vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel zaaknummer / rolnummer: C/09/500439 / HA ZA 15-1312 Vonnis van 6 juli 2016 in de zaak van de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS NOORD 59 TOT EN MET 75 EN 81 TOT EN MET 97 (ONEVEN) TE KRIMPEN AAN DE LEK, gevestigd te Krimpen aan de Lek, eiseres, advocaat voorheen mr. G.L. Weerheim, thans mr. L. Alberts te Hardinxveld-Giessendam, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ALÉDHA B.V., gevestigd te Krimpen aan de Lek, gedaagde, procesadvocaat mr. L.Ph.J. baron van Utenhove te Den Haag, behandelend advocaat mr. J. Haest te Den Haag. Partijen zullen hierna de VvE en Alédha genoemd worden. 1De procedure 1.1. Het [E] van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 6 november 2015, met producties, de conclusie van antwoord, met producties, het tussenvonnis van 17 februari 2016, waarbij een comparitie van partijen is gelast; het proces-verbaal van comparitie van 10 mei 2016 en de daarin genoemde stukken; de brieven van Alédha van 23 en 25 mei 2016 en van de VvE van 24 mei 2016 naar aanleiding van het proces-verbaal. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De feiten 2.1. Alédha houdt zich bezig met de ontwikkeling en verhuur van onroerend goed. Aandeelhouders en bestuurders van Alédha zijn A. [X] Holding B.V. en E. [X] Holding B.V., van welke vennootschappen de broers [voornaam 1] en [voornaam 2] [X] (deze laatste hierna te noemen: [X] ) bestuurder zijn. Deze broers zijn tevens bestuurder van aannemingsbedrijf [X] Sloop en Grondwerken B.V. (hierna: [X] Sloop en Grondwerken). 2.2. Alédha is eigenaar van een in de gemeente Nederlek gelegen terrein, lokaal bekend als locatie Noord 55 te Krimpen aan de Lek (hierna: het terrein). Tot voor kort was het terrein een moerasachtige griend, die werd doorgesneden door een kreek. In de diepere ondergrond was lokaal een dikke veenlaag aanwezig. Door de jaren heen waren diverse soorten afval en teervaten op het terrein gestort. 2.3. Alédha heeft in 2002 besloten om het terrein tot bedrijfsruime/woonlocatie te ontwikkelen. Daartoe moest het terrein worden gesaneerd en bouwrijp gemaakt. Alédha heeft in juni 2012 opdracht gegeven aan Royal Haskoning B.V. (hierna: Royal Haskoning) om de bodemsanering te begeleiden. Op 21 maart 2015 heeft Royal Haskoning een evaluatierapport opgemaakt van de bodemsanering. Daarin staat, voor zover van belang: ‘5.8 Aanvulling terrein Na de verwijdering van de verontreinigde grond en slib en het aanbrengen van de isolatie maatregel is het terrein aangevuld met hergebruikgrond (..) tot circa 2 m +NAP. Om aan de toekomstige bestemming “Bedrijfs/woonlocatie” te kunnen voldoen zal het terrein verder worden opgehoogd tot de hoogte van de omliggende bedrijfsterreinen. Hiervoor zal het huidige terrein met enkele meters grond worden opgehoogd zodat het terrein aansluit op de naast gelegen terreinen van [X] en Doveno. Globaal liggen deze terreinen op 4 m +NAP als gevolg van de berekende zettingen zal het toekomstige maaiveld worden afgewerkt tot 4,5 +NAP. Behoudens voor de bovenafdekking (laagdikte van 1 meter) zullen hiervoor secundaire grondstoffen (categorie 1 grond) worden gebruikt. De zettingen die hierdoor kunnen optreden zijn berekend. Uit de berekening wordt geconcludeerd dat na ongeveer 125 jaar de eindzetting van 53 centimeter (66 centimeter) in geval van de extra bovenbelasting kan worden verwacht. De totale zetting wordt met name veroorzaakt door de zetting in de deklaag. Tijdens de ophoging is rekening gehouden met zetting van de klei- en veenlagen in de ondergrond.’ 