ECLI:NL:RBAMS:2025:3345

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/739583 / HA ZA 23-850 Vonnis van 29 januari 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] ,

1. [eiser 2] , beiden te [woonplaats 1] , eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [eisers] , advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, tegen 1 [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] , beiden te [woonplaats 2] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagden] , advocaat: mr. M.L.M. Frantzen. 1De procedure 1.
3. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 23 oktober 2024 waarbij [gedaagden] in de gelegenheid is gesteld om te reageren op de akte vermeerdering van eis van [eisers] ,- de akte van [gedaagden] , met producties, - de akte van [eisers] waarbij hij heeft gereageerd op de producties bij de akte van [gedaagden] . 1.
4. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling 2.
5. In het tussenvonnis van 23 oktober 2024 (hierna: het tussenvonnis) heeft de rechtbank geoordeeld dat op [eisers] de stelplicht en de bewijslast rust van de stelling dat de gestelde gebreken aan de woning ten tijde van de verkoop aanwezig waren en ertoe leiden dat de geleverde woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat de problemen ten aanzien van de gietvloer in het souterrain, de warmtepomp en de elektrische installatie gebreken vormen die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Door het herstel hiervan, heeft [eisers] ook het schilderwerk aan de binnenkant van de woning opnieuw moeten laten uitvoeren. De rechtbank heeft geoordeeld dat de door [eisers] gevorderde gevolgschade deels toewijsbaar is en dat de vordering tot schadevergoeding van [gedaagden] moet worden afgewezen. 2.
6. In het tussenvonnis is [gedaagden] in de gelegenheid gesteld om zich schriftelijk uit te laten over de gebreken die [eisers] in zijn akte met eisvermeerdering van 14 augustus 2024 heeft genoemd. Geen gebreken in badkamers op de eerste en tweede verdieping 2.
7. [eisers] stelt in die akte dat er gebreken zijn aan de badkamer op de eerste en tweede verdieping die bestaan uit gebrekkig tegelwerk, afvoerleidingen die niet op afschot liggen en het doorbuigen van de afvoerleidingen (waarschijnlijk) wegens onvoldoende of ondeugdelijk beugelen van die afvoerleidingen. [eisers] heeft hierbij verwezen naar het proces-verbaal van bevindingen van dba van 14 juni
8. 2.
9. [gedaagden] betwist dat er gebreken kleven aan de badkamers en de verblijfsruimte. Volgens [gedaagden] blijkt dat onvoldoende uit het proces-verbaal van bevindingen van dba. [gedaagden] heeft een aantal verklaringen en foto’s van onder meer ProBass overgelegd waaruit zou blijken dat er geen gebreken kleven aan deze ruimtes. Verder betwist [gedaagden] dat hij in verzuim is en doet hij een beroep op de klachtplicht. 2.
10. Zoals eerder overwogen rust op [eisers] de stelplicht en de bewijslast van de stelling dat de gestelde gebreken aan de woning ten tijde van de verkoop aanwezig waren en ertoe leiden dat de geleverde woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. De rechtbank kan niet vaststellen dat er gebreken kleven aan de badkamers op de eerste en tweede verdieping en de verblijfsruimte op de eerst verdieping en licht dat als volgt toe. 2.
11. Volgens [eisers] zijn de gebreken aan de voornoemde ruimtes pas in 2023 aan het licht gekomen, omdat deze zonder destructief onderzoek niet waar te nemen zijn en (de gevolgen van) de gebreken zich pas na enige tijd openbaren. [eisers] had voor 2023 geen klachten over de badkamer, anders dan de gebreken zoals opgenomen in het tussenvonnis. Dat betekent dat [eisers] vier jaar in de woning heeft gewoond zonder dat hij (gevolgen van) de genoemde vermeende gebreken heeft geconstateerd. In 2022 heeft [eisers] door Koers werkzaamheden aan de badkamer heeft laten uitvoeren, waaronder het verwijderen en vervangen van de bestaande vloer. Dba heeft het proces-verbaal van bevindingen waar [eisers] naar verwijst pas in juni 2024 opgemaakt, dus nadat Koers werkzaamheden heeft uitgevoerd. Uit het proces-verbaal van dba kan daarom niet worden geconcludeerd dat eventuele gebreken aan het tegelwerk al aanwezig waren bij de verkoop. De vermeende gebreken aan het tegelwerk kunnen – zoals [gedaagden] terecht aanvoert – ook zijn ontstaan als gevolg van de werkzaamheden van een derde. 2.
