ECLI:NL:RBAMS:2025:3152

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/756444 / HA ZA 24-1000 Vonnis van 21 mei 2025 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid INTERESTATE HOLDING B.V., te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: InterEstate, advocaat: mr. S.J. Kloosterman, tegen 1 [gedaagde] , te [woonplaats] , advocaat: mr. Y.V. Ridley, hierna te noemen: [gedaagde]2. de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE AMSTERDAM, te Amsterdam, niet verschenen, hierna te noemen: Gemeente Amsterdam gedaagde partijen. 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van InterEstate van 27 augustus 2024 met producties 1 t/m 14;- de conclusie van antwoord van [gedaagde] ; - het tussenvonnis van 18 december 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming en de mondelinge behandeling van 8 april 2025 en de daarin genoemde stukken, met aangehecht de reacties op het proces-verbaal van mr. Kloosterman bij brief van 30 april 2025 en 1 mei 2025 en van mr. Ridley bij brief van 30 april 2025. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De feiten 2.1. [gedaagde] huurde van 1960 tot 1971 de ruimte op de begane grond met tuin aan de [adres 1] . Deze ruimte was gelegen op het perceel grond met kadastrale aanduiding [woonplaats] 1110 (hierna: het Perceel 1110). [gedaagde] runde hier tot 1971 een kapperszaak en woonde tot 1964 in de achterste kamers van het pand. 2.2. [gedaagde] woont sinds 1964 in de woning met tuin aan de [adres 2] (de woning). De woning met tuin zijn gelegen op het perceel grond met kadastrale aanduiding [woonplaats] 1993 (hierna: het Perceel 1993). Eerst huurde [gedaagde] de woning van 1964 tot 1994. Daarna is zij lid geworden van de bij de woning horende coöperatieve flatexploitatievereniging van 1994 tot 2001. Sinds 2001 is [gedaagde] rechthebbende geworden van het appartementsrecht van de woning. [gedaagde] is sindsdien ook (mede) erfpachter van het Perceel 1993. 2.3. De tuin gelegen op het Perceel 1993 grenst (met een hoek) aan het Perceel 1110. Toen [gedaagde] vanaf 1964 huurder was van beide percelen, heeft [gedaagde] een deel van de strook grond gelegen op het Perceel 1110 (hierna: de strook grond) samen met de tuin gelegen op Perceel 1993 (en een deel van een ander naastliggend perceel met kadastraal nummer 1109 (hierna: het Perceel 1109)) ingericht en in gebruik genomen als één tuin. [gedaagde] heeft in de loop der jaren op de strook grond onder meer een (kunst)grasmat gelegd, verschillende bomen en struiken aangebracht (rondom de (kunst)grasmat) en een bankje geplaatst. 2.4. Op onderstaande kadastrale tekening zijn de percelen zichtbaar. Het stuk binnen de blauwe lijnen is het deel van de percelen dat [gedaagde] – bij benadering – als één tuin in gebruik heeft genomen. Deze zaak gaat alleen over het gebruik door [gedaagde] van de strook grond op het Perceel 1110 – hieronder groen gearceerd – en niet over haar gebruik van Perceel 1109. 2.5. In 2021 heeft InterEstate – in het kort – de appartementsrechten en het erfpachtrecht van het pand met tuin aan de [adres 1] gekocht. 2.6. Gemeente Amsterdam is eigenaar van het Perceel 1993 en het Perceel 1110. 3Het geschil 3.1. InterEstate vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: primair: I. te verklaren voor recht dat [gedaagde] geen erfpachtgerechtigde is geworden van de strook grond; II. veroordeling van [gedaagde] om binnen 30 dagen na vonnis het gebruik van de strook grond te staken, gestaakt te houden en leeg en ontruimd ter beschikking te stellen en te laten aan InterEstate, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 250.000,00; voorwaardelijk primair: III. veroordeling van [gedaagde] om binnen 30 dagen na vonnis het erfpachtrecht op de strook grond over te dragen aan InterEstate, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag; IV. te verklaren voor recht dat het vonnis dezelfde kracht heeft als de rechtshandeling die [gedaagde] op grond van het vonnis moet verrichten dan wel dat het vonnis in de plaats treedt van de voor inschrijving benodigde akte; voorwaardelijk subsidiair: V. