ECLI:NL:RBAMS:2025:11460

RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer: 10855419 CV EXPL 23-15833 vonnis van: 11 november 2025 func.: 58865 vonnis van de kantonrechter I n z a k e

1. [eiser 1]
2. [eiser 2] beiden wonende te [woonplaats] eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie nader te noemen: [eisers] procederend in persoon t e g e n de stichting Woonstichting Eigen Haard gevestigd te Amsterdam gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie nader te noemen: Eigen Haard gemachtigde: mr. H.M. Hielkema VERLOOP VAN DE PROCEDURE [eisers] hebben bij dagvaarding van 21 december 2023, met producties, een vordering ingesteld. Eigen Haard heeft daarop gereageerd met een conclusie van antwoord met producties, tevens houdende eis in voorwaardelijke reconventie. Eigen Haard heeft vervolgens verzocht om aanhouding van de zaak in afwachting van het antwoord van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen in de zaken ECLI:NL:RBAMS:2024:129 en ECLI:NL:RBAMS:2024:
3. Na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld heeft [eisers] daarop gereageerd en vervolgens heeft de kantonrechter bij rolbeslissing van 2 april 2025 beslist dat de zaak wordt aangehouden en dat partijen zich te zijner tijd bij akte mogen uitlaten over de beantwoording van voornoemde vragen door de Hoge Raad. Dat hebben partijen gedaan. [eisers] heeft daarna nog gereageerd op de productie die bij voornoemde akte is ingediend door Eigen Haard. Ten slotte is vonnis bepaald op heden. GRONDEN VAN DE BESLISSING Feiten
4. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast. 1.
5. [eisers] huurt van Eigen Haard sinds 8 mei 2017 voor onbepaalde tijd de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Het gaat om een geliberaliseerde huurwoning. De huurprijs ten tijde van de dagvaarding bedroeg € 920,00 per maand en het servicekostenvoorschot € 3,19 per maand. 1.
6. Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene voorwaarden geliberaliseerde woonruimte’ van toepassing verklaard (hierna: de algemene voorwaarden). In artikel 4 van de algemene voorwaarden staan bedingen die betrekking hebben op de wijziging van de huurprijs (hierna: de huurprijswijzigingsbedingen). Voornoemde bedingen luiden: ‘4.1 Wijziging per 1 juli De jaarlijks op 30 juni geldende huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig het in de volgende leden van dit artikel bepaalde. 4.2 CPI index De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumenten prijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt de berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van het daaraan voorafgaande kalenderjaar. 4.3 Maximaal 5% naast CPI Verhuurder heeft het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum naast verhoging overeenkomstig het in lid 2 genoemde percentage, tevens daarbovenop te verhogen met een percentage van maximaal 5%. 4.4 De huurprijs wordt niet gewijzigd indien de aanpassing conform lid 2 en lid 3 zou leiden tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende huurprijs. 4.5 Indien het CBS de bekendmaking van de bedoelde prijsindexcijfers (lid 2) staakt, of de basisberekening wijzigt, zal een zoveel mogelijk aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. 4.6 De gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan huurder geen of niet tijdig afzonderlijke mededeling wordt gedaan.’ 1.
7. [eisers] heeft op 20 juni 2023 aan Eigen Haard een e-mail gestuurd met het verzoek de huurprijswijzigingsbedingen buitengerechtelijk te vernietigen en tot terugbetaling over te gaan van onverschuldigd betaalde huur. Eigen Haard heeft de ontvangst van voornoemde e-mail bevestigd, maar geen gehoor gegeven aan het verzoek. [eisers] heeft Eigen Haard daarop aangeschreven op 6 juli en 21 juli 2023 met verzoek om reactie op de eerste e-mail. Eigen Haard heeft niet inhoudelijk gereageerd. Het geschil
8. [eisers] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, verklaring voor recht dat de huurprijswijzigingsbedingen uit de huurovereenkomst oneerlijk zijn en dat als uitgangspunt de aanvangshuurprijs telt vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot aan het einde daarvan. Ook vordert [eisers] veroordeling van Eigen Haard tot betaling van € 4.691,88 wegens onverschuldigd betaalde huur over de periode juli 2018 tot en met september 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente. Tot slot vordert [eisers] veroordeling van Eigen Haard tot betaling van € 718,86 wegens buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
9. [eisers] legt aan de vorderingen ten grondslag dat in de huurovereenkomst huurprijswijzigingsbedingen zijn opgenomen die volgens [eisers] oneerlijk zijn en daarom vernietigd moeten worden. [eisers] meent dat als gevolg hiervan moet worden teruggegaan naar de aanvangshuurprijs en dat [eisers] dus te veel huur heeft betaald en dat de teveel betaalde huur terugbetaald dient te worden aan [eisers] Omdat Eigen Haard met terugbetaling in verzuim is, moet zij ook de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente betalen.