2.4. [X] Sloop en Grondwerken heeft het terrein opgehoogd en bouwrijp gemaakt. Het bedrijvencomplex zelf is ontworpen en gebouwd door aannemingsbedrijf [A] en [B] B.V. (hierna: [A] ) op basis van een door HD Projectrealisatie B.V. in opdracht van Alédha opgesteld bouwkundig bestek. In het bestek was opgenomen dat het gebouw op betonnen palen van 25 meter moest worden gefundeerd. De aanleg en inrichting van het buitenterrein, dat buiten het bestek viel, is eveneens uitgevoerd door [X] Grond en Sloopwerken. 2.5. Het bedrijvencomplex is in de zomer van 2006 door [A] opgeleverd. Het complex is bij akte van 24 augustus 2006 opgesplitst in appartementsrechten, die elk recht geven op het exclusief gebruik van één van de 18 bedrijfsunits of één van de 57 privé-parkeerplaatsen. Als splitsingsreglement is het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006’ van toepassing verklaard (hierna: het Splitsingsreglement), met de in de splitsingsakte nader genoemde aanpassingen en aanvullingen. Ook is diezelfde dag de VvE opgericht. Als beheerder van de VvE is Multiflex Makelaarsdiensten B.V. aangesteld, waarvan de heer [C] (hierna: [C] ) bestuurder is. 2.6. De appartementsrechten zijn aan de huidige leden van de VvE verkocht en geleverd. [X] is ook appartementseigenaar en lid van de VvE. In de koopovereenkomsten is onder meer opgenomen dat de verkoper ervoor instaat dat hij aan koper met betrekking tot het gekochte al die inlichtingen heeft verschaft die naar geldende opvattingen ter kennis van koper te behoren te worden gebracht. 2.7. Bij e-mail van 11 januari 2007 heeft Alédha aan [C] bericht dat voor de herbestrating een bedrag van € 35.000,- exclusief btw moet worden gereserveerd en dat naar inschatting van Alédha voor het eerst over vijf jaar opnieuw zal moeten worden bestraat. 2.8. Op 25 juni 2007 is de eerste algemene ledenvergadering van de VvE gehouden. In het verslag van de vergadering is onder meer het volgende opgenomen: ‘(…) Er zijn nog wat klachten over het straatwerk. De heer [X] geeft aan dat er toch nog wat bijgewerkt moet worden hier en daar en kijkt e.e.a. nog even na. Wellicht dat de klachten direct meegenomen kunnen worden als de stratenmaker terugkomt. (…)’ 2.9. Begin februari 2008 was ter hoogte van een van de bedrijfsunits een gat van 40 bij 40 centimeter in het straatwerk ontstaan, op een halve meter van de muur. [C] heeft vervolgens aan Alédha gevraagd om dit te laten herstellen. 2.10. Op 5 juni 2008 vond een VvE-vergadering plaats. Het verslag van de vergadering houdt in, voor zover van belang: ‘(…) De bestrating is voor de leden een bron van zorg. Met regelmaat verzakt deze op diverse punten. Reeds twee keer heeft de heer [X] de bestrating op diverse punten laten ophogen, dit voor rekening van Alédha B.V. De heer [X] legt uit dat dit nog wel even door zal gaan en in dit gebied nu eenmaal een feit is. Er zal dus met regelmaat gewerkt moeten worden om onvolkomenheden op te lossen. (…)’ 2.11. Op 16 maart 2009 heeft [C] een e-mail ontvangen van een van de leden van de VvE, met de volgende melding: ‘(…) In onze meterkast staan de elektrische voedingskabel, de gasleiding en de waterleiding door het gezakte straatwerk flink onder spanning. Zelfs zodanig dat de watermeter van de muur is getrokken. Het zal zo’n 15 cm zijn wat wij aan kabel en leiding kwijt zijn wat naar buiten wordt getrokken door het zakken!! Dit dient z.s.m. te worden verholpen vanwege gasexplosie-, brand- en/of waterschade welke kan optreden. (…)’ [C] heeft deze e-mail nog diezelfde middag doorgestuurd aan Alédha met het verzoek om hierover te overleggen. 