vonnis RECHTBANK GELDERLAND Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Arnhem zaaknummer / rolnummer: C/05/244010 / HA ZA 13-361 Vonnis van 4 december 2013 in de zaak van 1 [eiser sub 1], wonende te [plaats], 2. [eiser sub 2], wonende te [plaats], eisers, procesadvocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem, tegen [gedaagde] , wonende te [plaats], gedaagde, advocaat mr. S.J. van Susante te Arnhem. Partijen zullen hierna [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en [gedaagde] genoemd worden. 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 31 juli 2013; het proces-verbaal van comparitie van 23 oktober 2013 en de daarin genoemde stukken. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De feiten 2.1. [gedaagde] heeft op 18 november 2002 aan Engelsing Makelaars opdracht gegeven tot de verkoop van zijn woning met schuren, ondergrond, erf en tuin, gelegen aan [adres]. In de opdrachtbevestiging is de vraagprijs bepaald op € 647.500,00. 2.2. In de verkoopbrochure staat, onder meer, het volgende: (…) Omschrijving [adres] Koopsom € 647.500,-- k.k. Kadastrale gegevens Gemeente : [gemeente] Sectie : C Nummer : 5775 (ged.) Inhoud : circa 300 m³ Bouwjaar : ca. 1960 Indeling: (…) Perceelsoppervlakte ca. 2400 m² (…) Op een kadastrale tekening die onderdeel uitmaakt van de verkoopbrochure staan de volgende kadastrale percelen genoemd: 5775 GED 5776 5777 5779 5781 5783 GED 2.3. In het door Engelsing opgemaakte ‘Opnameformulier Woonhuis’ staat, voor zover van belang het volgende: (…) Kadastrale gemeente: [gemeente] Kadastrale sectie nrs.: C 5777 Kad. opp. (in m2) 2400 (…) Lengte/diepte 80 m Breedte 30 m (…) In de handgeschreven aantekeningen staat, onder meer, het volgende: (…) Bijz: Kaveloppervlakte ± 2400 m² (30 x 80 mtr) (…) 2.4. In het door [gedaagde] op 19 januari 2003 ingevulde en ondertekende vragenformulier staat, onder meer, het volgende: (…) 1. Andere overeenkomsten Zijn er nadat u het huis in eigendom Ja hebt gekregen nog andere, eventuele aanvullende notariële of onderhandse akten opgesteld van het pand? (…) [gedaagde] heeft daarbij de volgende handgeschreven tekst geplaatst: Het grondstuk is in overleg met de buren ([gedaagde]) groter dan kadastraal is aangegeven. 2.5. Uit de handgeschreven notities van Engelsing Makelaars blijkt, onder meer, nog het volgende: (…) Verkocht wordt:5776 → zie kad. 5777 → ,, 5778 → ,, 5779 → ,, 5781 → ,, 5782 → ,, …. ged 5775 ged (…) 5780 wordt niet mee verkocht! (…) 2.6. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben op 31 augustus 2003 de hypotheekofferte getekend. 2.7. In de NVK Koopakte staat, voor zover van belang, het volgende: (…) verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt: de vrijstaande woning met achterliggende schuur, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend [adres], kadastraal bekend [gemeente], sektie C., nummers 5777, groot 3 are en 85 ca., alsmede de omliggende percelen, allen kadastraal bekend [gemeente], sektie C, respectievelijk nummer 5776, groot 5 are en 85 ca., nummer 5778, groot 11 ca., nummer 5779, groot 1 are en 74 ca., nummer 5781, groot 55 ca., en nummer 5782, groot 2 ca., zoals aangegeven op bijgaande kadastrale tekeningen, één en ander aan partijen genoegzaam bekend, (…) tegen een koopsom van € 590.000,00 (…) 2.8. Op 15 september 2003 is in opdracht van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een taxatierapport uitgebracht. In dat rapport staat, onder meer, het volgende: (…) 1. Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: Eigendomsbewijs : ja (…) Kadastraal plan : ja (…) Kadastraal uittreksel : ja (…) Overig : Mondelinge informatie door eigenaar/plaatsopname. 