10. Eigen Haard heeft de vordering uitvoerig betwist. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. De beoordeling
11. De kern van het geschil betreft de vraag of de huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk zijn en zo ja, wat daar het gevolg van moet zijn.
12. De huurprijswijzigingsbedingen in artikel 4 van de algemene voorwaarden bestaan uit een beding over verhoging conform de indexatie (artikel 4.2) en uit een beding over opslag (artikel 4.3). Uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) volgt dat een opslagbeding los staat van een indexatiebeding en dat het oneerlijke karakter daarvan apart moet worden getoetst. Onder verwijzing naar voornoemd arrest over prijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten wordt geoordeeld dat een overeengekomen indexatie op basis van de CPI, zoals in het onderhavige artikel 4.2 van de algemene voorwaarden het geval is, op zichzelf niet oneerlijk is.
13. Beoordeeld moet dan worden of het opslagbeding van maximaal 5% naast de CPI (artikel 4.3 van de algemene voorwaarden) oneerlijk is. Eigen Haard heeft uitvoerig betoogd dat dat niet het geval is. Nieuw beleid waarmee geen rekening kon worden gehouden
14. In de eerste plaats heeft zij erop gewezen dat met de ambtshalve toetsing van huurprijswijzigingsbedingen die sinds 2023 bij met name de rechtbank Amsterdam plaatsvindt, sprake is van nieuw beleid. Voorheen werd daarop nooit getoetst. Eigen Haard is door dit nieuwe beleid overvallen en kon dit bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet voorzien.
15. De kantonrechter begrijpt dit betoog aldus dat Eigen Haard meent dat ambtshalve toetsing in dit geval achterwege moet blijven. Dat betoog gaat niet op. Eigen Haard heeft niet weersproken dat een huurder van woonruimte een consument is. Op grond van vaste jurisprudentie moet in dat geval – ook ambtshalve – getoetst worden of aan de vordering bedingen ten grondslag (kunnen) liggen die oneerlijk zijn de in zin van Richtlijn 93/13 EG. Dat vóór 2023 in huurzaken nog geen ambtshalve toetsing plaatsvond, betekent niet dat die toetsing nu niet meer zou kunnen en moeten plaatsvinden.
16. Voor zover Eigen Haard betoogt dat het beding niet oneerlijk is omdat zij dit nieuwe beleid van toetsing bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet kon voorzien, gaat ook dat niet op. Zelfs als Eigen Haard niet kon voorzien dat rechters op enig moment de door Eigen Haard gehanteerde voorwaarden ambtshalve zouden gaan toetsen aan Richtlijn 93/13, had zij bij het opstellen van de voorwaarden wel rekening kunnen houden met het bestaan van die Richtlijn en de daaruit voor haar voortvloeiende verplichtingen. De huurovereenkomst is immers gesloten in 2017, ruim na de totstandkoming van Richtlijn 93/13 en de implementatie daarvan. Toepassing arrest Hoge Raad 29 november 2024
17. Eigen Haard heeft voorts gesteld dat het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, weliswaar betrekking had op een opslagbeding van maximaal 3%, maar dat uit het arrest ook aanknopingspunten volgen voor het oordeel dat ook een opslagbeding van maximaal 5%, zoals in de onderhavige zaak, niet oneerlijk is. In dat kader wijst Eigen Haard erop dat huurovereenkomsten duurovereenkomsten zijn, waarbij het noodzakelijk is dat partijen bij aanvang afspraken maken over hoe de huurprijs zich ontwikkelt. Niemand weet echter hoe de inflatie zich zal ontwikkelen. Verder wijst Eigen Haard erop dat zij in de praktijk altijd behoedzaam en prudent gebruik maakt van haar bevoegdheid om de huur te verhogen. Zij heeft de huur nog nooit verhoogd met het maximale percentage. Gemiddeld lag de huurverhoging een fractie boven de inflatie, terwijl de wettelijk gemaximeerde huurverhoging in de sociale sector steeds hoger lag. Tot slot wijst zij erop dat het opslagpercentage in artikel 4.3 van de algemene voorwaarden nooit meer zal zijn dan 5%. De consument heeft dus zekerheid dat de huurverhoging is gemaximeerd; hij is niet overgelaten aan de willekeur van de verhuurder.