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding van € 79.750,54 aan InterEstate, vermeerderd met rente; en primair en voorwaardelijk primair en subsidiair: VI. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, vermeerderd met rente. 3.2. InterEstate legt aan haar vorderingen I en II het volgende ten grondslag. InterEstate is sinds 2021 erfpachtgerechtigde van de strook grond. [gedaagde] heeft de strook grond, zonder recht of titel, in gebruik en maakt daarmee inbreuk op het erfpachtrecht van InterEstate. InterEstate is op grond van artikel 5:2 Burgerlijk Wetboek (BW) gerechtigd staking van het gebruik en ontruiming van de strook grond te vorderen. Aan haar voorwaardelijke vorderingen III, IV en V legt InterEstate ten grondslag dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door de strook grond in het verleden in bezit te nemen. InterEstate lijdt als gevolg daarvan schade. [gedaagde] dient deze schade, in natura door overdracht van de strook grond, dan wel door betaling van een geldsom, aan InterEstate te vergoeden. 3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van InterEstate, dan wel tot afwijzing van alle vorderingen van InterEstate, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van InterEstate in de proceskosten. [gedaagde] legt aan haar verweer tegen de vorderingen I en II ten grondslag dat zij vanaf 1971 de strook grond in bezit heeft genomen en vervolgens het erfpachtrecht door bevrijdende verjaring heeft verkregen. Tegen de voorwaardelijke vorderingen III, IV en V voert [gedaagde] aan dat zij een bezitter te goeder trouw was. Daarnaast heeft [gedaagde] niet onrechtmatig gehandeld jegens InterEstate en heeft InterEstate ook geen schade geleden. 3.4. InterEstate heeft geen vorderingen ingesteld tegen Gemeente Amsterdam. De Gemeente Amsterdam is niet verschenen. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4De beoordeling Kern van de zaak 4.1. In de kern draait deze zaak om de vraag of het erfpachtrecht op de strook grond toebehoort aan InterEstate of aan [gedaagde] . InterEstate zou het erfpachtrecht in 2021 hebben verkregen toen zij de appartementsrechten en het erfpachtrecht van het pand met tuin aan de [adres 1] kocht. [gedaagde] stelt dat zij het erfpachtrecht daarvoor al, door ononderbroken bezit van de strook grond voor meer dan twintig jaar, heeft verkregen. De rechtbank oordeelt dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] bezitter is geworden van de strook grond, zodat haar beroep op verjaring niet slaagt. InterEstate is dus in 2021 erfpachter van de strook grond geworden. De vordering van InterEstate tot – in het kort – staking van het gebruik en ontruiming van de strook grond door [gedaagde] wordt daarom toegewezen. Beoordelingskader 4.2. Artikel 5:2 BW geeft de eigenaar van een zaak het recht om de zaak op te eisen van een ieder die de zaak zonder recht houdt. Met de eigenaar kan gelijk worden gesteld degene die op grond van een beperkt recht de bevoegdheid heeft om de onroerende zaak onder zich te hebben (zoals een erfpachter). Een vordering tot staking van het gebruik en/of ontruiming van een onroerende zaak op grond van artikel 5:2 BW komt gelet hierop (mede) toe aan een erfpachter. 4.3. Om te kunnen bepalen of InterEstate erfpachter van de strook grond is geworden dient te worden beoordeeld of het verweer van [gedaagde] – dat zij door bevrijdende verjaring erfpachter van de strook grond is geworden – slaagt. Tussen partijen is namelijk niet in geschil dat InterEstate in 2021 – zonder de verjaring – het erfpachtrecht op de strook grond zou hebben verkregen na de koop van de appartementsrechten en het erfpachtrecht van het pand met tuin aan de [adres 1] . 