ECLI:NL:RBDHA:2025:27793

RECHTBANK Den Haag Team handel - voorzieningenrechter Zaaknummer: C/09/693778 / KG ZA 25-1057 Vonnis in kort geding van 5 december 2025 in de zaak van VVE [adres] te [plaats 1] , eiseres, advocaat: mr. M.J. de Vries, tegen VVE BEHEER [bedrijf 1] B.V. te [plaats 2] , gedaagde, advocaat: mr. Y.H. van Ballegooijen. Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘de VvE’ en ‘ [bedrijf 1] ’. 1De procedure 1.

1. De voorzieningenrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken: - de dagvaarding van 12 november 2025, met producties 1 tot en met 17;- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 15; - de aanvullende producties 18 tot en met 30 van de zijde van de VvE; - de brief van mr. Van Ballegooijen van 20 november
2. 1.
3. De zaak is mondeling behandeld ter zitting van 21 november
4. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht waarbij de advocaten van beide partijen een pleitnota hebben overgelegd. Van hetgeen aan de orde is gekomen heeft de griffier zakelijke aantekeningen gemaakt. Ten slotte is vonnis bepaald op heden. 2De feiten 2.
5. Partijen hebben op 10 januari 2025 een beheersovereenkomst gesloten. In die beheersovereenkomst is met betrekking tot de mogelijkheid de overeenkomst op te zeggen het volgende opgenomen: ‘Artikel 3: Contractduur en Opzegging De overeenkomst wordt aangegaan voor één jaar en wordt daarna jaarlijks stilzwijgend verlengd, tenzij één van de partijen de overeenkomst schriftelijk opzegt met een opzegtermijn van drie maanden, ingaande op de eerste dag van de maand na ontvangst. Tussentijdse opzegging met inachtneming van dezelfde termijn is mogelijk, maar restitutie van het resterende bedrag is uitgesloten. Bij beëindiging blijft de opdrachtnemer verplicht tot volledige overdracht en rekening en verantwoording af te leggen tot het moment van beëindiging. 2.
6. In de algemene voorwaarden van [bedrijf 1] is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen: ‘
7. Contractduur (…) 3.
8. Voor zover uit de Beheerovereenkomst niet anders blijkt, is voor beëindiging van de Beheerovereenkomst rechtsgeldige opzegging noodzakelijk. De opzegging dient schriftelijk en aangetekend te geschieden. De termijn voor opzegging bedraagt minimaal 3 maanden. Deze termijn gaat in op de 1e van de kalendermaand volgend op de ontvangstdatum van de aangetekende opzegging door de partij aan wie wordt opgezegd. (…)
9. Beëindiging 11.
10. In geval van voortijdige beëindiging van de Beheerovereenkomst, anders dan op grond van artikel 3 lid 2 van deze voorwaarden, waaronder begrepen ontbinding wegens wanprestatie, zal de VvE de Beheerder een termijn gunnen van 4 weken na het einde van de Beheerovereenkomst teneinde de boekhouding en administratie in zodanige staat te brengen dat deze eenvoudig kan worden overgedragen aan een daartoe door de VvE aan te wijzen derde of haar Bestuurder. Gedurende deze termijn blijft de VvE de overeengekomen beheervergoeding verschuldigd. Wanneer een kortere opzegtermijn is overeengekomen geldt die overeengekomen kortere termijn.’ 2.
11. Per e-mail van 20 juni 2025 heeft het bestuur alle leden uitgenodigd voor de algemene ledenvergadering (ALV) van 7 juli 2025, die bestond uit twee aparte ALV’s direct na elkaar (hierna: ‘vergadering A’ en ‘vergadering B’). Bij de e-mail zijn verschillende bijlagen gevoegd, waaronder afzonderlijke agenda’s en volmachten voor vergadering A en Vergadering B. 2.