2.12. Bij e-mail van 2 juni 2009 heeft [C] aan de leden van de VvE (onder wie ook [X] ) bericht dat de bestrating rondom het gebouw zal worden aangepakt en opgehoogd en dat daarnaast op bepaalde plekken extra zand zal worden ingebracht en met water aangespoeld om verzakking tegen te gaan. Voorts schrijft [C] , voor zover van belang: ‘(…) Dit gebaseerd op de huidige situatie, waarbij het duidelijk is geworden dat er toch van een aanzienlijker verzakking sprake is dan in eerste instantie vastgesteld was. Ook de stratenmaker was verrast over de snelheid waarmee e.e.a. zich voortzet. (…)’ 2.13. Bij e-mail van 23 juli 2009 heeft [C] aan de leden van de VvE medegedeeld, voor zover van belang: ‘(…) De bestratingswerkzaamheden zullen komende maandag 27 juli aanvangen. In eerste instantie zouden deze werkzaamheden aanvangen na het gereedkomen van de dakwerkzaamheden, echter er is sprake van breuken in de riool en hemelwaterafvoeren hetgeen thans tot verzakkingen leidt, waardoor er grote gaten vallen in het straatwerk. E.e.a. leidt tot gevaarlijke situaties. Een snelle aanpak is gewenst. (…)’ 2.14. Op de VvE-vergadering van 16 juni 2010 is ter sprake gekomen dat de bestrating weer op plekken is verzakt, met name bij de gevel aan de jachthavenzijde. 2.15. Op de VvE-vergadering van 16 mei 2011 is de verzakkingsproblematiek opnieuw aan de orde gekomen. Het verslag houdt hieromtrent in, voor zover van belang: ‘(…) wordt opgemerkt dat Raymi Groenadvies onderzoek zou doen naar de grondsituatie onder de stelconplaten. Dit in verband met het wegzakkende zand onder deze platen. (…) afgesproken wordt dat de heren [D] , [E] en [X] e.e.a. zullen onderzoeken en hun bevindingen zullen terugkoppelen aan MultiFlex. (…)’ 2.16. Op de VvE-vergadering van 27 juni 2012 is vastgesteld dat het straatwerk aanzienlijk meer kostte dan vooraf kon worden ingeschat. Ook is op deze vergadering aan de orde gesteld dat sprake leek te zijn van snelstromend water in de rioolput. Na onderzoek bleek dat enige tijd terug bij een van de appartementen aan de Jachthaven zijde een waterleiding was gesprongen, waardoor er veel zand was weggespoeld. 2.17. In november 2012 heeft de VvE opnieuw van meerdere appartementseigenaren meldingen ontvangen van spanningen op de waterleiding. 2.18. Bij e-mail van 18 april 2013 heeft [C] namens de VvE aan Alédha bericht, voor zover van belang: ‘Gistermorgen had ik een bespreking met het bestuur van de VvE. Wij hebben onder andere gesproken over de ernstige verzakking van de grond en daarmee het straatwerk, alsmede de kosten die reeds zijn gemaakt voor noodreparaties, deelbestrating etc. (…) Beide zaken baren het bestuur maar zeker ook de leden zorgen. [voornaam 3] , [voornaam 6] en [voornaam 5] alsmede mijn persoon zouden graag met jou, als ontwikkelaar van het complex, van gedachten willen wisselen over “hoe gaan wij nu verder?” “Hoe zit het nu met garanties?” Op welke wijze kunnen de problemen met de sterk verzakkende grond opgelost/aangepakt/verminderd worden, waar liggen de verantwoordelijkheden van betrokken partijen etc.” 2.19. Alédha heeft bij brief van 3 mei 2013 onder meer het volgend geantwoord: ‘(…) Met betrekking tot de verzakking van de bestrating kunnen wij kort zijn. Er is geen enkel recht vanuit de vereniging op eventuele garantie op bestrating. In deze polderregio is het normaal dat zettingen plaatsvinden. Wij hebben in het verleden uit coulance al diverse zaken op onze kosten gerepareerd en zijn niet van plan in verdere kosten bij te dragen. (…)’ 2.20. Op de VvE-vergadering van 25 juni 2013 is besloten om de verzakkingen te laten onderzoeken door een onafhankelijk onderzoeksbureau. Bij rapport van 6 juni 2014 heeft JW Bouwmanagement vastgesteld dat sprake is van ernstige verzakking, met name aan de noord- en oostzijde. In haar conclusie schrijft JW Bouwmanagement onder meer: ‘(…) De samenstelling van de grond hebben we niet uit de stukken kunnen achterhalen. We mogen toch aannemen dat de eigenaar op de hoogte was van de ondergrond. Wegzakken van de bestrating had, bij een betere ondergrond en bij een betere voorziening, afwatering naar de zijkant en niet