ECLI:NL:RBGEL:2022:5789

vonnis RECHTBANK GELDERLAND Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Arnhem zaaknummer / rolnummer: C/05/398260 / HA ZA 22-7 / 1547 Vonnis van 12 oktober 2022 in de zaak van 1 [eiser 1] , wonende te [woonplaats] , 2. [eiser 2], wonende te [woonplaats] , eisers, advocaat mr. M. van Weeren LLM. te Amsterdam, tegen 1 [gedaagde 1] , wonende te [woonplaats] , 2. [gedaagde 2], wonende te [woonplaats] , gedaagden, advocaat mr. J.P.J. Botterblom te Nijkerk (Gld). Partijen zullen hierna [gezamenlijke eisers] en [gezamenlijke gedaagden] genoemd worden. 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 23 maart 2022, het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 8 juni 2022. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Samenvatting 2.1. [gezamenlijke eisers] heeft van [gezamenlijke gedaagden] een woning gekocht, waarvan het bijgebouw zonder de vereiste vergunning bleek te zijn gebouwd. [gezamenlijke gedaagden] heeft [gezamenlijke eisers] niet verteld dat voor het bijgebouw geen vergunning was verleend, terwijl in de verkoopbrochure was vermeld dat niet zonder de vereiste vergunningen was gebouwd of verbouwd. Onder die omstandigheden is de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand gekomen. In plaats van de vernietiging uit te spreken wijzigt de rechtbank de gevolgen van de overeenkomst, in die zin dat het bedrag dat [gezamenlijke gedaagden] ter opheffing van dit nadeel aan [gezamenlijke eisers] moet betalen wordt vastgesteld op € 83.823,04. Nu het beroep op dwaling op voormelde grond slaagt komt de rechtbank niet meer toe aan een afzonderlijke beoordeling van de gestelde gebreken. 3De feiten 3.1. In 2016 heeft [gezamenlijke gedaagden] in Nijkerk een woning van 173 m² laten bouwen. In juli 2017 heeft [gezamenlijke gedaagden] daarbij zelf een bijgebouw van circa 95 m² gerealiseerd. Op de plek van het bijgebouw stond voordien een loods. Het bijgebouw is voor een deel gebouwd op de fundering van die loods. 3.2. In augustus 2018 heeft [gezamenlijke gedaagden] de woning te koop aangeboden. In de verkoopbrochure wordt het bijgebouw aangeprezen als ‘een royale geïsoleerde garage met evt. atelier/kantoor’. Op de vragenlijst bij de verkoopbrochure wordt de vraag of er is gebouwd of verbouwd zonder de vereiste vergunningen beantwoord met ‘nee’, met daaronder de tekst: ‘[v]oordat de woning is gebouwd is het bestemmingsplan gewijzigd. De schuur is vervangende bouw’. 3.3. Op 2 oktober 2018 heeft [gezamenlijke eisers] de woning in aanwezigheid van de makelaar van [gezamenlijke gedaagden] bezichtigd. Op 6 oktober 2018 hebben [gezamenlijke eisers] en [gezamenlijke gedaagden] een koopovereenkomst gesloten voor de woning voor een bedrag van € 860.000,00. [gezamenlijke eisers] heeft daarbij niet het voorbehoud gemaakt dat eerst een bouwtechnische keuring diende te worden verricht. Deze keuring heeft ook niet voor de koop van de woning plaatsgevonden. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt voor zover hier relevant als volgt: De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. […] Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 3.4. Op 29 april 2019 heeft [gezamenlijke gedaagden] de woning aan [gezamenlijke eisers] geleverd. 3.5. Twee maanden na de levering heeft [gezamenlijke eisers] lekkages ontdekt in het bijgebouw. Op 13 juni 2019 heeft hij foto’s van de waterschade naar [gezamenlijke gedaagden] gestuurd met het verzoek deze schade te herstellen. [gezamenlijke gedaagden] heeft hierop een kilgoot aangebracht, die hij later heeft vervangen door een dakgoot. [gezamenlijke eisers] bleef echter wateroverlast ervaren. 3.6. In februari 2020 is stormschade ontstaan aan het dak van het bijgebouw, waarbij nokvorsten zijn weggewaaid. Deze bleken eerder, voor levering van de woning aan [gezamenlijke eisers] , bij een andere storm ook al eens te zijn weggewaaid. Na inschakeling van een schadeherstelbedrijf bericht Interpolis [gezamenlijke eisers] dat de nokvorsten niet goed waren vastgezet en deze over de gehele lengte dienen te worden vervangen. 3.7. [gezamenlijke eisers] heeft vervolgens Dutch Property Inspections ingeschakeld voor het verrichten van een bouwkundig onderzoek aan het bijgebouw. Het rapport dat dit bedrijf op 23 september 2020 heeft uitgebracht vermeldt onder meer het volgende: 2Constateringen: a. Betonvloer  Geen vorstrand  Diverse scheuren Dak  Sandwichpanelen waarop panlatten en dakpannen zijn aangebracht  Nokafwerking met soort nokvorst Gevelopbouw  Houtconstructie met sandwichpanelen  Metselwerk  Potdekselwerk 3Bouwkundige staat: a. Constructief  De houten draagconstructie is op een aantal posities met balkschoenen aan de sandwichpanelen geschroefd Een binnenwand van een sandwichpaneel is geen dragende wand. Door het ontbreken van een vorstrand, voldoet de betonvloer niet aan de constructieve eisen Afwerking  De sandwichpanelen zijn zonder waterkerende opbouw direct op de betonvloer gemonteerd  De sandwichpanelen zijn niet afgewerkt met zetstukken Conclusie en advies: Conclusie : Door een onsamenhangende en slecht uitgevoerde bouw met verkeerd materiaalgebruik is de constructieve veiligheid van het Bijgebouw onvoldoende. Er is sprake van een zeer onveilige situatie. Advies: Nokgordingen direct onderstempelen. Een gedegen draag-en spantconstructie laten berekenen en ontwerpen. Onderzoek uitvoeren naar de opbouw en samenstelling van de betonvloer en de gehele constructie Dakafwerking aanpassen Wandopbouw op een waterkerende opstand opbouwen [gezamenlijke eisers] heeft hierop het bijgebouw laten stutten met stempels. 