proces-verbaal RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht kantonrechter zaak- en rolnummer: 11497758 CV EXPL 25-1647 datum uitspraak: 19 augustus 2025 Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in zaak van 1 [eiser 1] , te [woonplaats] ,
- [eiser 2], te [woonplaats] , eisers, gemachtigde: [gemachtigde] (Stichting !Woon) tegen 1 [gedaagde 1] , te [woonplaats] ,
- [gedaagde 2], te [woonplaats] , gedaagden, procederend in persoon. Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eisers] ’ en ‘ [gedaagden] ’. 1De procedure 1.
- Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 7 januari 2025 met producties 1 tot en met 7, de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 15, het tussenvonnis van 8 april 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald. 1.
- Op 19 augustus 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De heer [eiser 1] was aanwezig met zijn gemachtigde [gemachtigde] . De heer en mevrouw [gedaagden] waren aanwezig. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van [eisers] aan de hand van een pleitnota, op elkaars standpunten gereageerd en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na de mondelinge behandeling en een schorsing van de zitting heeft de kantonrechter met toepassing van artikel 29a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan. 2Waar gaat de zaak over? 2.
- [eisers] heeft in de periode van 1 augustus 2023 tot 1 juni 2024 de zelfstandige woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) gehuurd van [gedaagden] Tussen partijen is een geschil ontstaan over de hoogte van de huurprijs, servicekosten en waarborgsom. Op 3 december 2024 heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan en het verzoek van [eisers] niet-ontvankelijk verklaard. [eisers] kan zich niet verenigen met de uitspraak van de Huurcommissie en heeft zich gewend tot de kantonrechter. 3Wat willen partijen? 3.
- Allereerst is [eisers] van mening dat er sprake is van een all-in huurprijs en verzoekt hij een splitsing van de aanvangshuurprijs in kale huur en servicekosten middels het 55%-25% principe. Daarnaast is [eisers] van mening dat de aanvangsprijs boven de puntentelling uitkomt op grond waarvan hij vordert de aanvangshuurprijs te verlagen naar een bedrag van € 796,
- Ook vordert [eisers] dat een uitspraak wordt gedaan over de servicekosten voor de meubilering en stoffering van het gehuurde. Bij gebrek aan gegevens vordert [eisers] de servicekosten voor 2023 vast te stellen op € 4,00 en voor 2024 vast te stellen op € 8,
- [eisers] is van mening dat hij te veel huur en servicekosten heeft betaald en vordert een bedrag van € 8.428,56 terug van [gedaagden] Tevens stelt [eisers] dat de waarborgsom van € 4.000,00 onterecht niet is terugbetaald na afloop van de huurperiode en vordert hij een veroordeling tot terugbetaling hiervan. Tot slot vordert [eisers] een veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure. 3.
- [gedaagden] voert verweer en stelt zich (samengevat) op het standpunt dat er op 8 maart 2024 een vaststellingsovereenkomst is aangegaan waarbij afspraken zijn gemaakt rondom de hoogte van de huur en servicekosten. Ook voert [gedaagden] aan dat de puntentelling naar eigen inzicht is opgesteld en dat er geen sprake is van een all-in huur. Wat betreft de waarborgsom voert [gedaagden] aan dat hij schade heeft geleden aan het gehuurde. Dit is de reden geweest dat de waarborgsom niet is terugbetaald. [gedaagden] verzoekt tot afwijzing van de vorderingen en een veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. 4De beoordeling Er is sprake van een kale huur-afspraak 4.
- [eisers] verzoekt tot splitsing van de aanvangshuurprijs in kale huur en servicekosten middels het 55%-25% principe. In artikel 17 en 17a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte biedt de wet de mogelijkheid aan de Huurcommissie om de huurprijs vast te stellen op 55% van de overeengekomen prijs en, voor zover nodig, het voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten op 25% van de overeengekomen prijs. De kantonrechter is van oordeel dat hij niet gebonden is aan deze norm nu deze zich richt tot de Huurcommissie. De kantonrechter zal daarmee voorbijgaan aan deze regel. 4.
- De kantonrechter kan wel de aanvangshuurprijs splitsen op verzoek van de huurder. Echter is de vraag die voorligt of er in dit geval sprake is van een all-in huurprijs. Zowel de bepalingen in de huurovereenkomst als de nader gesloten vaststellingsovereenkomst spreken van een kale huurprijs. In artikel 13.
- van de huurovereenkomst is ook bepaald dat [eisers] zelf zorgdraagt voor het afsluiten van een gas-, water- en lichtabonnement gedurende de gehele huurperiode. Hoewel in artikel 13.5 van de huurovereenkomst wordt overeengekomen dat het gehuurde deels gemeubileerd verhuurd wordt, is er geen lijst is opgesteld van zaken die in het gehuurde achter zijn gebleven. Om die reden oordeelt de kantonrechter dat er sprake is van een kale huurprijs en geen all-in huurprijs. Daarom zal de kantonrechter de vordering tot splitsing van de aanvangshuurprijs afwijzen. Geen reden tot vaststelling aanvangshuurprijs en servicekosten 4.