in het midden van het straatwerk, voorkomen kunnen worden. (…)’ 2.21. Bij brief van 9 oktober 2004 heeft (de advocaat van) de VvE aan Alédha bericht, voor zover van belang: ‘Ten aanzien van de gemeenschappelijke zaken hebben zich (..) een aanzienlijke hoeveelheid (ernstige) gebreken geopenbaard. Aanvankelijk heeft u een deel van de gebreken hersteld, maar de gebreken waren daarmee niet opgelost. (…) Cliënte houdt u op grond van de koopovereenkomsten aansprakelijk voor de schade die de appartementseigenaren hebben geleden en nog zullen lijden ten gevolge van de geconstateerde gebreken. Jegens de VvE Noord bent u immers tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Voor zover überhaupt nog nodig stel ik Alédha hierbij dan ook aansprakelijk voor alle door (de leden van) cliënte geleden en nog te lijden schade. Ten behoeve van een deugdelijke nakoming ontvang ik graag binnen twee weken na heden uw reactie op de onderhavige ingebrekestelling en de concept rapportage van JW Bouwmanagement alsook een plan van aanpak voor herstel van de gebreken. (…)’ 2.22. In opdracht van de VvE heeft ing. C. Baggerman van Quadraat Projectmanagement te Veenendaal (hierna: Quadraat) een onderzoek uitgevoerd naar de verzakkingen en de oorzaak daarvan. Op 11 september 2015 heeft Quadraat een rapport opgemaakt van haar onderzoek. Dit rapport houdt onder meer het volgende in: ‘(…) 2. Aanpak onderzoek (…) 2.2 Meetkundig onderzoek Naast de analyse van de aangeleverde stukken is er onderzoek verricht om gegevens te verzamelen, waaruit blijkt: Welke verzakkingen en zettingen er zijn opgetreden ter plaatse van het bedrijfsverzamelgebouw Hoeveel zetting in het terrein is opgetreden sinds oplevering in 2006. Het onderzoek bestaat uit: Meetwerk op locatie door middel van een landmeetploeg, waarbij alle huidige hoogtes op locatie opgemeten zijn en deze zijn verwerkt op een tekening. (…) Door een geotechnisch adviseur is de informatie die beschikbaar is gekomen bestudeerd. Op advies van de geotechnisch adviseur zijn er grondboringen genomen op een viertal plaatsen (zie bijlage 6). De noodzaak hiervan ligt in het feit dat voor een zettingsberekening de samenstelling van de grond bekend moet zijn. Op basis van de sonderingen en de daarin beschreven bodemopbouw was dat niet voldoende duidelijk en zeker niet voor de aanvulling van het terrein vanaf de oorspronkelijke hoogte naar de huidige terreinhoogte. De uitgevoerde geotechnische berekening geeft twee belangrijke uitkomsten: 1. De te verwachten zetting van het terrein met de toegepaste ophoging heeft een waarde van 0,40 - 1,00 meter. 2. De periode waarin de zetting optreedt bedraagt 3.000 dagen bij 91% van de zetting. Er vanuit gaande dat de ophoging in 2007 is aangebracht kunnen we in 2015 dus op deze 91% van de zetting uitkomen. Blijft nog een restzetting over van 9%, dat is 0,05 - 0,06 meter. Bij de bestudering is ook het feit aan het licht gekomen dat we hier te maken hebben met een saneringslocatie. (…) Afgezien van de milieukundige aspecten, is er op de totale locatie een grote hoeveelheid vervuilde grond afgevoerd en schone grond aangevoerd. Dit heeft als gevolg dat de oorspronkelijke bodemopbouw niet meer hetzelfde is als de bodemopbouw na de sanering. Ook hierin ligt een oorzaak van de zettingen die zijn opgetreden. (…)3. Beantwoording van de onderzoeksvragen 1. Welke verzakkingen en zettingen zijn opgetreden ter plaatse van het bedrijfsverzamelgebouw VvE Noord te Krimpen aan de Lek? Om na te gaan welke verzakkingen en zettingen zijn opgetreden zijn de huidige terreinhoogtes en de b.ob.’s (binnen onderkant buis) van het bestaande hoofdriool ingemeten. Tevens zijn er gesprekken gevoerd met direct betrokkenen en zijn er foto’s beschikbaar gesteld waaruit ook blijkt dat er zakkingen en zettingen zijn opgetreden. De volgende zettingen en zakkingen zijn opgetreden: Zakking en zetting van de noordelijk gelegen keerwand (tabel 1); Zakking en zetting van het straatwerk (tabel 2); Zakking en zetting van het hwa-hoofdriool, er zijn géén gegevens bekend van het dwa-hoofdriool. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat ook het dwa-hoofdriool (in dezelfde sleuf) is verzakt (tabel 3); Zakking en zetting van overige kabels en leidingen en huisaansluitingen (zie foto’s hoofdstuk 7 van dit rapport) Uit bovengenoemde tabellen is ondanks enkele aannames te herleiden dat er zakkingen ter plaatse van de keerwand zijn opgetreden tot wel 0,73 meter. In het straatwerk en de riolering zijn zakkingen opgetreden tot wel 0,48 meter. De grootste zakkingen in het straatwerk zijn gesitueerd langs de noordzijde (lange zijde) en oostzijde (kopgevel) van het bedrijfsverzamelgebouw. 2. Kunt u aangeven hoeveel het terrein sinds oplevering in 2006/2007 is gedaald, althans bezien aan de hand van de tekeningen/het ingemeten peil, zoals het opgeleverd had moeten worden? (…) Er zijn geen gegevens beschikbaar met aanleghoogtes van het terrein en er zijn géén revisiegegevens beschikbaar van alle civieltechnische werkzaamheden. Op de tekening van de bouwaanvraag staan wel peilhoogtes in meter t.o.v. NAP, vanuit deze tekening zijn door ons dan ook de aanleghoogtes van het terrein geïnterpreteerd. Na bodemsanering zijn er sonderingen uitgevoerd in maart 2005 waarvan de maaiveldhoogtes bekend zijn, en in januari 2015 is er een hoogtemeting van het terrein en b.o.b.’s van het hoofdriool uitgevoerd. Zoals hiervoor beschreven en weergegeven zijn de volgende zettingen opgetreden: ter plaatse van het hwa-riool tot 0,47 meter; ter plaatse van de keerwand tot 0,73 meter; ter plaatse van het straatwerk tot 0,48 meter; 3Hoe beoordeelt u de opgetreden verzakkingen qua aard, ernst en omvang? (…) Zowel de ondergrond als de aangebrachte belasting is vrij sterk wisselend. De zetting ter plaatse van 2 sonderingen is berekend uitgaande van de bodemopbouw zoals deze in 2005 voor Tjaden Grondmechanica is vastgesteld. (…) De berekende zettingen variëren van 0,29 meter tot 1,04 meter afhankelijk van de locatie en hoeveelheid opgebrachte grond. De berekende zettingen komen in grote lijnen overeen met de te verwachten zettingen volgens de saneringsevaluatie en de ingemeten terreinhoogtes in januari 2015. De conclusie hierbij is dat de verzakkingen ernstig zijn en dat iets is wat volgens de eisen van goed en deugdelijk werk niet kan. Dit mede in relatie tot een normaal te achten zettingseis. 4Wat is de oorzaak van de verzakkingen en zettingen? De ondergrond is vrij slap en de toplagen variëren sterk in dikte en samenstelling. Een vrij slappe ondergrond en het ophogen van een terrein met bouwstoffen van verschillende samenstelling zoals grond en puin en verschillende dikte zorgen voor verzakkingen. De oorzaak van de verzakkingen zijn direct te relateren aan de ondergrond en de keuze van bouwstof voor ophogen van de ondergrond. Er zijn diverse mogelijkheden om de verzakkingen en zettingen te beperken tot een restzettingseis van ca. 10 centimeter ter plaatse van verhardingen (hierbij kan worden gedacht aan voorbelasten, verticale drainage, lichte ophoogmaterialen, etc). 