3.8. Bij brief van 15 oktober 2020 heeft [gezamenlijke eisers] het bouwkundig rapport aan [gezamenlijke gedaagden] gestuurd. In de brief informeert hij [gezamenlijke gedaagden] over de gebreken en biedt hij aan de inspectie nogmaals in aanwezigheid van [gezamenlijke gedaagden] te laten uitvoeren. Bij brief van 19 oktober 2020 laat [gezamenlijke gedaagden] weten zich niet te kunnen vinden in de bevindingen uit het bouwkundig rapport, maar stelt hij wel voor de woning terug te kopen voor een bedrag van € 860.000,00. Hiermee is [gezamenlijke eisers] niet akkoord gegaan. 3.9. Op 4 december 2020 heeft de gemeente [gezamenlijke eisers] geïnformeerd dat het bijgebouw zonder de benodigde vergunning is gebouwd. Op diezelfde dag heeft de heer [naam 1] van Omgevingsdienst De Vallei onder meer een document getiteld ‘Berekening Vergunningsvrij bouwen’ gestuurd. Hieruit volgt dat 90m² mag worden gebouwd (bij een bebouwingsgebied groter dan 300 m²) plus ‘10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m², tot een maximum van 150 m²’. Het bebouwingsgebied van de woning wordt vastgesteld op 686 m², het bijgebouw op 94,5 m². Uit de berekening volgt dat hierdoor een oppervlakte van 128,6 m² mag worden gebouwd. 3.10. Bij brief van 21 december 2021 informeert [gezamenlijke eisers] [gezamenlijke gedaagden] (nogmaals) over de door hem geconstateerde gebreken en stelt hij [gezamenlijke gedaagden] in gebreke. Daarnaast stelt hij [gezamenlijke gedaagden] aansprakelijk voor de geleden en nog te lijden schade. 3.11. Bij e-mail van 16 februari 2021 informeert de heer [naam 1] [gezamenlijke eisers] als volgt: Op dit moment zien wij geen noodzaak om handhavend op te treden, omdat jullie in gesprek zijn en de uitkomst nog even op zich taal wachten. Mocht er in de tussentijd een handhavingsverzoek worden ingediend, dan zal ik handhavend moeten op treden. 3.12. Vervolgens heeft [gezamenlijke eisers] bouwkundig bureau D.B.C. Nijkerk ingeschakeld, dat op 23 maart 2021 een rapport heeft uitgebracht. Hierin staat vermeld dat de volgende gebreken zijn geconstateerd tijdens de bouwkundige opname: Dak Noordzijde, duikende pannen aan onderzijde. Dak Zuidzijde, te korte dak beplating, zowel golfplaat als lichtdoorlatende plaat. Nokvorsten liggen gedeeltelijk los. Gevel Zuidzijde, goot op verkeerde hoogte. Gevel Noordzijde, 2x kozijn verkeerd om geplaatst. Gevel Noordzijde, geen lekprofiel gebruikt tussen metselwerk en houten gevelbekleding. Zuid- en Westzijde, doorlopende betonvloer, geen waterkering gebruikt. Betonvloer/fundering algemeen, geen vorstrand gebruikt. Betonvloer, gedeelte onbewapend toegepast. Gordingen te licht uit gevoerd in combinatie met de overspanningen. Gordingen middenvak, hoe zijn deze bevestigd? Bevestiging houten staanders op metselwerk poer en borstwering. Regelgeving bestemmingsplan. Regelgeving vergunningsvrij bouwen. Over het op het perceel toepasselijke bestemmingsplan vermeldt het rapport: In dit bestemmingsplan in Artikel 5.2.2 Bijbehorende bouwwerken staat aangegeven waar aan dit bouwwerk dient te voldoen. Het bijgebouw mag niet groter zijn dan 70 m2 en mag niet hoger op een afstand van 2 meter van de zijdelingse perceelsgrens zijn dan 3 meter. Het bouwwerk voldoet hier niet aan. Eventueel kan er wel een vrijstelling afgegeven worden door de gemeente inzake de hoogte op de perceelgrens, echter niet voor de oppervlakte van het gebouw. D.B.C. Nijkerk onderzoekt vervolgens of het bijgebouw binnen de regelgeving voor vergunningsvrij bouwen kan worden gerealiseerd. In het rapport komt zij tot de volgende conclusie: De regels voor vergunningsvrij bouwen zijn anders als die van bouwen met een omgevingsvergunning. Als eerst moet het bebouwingsgebied wordt vast gesteld, dit heeft de omgevingsdienst De Vallei reeds gedaan is vast gesteld op 686 m2. Qua oppervlakte aan bijgebouwen mag er dan 128,6 m2 aanwezig zijn. Ook heeft de omgevingsdienst de veranda vast gesteld op 18 m2, deze 18 m2 behoort bij de inhoud van de woning en wordt dus niet mee gerekend. en het bijgebouw is 94,5 m2 groot. Dus de oppervlakte van dit gebouw voldoet aan de regelgeving vergunningsvrij bouwen. Ten aanzien van de hoogte van het dak constateert D.B.C. Nijkerk wel een beperking. De nokhoogte is 4,12 meter, terwijl het bijgebouw is gebouwd op of nabij twee perceelsgrenzen en de nok daar niet hoger mag zijn dan drie meter. Hierover merkt zij het volgende op: Het bijgebouw heeft een zadeldak, een oplossing zou kunnen zijn om een schilddak te maken zodat je daknok