2Kadastrale omschrijving object a. Het perceel/perceel met opstal(len), kadastraal bekend: (Gemeente Sectie Nummer Grootte) Kadastraal [gemeente], sectie C, nummers 5776, 5777, 5778, 5781, 5782 geheel en 5775 en 5783 beide gedeeltelijk, tezamen groot circa 24 a 00 ca (2.400 m2). (zie ook situatieschets) (…) 2.9. In de notariële akte van levering van 3 november 2003 staat onder meer het volgende: (…) Verkoper heeft blijkens een met koper op acht september twee duizend drie aangegane koopovereenkomst aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt, ieder voor de helft: het woonhuis met achterliggende schuur, ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen te [adres], kadastraal bekend [gemeente], sectie C, nummer 5777, groot drie aren en vijf en tachtig centiaren, sectie C, nummer 5776, groot vijf aren en vijf en tachtig centiaren, sectie C, nummer 5778, groot 11 centiaren, sectie C, nummer 5779, groot een are en vier en zeventig centiaren, sectie C, nummer 5781, groot vijf en vijftig centiaren, en sectie C, nummer 5782, groot twee centiaren (…) 2.10. In augustus 2009 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] [gedaagde] aangeschreven. In de brief staat, voor zover van belang, het volgende: (…) Op 1 november 2003 hebben wij het woonhuis met kavel aan [adres] van jullie gekocht. Bij het woonhuis en de kavel is een gedeelte van de kavel in gebruik bij het bedrijventerrein. De afspraak welke destijds gemaakt is, is dat de totale kavel welke momenteel door het aangrenzende bedrijventerrein in gebruik is bij het woonhuis wordt bijgetrokken wanneer het bestemmingsplan welke momenteel nog geldt voor het bedrijventerrein wordt gewijzigd in “woonbestemming”. Volgens recente informatie zou dit medio 2009 gaan plaatsvinden. Kavelgrootte Op 2e Paasdag 2009 hebben wij jullie gevraagd om duidelijkheid inzake de grensbepaling aan de zijde van het bedrijventerrein. (…) Wij hebben de huidige kavel opgemeten volgens de huidige gegevens welke wij op dit moment hebben. (…) Uitgaande van bovenstaande maten komen wij uit op een huidige totale oppervlakte van slechts 1214,2 m2. Wij hebben volgens de koopadvertenties van jullie gekocht 2400 m2. De koopsom welke wij destijds zijn overeengekomen is ook gebaseerd op een totale kavelgrootte van 2400 m2 en niet van 1214,2 m2. (…) Ter info, de grenslijn van de punt van kavel [naam] tot aan [adres] heeft wel een grootte van 2400 m2, wij gaan er van uit dat dit de juiste grenslijn is. Detail is wel dat een gedeelte van deze kavel behoort aan Indalo Vastgoed B.V. en dat jullie niet in de boeken werden genoemd als eerdere eigenaars (!) (…) Wij betalen immers al bijna 6 jaar hypotheek voor een grondstuk waarover wij niet kunnen beschikken (…) Wij manen jullie hierbij aan om tot het komen van een bevredigende oplossing op korte termijn voor zowel duidelijkheid omtrent de kavelgrens en grootte alsmede het gebruik van de kavel. (…) 2.11. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben [gedaagde] op 12 juli 2012 opnieuw aangeschreven: (…) Medio 2003 heb jij aan ons verkocht de percelen 5776, 5777, 5778, 5779, 5781 en 5782 volledig en een gedeelte van de percelen 5775 en 5783 (de nieuwe kadastrale aanduiding is 5966 en 5964). Deze percelen hebben samen een omtrek van 30 x 80 meter met een oppervlakte van ca 2400 m². Voor deze percelen hebben wij € 590.000,-- (…) betaald. De percelen met de kadastrale aanduiding 5776, 5777, 5778, 5779, 5781 en 5782 zijn op 3 november 2003 geleverd. Dit houdt in dat op 3 november 2003 slechts 1212 m² is geleverd. Wij spraken voor het sluiten van de koopovereenkomst af dat de resterende oppervlakte van 1188 m² (een gedeelte van de percelen met de aanduiding 5775 en 5783) zou worden nageleverd op het moment dat het bestemmingsplan van perceel 5783 zou zijn gewijzigd en een woonbestemming zou krijgen. Aangezien [gedaagde] al een paar keer het perceel heeft opgemeten en de omvang van de nog na te leveren oppervlakte betwist, willen wij graag verwijzen naar de advertentietekst van “Engelsing Exclusief zomer 2003” en de verkoopbrochure waaruit blijkt dat jij een object van 30 x 80 meter met een totale oppervlakte van 2400 m² hebt aangeboden. Verder staat in de verkoopbrochure een kaart van het perceel waar duidelijk op staat aangegeven dat het perceel ook gedeeltelijk de percelen 5783 en 5775 omvat. Onder de tekening staat dan ook ter aanvulling vermeld dat gaat om de percelen 