vonnis RECHTBANK [woonplaats] Team handel zaaknummer / rolnummer: C/09/434503 / HA ZA 13-28 Vonnis van 19 februari 2014 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats], eiser, advocaat mr. M.C. Veltkamp-van Paassen te Den Haag, tegen 1 [gedaagde sub 1], wonende te [woonplaats], gedaagde, advocaat mr. A.H. Vermeulen te Den Haag, 2. [gedaagde sub 2], wonende te [woonplaats], Zwitserland, gedaagde, advocaat mr. Ch.M. van Beuningen te Den Haag. Partijen zullen hierna [eiser], [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden. 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 27 december 2012, met producties; de akte wijziging van eis van 1 mei 2013, met producties; de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] van 7 augustus 2013; de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] van 7 augustus 2013, met producties; het tussenvonnis van 21 augustus 2013; de brief van [eiser] van 15 oktober 2013, met aanvullende producties; de brief van [eiser] van 17 oktober 2013, met een aanvullende productie; de brief van [gedaagde sub 1] van 18 oktober 2013, met een aanvullende productie; het proces-verbaal van de comparitie van 31 oktober 2013. 1.2. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 2De feiten 2.1. [eiser] en [A] (hierna: [A]), de moeder van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], hebben van 1971 tot 1989 een affectieve relatie gehad. 2.2. Op 18 januari 1982 is [A] eigenaar geworden van het pakhuis met bovenwoning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het pand of, in na te noemen notariële akten: het registergoed). 2.3. Op 20 januari 1992 hebben [eiser] en [A] de volgende afspraken op schrift gesteld en ondertekend: “Bij deze bevestigen ondergetekenden; (…) Hun in november 1988 mondelinge overeenkomst dat bij beeindiging van hun relatie van 15 jaar. het volgende is overeengekomen, dat mevr. [A] het pand [adres] bevattende beneden 2 werkruimtes t.b.v. prostitutie en boven dubbelwoonhuis, aan de hr. [eiser] verhuurt voor Fl; 500,00 (huur + pacht) per week. Vervolgens is overeengekomen dat de hr. [eiser] het pand bij haar overlijden of zoveel eerder mevr. [A] uitkomt, hij dit in eigendom krijgt voor de som van Fl;115.000,00 (honderd vijftien duizend gulden) Tevens komen alle onderhoudskosten en verbouwingen voor kosten van hr. [eiser]. Bijde tekenen deze overeenkomst uit vrije wil en overtuiging.” 2.4. Op 21 november 1997 hebben [eiser] en [A] een notariële akte laten opmaken waarin onder meer het volgende is bepaald: “- dat mevrouw [A] voornoemd aan de heer [eiser] voornoemd een voorkeursrecht tot koop met betrekking tot vorenomschreven registergoed heeft verleend, gelijk laatstgenoemde heeft aanvaard, onder de volgende bepalingen en bedingen: 1. indien mevrouw [A] of haar rechtsopvolgers onder algemene titel voornemens is (zijn) over te gaan tot vervreemding van vorenomschreven registergoed zal zij (zullen zij) verplicht zijn de heer [eiser] van dit voornemen schriftelijk in kennis te stellen; 2. de heer [eiser] heeft alsdan het recht van voorkeur op gemeld registergoed voor een koopprijs van éénhonderdvijftienduizend gulden (ƒ 115.000,−), mits hij zich binnen drie maanden, nadat bedoelde mededeling door hem is ontvangen, dienaangaande heeft verklaard; (…)” 2.5. Op 19 april 2006 hebben [A] en [eiser] ten kantore Caminada Notarissen een notariële akte, getiteld ‘Aanvullende optieovereenkomst/voorkeursrecht tot koop’ (hierna: de notariële akte) doen opmaken, waarin de volgende ‘nadere bepalingen voorkeursrecht’ zijn opgenomen: “Ingeval de eigenaar [rb: [A]] het voornemen heeft gedurende de overeengekomen huurtermijn het gemelde registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden (…), alsmede ingeval van overlijden of faillietverklaring van de eigenaar, (…) heeft de gerechtigde [rb: [eiser]] het recht het gemelde registergoed te kopen en is de eigenaar, casu quo diens rechtverkrijgende(n), gehouden de gerechtigde daartoe in de gelegenheid te stellen, zulks overeenkomstig de navolgende bepalingen: 1. Ingeval van het voornemen tot vervreemding door de eigenaar, het overlijden of faillietverklaring van de eigenaar (…) geeft de eigenaar, casu quo diens rechtverkrijgende(n), terstond kennis daarvan aan de gerechtigde. 2. De gerechtigde heeft alsdan het recht tot koop van het registergoed, voor een koopprijs van zeventigduizend euro (EUR 70.000,00), mits hij binnen een termijn van drie maanden aan de eigenaar meedeelt of hij bereid is het registergoed te kopen. 