op de juiste afstand komt te liggen, nu is het gebouw ter plaatse van sommige perceelsgrenzen gedeeltelijk vergunningsplichtig. Vergunningsvrij bouwen is niet regelvrij bouwen, er dient minimaal te worden voldaan aan de regels van het bouwbesluit 2012. Constructeur geeft aan dat hij geen berekening kan maken welke voldoet aan de huidige regelgeving. D.B.C. Nijkerk concludeert dat er gebreken zijn aan dak, gevel, vloer en constructie en dat er een probleem is met regelgeving. Zij adviseert als volg: Om het bijgebouw te laten voldoen aan de wettelijke regelgeving moet er een geheel nieuwe fundering gemaakt worden cq aangepast worden. Dit is technisch een grote ingreep en is uit economisch oogpunt en gerelateerd aan alle andere gebreken financieel niet haalbaar. Wij adviseren u dan ook dringend om het gebouw geheel te slopen in verband met de veiligheid voor u en uw omgeving en een nieuw bijgebouw met gedegen constructie en details te laten bouwen door een professional. Doordat het huidig bijgebouw niet in het bestemmingsplan past en niet voldoet aan de regels van vergunningsvrij bouwen moet de vorm en/of afmeting worden aangepast zodat ook voldaan wordt aan de regels van het bestemmingsplan/vergunningsvrijbouwen en bouwbesluit. 3.13. [gezamenlijke eisers] heeft vervolgens teken- en adviesbureau We Build 4 You B.V. ingeschakeld, dat op 10 mei 2022 een rapport heeft uitgebracht. Het bureau constateert hierin onder meer dat de vloer een onevenredige dikte heeft, de vloer en het metselwerk scheuren vertonen en een vorstrand ontbreekt. Verder constateert zij dat de montage en verankering van de spantconstructie aan de vloerconstructie matig tot slecht is. Daarnaast vermeldt het rapport dat de nokvorsten scheef zijn gemonteerd waardoor het dak niet waterdicht is. Het advies is om een constructeur in te schakelen om onderdelen van het bijgebouw te toetsen. 3.14. Hierop heeft [gezamenlijke eisers] Bouwadvies Betuwe opdracht gegeven de constructie van het bijgebouw te onderzoeken. In het rapport van 16 mei 2022 concludeert zij na berekeningen uitgevoerd aan de gordingen, spanten en betonvloer dat geen van deze onderdelen voldoet. Over de verankering merkt Bouwadvies Betuwe op: Het spant dient verankerd te worden aan de onderliggende betonvloer cq. De vorstrand. Dit door een anker dat is ingestort in de beton. Deze zorgt ook dat de lichte bouwconstructie niet kan opwaaien. Deze verankering is niet aanwezig. 3.15. [gezamenlijke eisers] is vervolgens in vooroverleg getreden met de gemeente Nijkerk over de mogelijkheden om het bijgebouw binnen de bestaande wet- en regelgeving te realiseren. Bij e-mail van 10 augustus 2021 informeert een planoloog van de gemeente Nijkerk [gezamenlijke eisers] over de regels die het bestemmingsplan stelt aan onder meer de ‘maximum oppervlakte bijbehorende bouwwerken’: => Dus als het achtererfgebied kleiner is dan 140 m2, mag de bovengenoemde gezamenlijke oppervlakte niet meer zijn dan 50% van de oppervlakte van het achtererfgebied. => Achtererfgebied = “erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant van het hoofdgebouw”. Volgens eerder gemaakte berekening is het achtererfgebied groot: 686 m2. Dus is 70 m2 de maximale oppervlakte van alle bijgebouwen buiten het bouwvlak. 95 m2 is dus niet toegestaan. Het bijgebouw dat er nu staat, is in deze gedaante niet legaal, zoals u weet. Over het onderdeel ‘vergunningsvrij’ meldt hij: Zie eerder door een collega aan u verstrekte gegevens (bijgevoegd). 3.16. Hierop heeft [gezamenlijke eisers] op 11 augustus 2021 gereageerd. In zijn e-mail vraagt hij of dit betekent dat een bijgebouw van 95 m² noch vergund, noch vergunningsvrij op deze locatie kan staan. Bij e-mail van eveneens 11 augustus 2021 antwoordt de planoloog als volgt: Het gebouw is niet vergund, en te groot voor vergunningsvrij, dus is het niet legaal. Als een bouwwerk illegaal al lang ergens staat, betekent dit niet dat het door het tijdsverloop is gelegaliseerd. Een illegaal bouwwerk verandert nooit uit zichzelf of door het tijdsverloop in een legaal bouwwerk. Als u het bouwwerk zodanig aanpast dat het – in samenhang met eventuele andere bijgebouwen op uw perceel – voldoet aan de regels voor vergunningsvrij bouwen, is het een legaal bouwwerk. Vergunningsvrij kan er nooit meer komen te staan dan al door mijn collega [naam 1] is gecommuniceerd. […] 3.17. [gezamenlijke eisers] heeft vooralsnog geen vergunning verkregen, noch is hij binnen de regels van vergunningsvrij bouwen overgegaan tot (gedeeltelijke) sloop en herbouw van het bijgebouw. 4Het geschil 4.1. [gezamenlijke eisers] vordert – samengevat en na vermeerdering van eis – op diverse gronden en bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gezamenlijke gedaagden] te veroordelen tot betaling aan hem van een bedrag van € 116.757,27. Primair vordert hij daarbij een verklaring voor recht dat de overeenkomst gedeeltelijk wordt vernietigd, subsidiair en meer subsidiair dat [gezamenlijke gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat de overeenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden en meest subsidiair dat [gezamenlijke gedaagden] onrechtmatig jegens [gezamenlijke eisers] heeft gehandeld en is gehouden tot schadevergoeding. Daarnaast vordert [gezamenlijke eisers] betaling van buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en proceskosten. 