18. In zijn arrest van 29 november 2024 heeft de Hoge Raad een opslagbeding van maximaal 3% bovenop een indexatiebeding niet oneerlijk bevonden. Daarbij is overwogen dat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen daarmee de doelen van het opslagbeding te bereiken, te weten het compenseren van de ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning. Bij de toetsing van het opslagbeding moet het (cumulatieve) effect van het indexatiebeding worden meegewogen. Verder is van belang dat bij een dergelijk opslagbeding de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft.
19. Aan Eigen Haard kan worden toegegeven dat met een opslagpercentage van maximaal 5% bij aanvang van de huurovereenkomst duidelijk is dat de huurverhoging op grond van die opslag niet meer zal zijn dan 5%. Daarmee is echter nog niet gezegd dat dit beding, net zoals een opslagbeding van 3%, eerlijk is. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was voor [eisers] niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden Eigen Haard toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van Eigen Haard komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Eigen Haard heeft met haar onder r.o. 11 weergegeven betoog ook in het geheel niet aangetoond dat dat in dit geval wel zo zou zijn. Het percentage ligt ook veel hoger dan de opslagpercentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Dat Eigen Haard in de praktijk prudent omgaat met het opslagbeding, is tot slot niet relevant voor de beoordeling of het beding oneerlijk is of niet. De rechter moet het beding immers beoordelen uitgaande van het moment waarop de overeenkomst werd gesloten. Wet op het overleg huurders verhuurder
20. Eigen Haard heeft verder betoogd dat het evenwicht tussen partijen niet wordt verstoord omdat de belangen van de huurders op grond van de Wet overleg huurders verhuurder (Wohv) behartigd worden door de onafhankelijke huurdersorganisatie Alert. Alert heeft recht op informatie van, overleg met en advies aan Eigen Haard ten aanzien van de (wijziging van de) huurvoorwaarden van Eigen Haard. De onderhavige huurvoorwaarden, waaronder het huurprijswijzigingsbeding, zijn ook aan Alert voorgelegd en met haar besproken, en zijn door Alert onvoorwaardelijk aanvaard. Bovendien wordt jaarlijks overleg gevoerd over de dat jaar toe te passen huurprijsaanpassing in de verschillende segmenten.
21. Het gaat in deze zaak om toetsing van het beding uit de huurovereenkomst tussen Eigen Haard en [eisers] Toetsing van het beding moet plaatsvinden uitgaande van het moment waarop de overeenkomst werd gesloten. [eisers] zelf heeft niet over het beding onderhandeld. Dat Alert dat destijds namens [eisers] heeft gedaan, blijkt niet uit het beding, nog daargelaten dat Alert op basis van de Wohv geen onderhandelings- of instemmingsrecht heeft. Dat Eigen Haard jaarlijks met Alert overlegt over de toe te passen huurprijsaanpassing betreft (wederom) een kwestie van hoe in de praktijk uitvoering wordt gegeven aan het beding. Hoe uitvoering wordt gegeven aan het beding is, zoals hiervoor al is overwogen, niet relevant voor de vraag of het beding eerlijk is. Bij huurcontracten minder noodzaak tot bescherming van de consument
22. Eigen Haard heeft voorts het volgende betoogd. De recente Nederlandse rechtspraak over huurprijswijzigingsbedingen is gebaseerd op jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie (HvJEU) betreffende consumentenbescherming. Die Europese jurisprudentie gaat echter over andere typen contracten dan huurcontracten, namelijk energiecontracten, financiële producten en telecomcontracten. Bij deze contracten is veel meer contractsvrijheid, zodat er een grotere noodzaak tot (Europese) consumentenbescherming is. Bovendien zijn die contracten makkelijker op te zeggen door de consument. Bij huurcontracten voor woonruimte is, zeker in Nederland, niet die mate van consumentenbescherming noodzakelijk omdat in Nederland veelal sprake is van dwingende huurregelgeving die al tot doel heeft de consument te beschermen. Door het tekort aan woningen is opzegging van de huurovereenkomst voor de huurder niet een optie om van een oneerlijk beding af te komen. De consumentenbescherming die de rechtbanken voor huurders thans nodig achten schiet echter door in zijn gevolgen en haalt elke balans uit de verhouding tussen huurder en verhuurder. De consument wordt beschermd en krijgt daarnaast nog een financiële tegemoetkoming mee, waardoor hij niet snel genegen zal zijn te vertrekken. De verhuurder kan vanwege de regelgeving (anders dan bij bijvoorbeeld energiecontracten) ook niet eenvoudig de huurovereenkomst opzeggen. De belangen van de verhuurder worden door dit alles onevenredig geschaad.