12. Uit de agenda van vergadering B blijkt dat de vergadering zou worden gehouden direct na de besluitvorming over de verduurzaming van het gebouw, die tijdens vergadering A werd behandeld. Onder agendapunt 12 van vergadering B is opgenomen dat [bedrijf 1] door het bestuur in gebreke is gesteld en dat [bedrijf 1] inmiddels in verzuim verkeerde. Verder is vermeld dat dit volgens het bestuur grond biedt voor beëindiging van de overeenkomst, maar dat daarvoor een besluit van de vergadering vereist is. Als gevraagde besluiten zijn opgenomen: ‘Beëindigen beheerovereenkomst VvE Beheer [bedrijf 1] per 1 augustus 2025 (of zoveel later als passend)’ en ‘Beëindigen overeenkomst met complexbeheerder per dezelfde datum’. 2.
13. In de notulen van vergadering B is vermeld dat tijdens de vergadering het aantal vertegenwoordigde stemmen is vastgesteld. Volgens de notulen waren van de in totaal 10.000 stemmen 8.248 stemmen aanwezig. Voorts staat in de notulen dat onder agendapunt 12 is besproken dat, gelet op de verstoorde relatie en de ervaringen van de voorafgaande periode, een gezonde samenwerking met de beheerder [bedrijf 1] niet meer mogelijk werd geacht. Het bestuur heeft de vergadering verzocht toestemming te verlenen om het contract met [bedrijf 1] te beëindigen. In de notulen is opgenomen dat de vergadering heeft besloten de beheersovereenkomst met VvE Beheer [bedrijf 1] te beëindigen per 1 augustus 2025 (of zoveel later als passend), waarbij 6.400 stemmen voor, 532 stemmen tegen en 746 stemmen blanco zijn uitgebracht. Verder staat in de notulen dat het bestuur heeft toegelicht dat de complexbeheerder werkzaam is vanuit de beheerder, en dat daarom ook werd verzocht de overeenkomst met de complexbeheerder per dezelfde datum te beëindigen. Volgens de notulen is ook dat voorstel aangenomen, met een stemverdeling van 6.350 voor, 570 tegen en 758 blanco. 2.
14. Bij brief van 27 augustus 2025 heeft de VvE, voor zover hier van belang, het volgende aan [bedrijf 1] medegedeeld: ‘Namens de Vereniging van Eigenaars [adres] te [plaats 1] delen wij u hierbij mee dat de Algemene Ledenvergadering op 07 juli 2025 heeft besloten de bestaande beheerovereenkomst met uw organisatie te beëindigen. (…) Wij verzoeken u zich te beraden over de onderstaande optie ten aanzien van de beëindiging van de beheerovereenkomst: Beëindiging per 1 september 2025 op basis van wederzijds goedvinden Wij zijn bereid de overeenkomst met ingang van 1 september 2025 in onderling overleg te beëindigen. Wij gaan ervan uit dat u in dat geval tevens uw volledige medewerking te verlenen aan een ordentelijke en volledige overdracht van de administratie aan de nieuwe beheerder, [bedrijf 2] . Indien u niet instemt met bovengenoemde versnelde beëindiging, beschouwen wij deze brief als een formele opzegging van de overeenkomst per 1 september 2025, met inachtneming van de contractuele opzegtermijn van drie maanden.’ 2.
15. Bij brief van 22 oktober 2025 heeft de VvE aan [bedrijf 1] medegedeeld dat zij de beheersovereenkomst met die brief heeft ontbonden. 3Het geschil 3.