4.2. Aan de primaire vordering legt [gezamenlijke eisers] ten grondslag dat hij in de veronderstelling verkeerde dat het bijgebouw voldeed aan de geldende wet- en regelgeving. [gezamenlijke gedaagden] heeft [gezamenlijke eisers] onjuist geïnformeerd dan wel nagelaten [gezamenlijke eisers] in te lichten over het feit dat het bijgebouw zonder vergunning was gebouwd. In de verkoopbrochure stond expliciet vermeld dat niet zonder de vereiste vergunningen is gebouwd. Daarnaast heeft [gezamenlijke gedaagden] [gezamenlijke eisers] geïnformeerd dat het bijgebouw was gebouwd op het fundament van de oude schuur, terwijl dit achteraf niet zo bleek te zijn. Ook heeft [gezamenlijke gedaagden] niet vermeld dat de nokvorsten bij een eerdere storm ook al waren weggewaaid. Bij een juiste voorstelling van zaken had [gezamenlijke eisers] niet € 860.000,00 betaald voor de woning. Op grond van artikel 3:41, 3:53 lid 2 dan wel 6:228 lid 1 BW dient de overeenkomst ten aanzien van een deel van de koopprijs te worden vernietigd, met instandhouding van het overige deel van de overeenkomst. 4.3. Aan de subsidiaire vordering legt [gezamenlijke eisers] met een beroep op artikel 7:17 lid 1 BW ten grondslag dat de woning niet de eigenschappen bezit die [gezamenlijke eisers] daarvan als koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [gezamenlijke eisers] mocht mede gelet op de mededelingen van [gezamenlijke gedaagden] verwachten dat voor het bijgebouw een vergunning was verleend. Het ontbreken daarvan levert een gebrek op. Schending van de mededelingsplicht levert bovendien een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst op. Daarnaast leveren de bouwkundige gebreken non-conformiteit dan wel een tekortkoming op. Dit geeft [gezamenlijke eisers] het recht de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden, waarbij op [gezamenlijke gedaagden] de ongedaanmakingsverbintenis rust tot gedeeltelijke terugbetaling van de koopprijs. 4.4. Aan de meer subsidiaire vordering legt [gezamenlijke eisers] onder verwijzing naar het voorgaande ten grondslag dat het gebrek eveneens een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW oplevert. Op grond van die bepaling is [gezamenlijke gedaagden] verplicht de schade die [gezamenlijke eisers] door de tekortkoming lijdt te vergoeden. Het bijgebouw dient volgens [gezamenlijke eisers] , mede gelet op de huidige omvang en de gebreken die het vertoont, geheel te worden gesloopt en opnieuw te worden gebouwd om te voldoen aan de eisen van onder meer het bestemmingsplan en het Bouwbesluit 2012 (ten bedrage van € 79.884,81). Doordat de oppervlakte van het bijgebouw aldus met 25m² moet worden verkleind, vraagt [gezamenlijke eisers] tevens een vergoeding voor de waardevermindering (€ 31.973,00). Tot slot vordert hij de kosten ter vaststelling van de schade (na vermeerdering van eis: € 4.899,46). De gevorderde schade bedraagt daarmee in totaal € 116.757,27. 4.5. Aan de meest subsidiaire vordering legt [gezamenlijke eisers] ten grondslag dat [gezamenlijke gedaagden] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en dat dit kwalificeert als onrechtmatige daad. [gezamenlijke gedaagden] heeft [gezamenlijke eisers] immers (bewust) niet geïnformeerd dat het bijgebouw niet is gebouwd in overeenstemming met de geldende wet- en regelgeving. Hierdoor heeft [gezamenlijke gedaagden] gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt. [gezamenlijke eisers] dient kosten te maken om het bijgebouw te laten voldoen aan de toepasselijke wet- en regelgeving. Als [gezamenlijke gedaagden] wel had voldaan aan zijn mededelingsplicht, dan was een lagere koopprijs overeengekomen. In die koopprijs had [gezamenlijke eisers] dan immers de kosten voor het in overeenstemming brengen van het bijgebouw met de geldende wet- en regelgeving willen verdisconteren. Ook was de koopprijs lager geweest vanwege de kleinere vloeroppervlakte van het bijgebouw. 4.6. [gezamenlijke gedaagden] is het niet eens met de vorderingen van [gezamenlijke eisers] Hij betwist dat hij onjuiste of onvolledige informatie heeft verstrekt en dat [gezamenlijke eisers] bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet had gesloten. Ook wijst hij erop dat [gezamenlijke eisers] zelf zijn onderzoeksplicht heeft geschonden door niet al voor de koop een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren. Van non-conformiteit is daarnaast geen sprake omdat er geen gebreken zijn, deze gebreken al zichtbaar waren bij aankoop van de woning en/of deze gebreken niet het normale gebruik belemmeren. Nu [gezamenlijke gedaagden] zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden, kan van onrechtmatig handelen ook geen sprake zijn. Tot slot betwist [gezamenlijke gedaagden] dat [gezamenlijke eisers] schade heeft geleden. Niet alleen zal de gemeente niet handhavend optreden, ook is afbreken van de gehele schuur niet nodig. Daarnaast beperkt de overeenkomst de schade tot de herstelkosten en dient rekening te worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Ook heeft [gezamenlijke eisers] zijn schade niet beperkt door niet in te gaan op het aanbod van [gezamenlijke gedaagden] om de woning terug te kopen. 