4.4. In het kader van de bevrijdende verjaring is het volgende relevant. Degene die een onroerende zaak voor meer dan twintig jaar in bezit heeft, wordt na twintig jaar op grond van bevrijdende verjaring rechthebbende daarvan. De vraag of sprake is van bezit moet worden beoordeeld naar de verkeersopvattingen op grond van uiterlijke feiten. Dit is een objectieve maatstaf en alle relevante omstandigheden van het geval moeten daarbij in aanmerking worden genomen. Het bezit moet openbaar en ondubbelzinnig zijn. Dit betekent dat de bezitter zich op een manier moet gedragen dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert rechthebbende te zijn. Bezit wordt onder andere verkregen door feitelijke machtsverschaffing. Wanneer het goed in bezit is van een ander, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van een zodanige machtsuitoefening dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet wordt gedaan. De drempel voor het aannemen van inbezitneming van een onroerend goed is hoog. 4.5. In deze zaak geldt dat [gedaagde] sinds 2001 erfpachter is van het Perceel 1993. Dat betekent dat zij nooit gepretendeerd kan hebben dat zij meer dan de erfpachter van de (naastliggende) strook grond was. De bezitshandelingen van een erfpachtgerechtigde zijn in de praktijk wel dezelfde handelingen als die van een eigenaar. De rechtbank zal de gestelde bezitsdaden van [gedaagde] daarom op dezelfde manier beoordelen als ware zij eigenaar geweest van het Perceel 1993. [gedaagde] heeft het erfpachtrecht op de strook grond niet in bezit gekregen; beroep op verjaring faalt en de vordering van InterEstate wordt toegewezen 4.6. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) rust op [gedaagde] , die zich in haar verweer op het rechtsgevolg verjaring beroept, de stelplicht en zo nodig de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat zij bezitter van het erfpachtrecht op de strook grond is geworden en dat dit gedurende de verjaringstermijn zo is gebleven. [gedaagde] heeft in dat verband gesteld dat de strook grond sinds 1971, althans sinds 1994, althans sinds 2001, voor een onafgebroken periode van meer dan twintig jaar in haar bezit is geweest. Dit volgt uit de door haar aangebrachte bomen en struiken rondom de strook grond, die een “ondoordringbare natuurlijke erfafscheiding” vormen. Daarnaast heeft [gedaagde] sindsdien de strook grond ingericht en onderhouden als één tuin. Dit deed [gedaagde] onder meer door structureel bloemen, bomen en struiken te planten en deze – zo nodig – te vervangen. Dit maakt dat zij zich de feitelijke macht over de strook grond heeft verschaft, aldus steeds [gedaagde] . 4.7. Ter onderbouwing van haar standpunten wijst [gedaagde] op diverse foto’s van (bomen en struiken geplaatst

1. op)de strook grond uit het (verre) verleden. Daarnaast beroept [gedaagde] zich op de schriftelijke verklaringen van de (vroegere) (in)directe buren van [gedaagde] , personen die langere tijd werkzaam zijn (geweest) op of naast de [adres 1] en personen die al geruime tijd bevriend zijn met en geregeld op bezoek komen of kwamen bij [gedaagde] thuis. In deze verklaringen staat – samengevat – onder meer dat: - de situatie van de tuin al meer dan 20 jaar ongewijzigd is; - er geen twijfel over bestond dat de hele tuin bij de woning aan de [adres 2] hoorde; - de “grens” of “(natuurlijke) afscheiding” – bestaande uit “hoge struiken en bomen” – tussen de tuin gelegen aan de [adres 2] en de achterkant van de winkel aan [adres 1] er altijd al zou zijn geweest; - er vanuit de winkel aan de [adres 1] “nooit iemand een voet in dat perceel zette”; en - [gedaagde] de (gehele) tuin altijd uitstekend heeft onderhouden. 4.8. InterEstate betwist dat sprake is van ondubbelzinnig en openbaar bezit. Het enkel planten van bomen en struiken levert volgens InterEstate geen bezitsdaad op. De toegang tot de strook grond is nooit volledig afgescheiden van het pand aan de [adres 1] . Daarom is geen sprake van feitelijke machtsverschaffing door [gedaagde] , aldus steeds InterEstate. 4.9. De rechtbank oordeelt over het beroep op verjaring als volgt. 4.10. De rechtbank begrijpt dat [gedaagde] zich op de volgende bezitsdaden heeft beroepen: (
2. i)verschillende aangebrachte bomen en struiken vormen een natuurlijke ondoordringbare afscheiding van de strook grond en (