5775 (ged.), 5776 5777, 5779, 5781 en 5783 (ged.). (…) De taxateur heeft de opdracht gekregen om het perceel te taxeren zoals het werd aangeboden en wij het wilden kopen. Uit zowel de omschrijving als de situatieschets blijkt dat de taxateur ook is afgegaan op jouw informatie. De taxateur heeft in dit rapport aangegeven dat de waarde bij een onderhandse verkoop € 600.000,-- bedraagt. Dit bedrag hebben wij ook ongeveer betaald (€ 590.000,--). Ook hieruit volgt dat wij een perceel van 2400 m² hebben gekocht. (…) Wij zien dan ook geen belemmering meer voor jou om de percelen 5775 en 5783 zodanig te leveren dat ons perceel –zoals toegezegd en is aangekocht- een omtrek krijgt van 30 x 80 meter met een oppervlakte van 2400 m². Om die reden zouden wij graag horen wanneer het jou gelegen komt om voor deze nalevering een afspraak te maken bij de notaris. (…) 2.12. In juli, september en oktober 2011 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] enerzijds en [gedaagde] anderzijds verder gecorrespondeerd. 2.13. Op 11 november 2011 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] met [gedaagde] en zijn broer gesproken. 2.14. De rechtsbijstandverlener van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] heeft [gedaagde] op 6 november 2012 verzocht, en voor zover nodig gesommeerd, mee te werken aan de nakoming van de koopovereenkomst (door het leveren van de gekochte maar nog niet geleverde percelen) dan wel tot schadevergoeding over te gaan. 2.15. Bij brief van 27 november 2012 heeft [gedaagde] de rechtsbijstandverlener, onder meer, het volgende geschreven: (…) Het is extreem onaannemelijk dat, indien ook de percelen met de nummer 5783 en 5775 zouden zijn verkocht, met een uitgestelde leveringsverplichting zoals u stelt, dat niet in de koopakte en vervolgens in de leveringsakte zou zijn vermeld, temeer nu uw cliënten volgens uw schrijven een taxatierapport zouden hebben doen opstellen op basis van een aankoop die mede de nummers 5783 en 5775 zouden omvatten. Het is overigens niet juist dat ik een dergelijk taxatierapport zou hebben doen opstellen, zoals u ten onrechte stelt. Ik begrijp niet op welke correspondentie u in dit verband doelt in de 4e alinea van uw genoemde brief en evenmin op welke “vragenlijst bij de Koopakte” in die alinea. Het is voorts uitermate onaannemelijk dat uw cliënten onvoorwaardelijk de overeengekomen koopsom zouden hebben betaald, indien deze zou zijn gebaseerd en afhankelijk gesteld van een onzekere toekomstige gebeurtenis. Het ging daarbij niet om een ondergeschikte kwestie, niet om een gering oppervlakteverschil, maar om een verdubbeling van de hoeveelheid blijkens de akten verkochte en geleverde grond, waarvan noch in de koopakte noch in de akte van levering ook maar de geringste aantekening is gemaakt! Het is, kortom, volstrekt evident dat ik geen percelen met de nummers 5783 en 5775 heb verkocht, ook niet onder enige (opschortende) voorwaarde. (…) Volledigheidshalve beroep ik mij tot slot op verjaring. Uw cliënten hadden behoren te klagen op het moment dat zij hadden behoren te ontdekken dat het door hen gekochte niet juist was omschreven. (…) 2.16. Bij brief van 22 januari 2013 heeft de advocaat van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] [gedaagde] verzocht en gesommeerd over te gaan tot de levering van de gekochte percelen, althans hieraan zijn medewerking te verlenen. 2.17. De rechtsbijstandverlener van [gedaagde] heeft bij brief van 6 februari 2013 laten weten dat [gedaagde] zijn medewerking niet zal verlenen. 2.18. De percelen kadastraal bekend [gemeente], sectie C, nummers 5775 GED (thans 5996) en 5783 GED (nu onderdeel van 5964 GED) behoren in eigendom toe aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Indalo B.V., waarvan [gedaagde], een broer van [gedaagde], directeur-groot aandeelhouder is. 3De vordering en het verweer. 3.1. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen, samengevat, primair, subsidiair en meer subsidiair: een verklaring voor recht dat
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.