4.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 5De beoordeling 5.1. Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of [gezamenlijke eisers] recht heeft op schadevergoeding vanwege de koop van een woning waarvan hij stelt dat het bijgebouw zonder de vereiste vergunning is gebouwd en diverse gebreken vertoont. [gezamenlijke eisers] beroept zich in dat kader primair op dwaling. Hij dient daarom te stellen en bij betwisting te bewijzen dat aan de vereisten van artikel 6:228 lid 1 BW is voldaan. 5.2. Op grond van die bepaling is een overeenkomst vernietigbaar als die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Daarvan is sprake indien (

1. a)de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, (
2. b)de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten of (
3. c)de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. 5.3. Daarbij is van belang wat enerzijds van [gezamenlijke gedaagden] als verkoper mocht worden verwacht in het kader van zijn mededelingsplicht en anderzijds van [gezamenlijke eisers] als koper in het kader van zijn onderzoeksplicht. Uit jurisprudentie volgt dat de mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten de redelijkheid en billijkheid zich er in het algemeen tegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten (Hoge Raad 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885). Heeft [gezamenlijke gedaagden] [gezamenlijke eisers] niet of onjuist geïnformeerd? 5.4. Niet in geschil is dat het ter plaatse geldende bestemmingsplan het bijgebouw in deze omvang niet toestaat. Evenmin is in geschil dat voor het bijgebouw geen vergunning is afgegeven, terwijl het bestemmingsplan dit voor een bijgebouw van deze omvang wel vereist. [gezamenlijke gedaagden] betwist ook niet dat er geen vergunning is afgegeven. De vraag is of hij [gezamenlijke eisers] hierover niet of onjuist heeft geïnformeerd. 5.5. In de verkoopbrochure is de vraag of is gebouwd of verbouwd zonder de vereiste vergunningen beantwoord met ‘nee’. Hieraan heeft [gezamenlijke gedaagden] de opmerking toegevoegd: ‘[v]oordat de woning is gebouwd is het bestemmingsplan gewijzigd. De schuur is vervangende bouw’. De rechtbank volgt [gezamenlijke gedaagden] niet in zijn betoog dat hiermee is aangegeven dat er geen vergunning was afgegeven voor het bijgebouw. Uit de enkele omstandigheid dat een bestaande schuur is afgebroken en daarvoor in de plaats een andere schuur is gebouwd kan niet zonder meer worden afgeleid dat deze schuur zonder de vereiste vergunning is gebouwd. Dit had immers evenzeer kunnen betekenen dat er wel een vergunning was, of dat deze niet nodig was. [gezamenlijke eisers] heeft de uitleg van [gezamenlijke gedaagden] , die hij eerst in deze procedure heeft gegeven, ook niet zo begrepen. Hij heeft ten tijde van de levering van de woning immers nog gevraagd wat werd bedoeld met ‘vervangende bouw’. Uit de verklaring van de makelaar van [gezamenlijke gedaagden] die [gezamenlijke gedaagden] heeft overgelegd volgt dat ‘de strekking van het antwoord [van [gezamenlijke gedaagden] ] was dat hier een oude schuur stond van de vorige eigenaar’. Niet gebleken is dat hij daarbij expliciet heeft vermeld dat er (dus) geen vergunning was afgegeven. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gezamenlijke gedaagden] desgevraagd verklaard dat hij [gezamenlijke eisers] niet heeft laten weten dat er geen vergunning was. Hij was wel op de hoogte van het ontbreken van de vergunning, maar verkeerde naar eigen zeggen in de veronderstelling dat deze niet was vereist. Dit doet echter niet af aan zijn verplichting als verkoper om [gezamenlijke eisers] als koper hierover juist te informeren. Daarbij is mede van belang dat [gezamenlijke gedaagden] het bijgebouw kort voor de verkoop zelf had gerealiseerd en van de vergunningsvereisten op de hoogte had moeten zijn. Door de informatie in de verkoopbrochure en door geen openheid van zaken te geven toen hem daarnaar werd gevraagd, heeft [gezamenlijke gedaagden] [gezamenlijke eisers] in de veronderstelling laten verkeren dat het bijgebouw wel voldeed aan de wet- en regelgeving. Onder deze omstandigheden kan hij [gezamenlijke eisers] niet verwijten dat [gezamenlijke eisers] hiernaar zelf geen onderzoek heeft verricht. 