16. De VvE vordert – verkort weergegeven – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [bedrijf 1] veroordeelt: primair I. om binnen zeven dagen na het wijzen van dit vonnis haar medewerking te hebben verleend aan de overdracht van de volledige administratie van de VvE aan de VvE en de nieuwe beheerder [bedrijf 2] VvE beheer B.V. door: de in Twinq opgeslagen administratie ter beschikking te stellen aan de nieuwe beheerder door het digitale formulier in Twinq te hebben ondertekend en te zullen hebben verzonden naar [e-mailadres 1] met een afschrift naar het bestuur van de VvE op mailadres [e-mailadres 2] ; alle overige digitale documenten aan de VvE ter beschikking te stellen door ofwel deze te e-mailen naar het e-mailadres [e-mailadres 2] , dan wel door deze op een daartoe geschikte gegevensdrager aan de nieuwe beheerder [bedrijf 2] VvE beheer B.V. te overhandigen; voor zover het papieren documenten betreft, deze aan de nieuwe beheerder [bedrijf 2] VvE Beheer B.V. te zullen hebben overhandigd onder afgifte van een ontvangstbevestiging, dan wel per aangetekende post aan haar te zullen hebben verzonden, ter attentie van [naam] ; II. tot het betalen van een dwangsom van € 1.500 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [bedrijf 1] in gebreke blijft te voldoen aan het onder I gevorderde, met een maximum van € 300.000; subsidiair III. om binnen zeven dagen na het wijzen van dit vonnis de volledige administratie van de VvE aan de VvE en de nieuwe beheerder [bedrijf 2] VvE Beheer B.V. over te dragen door: alle digitale documenten aan de VvE ter beschikking te stellen door ofwel deze te e-mailen naar het bestuur van de VvE op het e-mailadres [e-mailadres 2] dan wel door deze op en daartoe geschikte gegevensdrager aan de nieuwe beheerder [bedrijf 2] VvE Beheer B.V. te overhandigen; en voor zover het papieren documenten betreft, deze aan de nieuwe beheerder [bedrijf 2] VvE beheer B.V. te zullen hebben overhandigd onder afgifte van een ontvangstbevestiging, dan wel per aangetekende post aan haar te zullen hebben verzonden; IV. tot het betalen van een dwangsom van € 1.500 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [bedrijf 1] in gebreke blijft te voldoen aan het onder II gevorderde, met een maximum van € 300.000; primair en subsidiair V. om binnen zeven dagen na het wijzen van dit vonnis haar medewerking te hebben verleend aan het op naam van de VvE stellen van de rekeningen met rekeningnummers [rekeningnummer 1] (ABNB-AMRO), [rekeningnummer 2] (TEN31) en [rekeningnummer 3] (ING), aan het toegankelijk maken van de genoemde rekeningen voor de VvE en aan het blokkeren van de toegang tot deze rekeningen voor [bedrijf 1] zelf; VI. in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.
17. De VvE legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat de beheersovereenkomst met [bedrijf 1] is geëindigd, hetzij door overeenstemming over beëindiging per 1 september 2025, hetzij door de opzegging van 27 augustus 2025, hetzij door ontbinding op 22 oktober
18. [bedrijf 1] weigert niettemin haar medewerking te verlenen aan de overdracht van de administratie aan de nieuwe beheerder en aan het toegankelijk maken van de bankrekeningen, terwijl zij er geen belang bij heeft de administratie onder zich te houden. De VvE meent daarom dat [bedrijf 1] verplicht is de administratie en de toegang tot de bankrekeningen aan de VvE en haar nieuwe beheerder over te dragen. 3.
19. [bedrijf 1] voert verweer dat hierna, voor zover van belang, zal worden besproken. 4De beoordeling 4.
20. De VvE stelt dat het bestuur en de nieuwe beheerder hun taken niet kunnen uitoefenen zolang [bedrijf 1] de administratie niet overdraagt. Zij voert aan dat hierdoor onder meer vergaderingen niet kunnen worden georganiseerd en betalingen niet kunnen worden verricht. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is daarmee het spoedeisend belang bij de vorderingen van de VvE gegeven. 4.
21. Ter beoordeling van het onderhavige geschil dient allereerst te worden vastgesteld of de overeenkomst tussen partijen is geëindigd, zoals de VvE stelt en door [bedrijf 1] wordt betwist. 4.
22. De VvE stelt in de eerste plaats dat partijen in augustus 2025 overeenstemming hebben bereikt over beëindiging van de overeenkomst per 1 september
23. Dit wordt door [bedrijf 1] betwist. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is niet aannemelijk geworden dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het beëindigen van de overeenkomst, nu de VvE in het geheel geen stukken heeft overgelegd waaruit dit blijkt. 4.
24. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is op grond van hetgeen partijen hebben aangevoerd wel voldoende aannemelijk dat de overeenkomst op 1 december 2025 is geëindigd door de opzegging van 27 augustus
25. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter als volgt. 4.
26. [bedrijf 1] betwist dat de beheersovereenkomst door de opzegging van 27 augustus 2025 is geëindigd omdat opzegging slechts kan plaatsvinden op basis van een rechtsgeldig ALV-besluit, waarvan naar haar oordeel geen sprake is. [bedrijf 1] stelt daartoe dat voor de ALV van 7 juli 2025 de oproepingstermijn niet in acht is genomen, waardoor de besluiten die tijdens die vergadering B zijn genomen vernietigbaar zijn. Daarnaast voert [bedrijf 1] aan dat de geldigheid van het besluit onzeker is omdat de besluiten van 7 juli 2025 onderwerp zijn van twee lopende verzoekschriftprocedures en er ernstige twijfels bestaan over de quorumvaststelling, waarvan schending tot nietigheid zou moeten leiden. 4.
27. Het verweer van [bedrijf 1] met betrekking tot de oproepingstermijn slaagt niet. [bedrijf 1] voert aan dat een schending van de oproepingstermijn leidt tot vernietigbaarheid van de genomen besluiten, maar zij stelt niet dat daadwerkelijk een vernietigingsprocedure op die grond is gestart. Zoals de VvE terecht heeft opgemerkt, moet een verzoek tot vernietiging van een besluit worden ingediend binnen één maand nadat de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of redelijkerwijs had kunnen nemen. Gesteld noch gebleken is dat tijdig een verzoek tot vernietiging is ingediend, zodat een eventuele schending van de oproepingstermijn niet meer tot vernietiging van het bestreden besluit kan leiden. 4.
28. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter geeft hetgeen [bedrijf 1] heeft aangevoerd evenmin aanleiding om aan te nemen dat het besluit tot beëindiging van de beheersovereenkomst nietig is. [bedrijf 1] wijst zelf terecht op het feit dat dit besluit niet aan de orde is gesteld in de verzoekschriftprocedures waarnaar zij verwijst. Voor zover [bedrijf 1] betoogt dat het oordeel van de kantonrechter over de in die procedures wél voorgelegde besluiten eveneens van toepassing is op het besluit tot beëindiging van de beheersovereenkomst, miskent zij dat het daarbij om besluiten gaat die in een andere vergadering zijn genomen. De besluiten die onderwerp zijn van de twee verzoekschriftprocedures zijn 1) in vergadering A aan de orde gesteld of 2) niet op 7 juli 2025, maar pas tijdens een vervolg-ALV van vergadering A op 25 september 2025 in stemming gebracht. Indien de kantonrechter tot het oordeel zou komen dat tijdens vergadering A het vereiste quorum niet is gehaald en de daar genomen besluiten daarom nietig zijn, raakt dit de rechtsgeldigheid van de in vergadering B genomen besluiten dan ook niet. Dit geldt te meer nu voor beide vergaderingen aparte volmachten onder de leden zijn verspreid. 4.
29. Omdat voldoende aannemelijk is dat het besluit de beheersovereenkomst te beëindigen rechtsgeldig tot stand is gekomen en [bedrijf 1] niet heeft gesteld dat er andere gebreken kleven aan de opzegging van 27 augustus 2025, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de overeenkomst is geëindigd op 1 december
30. 4.
31. [bedrijf 1] heeft toegezegd dat zij binnen vier weken na de datum van de rechtsgeldige beëindiging van de beheersovereenkomst zal meewerken aan de overdracht van de fysieke en digitale administratie. Omdat sprake is van voortijdige beëindiging van de overeenkomst op grond van artikel 3.2 van de algemene voorwaarden, is de VvE op grond van artikel 11 van de algemene voorwaarden niet gehouden [bedrijf 1] een termijn van vier weken na het einde van de beheersovereenkomst te gunnen om de boekhouding en administratie over te dragen. De voorzieningenrechter volgt [bedrijf 1] in haar standpunt dat haar een redelijke termijn moet worden gegund, maar acht de gevorderde termijn van zeven dagen in dit geval toereikend. De vordering onder I wordt dan ook integraal toegewezen. 4.