3. Indien de gerechtigde verklaart van zijn voorkeursrecht gebruik te willen maken, zal de levering dienen te geschieden binnen één maand nadat deze verklaring door de eigenaar, casu quo diens rechtverkrijgende(n), werd ontvangen ten overstaan van één van de notarissen deel uitmakend van de maatschap Caminada Notarissen, te Rijswijk, Zuid-Holland. (…) 10. Oproepingen, kennisgevingen, mededelingen en, in het algemeen, alle berichten die bestemd zijn voor partijen, geschieden bij deurwaardersexploit dan wel bij brief met bewijs van ontvangst.” 2.6. [A] is op 6 april 2012 overleden, in aanwezigheid van [eiser]. [eiser] is tevens genoemd in het door [gedaagde sub 1] verzonden overlijdensbericht en was bij de crematie aanwezig. 2.7. [eiser] heeft een ongedateerde brief met als onderwerp ‘Aanvullende Optieovereenkomst/Voorkeursrecht tot Koop 19 april 2006’ met de volgende inhoud verzonden aan Caminada Notarissen: “Geachte hr, Bij deze verzoek ik u aan de erfgenamen van mevr. [A] mede te delen dat ik mijn recht op de overeenkomst betreffende overdracht [adres] zo spoedig mogelijk wil laten passeren en wel op uw kantoor. (…)” Op deze brief is handgeschreven vermeld “vóór 5 juni ontvangen”, waaronder een paraaf is geplaatst. 2.8. Via Caminada Notarissen is voormelde brief door [gedaagde sub 1] na 1 augustus 2012 en door de advocaat van [gedaagde sub 2] op 27 augustus 2012 ontvangen. Bij brief van 6 december 2012 heeft kandidaat-notaris [notaris 1], verbonden aan Caminada Notarissen, aan [eiser] gemeld dat hij bovengenoemde brief op 1 augustus 2012 aan de erven [A] heeft gestuurd. 2.9. Blijkens een akte van erfrecht van 8 oktober 2012 heeft [A] bij uiterste wilsbeschikking de wettelijke erfopvolging van toepassing verklaard, zodat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als haar erfgenamen zijn achtergelaten. Zij hebben blijkens die akte de nalatenschap beneficiair aanvaard bij akte van 25 juli 2012. 2.10. [eiser] heeft op 17 november 2012 een brief met nagenoeg dezelfde inhoud als de achter 2.7 genoemde brief verzonden aan mr. [notaris 2], verbonden aan Koch Notarissen, die als notaris belast was met de afwikkeling van de nalatenschap van [A]. De ontvangst van deze brief is op 26 november 2012 door de betreffende notaris bevestigd, waarbij hij tevens heeft bericht dat het verzoek tot koop en levering van de [adres] aan de erfgenamen is meegedeeld. 2.11. Bij brief van 28 november 2012 heeft de advocaat van [gedaagde sub 2] in reactie op de brief van 17 november 2012 het volgende aan [eiser] geschreven: “(…) Met erflaters overlijden d.d. 6 april jl. ving de termijn aan waarbinnen U een beroep mocht doen op dat recht, mits aan de erfgenamen medegedeeld per deurwaarders exploit of brief met bewijs van ontvangst. Nog afgezien van het feit dat Uw brief aan notaris [notaris 2] d.d. 17 november jl. niet voldoet aan vorenvermelde criteria, verjaarde Uw recht op 6 juli jl. met het verstrijken van de in de akte genoemde periode. (…)” 2.12. Op 13 december 2012 is, na daartoe verleend verlof, op verzoek van [eiser] conservatoir beslag gelegd op de [adres] ter verzekering van zijn rechten. 2.13. Bij aangetekend verstuurde brief van 17 december 2012 van de advocaat van [eiser] aan de advocaten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn gedaagden voor de laatste keer in de gelegenheid gesteld om hun medewerking aan het voorkeursrecht, althans de daaruit voortvloeiende koop en levering te verlenen. Hieraan is geen gehoor gegeven. 3Het geschil 3.1. [eiser] vordert - samengevat - veroordeling van gedaagden tot medewerking aan de verkoop en levering van de [adres] (hierna: het pand) aan [eiser], op verbeurte van een dwangsom en met bepaling dat dit vonnis in de plaats kan komen van de vereiste medewerking. Daarnaast vordert hij hoofdelijke veroordeling van hen tot betaling van € 6.250,−, vermeerderd met het bedrag waarop de wekelijkse huurprijs nader is vastgesteld voor iedere week na 27 december 2012 waarin de onroerende zaak niet aan hem geleverd is, met bepaling dat deze bedragen verrekend mogen worden met de door [eiser] te betalen koopsom. 