5.6. De conclusie is dat [gezamenlijke gedaagden] [gezamenlijke eisers] niet heeft geïnformeerd over het feit dat voor het bijgebouw geen vergunning was afgegeven. Deze informatie had hij [gezamenlijke gedaagden] voor de totstandkoming van de koopovereenkomst wel moeten geven. Door dit na te laten heeft [gezamenlijke eisers] zich een onjuiste voorstelling gevormd van de toelaatbaarheid van het bijgebouw op deze locatie en in deze omvang. Anders dan [gezamenlijke gedaagden] betoogt is de rechtbank van oordeel dat [gezamenlijke eisers] deze overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten. Ook als juist is dat [gezamenlijke eisers] de woning graag wilde kopen en daarbij snel heeft gehandeld, betekent dit nog niet dat hij daarvoor dezelfde prijs had betaald. Niet vereist is immers dat de overeenkomst in het geheel niet zou zijn aangegaan; een beroep op dwaling staat ook open indien aannemelijk is dat de dwalende bij een juiste voorstelling van zaken alleen onder andere voorwaarden tot de contractsluiting bereid zou zijn geweest. Dit brengt met zich mee dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en daarom vernietigbaar is. Gevolgen van de koopovereenkomst wijzigen 5.7. Nu de overeenkomst voor vernietiging vatbaar is komt de rechtbank toe aan de vordering van [gezamenlijke eisers] om op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW in plaats van de vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel te wijzigen. Dit is een discretionaire bevoegdheid van de rechter, die daarbij een ruime beoordelingsruimte heeft (vgl. Hoge Raad 18 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD7321). De dwalende zal in de situatie moeten worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald. Daartoe wordt een vergelijking gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is. Uitgangspunt is wel dat de overeenkomst ook bij bekendheid met de eigenschap waarover is gedwaald tot stand was gekomen. De rechter kan de omvang van het nadeel zo nodig schattenderwijs vaststellen (HR 6 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:1910). Herstelkosten 5.8. Aldus dient [gezamenlijke eisers] in de situatie te worden gebracht waarin hij had verkeerd als hij had geweten dat het bijgebouw zonder vergunning was gebouwd. [gezamenlijke eisers] heeft onweersproken gesteld dat hij in dat geval minder voor de woning had betaald vanwege de kosten die dan moet maken om het bijgebouw alsnog te laten voldoen aan de geldende wet- en regelgeving. Partijen verschillen echter van mening over de vraag welke aanpassingen in dat kader moeten worden gedaan. Volgens [gezamenlijke eisers] kan het bijgebouw alleen met een vergunning worden gerealiseerd en dient het bijgebouw daarvoor geheel te worden gesloopt en opnieuw te worden gebouwd, waarbij onder andere het dak moet worden verlaagd en de oppervlakte moet worden verkleind. Volgens [gezamenlijke gedaagden] past het bestaande bijgebouw binnen de regels van vergunningsvrij bouwen en dient alleen de nokhoogte aan één kant van het dak te worden verlaagd, waardoor het aan die zijde niet langer een zadeldak maar een schilddak is. De kosten hiervan zijn volgens hem beperkt. 5.9. [gezamenlijke eisers] heeft diverse onderzoeken laten uitvoeren naar de gebreken aan en de toelaatbaarheid van het bijgebouw in deze omvang en op deze locatie. Uit het rapport van D.B.C. Nijkerk volgt dat het bijgebouw noch voldoet aan het bestemmingsplan, noch aan de regels voor vergunningsvrij bouwen. Weliswaar zou binnen de regels van vergunningsvrij bouwen kunnen worden volstaan met een verlaging van het dak aan twee kanten, maar dan dient nog steeds te worden voldaan aan het Bouwbesluit 2012. Om hieraan te voldoen moet de constructie dusdanig worden aangepast, met onder andere een geheel nieuwe fundering, dat D.B.C. Nijkerk adviseert om het gehele bijgebouw te slopen en met een gedegen constructie opnieuw te laten bouwen. Deze conclusie sluit aan bij het rapport van Dutch Property Inspections, waaruit volgt dat de constructieve veiligheid van het bijgebouw onvoldoende is en sprake is van een zeer onveilige situatie. Ook We Build 4 You kwalificeert de spant- en vloerconstructie als matig tot slecht. Bouwadvies Betuwe komt tot slot na uitvoerige berekeningen tot de conclusie dat de gordingen, spanten en betonvloer niet voldoen. Net als We Build 4 You rapporteert zij dat de verankering van de spanten niet of onjuist is uitgevoerd. 5.10. Naar het oordeel van de rechtbank laten de rapporten daarmee eenduidig zien dat de constructie van het bijgebouw op diverse onderdelen dusdanig slecht is, dat het dak niet kan worden aangepast zonder dat de veiligheid van het gehele bijgebouw wordt aangetast. [gezamenlijke eisers] heeft hiermee voldoende onderbouwd dat het dak niet kan worden verlaagd zonder de constructie aan te passen, waardoor het gehele bijgebouw dient te worden gesloopt en opnieuw te worden gebouwd. [gezamenlijke gedaagden] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat deze constructieve gebreken aan het verlagen van het dak in de weg staan. In het rapport van Van de Beek Bouwadvies dat hij in dat kader heeft overgelegd wordt, wat daarvan verder ook zij, enkel gereageerd op het rapport van D.B.C. Nijkerk. [gezamenlijke gedaagden] heeft nagelaten zelf of samen met [gezamenlijke eisers] , bijvoorbeeld toen hij daarvoor werd uitgenodigd, onderzoek te laten verrichten aan het bijgebouw. Gelet op de uitvoerige onderbouwing van [gezamenlijke eisers] had dit wel op zijn weg gelegen. Dit betekent dat de rechtbank niet toekomt aan de vraag of het bijgebouw met een aanpassing van het dak aan één zijde wel kan worden gelegaliseerd. De rechtbank gaat daarom ook voorbij aan het aanbod van [gezamenlijke gedaagden] om de heer [naam 1] hierover te horen als getuige. 