23. Niet in geschil is dat in deze zaak sprake is van een professioneel handelend verhuurder en een consument. In dat geval moet de rechter de algemene voorwaarden die aan de orde (kunnen) zijn, ambtshalve toetsen aan Richtlijn 93/
24. Daarin verschilt een huurovereenkomst niet van de door Eigen Haard genoemde typen overeenkomsten die aan de orde waren in Europese jurisprudentie. De huurovereenkomst kan wel van de overige overeenkomsten verschillen vanwege de duur ervan, al kunnen ook andere contracten voor langere tijd worden aangegaan en kunnen ook die niet altijd tussentijds worden beëindigd. Het is waar dat een verhuurder de huurovereenkomst, buiten de in de wet geregelde gronden, niet kan beëindigen, maar ook de huurder kan dat in de praktijk meestal niet, omdat er geen andere woonruimte beschikbaar is. Dat laatste maakt dat consumentenbescherming bij huurovereenkomsten juist noodzakelijker is dan bij andersoortige contracten waarbij, zoals Eigen Haard ook stelt, de consument juist eenvoudiger kan opzeggen of overstappen en er meerdere alternatieven zijn. Dat de huurder beschermd wordt door de Nederlandse huurwetgeving is eveneens waar, maar die bescherming betreft vooral de (on)mogelijkheid tot beëindiging van de huur en, zeker in gevallen van geliberaliseerde woonruimte zoals in dit geval aan de orde is, veel minder de huurprijsbescherming. Dat Eigen Haard als woningcorporatie gebonden is aan de ‘huursombenadering’ (artikel 54 Woningwet), zoals Eigen Haard ook heeft betoogd, doet hier niet aan af. In dat artikel is, kort gezegd, bepaald dat de gemiddelde huurprijs van woningen van een toegelaten instelling op 1 januari van een gegeven jaar (slechts) met een bij ministeriële regeling bepaald percentage mag stijgen ten opzichte van de huurprijs op 1 januari van het jaar ervoor. Het gaat hierbij dus om de gemiddelde huurprijs en hieruit kan niet worden afgeleid wat het huurverhogingspercentage voor de betreffende woning is of zal zijn, waardoor ook niet duidelijk is in hoeverre de individuele huurder hierdoor wordt beschermd. Bovendien wordt gelet op artikel 54 lid 2 van de Woningwet bij de berekening van de hiervoor bedoelde gemiddelde huurprijs geen rekening gehouden met huurovereenkomsten met een geliberaliseerde huurprijs.
25. Dat de gevolgen van het oneerlijk achten van een beding groot zijn, realiseert de kantonrechter zich terdege. Die gevolgen vloeien voort uit de Richtlijn, waaruit volgt dat handelen in strijd met de Richtlijn moet leiden tot een sanctie die doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend moet zijn. Dat laatste leidt tot het buiten toepassing laten van het beding, waarbij de gebruiker niet mag terugvallen op eventueel wettelijke regelingen. Dat dit gevolg de balans verstoort, zoals Eigen Haard stelt, maakt echter niet dat de beoordeling van de vraag of het beding oneerlijk is of niet, anders moet zijn. Bij die beoordeling is immers alleen relevant of het beding bij het aangaan ervan het evenwicht tussen partijen verstoort. Het is duidelijk dat de huurder op dat moment de zwakkere partij is. Aanvangshuurprijs onder marktniveau
26. Eigen Haard heeft ook gewezen op het feit dat de onderhavige woning aan [eisers] is verhuurd tegen een aanvangshuurprijs die onder de markthuurwaarde lag, terwijl Eigen Haard er ook voor had kunnen kiezen de woning tegen een marktconforme prijs te verhuren. De jaarlijkse huurverhoging wordt over deze lagere huurprijs berekend. Dit maakt volgens Eigen Haard ook dat het beding niet oneerlijk is.