3.2. Hij legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat gedaagden hun verplichting op grond van de notariële akte om [eiser] in de gelegenheid te stellen het pand te kopen, dienen na te komen. Ter onderbouwing van deze vordering betrekt [eiser] - samengevat - de volgende stellingen. Primair stelt hij dat aan [eiser] een recht van koop van het pand is toegekend na het overlijden van [A] en dat hij herhaaldelijk, na het overlijden van [A] mondeling, en vervolgens schriftelijk, bij brief van 5 juni 2012 aan mr. [notaris 1] van Caminada Notarissen, waarover de notaris op 1 augustus 2012 een brief heeft verstuurd aan de erven, bij brief van 17 november 2012 aan Koch Notarissen en bij aangetekende brief van 17 december 2012, kenbaar heeft gemaakt gebruik te willen maken van het recht van koop, zodat de erven gehouden zijn tot medewerking aan de koop en levering. Subsidiair stelt [eiser] dat de termijn waarbinnen het voorkeursrecht moest worden ingeroepen, nog niet is aangevangen omdat de erven hem nog niet in de gelegenheid hebben gesteld om het pand te kopen, althans dat die termijn is aangevangen op respectievelijk 10 december 2012, 8 oktober 2012, 25 juli 2012, 6 april 2012. [eiser] vordert tevens schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad doordat het pand hem niet tijdig is geleverd. De schade die hij stelt te hebben geleden, bestaat uit de door hem na 5 juli 2012 betaalde en te betalen huurpenningen zolang het pand niet is geleverd. 3.3. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. Zij voeren aan dat [eiser] het recht van koop niet tijdig heeft ingeroepen, kort gezegd omdat zij niet binnen drie maanden na het overlijden van [A] conform het bepaalde in artikel 10 van de akte een mededeling van [eiser] hebben ontvangen dat hij bereid is tot koop. Zij stellen dat de termijn is aangevangen op 6 april 2012 aangezien [eiser], gezien zijn aanwezigheid bij het overlijden en de crematie van [A] en gezien zijn vermelding op de rouwkaart, wist van het overlijden van [A], waarmee volgens hen de termijn als bedoeld in artikel 2 is aangevangen. Nu zij eerst op 27 augustus 2012 op de hoogte zijn geraakt van de wens van [eiser] tot koop en niet is voldaan aan de formaliteiten zoals bepaald in artikel 10 van de notariële akte, is de koopoptie volgens hen vervallen. Wat betreft de gevorderde schadevergoeding stellen zij zich op het standpunt dat deze schade niet is onderbouwd en [eiser] bij levering als eigenaar kosten had moeten maken in verband met het pand, welke kosten hij als huurder niet heeft gehad. Voor verrekening bestaat ten slotte volgens gedaagden geen grondslag. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4. De beoordeling 4.1. De rechtbank stelt voorop dat op grond van het bepaalde in artikel 6:217 BW een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Het bepaalde in artikel 3:37 BW is van toepassing op de vraag of sprake is van een aanbod, respectievelijk aanvaarding, wat de inhoud ervan is en wanneer het aanbod, respectievelijk de aanvaarding is gedaan. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:219 lid 3 BW geldt een beding waarbij één der partijen zich verbindt om met haar een overeenkomst te sluiten, indien de wederpartij dit wenst, als een onherroepelijk aanbod. Op grond van artikel 6:223 lid 2 BW geldt een aanvaarding die te laat plaatsvindt, maar waarvan de aanbieder begrijpt of behoort te begrijpen dat dit voor de wederpartij niet duidelijk was, als tijdig gedaan, tenzij de aanbieder onverwijld meedeelt aan de wederpartij dat hij het aanbod als vervallen beschouwt. Ten slotte geldt op grond van artikel 6:224 BW dat indien een aanvaarding de aanbieder niet of niet tijdig bereikt door een omstandigheid op grond waarvan die aanvaarding krachtens artikel 3:37 lid 3 BW niettemin haar werking heeft, de overeenkomst geacht wordt tot stand te zijn gekomen op het tijdstip waarop zonder de storende omstandigheid de verklaring zou zijn ontvangen. 4.2. Vaststaat dat [A] aan [eiser] een recht van koop van het pand heeft toegekend in geval van haar overlijden. De wil tot verlening van een recht van koop heeft zij laatstelijk door middel van een in de notariële akte vastgelegde verklaring geuit. Die verklaring behelst naar het oordeel van de rechtbank een onherroepelijk aanbod van [A] aan [eiser] om het pand te kopen in geval van haar overlijden, nu de verklaring alle essentiële elementen voor de totstandkoming van een koopovereenkomst bevat en voorts aan de aanvaarding van dat aanbod een termijn is verbonden. Aan de orde is een optiebeding in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW. 4.3. In geschil is of [eiser] voormeld aanbod tot koop van het pand na het overlijden van [A] tijdig heeft aanvaard. Naar het oordeel van de rechtbank is dit het geval. De rechtbank is op diverse, zelfstandige gronden van oordeel dat tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als rechtsopvolgers onder algemene titel van [A] een overeenkomst tot koop van het pand tot stand is gekomen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn om die reden verplicht om hun medewerking te verlenen aan de levering van het pand aan [eiser]. De rechtbank overweegt als volgt. 4.4. Blijkens de notariële akte zijn de rechtverkrijgende(
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.