Vonnis RECHTBANK ARNHEM Sector civiel recht vonnis in vrijwaring van 4 april 2012 in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 209067 / HA ZA 10-2457 van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GREEN RETAIL HOUSE B.V., gevestigd te Lage Mierde, gemeente Reusel-De Mierden, eiseres, advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem, tegen 1. [gedaagde (A)] gedaagde, advocaat mr. J.P.M. Borsboom te Barendrecht, 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid YARDS VASTGOEDBELEGGINGEN B.V., gevestigd te Heerjansdam, gemeente Zwijndrecht, gevoegde partij, advocaat mr. R.A.D. Blaauw te Rotterdam, en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 214551 / HA ZA 11-565 van [eiser (A)] eiser, advocaat mr. J.P.M. Borsboom te Barendrecht, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid YARDS VASTGOEDBELEGGINGEN B.V., gevestigd te Heerjansdam, gemeente Zwijndrecht, gedaagde, advocaat mr. R.A.D. Blaauw te Rotterdam. en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 214937 / HA ZA 11-627 van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid YARDS VASTGOEDBELEGGINGEN B.V., gevestigd te Heerjansdam, gemeente Zwijndrecht, gedaagde, advocaat mr. R.A.D. Blaauw te Rotterdam. tegen [gedaagde] gedaagde, advocaat mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam. Partijen zullen hierna Green Retail House, [gedaagde / eiser (A)], Yards en [gedaagde] genoemd worden. 1. De procedure in de in de zaak met zaaknummer/rolnummer: 209067 / HA ZA 10-2457 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 11 mei 2011 - het proces-verbaal van comparitie van 23 januari 2012. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2. De procedure in de zaak met zaaknummer/rolnummer 214551 / HA ZA 11-565 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 8 juni 2011 - het proces-verbaal van comparitie van 23 januari 2012. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 3. De procedure in de zaak met zaaknummer/rolnummer 214937 / HA ZA 11-627 3.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 3 augustus 2011 - het proces-verbaal van comparitie van 23 januari 2012. 3.2 Ten slotte is vonnis bepaald. 4. De feiten 4.1 [gedaagde / eiser (A)] was in de eerste helft van 2007 eigenaar van twee registergoederen aan de [adres] 214 en 216 te Rotterdam. Voornoemde registergoederen bestonden elk uit een winkelpand met daarboven vier appartementen. [gedaagde / eiser (A)] had deze registergoederen kort daarvoor verkregen uit een nalatenschap. 4.2 [gedaagde / eiser (A)] heeft Yards, een makelaar in onroerend goed, ingeschakeld om te bemiddelen bij de verkoop van deze panden. De heer [betrokkene 1], statutair directeur van Yards, heeft namens [gedaagde / eiser (A)] de panden onder de aandacht gebracht van een aantal belangstellenden. 4.3 [betrokkene 1] heeft in dit kader begin 2007 onderhandeld met Stadhouder Vastgoed B.V. over de verkoop van de panden. Stadhouder Vastgoed B.V. werd bijgestaan door de heer [betrokkene 2], makelaar bij Stad & Landschap Vastgoed B.V. Bij e-mail van 21 maart 2007 met als onderwerp “[adres] 214-216 te Rotterdam” heeft Stadhouder Vastgoed B.V. het volgende bericht aan [betrokkene 1]: “Toevallig hadden wij vandaag aandeelhoudersoverleg van StuCasa Vastgoed bij mij op kantoor, dus u zult begrijpen dat de gang van zaken tot nu toe uitvoerig aan de orde is geweest. De beslissing die uiteindelijk is genomen is kort en goed: wij gaan hier niet mee verder. Er zijn te veel open einden en onzekere aspecten aan deze zaak en deze aandeelhouders, die toevallig ook nog eens onze belangrijkste financiers zijn, waren er niet van te overtuigen dat we hier in de kern met een goede zaak te maken hebben. Voor alle duidelijkheid: niet alleen de onzekerheid m.b.t. het vergunningtraject speelt hierbij een belangrijke rol, ook het