32. De voorzieningenrechter ziet aanleiding deze veroordeling te versterken met een dwangsom, zoals door de VvE gevorderd. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd op de in de beslissing vermelde bedragen 4.
33. [bedrijf 1] heeft ook toegezegd dat zij per datum van de rechtsgeldige beëindiging van de beheersovereenkomst zal meewerken aan de overdracht van de bankrekeningen. Zij heeft verder aangevoerd dat zij geen enkele reden heeft om niet mee te werken aan het overdragen van het beheer van, of de toegang tot, de bankrekeningen, maar dat zij geen verzoek tot medewerking heeft ontvangen en dat het bestuur van de VvE zelfstandig toegang tot de rekeningen kan verkrijgen. De voorzieningenrechter stelt vast dat [bedrijf 1] , hoewel zij betwist dat haar medewerking nodig is, zich niet verzet tegen de vordering tot het verlenen van medewerking aan de overdracht voor zover blijkt dat haar medewerking wel nodig is. Bovendien bestaat geen aanleiding aan te nemen dat [bedrijf 1] door een dergelijke veroordeling in haar belangen wordt geschaad. De voorzieningenrechter zal de vordering onder V daarom toewijzen, met dien verstande dat [bedrijf 1] haar medewerking moet hebben verleend binnen zeven dagen na ontvangst van een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de VvE of van de banken waar de betreffende rekeningen worden aangehouden. 4.
34. [bedrijf 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 147,42 - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 1.107,00 - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.146,42 5De beslissing De voorzieningenrechter: 5.
35. veroordeelt [bedrijf 1] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te hebben verleend aan de overdracht van de volledige administratie van de VvE aan de VvE en de nieuwe beheerder [bedrijf 2] VvE beheer B.V. door: de in Twinq opgeslagen administratie ter beschikking te stellen aan de nieuwe beheerder door het digitale formulier in Twinq te ondertekenen en te verzenden naar [e-mailadres 1] met een afschrift naar het bestuur van de VvE op het e-mailadres [e-mailadres 2] ; alle overige digitale documenten aan de VvE ter beschikking te stellen door ofwel deze te e-mailen naar het e-mailadres [e-mailadres 2] , dan wel door deze op een daartoe geschikte gegevensdrager aan de nieuwe beheerder [bedrijf 2] VvE beheer B.V. te overhandigen; voor zover het papieren documenten betreft, deze aan de nieuwe beheerder [bedrijf 2] VvE Beheer B.V. te overhandigen onder afgifte van een ontvangstbevestiging, dan wel per aangetekende post aan haar te verzenden, ter attentie van [naam] ; 5.
36. veroordeelt [bedrijf 1] tot het betalen van een dwangsom van € 500 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in gebreke blijft te voldoen aan de veroordeling onder I, met een maximum van € 50.000; 5.
37. veroordeelt [bedrijf 1] om binnen zeven dagen na ontvangst van een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van het bestuur van de VvE of de banken waar de hierna te noemen rekeningen worden aangehouden, haar volledige medewerking te verlenen aan het op naam van de VvE stellen van de rekeningen met rekeningnummers [rekeningnummer 1] (ABNB-AMRO), [rekeningnummer 2] (TEN31) en [rekeningnummer 3] (ING), het toegankelijk maken van deze rekeningen voor de VvE en het blokkeren van de toegang tot deze rekeningen voor [bedrijf 1] ; 5.
38. veroordeelt [bedrijf 1] in de proceskosten van € 2.146,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [bedrijf 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.
39. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.
40. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten en in het openbaar uitgesproken op 5 december 2025.