3. ii)de strook grond en de tuin van [gedaagde] zijn ingericht en onderhouden als één tuin. 4.11. Ten aanzien van de eerste gestelde bezitsdaad – de aangebrachte bomen en struiken, die een natuurlijke ondoordringbare afscheiding van de strook grond zouden vormen – overweegt de rechtbank als volgt. 4.12. Tijdens de plaatsopneming (in april 2025) heeft de rechter de strook grond bezichtigd en onder meer geconstateerd dat op de strook grond: - een kunstgrasmat met daarop een wit bankje aanwezig is; - verschillende bomen en struiken naast en achter elkaar zijn geplaatst tussen enerzijds de kunstgrasmat en anderzijds het pand op [adres 1] en de schutting die het perceel van de buren van [adres 3] van de strook grond afscheidt; - op verschillende plekken, zowel vanaf de [adres 1] als vanaf de kunstgrasmat op de strook grond, door de bomen en struiken heen kan worden gekeken naar de andere kant van de strook grond; - op verschillende plekken, zowel vanaf de [adres 1] als vanaf de kunstgrasmat op de strook grond, tussen en onder de (bladeren van
4. de)planten door kan worden gelopen zodat de andere kant van de strook grond wordt bereikt (zij het niet steeds van harte). 4.13. Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank [gedaagde] niet in haar betoog dat de strook grond niet toegankelijk is geweest vanwege een “natuurlijke ondoordringbare afscheiding”. De strook grond is voor InterEstate (en haar rechtsvoorganger) steeds – in ieder geval in een deel van het jaar – toegankelijk gebleven. Dat betekent dat [gedaagde] niet de feitelijke macht heeft verkregen over de strook grond of naar buiten toe kenbaar heeft gemaakt dat zij pretendeerde rechthebbende van het erfpachtrecht op de strook grond te zijn. Voor dit oordeel acht de rechtbank met name het volgende relevant. De strook grond kon tijdens de gerechtelijke plaatsopneming – in de lente – vanaf de [adres 1] op verschillende manieren worden bereikt door tussen de bomen en struiken door te stappen. Partijen zijn het erover oneens of de situatie van de tuin en de strook grond vanaf 1971 (althans vanaf een later moment) altijd (ongeveer) hetzelfde is gebleven. [gedaagde] meent van wel, maar dit wordt door InterEstate betwist. Zelfs als de stelling van [gedaagde] hierover wordt gevolgd – wat betekent dat de situatie van de tuin al sinds 1971 (ongeveer) hetzelfde is (als tijdens de gerechtelijke plaatsopneming) – dan is de strook grond sindsdien steeds, en in ieder geval in de koudere seizoenen, toegankelijk geweest vanaf de [adres 1] . 4.14. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling ook aangegeven dat haar tuin vroeger mogelijk “iets meer begroeid” was. [gedaagde] heeft echter onvoldoende duidelijk gemaakt dat de aanwezige bomen en struiken vroeger, voor een aansluitende periode van twintig jaar (de verjaringstermijn), zo begroeid waren dat de strook grond vanaf de [adres 1] in het geheel niet toegankelijk was. De overgelegde foto’s van de tuin uit het (verre) verleden kunnen niet tot deze conclusie leiden. Dat is onder meer zo omdat deze slechts een beeld van de tuin op bepaalde momenten in het verleden – kennelijk in een bloeiseizoen – weergeven. De door [gedaagde] overgelegde verklaringen (zie overweging 4.7) maken deze conclusie ook niet anders. De verklaringen bevestigen juist dat situatie van de strook grond langere tijd ongewijzigd is gebleven en dat vroeger ook al (dezelfde) “hoge struiken en bomen” aanwezig waren. Ook zou volgens één verklaring nooit iemand (vanaf de [adres 1] ) een voet op de strook grond zetten. De rechtbank hecht in het kader van de bezitsvraag echter vooral waarde aan de omstandigheid dat men vanaf de [adres 1] een voet op de strook kon zetten (en niet aan de omstandigheid dat dit mogelijk niet gebeurde). 