feit dat er nog eindeloos gesteggeld gaat worden over en tussen de partijen die aan deze zaak hebben gewerkt, heeft in belangrijke mate aan deze beslissing bijgedragen. (…)” Stadhouder Vastgoed B.V. heeft vorenstaande email tevens in kopie gezonden aan haar makelaar Stad & Landschap Vastgoed B.V. 4.4 Vervolgens heeft [betrokkene 2] aan [betrokkene 1] aangegeven dat Green Retail House (destijds nog geheten [ABC bv] B.V.) geïnteresseerd was in de aankoop van de panden. De heer [betrokkene 3], statutair directeur van Green Retail House, is een broer van [betrokkene 2]. Vervolgens hebben [betrokkene 1], [betrokkene 2] en [betrokkene 3] onderhandeld over de aankoop van de panden door Green Retail House. 4.5 Bij e-mail van 12 april 2007 heeft [betrokkene 1] een e-mail aan Stad & Landschap Vastgoed B.V. gezonden. In de tekst van deze e-mail staat in de aanhef “Beste [betrokkene 3]”, de voornaam van [betrokkene 3]. In de e-mail staat verder: “Hierbij zend ik je de concept bevestiging met betrekking tot het in aanhef vermelde object. Verkopende partij wil vooraleerst de tekst hiervan goedkeuren en ik zou graag jouw aanvullingen cq opmerkingen op de door mij geformuleerde tekst ontvangen. 1. Kopende partij [ABC bv] (of nader te noemen meester); 2. Koopsom € 605.000,00 k.k.; (…) 6. Behandelend notaris [behandelend notaris]; 7. Passeerdatum 15/06/2007; 8. Globale inspectie lege woningen heeft plaatsgevonden en is Koper bekend; (…) 11. Kopende partij koopt alleen indien de Gemeente Rotterdam, vertegenwoordigd door DS+V, schriftelijk kenbaar maakt dat op het onderhavige object een verblijfsinrichtingsvergunning kan worden afgegeven met opgave van eventuele aanpassingen ten opzichte van de huidige staat; 12. Koopsom is exclusief de aanvraagkosten van de voornoemde verblijfsinrichtingsvergunning. De aanvrager heeft reeds kenbaar gemaakt dat deze kosten ca. € 1.000,00 belopen. (…) 14. Mevrouw [A], de enige huurder van de woning, heeft mondeling toegezegd dat zij per 01-06-2007 niet meer zal huren. Aan deze mondelinge toezegging kan evenwel geen rechten worden ontleend. 15. Het betreft hier geërfd onroerend goed, ondergetekende zal een telefonisch onderhoud hebben met de accountant van verkopende partij inzake fiscaliteiten (overdrachtsbelasting?) (…) Gaarne jouw spoedige reactie” 4.6 In reactie hierop heeft [betrokkene 2] bij e-mail van 13 april 2007 het volgende bericht aan [betrokkene 1]: “Ok [betrokkene 1] ik denk dat hier [betrokkene 3] met akkoord gaat Groeten [betrokkene 2]” 4.7 [betrokkene 1] heeft vervolgens op 17 april 2007 telefonisch contact gehad met de voor de overdracht beoogde notaris mr. J.W. [gedaagde], verbonden aan [behandelend notaris] te Den Haag. Vervolgens heeft [betrokkene 1] diezelfde dag zijn (hiervoor onder 4.5 geciteerde) e-mail van 12 april 2007 met daarin de verkoopvoorwaarden doorgezonden aan mr. [gedaagde]. Deze e-mail van 17 april 2007 van [betrokkene 1] aan mr. [gedaagde] is tevens in kopie verstuurd aan het emailadres van [betrokkene 3] bij Green Retail House. 4.8 Bij e-mail van 8 mei 2007 met als onderwerp “[adres] 214-216” heeft [betrokkene 1] de gegevens van een bouwkundig adviseur aan [betrokkene 3] toegezonden. In deze e-mail staat: “Beste [betrokkene 3]. [betrokkene 4] (…)” 4.9 [betrokkene 1] heeft bij e-mail van 8 mei 2007 mr. [gedaagde] andermaal verzocht om het opstellen van een koopovereenkomst ter zake van de panden aan de [adres] 214-216. In deze e-mail – die in kopie ook is gezonden aan [betrokkene 3] en [betrokkene 2] – schrijft [betrokkene 1] het volgende aan mr. [gedaagde]: “Met groot genoegen mag ik u verzoeken tot opstelling van de koopovereenkomst van het in aanhef vermelde object. Hiernavolgend informeer ik u met betrekking tot de aspecten welke in de door u op te stellen koopovereenkomst tot uiting dienen te komen: (…)” Vervolgens