- [eisers] verzoekt de kantonrechter om de aanvangshuurprijs op een bedrag van € 796,62 vast te stellen. [gedaagden] is van mening dat de vaststellingsovereenkomst tussen hen geldt waardoor de huurprijs € 1.500,00 bedraagt. Partijen zijn het erover eens dat er een vaststellingsovereenkomst is gesloten maar twisten over de exacte inhoud daarvan. Doordat de kantonrechter zelfstandig de aanvangshuurprijs kan bepalen zal de kantonrechter verder niet ingaan op de inhoud van de vaststellingsovereenkomst. 4.
- [eisers] heeft ter onderbouwing van zijn verzoek een puntentelling overgelegd waarbij aan het gehuurde 134 punten wordt toegekend. Bij dit aantal punten hoort een huurprijs van € 796,62, aldus [eisers] [gedaagden] voert aan dat de puntentelling naar eigen inzicht is gedaan, niet door een professional is opgesteld en tevens dat dit opgesteld op basis van de verkoopfoto’s en plattegrond van het gehuurde op Funda. De kantonrechter oordeelt dat de door [eisers] opgestelde puntentelling onvoldoende is om de aanvangshuurprijs te wijzigen. Partijen twisten namelijk over het aantal vierkante meters en er is geen bezichtiging uitgevoerd bij het opstellen van de puntentelling. Ook zijn er geen punten toegekend aan de renovatie terwijl uit de overgelegde foto’s duidelijk blijkt dat er wel renovatie heeft plaatsgevonden. De kantonrechter zal de vordering tot het verlagen van de aanvangshuurprijs naar een bedrag van € 796,62 daarmee afwijzen. 4.
- [eisers] verzoekt daarnaast om de servicekosten voor meubilering en stoffering in 2023 en 2024 vast te stellen op € 1,00 per maand. Partijen twisten over de vraag in hoeverre het gehuurde gemeubileerd is verhuurd. [gedaagden] voert aan dat er slechts een bank en televisie in het gehuurde heeft gestaan . Zoals hiervoor besproken is er geen lijst gemaakt van welke zaken in het gehuurde aanwezig zijn. Gelet op bovenstaande zal de kantonrechter ook de vordering tot het vaststellen van de servicekosten afwijzen. 4.
- [eisers] vordert een veroordeling tot betaling van € 8.428,56 aan te veel betaalde huur en servicekosten. Hierboven is geoordeeld dat de aanvangshuurprijs en servicekosten niet op een lager bedrag zullen worden vastgesteld. Er is daarmee geen sprake van te veel betaalde huur en servicekosten waardoor de kantonrechter ook deze vordering zal afwijzen. De waarborgsom zal terugbetaald moeten worden 4.
- [eisers] stelt bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 4.000,00 te hebben betaald aan [gedaagden] [eisers] vordert terugbetaling van dit bedrag. [gedaagden] betwist niet dat er een waarborgsom van € 4.000,00 is betaald maar stelt dat [eisers] schade heeft toegebracht aan het gehuurde waardoor er geen terugbetalingsverplichting bestaat. 4.
- Om vast te kunnen stellen of sprake is van schade aan het gehuurde, is van belang of verhuurder en huurder bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde hebben opgemaakt. Als geen beschrijving is opgemaakt wordt de huurder verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (7:224 lid 2 BW). Partijen zijn het erover eens dat bij aanvang van de huurovereenkomst er geen rapport is opgesteld of voorinspectie heeft plaatsgevonden. De kantonrechter gaat er dan vanuit dat de staat van het gehuurde voorafgaand aan de huurovereenkomst gelijk is aan de staat van het gehuurde ten tijde van de oplevering. [gedaagden] kan wel tegenbewijs leveren tegen voornoemde veronderstelling. [gedaagden] heeft echter slechts een offerte van een aannemer overgelegd en een aantal brieven aan [eisers] waarin een opsomming wordt gegeven van de gestelde schade. Hierdoor heeft [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat er daadwerkelijk sprake is van schade terwijl [eisers] betwist dat sprake is van schade. Nu de kantonrechter van oordeel is dat er onvoldoende tegenbewijs is geleverd heeft [gedaagden] ten onrechte de betaalde waarborgsom ingehouden. De kantonrechter zal daarom de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom van € 4.000,00 toewijzen. De proceskosten 4.
- Beide partijen worden over en weer (deels) in het ongelijk gesteld. Hierin ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten van partijen te compenseren, in die zin dat partijen ieder hun eigen kosten dragen. Uitvoerbaarheid bij voorraad 4.
- Deze uitspraak wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dit betekent dat deze uitspraak geldt, totdat in een eventueel hoger beroep anders is beslist. 5De beslissing De kantonrechter: 5.
- veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] de waarborgsom van € 4.000,00 te betalen; 5.
- compenseert de proceskosten, in die zin dat partijen ieder hun eigen kosten dragen; 5.
- verklaart deze uitspraak tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.
- wijst het meer of anders gevorderde af. Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat is verzonden op 22 augustus
- WAARVAN PROCES-VERBAAL