27. De kantonrechter volgt Eigen Haard daarin niet. Eigen Haard heeft er zelf voor gekozen de woning tegen een bepaald prijsniveau te verhuren. Niet valt in te zien waarom dat van invloed is op de vraag of het huurprijsverhogingsbeding eerlijk is of niet. Het opslagbeding voorziet immers in een procentuele verhoging die voor elke aanvangshuur zou gelden. Bijzondere positie van Eigen Haard als woningcorporatie
28. Volgens Eigen Haard betekent het feit dat zij een woningcorporatie is dat zij, anders dan commerciële verhuurders, publieke taken heeft, die ook extra exploitatielasten met zich meebrengen. Bovendien heeft Eigen Haard voornamelijk woningbezit in Amsterdam, met een substantieel hogere waarde en de laatste jaren ook een hogere waardestijging dan elders in het land. Mede daarom hebben woningcorporaties behoefte aan een redelijke bandbreedte bij de vaststelling van de jaarlijkse huurverhoging. Het onderhavige opslagbeding biedt hen daarvoor de ruimte.
29. Dit betoog gaat niet op. Een opslagbeding kan volgens de Hoge Raad noodzakelijk zijn voor het compenseren van de ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning. Zoals hiervoor ook al is overwogen heeft Eigen Haard in het geheel niet onderbouwd waarom het voor het bereiken van deze doelen noodzakelijk is om een hoger opslagbeding dan maximaal 3%, dat door de Hoge Raad in beginsel niet oneerlijk is bevonden, te hanteren. Met de hiervoor aangehaalde (kale) stellingen heeft Eigen Haard dat nog altijd niet onderbouwd. Ontwrichtende rechtspraak
30. Eigen Haard heeft verder betoogd dat ambtshalve toetsing van huurprijswijzigingsbedingen zoals die sinds 2023 door diverse rechtbanken, waaronder Amsterdam, wordt verricht, tot maatschappij-ontwrichtende gevolgen leidt. Huurders kunnen, in geval van een oneerlijk geacht beding, een flink onverwacht financieel voordeel en een lagere huurprijs in de wacht slepen en zullen snel niet meer geneigd zijn te vertrekken uit hun huurwoning. Dit heeft grote gevolgen voor de financiële positie van verhuurders en uiteindelijk ook voor het woningbouwbeleid en de pensioenen van veel mensen.
31. De kantonrechter is zich bewust van de verstrekkende gevolgen van het buiten toepassing laten van een oneerlijk bevonden beding, maar dit betekent niet dat het oordeel over de eerlijkheid daardoor anders moet worden, of dat het buiten toepassen laten van het beding of zelfs de ambtshalve toetsing in zijn geheel daardoor achterwege moet blijven. Zoals eerder overwogen is de rechter nu eenmaal gehouden om bedingen in een overeenkomst ambtshalve te toetsen op oneerlijkheid. Als een beding oneerlijk is bevonden, moet de rechter deze volgens vaste rechtspraak van het HvJEU vervolgens buiten toepassing laten opdat zij geen dwingende gevolgen hebben voor de consument, tenzij de consument zich daartegen verzet. Derhalve moet de vaststelling in rechte dat een bepaald beding oneerlijk is, in beginsel tot gevolg hebben dat de situatie waarin de consument rechtens en feitelijk zonder dat beding zou hebben verkeerd, wordt hersteld, met name door een recht in het leven te roepen op terugbetaling van de voordelen die de verkoper op grond van dat oneerlijke beding ten nadele van de consument onverschuldigd heeft verkregen. Het ontbreken van een dergelijke terugbetalingsplicht zou immers afbreuk kunnen doen aan de afschrikwekkende werking die artikel 6 lid 1 Richtlijn 93/13 EG, gelezen in samenhang met artikel 7 lid 1 daarvan, heeft willen hechten aan de vaststelling dat bedingen in de tussen een consument en een verkoper gesloten overeenkomst, oneerlijk zijn (zie HvJEU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 (Bank M) en het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024, r.o. 3.3.2). Artikel 1 EP EVRM
32. Het buiten toepassing verklaren van het opslagbeding leidt volgens Eigen Haard ook tot strijd met het grondrecht op een ongestoord genot van het eigendom als bedoeld in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EP EVRM). De Hoge Raad heeft in het verleden weliswaar geoordeeld dat wettelijke huurprijsregulering in Nederland in algemene zin niet in strijd is met artikel 1 EP EVRM, maar heeft zich niet uitgelaten over de situatie dat als gevolg van niet voorziene, gewijzigde regelgeving of rechtspraak een verhuurder zijn (rendements)doelen niet meer kan behalen en zijn belangen daardoor disproportioneel worden geschaad.