worden in deze e-mail grotendeels dezelfde voorwaarden opgesomd die ook zijn vermeld in de eerdere email van 17 april 2007 van [betrokkene 1] aan mr. [gedaagde]. In deze e-mail van 8 mei 2007 staat niet meer de voorwaarde nummer 10 uit de e-mail van 17 april 2007 – inhoudend, kort gezegd, dat koper alleen koopt indien de gemeente Rotterdam kenbaar maakt dat “een verblijfsinrichtings-vergunning kan worden afgegeven met opgave van eventuele aanpassingen ten opzichte van de huidige staat”. Daarvoor in de plaats staat in de email van 8 mei 2007 het volgende: “10. Koopsom is exclusief de aanvraagkosten van de voornoemde verblijfsinrichtingsvergunning. De kosten voor de aanvraag van de verblijfsinrichtingsvergunning zullen door de Kopende partij worden voldaan;(…)” Voorwaarde nummer 13 luidde in de e-mail van 8 mei 2007 in afwijking van voorwaarde nr. 15 uit de e-mail van 17 april 2007 als volgt: “13. Het betreft hier geërfd onroerend goed, de behandelend notaris heeft reeds een telefonisch onderhoud gehad met de accountant van Verkopende partij inzake fiscaliteiten. De tekst inzake overdrachtsbelasting zal door behandelend notaris worden opgesteld en worden goedgekeurd door de accountant van Verkopende partij. Mag ik u verzoeken de koopovereenkomst zo spoedig mogelijk op te stellen? Ik dank u reeds op voorhand.(…)” 4.10 Bij e-mail van diezelfde dag (8 mei 2007) heeft [betrokkene 3] hierop als volgt gereageerd naar [betrokkene 1]: “Beste [betrokkene 1], Overeengekomen is dat de mondelinge toezegging van de enige bovenbewoonster om per 1 juni as te vertrekken schriftelijk zou worden bevestigd vanuit de verhuurder. Graag ontvang ik hiervan een kopie. Groeten, [betrokkene 3]” 4.11 Mr. [gedaagde] heeft een koopovereenkomst opgesteld waarop staat vermeld “versie d.d.: 31 mei 2007”, waarin als verkoper E.B. [betrokkene 5] (de moeder van [gedaagde / eiser (A)]) en als koper [ABC bv] B.V. (destijds de naam van Green Retail House), staan vermeld. Deze koopovereenkomst is door [betrokkene 3] op 5 juni 2007 namens Green Retail House ondertekend. In deze akte staat voor zover van belang het volgende: “De totale koopprijs van het Verkochte bedraagt: zeshonderd vijfduizend euro (EUR 605.000,00). Deze koop is geschied onder de volgende bepalingen: (…) FEITELIJKE LEVERING Artikel 6 1. De feitelijke levering (aflevering) van het Verkochte aan Koper zal geschieden bij de ondertekening van de (…) akte tot levering, in de staat waarin het zich bij het tot standkomen van deze overeenkomst bevindt. Globale inspectie lege woningen heeft plaatsgevonden en is Koper bekend. (…) 2. Koper is voornemens het Registergoed te gebruiken als belegging voor de verhuur. Ten aanzien van dit gebruik deelt Verkoper nog mede dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. Het Registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor dit gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en ook niet voor gebreken die aan Koper kenbaar zijn op het moment van het ondertekenen van deze overeenkomst. (…) GARANTIES Artikel 7 Verkoper garandeert jegens koper: (…) 13. Het Verkochte beschikt over alle vereiste vergunningen. (…) 16. Het verkochte is verhuurd volgens aangehechte lijst (Bijlage). Koper is bekend met de inhoud van de over te nemen huurovereenkomsten. Huurders hebben tot op heden correct aan hun betalingsverplichtingen voldaan. Er zijn buiten de huurovereenkomsten voor Koper geen nadelige afspraken met huurders gemaakt. (…) ONTBINDENDE VOORWAARDEN Artikel 17 Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat de gemeente Rotterdam, vertegenwoordigd door de DS+V, schriftelijk kenbaar maakt dat op het onderhavige object geen verblijfsinrichtingsvergunning kan worden afgegeven met opgave van eventuele aanpassingen ten opzichte van de huidige staat. De aanvraagkosten van de voornoemde verblijfsinrichtingsvergunning zijn voor rekening van Koper. Indien een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, werkt deze tussen partijen terug naar het tijdstip van het aangaan van de koop. Partijen verlenen hun volle medewerking tot het tijdig verkrijgen van bedoelde toezegging. De hiervoor vermelde alsmede eventueel nader tussen Verkoper en Koper overeengekomen ontbindende voorwaarden zullen geen werking meer hebben na het ondertekenen van de in artikel 2 vermelde akte tot levering.