5.11. Aan deze conclusie doet niet af dat de Omgevingsdienst te kennen heeft gegeven vooralsnog niet handhavend op te treden. Zoals blijkt uit de e-mail van 16 februari 2021 kan dit immers bijvoorbeeld veranderen als tussentijds een handhavingsverzoek wordt ingediend. Tussen partijen is niet in geschil dat het gevolg daarvan kan zijn dat het bijgebouw moet worden hersteld om alsnog aan de wet- en regelgeving te voldoen. Ook het beroep van [gezamenlijke gedaagden] op artikel 6.3 van de koopovereenkomst, waaruit volgt dat bij het vaststellen van de herstelkosten rekening wordt gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’ gaat niet op. Het bijgebouw was slechts twee jaar voor verkoop daarvan door [gezamenlijke gedaagden] gerealiseerd, zodat geen aanleiding bestaat voor toepassing van de aftrek ‘nieuw voor oud’. [gezamenlijke gedaagden] heeft daarbij onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de rechtbank zou moeten overgaan tot een dergelijke aftrek. [gezamenlijke gedaagden] heeft de kosten voor sloop en herbouw zoals door [gezamenlijke eisers] gevorderd voor het overige niet betwist. Volgens de door [gezamenlijke eisers] overgelegde offerte bedragen deze kosten in totaal € 79.884,81. De rechtbank gaat bij het vaststellen van het nadeel voor de hoogte van de herstelkosten daarom in beginsel uit van dit bedrag. Waardevermindering 5.12. Naast de kosten van herstel vordert [gezamenlijke eisers] vergoeding van de waardevermindering van het bijgebouw na herbouw, doordat de oppervlakte van het bijgebouw moet worden verkleind. Anders dan [gezamenlijke eisers] stelt is echter niet gebleken dat de oppervlakte van het bijgebouw bij herbouw moet worden verkleind. Uit de e-mail van 11 augustus 2021 waarnaar [gezamenlijke eisers] verwijst volgt dit niet. Weliswaar meldt de planoloog van de gemeente Nijkerk daarin dat 70 m² de maximale oppervlakte van bijgebouwen is en een oppervlakte van 95 m², de grootte van het huidige bijgebouw, niet is toegestaan, maar deze opmerking ziet op hetgeen is toegestaan onder het bestemmingsplan. Ten aanzien van de regels voor vergunningsvrij bouwen verwijst de planoloog in zijn e-mail naar hetgeen zijn collega [naam 1] eerder heeft gecommuniceerd. Uit een e-mail van de heer [naam 1] van 4 december 2020 volgt dat ter plaatse 128,6 m² vergunningsvrij kan worden gebouwd. Dit stemt overeen met de berekening van D.B.C. Nijkerk, die vervolgens concludeert dat de oppervlakte van het bijgebouw voldoet aan de regels van vergunningsvrij bouwen. 5.13. Uit het voorgaande volgt dat niet is vast komen te staan dat het bijgebouw enkel kan worden herbouwd door de vloeroppervlakte te verkleinen van 95 m² naar 70 m², de oppervlakte die door het bestemmingsplan maximaal is toegestaan. Uit de stukken waarnaar [gezamenlijke eisers] verwijst blijkt juist dat de huidige oppervlakte in stand kan blijven binnen de regels van vergunningsvrij bouwen. Gelet hierop heeft [gezamenlijke eisers] onvoldoende gemotiveerd dat de koopsom met een bedrag van € 31.973,00 zou moeten worden verlaagd. Dit bedrag levert daarom geen nadeel op in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW. Kosten ter vaststelling van de schade 5.14. Tot slot vordert [gezamenlijke eisers] vergoeding van de kosten die hij heeft gemaakt ter vaststelling van de schade. In dat kader heeft hij onder meer facturen overgelegd van de volgende partijen: Gemeente Nijkerk : € 100,00 Dutch Property Inspections : € 454,35 D.B.C. Nijkerk : € 1.050,00 BBAN Bouw/Advies : € 590,78 We Build 4 You : € 1.259,10 Bouwadvies Betuwe : € 484,00 Totaal : € 3.938,23 5.15. Deze kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade zijn terecht en op goede gronden gemaakt. Zij voldoen aan de daarvoor in artikel 6:96 lid 2 sub b BW opgenomen eisen en zijn niet betwist. Het gevorderde bedrag van € 3.938,23 is daarom toewijsbaar. De kosten die [gezamenlijke eisers] stelt te hebben gemaakt voor het taxeren van het bijgebouw (factuur Reinerie Garantiemakelaars ad € 850,00) zullen worden afgewezen, nu de vordering ter zake van het waardeverschil zoals hiervoor onder r.o. 5.12 en 5.13 wordt afgewezen. De kosten die [gezamenlijke eisers] stelt te hebben gemaakt voor het inschakelen van adviesbureau De Lange worden ook afgewezen, nu [gezamenlijke gedaagden] deze kosten heeft betwist en [gezamenlijke eisers] niet heeft onderbouwd met welk doel deze kosten zijn gemaakt. Beroep op artikel 6:101 BW 5.16. Het nadeel dat [gezamenlijke eisers] heeft geleden en dat op basis van artikel 6:230 lid 2 BW voor opheffing in aanmerking komt, bestaat gelet op het voorgaande uit de kosten van herstel en de kosten ter vaststelling van de schade. Deze bedragen kunnen worden toegewezen, tenzij [gezamenlijke gedaagden] slaagt in zijn bevrijdend verweer. Zoals hiervoor onder r.o. 5.3 vermeld gaat de mededelingsplicht van de verkoper voor op de onderzoeksplicht van de koper en kan de verkoper ter afwering van het beroep op dwaling de koper niet verwijten dat hij zelf geen onderzoek heeft gedaan. Dat neemt echter niet weg dat een eventueel uit schending van de mededelingsplicht voortvloeiende verplichting van de verkoper tot schadevergoeding op de voet van artikel 6:101 lid 1 BW kan worden verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper, bijvoorbeeld door gebrek aan onderzoek aan zijn zijde (Hoge Raad 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885). 