RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer / rekestnummer: 11579219 \ EA VERZ 25-238 Beschikking van 27 augustus 2025 in de zaak van [verzoeker 1] EN [verzoeker 2], te [woonplaats] , verzoekende partij, hierna te noemen: verzoeker, procederend in persoon, tegen [VvE] , te [plaats] , verwerende partij, hierna te noemen: VvE, gemachtigde: mr. H.J. Hagemans, en verder [belanghebbende 1] EN [belanghebbende 2], belanghebbenden, hierna samen te noemen: belanghebbende, gemachtigde: mr. N.J.J. Nijenhof 1De procedure 1.
- Het verloop van de procedure blijkt uit: - het verzoekschrift van 4 maart 2025 met producties; - het verweerschrift van de VvE; - het verweerschrift met producties van de belanghebbende. 1.
- De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft verzoeker nog een stuk ingediend. 2De feiten en het verzoek 2.
- Het pand aan de [locatie] te [plaats] is gesplitst in 67 appartementsrechten. Er is een vereniging van eigenaars waarvan alle appartementseigenaars van rechtswege lid zijn. 2.
- Verzoeker heeft appartementsrechten in eigendom gelegen in de parterre van het pand. 2.
- Belanghebbende is eigenaar van 9 appartementsrechten waaronder appartementsrechten op de eerste etage. 2.
- Belanghebbende heeft de overige eigenaars verzocht of hij een deel van de gemeenschappelijke hal op de eerste etage mocht kopen tegen betaling van € 6.000,- per vierkante meter. Dit betreft het vakje van de splitsingstekening waarin HAL staat. De grootte van dit deel van de gemeenschappelijke hal is 6,7m2 (hierna: de hal). De appartementen die grenzen aan die hal zijn eigendom van belanghebbende. Op de vergadering van eigenaars van 20 november 2024 heeft (alleen) verzoeker tegen gestemd. Omdat voor het toebedelen van een gemeenschappelijk deel van een appartementencomplex en de hiertoe noodzakelijke wijziging van de akte van splitsing de medewerking van alle appartementseigenaars nodig is, is deze toebedeling niet mogelijk gebleken. 2.
- Vervolgens heeft belanghebbende verzocht om een exclusief gebruiksrecht te krijgen voor het gebruik van de hal. Dit verzoek is geplaatst op de agenda van de vergadering van eigenaars van 6 februari
- Voorafgaand aan de vergadering is hiertoe een concept gebruiksovereenkomst rondgestuurd. Kort voor de vergadering is een aangepaste concept gebruiksovereenkomst rondgestuurd. Daarin is ook een gebruiksvergoeding van € 5.000,- opgenomen. 2.
- Vervolgens is op de vergadering met een meerderheid van stemmen besloten belanghebbende toestemming te verlenen voor het exclusieve gebruik van de hal onder de voorwaarden zoals opgenomen in de gebruiksovereenkomst (hierna: het besluit). 2.
- In de gebruiksovereenkomst is onder meer opgenomen dat belanghebbende een vergoeding betaalt voor het gebruik van de hal van € 5.000,-, belanghebbende aansprakelijk is voor eventuele schade, belanghebbende de kosten draagt voor het plaatsen van de noodzakelijke scheidingswand en het verwijderen hiervan. Het gebruiksrecht kent een looptijd van 10 jaar en wordt vervolgens telkens verlengd met 12 maanden. De overeenkomst is door de VvE opzegbaar met de inachtneming van een opzegtermijn van tenminste een jaar. De overeenkomst eindigt automatisch indien de VvE de toestemming intrekt. Deze toestemming kan niet op onredelijke grond worden gewijzigd of worden ingetrokken. De overeenkomst eindigt automatisch bij verkoop of levering van een van aansluitende appartementsrechten. 2.
- Verzoeker verzoekt om nietigverklaring dan wel vernietiging van het besluit van 6 februari
- Zowel de VvE als belanghebbende verzetten zich hier tegen. 3De beoordeling De stemming 3.
- Verzoeker heeft aandacht gevraagd voor de wijze waarop de stemming is verlopen. Onvoldoende concreet is echter gemaakt waaruit onregelmatigheden zouden moeten volgen. Het is op zichzelf juist dat de stem van de heer [naam] buiten beschouwing moet worden gelaten omdat zijn volmacht in strijd met de splitsingsakte is verstrekt aan een bestuurder. Daarmee is echter niet de hele stemming ongeldig. Uit het overzicht (productie 17 verzoeker) volgt dat 66,7% van de op de juiste wijze uitgebrachte stemmen voor toekenning van een gebruiksrecht hebben gestemd. Dat dit deels bij volmacht heeft plaatsgevonden maakt dit niet anders. Belanghebbende heeft zich hierbij onthouden van stemmen. Voor het nemen van het besluit is een gewone meerderheid van stemmen nodig. In het geval de tweede concept gebruiksovereenkomst die kort voor de vergadering is rondgestuurd, nadeliger voor de VvE zou zijn geweest was er aanleiding geweest om te onderzoeken of de leden zich hiervan bewust waren. Maar van een dergelijk nadeligere overeenkomst is niet gebleken. De grootste wijziging is dat er ook betaald gaat worden voor het te verkrijgen gebruiksrecht. Dit is juist in het voordeel van de VvE. Niet is gebleken dat het feit dat belanghebbende ook de voorzitter is van de VvE een rol heeft gespeeld in de besluitvorming. Belanghebbende heeft zich onthouden van stemmen en de VvE heeft zich laten adviseren door een eigen advocaat. Van een nietige stemming of van onregelmatigheden en ook van onbehoorlijk bestuur is niet gebleken. Nietigheid 3.