(…)”. 4.12 [betrokkene 1] heeft op of omstreeks 6 juni 2007 telefonisch contact opgenomen met het kantoor van mr. [gedaagde] over het volgende. In de koopovereenkomst “versie d.d. 31 mei 2007” is in artikel 17 een ontbindende voorwaarde opgenomen, zoals ook vermeld onder nr. 11 in de email van 12 april 2007 van [betrokkene 1] aan mr. [gedaagde] (hiervoor onder 4.5 geciteerd). Deze voorwaarde was echter niet meer opgenomen in de nadere e-mail van [betrokkene 1] aan mr. [gedaagde] van 8 mei 2007 (hiervoor onder 4.9 geciteerd). [betrokkene 1] heeft mr. [gedaagde] daarom verzocht om de koopovereenkomst in voornoemde zin aan te passen en tevens verzocht om [gedaagde / eiser (A)] in de koopovereenkomst als koper te vermelden in plaats van zijn moeder E.B. [gedaagde / eise[betrokkene 5]. Diezelfde dag (6 juni 2007) heeft mr. [gedaagde] de aangepaste koopovereenkomst “versie d.d.: 6 juni 2007” toegezonden aan zowel Green Retail House als Yards. 4.13 [betrokkene 3] heeft namens Green Retail House deze aangepaste koopovereenkomst “versie d.d.: 6 juni 2007” op 8 juni 2007 ondertekend. De tekst van deze koopovereenkomst is gelijkluidend aan de eerder genoemde koopovereenkomst “versie d.d.: 31 mei 2007” (hiervoor geciteerd onder 4.11), met dien verstande dat daarin [gedaagde / eiser (A)] als koper is vermeld en dat artikel 17 van de koopovereenkomst als volgt luidt: “ONTBINDENDE VOORWAARDEN Artikel 17 Er zijn geen ontbindende voorwaarden overeengekomen”. 4.14 De levering van de beide registergoederen heeft plaatsgevonden op 15 juni 2007. Op diezelfde dag zijn de beide registergoederen door Green Retail House vervolgens geleverd aan [betrokkene 7] Investment B.V. voor een bedrag van € 700.000,00. Beide vrijwel gelijkluidende akten van levering zijn verleden door mr. [gedaagde]. In de akte ter zake van de levering van [gedaagde / eiser (A)] aan Green Retail House staat voor zover van belang: “Verkoper en koper hebben op acht juni tweeduizend zeven een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het hierna te vermelden registergoed. (…) De koopprijs voor het verkochte bedraagt: zeshonderd vijfduizend euro (EUR 605.000,00) (…) GARANTIES De bepalingen van het koopcontract en met name de in het koopcontract door partijen verstrekte garanties en gedane verklaringen blijven onverkort van kracht, voorzover daarvan thans niet uitdrukkelijk is afgeweken en voorzover deze nog van kracht kunnen zijn. ONTBINDENDE VOORWAARDEN UIT ONDERLIGGENDE OVEREENKOMSTEN Alle ontbindende voorwaarden die eventueel zijn overeengekomen in het koopcontract of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt. Noch verkoper noch koper kan zich terzake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen.(…)” 4.15 Op basis van een voorafgaande mondeling gesloten koopovereenkomst heeft [betrokkene 7] op 16 juli 2007 de beide registergoederen aan [betrokkene 6] Vastgoed B.V. (hierna te noemen: [betrokkene 6]) geleverd. De koopprijs bedroeg € 750.000,00. 