33. De kantonrechter volgt Eigen Haard hierin niet. Vooropgesteld wordt dat de Hoge Raad heeft geoordeeld, zoals Eigen Haard ook zelf aangeeft, dat de Nederlandse huurprijsregulering niet in strijd is met artikel 1 EP EVRM (ECLI:NL:HR:2018:109). Dat systeem staat huurverhogingen, ook in de geliberaliseerde sector, toe. Ook Richtlijn 93/13 EG staat niet in de weg aan het doorvoeren van huurverhogingen, ook in de geliberaliseerde sector, mits de bedingen op grond waarvan die huurverhoging plaatsvindt, eerlijk zijn. Dat laatste is wat de rechter moet toetsen en sinds 2023 ook toetst. Als een verhuurder door het buiten toepassing laten van een oneerlijk bevonden beding geen huurverhogingen meer kan doorvoeren, is dat niet het gevolg van ‘gewijzigde spelregels tijdens het spel’, zoals Eigen Haard heeft aangevoerd, maar is dat de sanctie die volgt uit Richtlijn 93/13 op het hanteren van oneerlijke bedingen. Zoals hiervoor al eerder overwogen bestond de Richtlijn al lang ten tijde van het sluiten van de onderhavige huurovereenkomst. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar
34. Onder verwijzing naar alle voorgaande argumenten voert Eigen Haard tot slot nog aan dat het buiten toepassing laten van het huurprijswijzigingsbeding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat dit disproportionele gevolgen heeft die catastrofaal zullen zijn voor Eigen Haard en extreem schadelijk voor het algemeen belang. Het buiten toepassing laten moet daarom achterwege blijven.
35. Een krachtens de wet geldende regel is alleen dan niet van toepassing als dat in de gegeven omstandigheden naar matstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dat laatste betekent dat de rechter terughoudendheid moet betrachten bij het niet van toepassing laten zijn van een wettelijke regeling (in dit geval: buiten toepassing laten). Uitgangspunt is dat oneerlijke bedingen buiten toepassing worden gelaten opdat de gebruikers ervan worden aangespoord om deze uit hun voorwaarden te halen. Dat doel zou teniet worden gedaan als het buiten toepassing laten achterwege zou blijven en de bedingen dus in stand zouden worden gelaten vanwege het beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Dat het buiten toepassing laten van het opslagbeding ongunstig is voor Eigen Haard, is duidelijk. Dat dat voor haar catastrofaal is en in het algemeen extreem schadelijk is, is echter onvoldoende concreet gemaakt. Verjaring
36. Eigen Haard stelt voorts dat [eisers] de vernietiging van artikel 4.3 van de algemene voorwaarden te laat heeft ingeroepen. Op grond van artikel 3:52 lid 1 sub d BW geldt een verjaringstermijn van drie jaar, die volgens artikel 6:235 lid 4 BW begint te lopen op het moment dat [eisers] kennis had kunnen nemen van zijn rechten — dus bij aanvang van de huurovereenkomst of bij de eerste huurverhogingsaanzegging, toen Eigen Haard zich op het verhogingsbeding beriep. Volgens Eigen Haard begon de termijn in mei 2017, bij ondertekening van de huurovereenkomst, waardoor het beroep van [eisers] inmiddels is verjaard. Subsidiair stelt Eigen Haard dat een eventuele geldvordering van [eisers] deels is verjaard op grond van artikel 3:307 lid 1 BW, met een verjaringstermijn van vijf jaar vanaf de vervaldata van de maandelijkse huur.