5. Welk onderzoek is door of namens Alédha B.V. uitgevoerd ter zake de ondergrond? In hoeverre zijn deze voorbereidingen adequaat? Zijn eventuele zettingen correct berekend en is de voorbelasting correct uitgevoerd of hadden er andersoortige onderzoeken uitgevoerd moeten worden? Door Alédha B.V. zijn (behoudens een funderingsadvies voor de paalfundering van het bedrijfsgebouw) géén gegevens beschikbaar gesteld met betrekking tot de ondergrond. Vooralsnog gaan wij er daarom vanuit dat er géén zettingen zijn berekend of een voorbelasting is uitgevoerd voorafgaand aan de woonrijp werkzaamheden. Zowel in de saneringsevaluatie als het voorgenoemde funderingsadvies wordt de slappe ondergrond ter sprake gebracht. Normaliter worden er dan zettingsberekeningen en een funderingsadvies uitgevoerd waarin wordt nagegaan welke voorzorgsmaatregelen er genomen moeten worden om aan een restzettingseis van bijvoorbeeld 0,10 meter na 30 jaar te kunnen voldoen. 6. Welke (voorzorgs)maatregelen zijn door of namens Alédha B.V. getroffen en in hoeverre zijn die maatregelen adequaat? Is het bouwrijp maken op juiste wijze geschied? Voor zover bij ons bekend zijn er door Alédha B.V. geen voorzorgsmaatregelen getroffen. Dit inzicht kan wijzigen indien er gegevens beschikbaar worden gesteld van de bouwrijpsituatie, mogelijk is er namelijk een voorbelasting uitgevoerd. Dit neemt niet weg dat ondanks een voorbelasting alsnog grote zettingen en zakkingen zouden optreden omdat het terrein is opgehoogd met “zware” grondstoffen. 7. Welke werkzaamheden zijn noodzakelijk, zodat het bedrijfshallencomplex en de bijbehorende omgeving over een deugdelijke ondergrond beschikt? Om de opgegeven verzakkingen te herstellen is het nodig om een aantal werkzaamheden uit te voeren, zowel voor het herstel als ook om te voorkomen dat er in de toekomst alsnog verzakkingen optreden. Het herstel bestaat uit de volgende onderdelen: verwijderen en aanbrengen van de gehele bestrating aanpassen en herstellen van alle rioolaansluitingen vervangen van de stoorplaten onder de bestrating t.p.v. de roldeuren over een groot deel herstellen van het hoofdriool Om te voorkomen dat er nog verzakkingen en uitspoelingen plaatsvinden langs de gebouwen, zal de ontstane holle ruimte van 40-60 cm. onder de hele bedrijfsvloer opgevuld moeten worden. Dit dient te gebeuren met een licht ophoogmateriaal. Er is gekozen om dit met Argex te doen, dit is licht en door middel van blazen onder de vloer aan te brengen. (…) De totale geraamde kosten zijn € 292.350,-- en dit is inclusief alle opslagen en excl. BTW. 4Conclusie (…) Hoewel in casu door (de leden van) de VvE geen specifieke eisen zijn gesteld aan de samenstelling van de grond, geldt dat (de leden van) de VvE er vanuit zijn gegaan en ook mochten gaan dat hen een deugdelijk bouwrijp gemaakt terrein zou worden geleverd. Daarbij kan worden aangesloten bij gangbare normen van een toelaatbare restzetting. Indien meer zetting optreedt dan de gangbare restzettingseis zal veelal sprake zijn van optredende schade en noodzaak tot herstel- en/of noodmaatregelen. Het staat op basis van het voorgaande vast dat er geen of onvoldoende voorzorgsmaatregelen zijn genomen om de zetting van het terrein na oplevering te voorkomen. Het belangrijkste bewijs hiervoor is dat de berekende theoretische zetting van het terrein ook daadwerkelijk is opgetreden. Dit had voorkomen kunnen worden door een vorm van voorbelasting van het terrein toe te passen of te werken met lichte ophoogmaterialen. Dit is beide niet gebeurd. Alédha heeft dan ook de redelijkerwijs van haar te verwachten voorzorgsmaatregelen niet getroffen. De opgetreden restzetting is zodanig dat maatregelen noodzakelijk waren en aanzienlijke schade is ontstaan. Vanwege de achterwege gelaten voorzorgsmaatregelen voldoet de ondergrond dan ook niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk.’ 2.23. Het rapport van Quadraat is op de VvE-vergadering van 24 juni 2015 besproken. Toen heeft de algemene ledenvergadering met volstrekte meerderheid van stemmen (4020 van de 4209) een machtiging verleend aan het bestuur om een juridische procedure tegen Alédha te beginnen. 