4.16 Bij brief van 12 juni 2009 heeft de gemeente Rotterdam, Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting, het volgende bericht aan [betrokkene 6]: “Bij inspectie van het pand gelegen aan de [adres] 214 A en 216 is door inspecteurs van de afdeling Toezicht Gebouwen op 7 mei 2009 geconstateerd dat de eerste, tweede en de derde verdieping van dit pand is ingericht en wordt gebruikt als acht woningen, terwijl het pand niet als zodanig geregistreerd staat. De woningen gelegen op de eerste tweede en de derde verdieping van voornoemd pand zijn zonder de daarvoor vereiste bouwvergunning gebouwd. Deze illegale situatie wordt door u in stand gelaten. Hiermee heeft u gehandeld in strijd met artikel 40, lid 1, sub b van de Woningwet, waarin is bepaald dat het verboden is een bouwwerk of een deel daarvan welke is gebouwd zonder of in afwijking van een bouwvergunning van burgemeester en wethouders (…) in stand te laten. Ter plaatse zijn strijdigheden met de volgende artikelen van het Bouwbesluit geconstateerd: - artikel 2.106, lid 4, aangezien de woningtoegangsdeur(en), kozijnen en (eventuele) bovenlichten op de eerste en de tweede verdieping niet over een weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van ten minste 30 minuten beschikken; - artikel 2.16, lid 3 aangezien de vloerafscheiding ter plaatse van de al dan niet te openen ramen van de woningen op de eerste, tweede en de derde verdieping niet over een hoogte gemeten vanaf de vloer, van 0,85 meter beschikt; - artikel 2.105, lid 5, sub a, aangezien er meer dan 6 woonfuncties in het brandcompartiment liggen. In deze toestand kan niet worden berust. Legalisatie van de huidige strijdige situatie middels een bouwvergunning met inachtneming van bouwkundige aanpassingen is in dit geval in beginsel niet mogelijk. De geconstateerde strijdigheden zijn van zodanige aard dat deze door het treffen van bouwkundige aanpassingen naar ons oordeel niet in overeenstemming te brengen zijn met het Bouwbesluit. Gezien het bovenstaande verzoeken wij u dan ook het: - gebruik van de acht woningen gelegen op de eerste, tweede en de derde verdieping van het pand [adres] 214A en 216, binnen 4 weken na verzenddatum van deze brief, te staken en gestaakt te houden. Wij wijzen u er met nadruk op dat indien u aan het bovenstaande geen gehoor geeft, wij het voornemen hebben burgemeester en wethouders (…) te adviseren om tot het nemen van handhavingsmaatregelen (opleggen dwangsom of toepassen bestuursdwang) over te gaan. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 4:8 van de Algemene wet bestuurswet stellen wij u daarom in de gelegenheid uw zienswijze over dit voornemen kenbaar te maken. (…)” 4.17 [betrokkene 6] Vastgoed B.V. heeft bij brief van 8 juli 2009 aan [betrokkene 7] Investments B.V. zich erop beroepen dat de twee registergoederen niet aan de overeenkomst beantwoorden en dat zij de koopovereenkomst tussen haar en [betrokkene 7] Investments B.V. wenst te ontbinden, onder restitutie van de koopsom en met verrekening van ontvangsten en uitgaven. Kort daarna heeft [betrokkene 7] Investments B.V. zich gemeld bij Green Retail House. [betrokkene 7] Investments B.V. heeft zich op het standpunt gesteld dat Green Retail House jegens haar aansprakelijk is op dezelfde gronden waarop zij aansprakelijk is gesteld door [betrokkene 6] Vastgoed B.V. 4.18 Green Retail House heeft bij brief van 2 november 2009 aan [gedaagde / eiser (A)] bericht dat de geleverde registergoederen niet de eigenschappen bezitten die [gedaagde / eiser (A)] als verkoper heeft gegarandeerd. Green Retail House heeft [gedaagde / eiser (A)] verzocht om binnen acht dagen akkoord te gaan met een eventuele teruglevering, waarbij zij [gedaagde / eiser (A)] tevens aansprakelijk heeft gesteld voor de door Green Retail House te lijden schade. 4.19 [betrokkene 6] heeft [betrokkene 7] gedagvaard voor deze rechtbank, waarna [betrokkene 7] Green Retail House in vrijwaring heeft opgeroepen. 4.20 In de zaak tussen [betrokkene 6] en [betrokkene 7] (zaaknummer/rolnummer: 199249/HA ZA 10-746) heeft deze rechtbank op 16 februari 2011 eindvonnis gewezen waarbij, kort gezegd, (
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.