- Verzoeker stelt dat het gebruiksrecht structureel en daarmee permanent van aard is en dus toch een wijziging van de akte van splitsing noodzakelijk maakt. De kantonrechter kan hier kort over zijn: er is simpelweg geen sprake van een beschikkingsdaad. Het gaat hier om een tijdelijke ingebruikgeving van een deel van de gemeenschappelijke hal. Dit volgt uit de gebruiksovereenkomst. Er is geen sprake van een goederenrechtelijke wijziging maar van een verbintenisrechtelijke, namelijk een tijdelijk gebruiksrecht. Gelet op de tijdelijkheid van dit gebruiksrecht is er evenmin sprake van een (permanente) bestemmingswijziging. Eventuele plannen van belanghebbende om appartementsrechten samen te voegen maken dit niet anders. 3.
- Dat de fysieke veranderingen aan de hal niet voor eenvoudig herstel vatbaar zijn, is niet gebleken. Aan verzoeker kan worden toegegeven dat hiervoor wel een kosteninvestering nodig is. Er worden immers drie toegangsdeuren naar de appartementen verwijderd en een scheidingswand/toegangsdeur geplaatst in de hal. Deze kosten en ook de kosten voor het herstel van de oorspronkelijke situatie komen, zo volgt uit de gebruiksovereenkomst, echter voor rekening van belanghebbende. 3.
- Op zichzelf is het juist dat het gebruiksrecht niet zomaar te eindigen is. Daar zal immers door de vergadering van eigenaars een beslissing over moeten worden genomen en een beëindiging mag niet op een onredelijke grond. Daar staat echter tegenover dat het uitgangspunt is en blijft dat het gebruiksrecht eindig en persoonlijk is. In het geval de VvE op enig moment zelf weer gebruik wenst te maken van de hal, is dit dus wel degelijk mogelijk. Verder eindigt het gebruiksrecht ook op grond van de gebruiksovereenkomst op het moment dat (een van) de appartementsrechten worden vervreemd. Dat een eventuele koper mag verzoeken om het gebruiksrecht ook aan kopers te verlenen onder dezelfde voorwaarde maakt dat niet anders. Het staat de VvE dan vrij dit te weigeren als hiervoor geen meerderheid meer bestaat. Het uitgangspunt is en blijft dat het hier gaat om een overeenkomst die met belanghebbende is aangegaan: dit gebruiksrecht is niet overdraagbaar. Niet vernietigbaar 3.
- Verzoeker heeft verder nog aangevoerd dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. 3.
- De kantonrechter overweegt dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de hal een deel van de gemeenschappelijke ruimte betreft dat in beginsel door geen ander persoon wordt bezocht. Het trappenhuis en de lift zijn afgescheiden van de hal. De enige appartementsrechten waar de hal naartoe leidt zijn allemaal eigendom van belanghebbende. Ook belanghebbende, die zelf in de parterre woont en zich dus in beginsel niet op de eerste etage of hoger begeeft, heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven geen last te hebben van de ingebruikgeving. 3.
- Door verzoeker is nog wel aangevoerd dat met de belangen van verzoeker en de andere VvE leden geen rekening is gehouden omdat het gebruiksrecht een permanent karakter heeft. Hiervoor is al overwogen dat van een permanent gebruiksrecht geen sprake is. Dat het wel een looptijd met enige omvang kent, is juist. Daaruit volgt echter, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet dat dit onredelijk is. Door verzoeker is verder nog opgemerkt dat hij de financiële vergoeding onvoldoende vindt. Dit is echter door verweerder gemotiveerd weerlegd en door verzoeker verder niet onderbouwd. Dat de vergoeding gelijk dient te zijn aan de economische waarde van de hal, zoals door verzoeker wordt gesuggereerd, snijdt geen hout: de hal wordt immers geen eigendom van belanghebbende. Dat de gebruiksovereenkomst leidt tot precedentwerking is door verzoeker niet verder onderbouwd. Daar staat verder nog tegenover dat volgens belanghebbende er al verschillende gebruiksafspraken zijn gemaakt met andere eigenaars. Tot slot 3.
- Uit het voorgaande volgt dat de verzoeken worden afgewezen. Verzoeker wordt veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten worden zowel voor de VvE als voor de belanghebbende (dus voor ieder apart) begroot op : Salaris gemachtigde € 542,00 (2 punten x € 271,00) Nakosten € 67,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 609,50 4De beslissing De kantonrechter 4.
- wijst de verzoeken af; 4.
- veroordeelt verzoeker in de proceskosten welke aan de zijde van de VvE worden begroot op € 609,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van de betekening als verzoeker niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 4.
- veroordeelt verzoeker in de proceskosten die aan de zijde van de belanghebbende worden begroot op € 609,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van de betekening als verzoeker niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 4.
- verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Deze beschikking is gegeven door mr. B.T. Beuving en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus
- 734