4.15. Ten aanzien van de tweede gestelde bezitsdaad – de inrichting en het onderhoud van de strook grond – overweegt de rechtbank als volgt. Als onbetwist tussen partijen staat vast dat [gedaagde] op een gegeven moment haar tuin en de strook grond heeft ingericht en onderhouden als één tuin. Dit feitelijk gebruik moet, gelet op de constateringen tijdens de gerechtelijke plaatsopneming (zie overweging 4.11), voor (de rechtsvoorganger van) InterEstate ook zichtbaar zijn geweest. Aan het waarneembaar inrichten en onderhouden van de strook grond als (haar) tuin, waaronder het aanleggen van een (kunst)grasmat, het planten en vervangen van bomen, struiken en bloemen en het plaatsen van een tuinmeubel, kan echter geen ondubbelzinnig bezit worden afgeleid. Dit kan hooguit ondersteunend zijn aan andere bezitsdaden, maar daarvan is geen sprake. 4.16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] zich met geen van de gestelde bezitsdaden zodanig gedragen dat naar buiten toe kenbaar was dat zij pretendeerde erfpachter te zijn van de strook grond. [gedaagde] heeft het bezit van het erfpachtrecht op de strook grond daarom niet verkregen, laat staan voor een ononderbroken periode van twintig jaar. 4.17. Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] het erfpachtrecht op de strook grond niet door bevrijdende verjaring verkregen. In plaats daarvan is InterEstate in 2021 erfpachter van de strook grond geworden. InterEstate heeft – als een met de eigenaar gelijk te stellen erfpachter – op grond van artikel 5:2 BW het recht om (haar recht
5. op)de strook grond terug te vorderen. De rechtbank zal de vordering van InterEstate tot – in het kort – staking van het gebruik en ontruiming van de strook grond daarom toewijzen. De rechtbank stelt de termijn waarbinnen dit dient te gebeuren, mede gelet op de omvang van de strook grond, op 3 maanden na dit vonnis. De rechtbank ziet verder onvoldoende grond om een dwangsom te verbinden aan de veroordeling, onder meer omdat [gedaagde] heeft aangegeven zich aan een (onherroepelijk geworden) uitspraak te zullen houden. Onvoldoende belang bij verklaring voor recht 4.18. Het is de rechtbank niet gebleken dat InterEstate na toewijzing van bovenstaande een zelfstandig belang heeft bij de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] geen erfpachtgerechtigde is geworden van de strook grond. Deze vordering zal daarom worden afgewezen. Geen bespreking voorwaardelijke vorderingen 4.19. Bespreking van de voorwaardelijke vorderingen van InterEstate kan achterwege blijven. Aan de door InterEstate gestelde voorwaarde – dat de rechtbank zou oordelen dat [gedaagde] erfpachtgerechtigde is geworden van de strook grond – is namelijk niet voldaan. Conclusie 4.20. Dit alles leidt tot de slotsom dat [gedaagde] wordt veroordeeld om binnen 3 maanden na dit vonnis het gebruik van de strook grond te staken, gestaakt te houden en leeg en ontruimd ter beschikking te stellen en te laten aan InterEstate. Proceskosten 4.21. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van InterEstate (inclusief nakosten) betalen. Gemeente Amsterdam is niet verschenen en heeft dus geen proceskosten gemaakt. 4.22. De proceskosten van InterEstate worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 112,37 - griffierecht € 2.889,00 - salaris advocaat € 1.842,00 (3 punt × € 614,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 5.021,37 4.23. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5De beslissing De rechtbank 5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen 3 maanden na dit vonnis het gebruik van de bewuste strook grond behorende bij het pand aan de [adres 1] te staken, gestaakt te houden en leeg en ontruimd ter beschikking te stellen en te laten aan InterEstate, 5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 5.021,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. L.A.L. Wiersinga en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2025. Artikel 3:105 BW en artikel 3:306 BW. Artikel 3:108 BW. Vgl. Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309. Artikel 3:112 en 3:113 lid 1 BW. Artikel 3:113 lid 2 BW. Vgl. Hoge Raad 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743. Conclusie AG Rank-Berenschot van 30 september 2022, ECLI:NL:PHR:2022:876, r.o. 4.25.