3Het geschil 3.1. De VvE vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Alédha veroordeelt tot: a. herstel van het buitenterrein (inclusief de parkeerplaatsen) met bestrating, de riolering en overige leidingen, op de wijze als is voorgeschreven in de rapportage van Quadraat, althans op een in goede justitie te bepalen wijze, althans met inachtneming van het in dezen te wijzen vonnis bepaalde, zulks aan te vangen binnen één maand na het in dezen te wijzen vonnis, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat Alédha in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen met een maximum van € 300.000,-, en betaling aan de VvE van de door haar geleden schade ad € 55.580,68, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf datum verschuldigdheid tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van Alédha in de proceskosten. 3.2. De VvE legt aan de vorderingen ten grondslag dat Alédha jegens de VvE en haar leden tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, omdat de geleverde zaak niet beantwoordt aan de met de leden gesloten koopovereenkomsten. De non-conformiteit bestaat erin dat de grond onder het terrein grotere zettingen vertoont dan de aanvaardbare restzettingseis waar de kopers op grond van de overeenkomst rekening mee mochten houden. De daardoor opgetreden verzakkingen staan aan het normale gebruik van de zaak als hoogwaardig bedrijfshallencomplex in de weg, omdat hierdoor lokaal gevaarlijke gaten in de bestrating kunnen vallen, de nutsvoorzieningen onder spanning komen te staan en bij de oprittten hellingen ontstaan die het transport van- en naar de bedrijfsunits belemmeren. 3.3. Alédha voert verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4De beoordeling bevoegdheid VvE 4.1. Alédha heeft in deze procedure voor alle andere weren aangevoerd dat de VvE niet kan worden ontvangen in haar vordering, omdat de vordering bij gebreke van een rechtsgeldige machtiging door de algemene ledenvergadering onbevoegd is ingesteld. 4.2. Dit verweer wordt verworpen. Op grond van artikel 5:126 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in rechte vertegenwoordigen. In dat verband bepaalt artikel 53 lid 5 van het splitsingsreglement dat het bestuur van de VvE de machtiging behoeft van de algemene ledenvergadering voor het instellen van rechtsvorderingen. Die machtiging is in het onderhavige geval gegeven. Vast staat immers dat de algemene ledenvergadering op de VvE-vergadering van 24 juni 2015 een machtiging aan het bestuur heeft verleend om een rechtsvordering tegen Alédha in te stellen. Daaruit volgt dat de VvE de onderhavige procedure bevoegd heeft ingesteld. 4.3. In dit verband is tussen partijen nog onderwerp van geschil of de VvE uit hoofde van het bovengenoemde besluit ook bevoegd is om herstel te vorderen van de verzakkingen die zijn opgetreden ter hoogte van de privé-parkeerplaatsen van de appartementseigenaren. Die parkeerplaatsen zijn immers als afzonderlijke appartementsrechten afgesplitst en behoren toe aan de individuele appartementseigenaren. De rechtbank is gebleken dat de onderhavige vordering niet zozeer betrekking heeft op afwijkingen van de parkeerplaatsen zelf, maar op geotechnische gebreken in de grond onder en rondom de parkeerplaatsen en de daardoor ontstane schade aan de bestrating van de parkeerplaatsen. In dat kader is artikel 4 van het in de splitsingsakte opgenomen Aanvullend Reglement (houdende de aanvullingen en wijzigingen in het modelsplitsingsreglement) van belang, waarin onder meer het volgende is bepaald: ‘(…) Artikel 17 lid 1 van het modelreglement vervalt en wordt vervangen door een nieuw lid, luidende: “1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: a. de grond met bestrating en groenvoorziening (…)” Alédha heeft niet, althans onvoldoende weersproken dat uit deze aangepaste bepaling van het splitsingsreglement volgt dat