5.17. Voor zover [gezamenlijke gedaagden] in het kader van het vast te stellen nadeel een beroep toekomt op artikel 6:101 lid 1 BW kan dit beroep hem niet baten. Indien en voor zover de onderzoeksplicht van [gezamenlijke eisers] in dit geval al meebrengt dat hij voorafgaand aan de koop een bouwtechnische keuring had moeten laten uitvoeren, geldt dat de bedoeling van een dergelijke keuring is om eventuele bouwtechnische gebreken in kaart te brengen. Gesteld noch gebleken is dat daarmee ook aan het licht was gekomen dat voor het bijgebouw een vergunning ontbrak, terwijl die wel was vereist. 5.18. [gezamenlijke gedaagden] voert daarnaast aan dat [gezamenlijke eisers] zijn schade niet heeft beperkt door niet in te gaan op zijn aanbod om de woning terug te kopen. Voor zover een dergelijk beroep op artikel 6:101 BW in dit kader mogelijk is, geldt dat dit aanbod is gedaan voordat [gezamenlijke eisers] op de hoogte raakte van het ontbreken van een vergunning voor het bijgebouw. Onder die omstandigheden kan [gezamenlijke eisers] nu niet worden verweten zijn schade niet te hebben beperkt door destijds niet te zijn ingegaan op het aanbod van [gezamenlijke gedaagden] om de woning terug te kopen, wat daarvan verder ook zij. Conclusie 5.19. De conclusie is dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en deze bij een juiste voorstelling van zaken niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten. Dit betekent dat de primair onder I gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen voor zover deze betrekking heeft op de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Voor zover [gezamenlijke eisers] vordert dat de bij de overeenkomst behorende algemene voorwaarden eveneens moeten worden vernietigd wordt deze vordering afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat dergelijke algemene voorwaarden op de overeenkomst van toepassing zijn verklaard. 5.20. In plaats van de vernietiging uit te spreken zullen de gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd, in die zin dat het op te heffen nadeel wordt vastgesteld op een bedrag gelijk aan de herstelkosten en de kosten ter vaststelling van de schade, te weten € 79.884,81 respectievelijk € 3.938,23. De primair onder II gevorderde vergoeding zal daarom voor een bedrag van in totaal € 83.823,04 worden toegewezen. 5.21. [gezamenlijke eisers] vordert daarnaast vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Gesteld noch gebleken is echter dat hij deze kosten heeft gemaakt, zodat deze vordering zal worden afgewezen. 5.22. De door [gezamenlijke eisers] gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis. De wijziging van de koopovereenkomst gaat immers op die datum in en de daaruit voortvloeiende verplichting voor [gezamenlijke gedaagden] tot (terug)betaling zal dus ook pas op die datum ontstaan. 5.23. [gezamenlijke gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Nu een aanzienlijk lager bedrag wordt toegewezen dan gevorderd, worden de proceskosten berekend aan de hand van het toegewezen bedrag. De kosten aan de zijde van [gezamenlijke eisers] worden begroot op: - dagvaarding € 127,99 - griffierecht € 2.277,00 - salaris advocaat € 2.228,00 (2,0 punten × tarief IV € 1.114,00) Totaal € 4.632,99 6De beslissing De rechtbank 6.1. verklaart voor recht dat de tussen [gezamenlijke eisers] en [gezamenlijke gedaagden] gesloten overeenkomst, te weten de koopovereenkomst van 6 oktober 2018, rechtsgeldig deels wordt vernietigd, namelijk voor een gedeelte van de koopprijs, 6.2. veroordeelt [gezamenlijke gedaagden] om aan [gezamenlijke eisers] te betalen een bedrag van € 83.823,04 (drieëntachtigduizend achthonderddrieëntwintig euro en vier cent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 12 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [gezamenlijke gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [gezamenlijke eisers] tot op heden begroot op € 4.632,99, 6.4. veroordeelt [gezamenlijke gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na 12 oktober 2022 aan het vonnis is voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, 6.5. verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 6.2, 6.3 en 6.4 uitvoerbaar bij voorraad, 6.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Olthof en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2022.