12. Verder kan de rechtbank niet vaststellen dat de afvoerleidingen van de badkamers niet op afschot liggen en daardoor gebrekkig zijn. Dba heeft in haar proces-verbaal van bevinden opgenomen dat uit lekdetectieonderzoek blijkt dat de leidingen niet correct zijn aangelegd. [eisers] heeft het rapport van dit lekdetectieonderzoek echter niet overgelegd, zodat de rechtbank enkel de verklaring van Dba heeft. Omdat [gedaagden] deze verklaring betwist en daarbij een beroep doet op de verklaringen van ProBass, is niet komen vast te staan dat de afvoerleidingen niet op afschot liggen. 2.
13. Ook het ontbreken van (voldoende) kimband en het onvoldoende deugdelijk beugelen van de afvoerleidingen is niet komen vast te staan. Dba heeft in haar proces-verbaal van bevindingen ook op dit punt gewezen op het lekdetectierapport en verder geschreven dat deze gebreken enkel zijn vast te stellen door destructief onderzoek. Uit het proces-verbaal van dba blijkt niet dat dit destructief onderzoek is uitgevoerd en daarnaast ontbreekt het lekdetectierapoort. Afgezet tegen de door [gedaagden] overgelegde foto’s waaruit blijkt dat, in ieder geval op enkele plaatsen, kimband is aangelegd en de door hem overgelegde verklaring van ProBass dat de afvoerleidingenvoldoende zijn gebeugeld, heeft [eisers] zijn stelling onvoldoende onderbouwd. 2.
14. [eisers] stelt verder dat er schade is ontstaan aan de verblijfsruimte op de eerste verdieping als gevolg van de bovengenoemde gebreken. Omdat niet is komen vast te staan dat bovengenoemde gebreken tijdens de verkoop aanwezig waren, komt ook de gestelde schade aan de verblijfsruimte niet voor vergoeding in aanmerking. 2.
15. De conclusie van het voorgaande is dat niet vast is komen te staan dat aan de woning gebreken kleven zoals opgenomen in de akte vermeerdering van eis. Deskundige 2.
16. Ten aanzien van de gevorderde gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met de waardevermindering van de woning als gevolg van de vastgestelde gebreken die hebben geleid tot non-conformiteit, heeft de rechtbank overwogen dat zij onvoldoende gegevens heeft om deze waarde van de woning zelf te begroten en beslist dat zij daartoe een deskundige zal benoemen (zie nummer 4.31 tussenvonnis). 2.
17. De rechtbank zal partijen de mogelijkheid bieden zich bij akte uit te laten over de te benoemen deskundige en over de vragen die aan de deskundige moeten worden gesteld. De rechtbank verzoekt partijen hierover vooraf met elkaar te overleggen. Indien partijen het in overleg eens worden over een deskundige, kunnen zij die gezamenlijk voordragen. Als zij het niet eens worden, kunnen zij elk maximaal drie namen noemen van deskundigen die naar hun mening in aanmerking komen, waarna de rechtbank een deskundige zal benoemen. De rechtbank is van plan aan de deskundige in ieder geval de volgende vragen voor te leggen: Wat was de waarde van de woning op 4 april 2019 met inachtneming van de gebreken die in het tussenvonnis zijn genoemd (gietvloer in het souterrain, de warmtepomp en de elektrische installatie) en de hiermee gemoeide gevolgschade (schilderwerk binnen)? Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling? 2.
18. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eisers] worden betaald. 2.
19. In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen. 2.
20. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 3De beslissing De rechtbank 3.
21. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 12 februari 2025 voor het nemen van een akte door beide partijen als bedoeld onder 2.12, 3.
22. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.F. de Groot, rechter, bijgestaan door mr. A. Chu, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.