ook de grond en bestrating onder de privé-parkeerplaatsen behoren tot de gemeenschappelijke delen en zaken, waarover de VvE het beheer voert. Dit blijkt ook wel uit het feit dat de kosten voor de ophoging, herbestrating en het onderhoud van het volledige buitenterrein bij de VvE zijn gelegd; gesteld noch gebleken is dat de bestrating van de privé-parkeerplaatsen daarvan is uitgezonderd. Aangezien niet in geschil is dat de VvE op basis van de wet en het splitsingsreglement bevoegd is om namens de gemeenschappelijke appartementseigenaars jegens de verkoper een vordering in te stellen voor gebreken in de gemeenschappelijke delen, betekent dit dat de VvE in casu ook namens de gemeenschappelijke eigenaren herstel kan vorderen van de bestrating en onderliggende grond van de privé-parkeerplaatsen. Schending klachtplicht, verjaring en rechtsverwerking 4.4. Alédha heeft vervolgens als verweer aangevoerd dat de VvE op grond van het bepaalde in artikel 7:23 lid 1 BW geen vorderingsrecht meer toekomt voor de non-conformiteit waarop zij zich thans beroept, omdat de VvE daarover niet tijdig heeft geklaagd. Daartoe stelt Alédha dat de VvE al vanaf 2007, of in elk geval vanaf 2008 had behoren te weten dat mogelijk sprake was van non-conformiteit, aangezien zich toen al vrij ernstige verzakkingen, gaten in het straatwerk en schade aan leidingen en kabels openbaarden die de VvE aanleiding hadden moeten geven tot nader onderzoek. In elk geval kan de VvE op basis van hetgeen [C] in zijn e-mail van 2 juni 2009 schrijft over de snelheid van de verzakkingen (zie hiervoor onder 2.12) worden geacht het door haar gestelde gebrek daadwerkelijk te hebben ontdekt. Desondanks heeft de VvE pas in april 2013 bij Alédha over een gebrek geklaagd en heeft zij pas in 2014 nader (deskundig) onderzoek laten doen naar de verzakkingen. Die klacht is gelet op het voorgaande niet binnen bekwame tijd gedaan. Alédha is door de late klacht ook benadeeld, aangezien de herstelkosten thans hoger zijn en Alédha niet in staat is geweest om zelf schadebeperkende maatregelen te nemen. Bovendien is Alédha door het lange tijdsverloop in haar bewijspositie geschaad, aangezien zij noch Royal Haskoning thans nog over een volledig dossier van de ruim 10 jaar geleden uitgevoerde saneringswerkzaamheden beschikt. Zo heeft Alédha geen beschikking meer over de destijds uitgevoerde zettingsberekeningen. Dit laatste beperkt Alédha in haar mogelijkheden om verweer te voeren en tevens, indien dat nodig mocht blijken, Royal Haskoning daarvoor (in vrijwaring) aansprakelijk te stellen. 4.5. Subsidiair stelt Alédha dat de vorderingen van de VvE ingevolge artikel 7:23 lid 2 BW zijn verjaard, aangezien de VvE geacht moet worden de non-conformiteit in 2009 te hebben ontdekt en eerst op 9 oktober 2014 een stuitingshandeling heeft verricht, toen de verjaringstermijn al geruime tijd was verstreken. Meer subsidiair is volgens Alédha sprake van rechtsverwerking. De VvE heeft jarenlang op eigen kosten herstelwerkzaamheden laten uitvoeren aan het terrein, zonder ooit richting Alédha kenbaar te maken dat zij Alédha daarvoor aansprakelijk achtte. Alédha mocht er daarom op vertrouwen dat de VvE geen vordering uit hoofde van non-conformiteit zou instellen, aldus Alédha. 4.6. De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt, voor zover van belang, dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. Deze klachtplicht heeft tot doel de verkoper te beschermen tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. 4.7. Volgens vaste rechtspraak kan de vraag of de koper binnen de bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, niet in algemene zin worden beantwoord. Waar het geen consumentenkoop betreft, dient de koper (
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.