37. Het beroep van Eigen Haard op verjaring wordt verworpen. Hoewel Richtlijn 93/13 zich niet verzet tegen de verjaringstermijn voor een vordering tot terugbetaling, moet wel het doeltreffendheidsbeginsel van de richtlijn worden geëerbiedigd. Eigen Haard stelt dat de driejarige verjaringstermijn voor vernietiging begon bij ondertekening van de huurovereenkomst in 2017, of uiterlijk na de eerste huurverhoging in 2018, waardoor de mogelijkheid tot vernietiging is verstreken. Op dat moment had of kon [eisers] redelijkerwijs nog geen kennis hebben van het oneerlijke karakter van het beding, nu [eisers] als consument niet kan worden geacht te beschikken over dezelfde informatie als een handelaar. Als de verjaringstermijn op dat moment zou zijn aangevangen, zou het voor [eisers] bijna onmogelijk zijn om de door de richtlijn verleende rechten uit te oefenen. Dit staat aan een doeltreffende toepassing van de richtlijn in de weg. De verjaringstermijn voor de vordering uit onverschuldigde betaling vangt aan zodra de huurder kan weten dat sprake is van een oneerlijk beding. Eigen Haard heeft niet voldoende onderbouwd dat dit eerder is geweest dan op het moment dat de dagvaarding werd geconcipieerd. De vordering tot vernietiging is dan ook niet verjaard en wordt hierna beoordeeld. Er is sprake van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding
38. Het opslagbeding van de huurprijswijzigingsbepaling in de algemene voorwaarden is oneerlijk. Dat betekent dat dit beding buiten toepassing moet worden gelaten. Eigen Haard mocht daarom alleen de huur verhogen met de consumentenprijsindex. Hierna wordt uitgelegd waarom.
39. Eigen Haard mag op grond van de algemene voorwaarden de huurprijs jaarlijks verhogen met de indexatie plus maximaal 5 procent. Deze bepaling kan worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Het indexatiebeding heeft namelijk een ander doel dan het opslagbeding en kan apart worden getoetst. Op grond van het beding in 4.2 van de algemene voorwaarden mocht Eigen Haard de huurprijs verhogen met de consumentenprijsindex. Dit deel van het beding is zoals hiervoor onder
40. is overwogen niet oneerlijk, omdat het indexatiebeding tot doel heeft geldontwaarding te compenseren. Op grond van 4.3 van de algemene voorwaarden mag Eigen Haard de huur jaarlijks naast de indexatie met nog eens maximaal 5% verhogen. Dit opslagbeding is, zoals hiervoor onder
41. t/m
42. is overwogen, oneerlijk. Hierdoor wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument ernstig verstoord en de gevolgen van het beding zijn dan ook niet voorzienbaar voor [eisers]
43. Omdat het opslagbeding oneerlijk is, moet dit buiten toepassing worden gelaten. Daarom mocht Eigen Haard de huurprijs enkel verhogen met de consumentenprijsindex. Zo blijven in het verleden toegepaste indexeringen op basis van een niet oneerlijk bevonden indexeringsbeding in stand. Iedere huurprijsverhoging die [eisers] heeft betaald op basis van het opslagbeding (voor zover deze dus boven het indexeringsbeding uitkwam) is wel onverschuldigd betaald. [eisers] heeft recht op terugbetaling daarvan. Partijen mogen zich uitlaten over het bedrag dat onverschuldigd is betaald
44. Omdat, gelet op het voorgaande, nu niet duidelijk is welk bedrag [eisers] precies te veel aan huur heeft betaald, moet [eisers] bij akte een overzicht overleggen van de betaalde huur tot en met heden en een overzicht van wat de huur gedurende de looptijd van de gehele huurovereenkomst had mogen zijn op basis van de verhogingen met de consumentenprijsindex voor zover die in rekening zijn gebracht. Voor jaren waarin de huur met minder dan de prijsindex is gestegen blijft dat lagere indexeringsbedrag gelden. Het is dus niet zo dat er met terugwerkende kracht hogere indexeringen mogen worden toegepast. Proceskostenbeding
45. Artikel 17.2 van de algemene voorwaarden is oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na het buiten toepassing laten van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen bij de eindbeslissing. Verder geen oneerlijke bepalingen
46. De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
47. De zaak wordt verwezen naar de hieronder genoemde rol, zodat [eisers] zich kan uitlaten over hetgeen hiervoor onder
48. is overwogen. Daarna mag Eigen Haard hierop reageren. BESLISSING De kantonrechter: verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 9 december 2025 om 10:00 uur voor het nemen van een akte door [eisers] als hierboven omschreven; bepaalt dat Eigen Haard op de akte van [eisers] mag reageren op de rol vier weken later; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2025 in tegenwoordigheid van mr. H. El Falah, de griffier.