelinge en de opneming ter plaatse gelijktijdig in drie zaken heeft plaatsgevonden zal de kantonrechter het salaris van de gemachtigde op 2 punten waarderen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 408,00 ( punten × € 204,-) - griffierecht - kosten exploot - nakosten € € 226,00 144,77 67,50 Totaal € 1.050,27, vermeerderd met de kosten van betekening zoal vermeld in de beslissing. 4.12 Als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie, wordt [gedaagde] in reconventie veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van [eiser] . Tot op heden worden de kosten in reconventie begroot op € 406,00 (1 punt). 5De beslissing De kantonrechter in conventie en in reconventie 5.
29. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.500, - aan [eiser] , vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag van 15 februari 2025 tot aan de voldoening daarvan, 5.
30. veroordeelt [gedaagde] in conventie in de proceskosten van € 1.050,27, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet door [gedaagde] binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe wordt voldaan, 5.
31. veroordeelt [gedaagde] in reconventie in de proceskosten van € 406,00 vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet door [gedaagde] binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe wordt voldaan, 5.
32. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.
33. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2025.