ECLI:NL:RBGEL:2022:7605

vonnis RECHTBANK GELDERLAND Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Arnhem zaaknummer / rolnummer: C/05/373266 / HA ZA 20-414 Vonnis van 18 mei 2022 in de zaak van 1 [eiser 1] , wonende te [plaats 1] , gemeente [plaats 2] ,

1. [eiser 2], wonende te [plaats 1] , gemeente [plaats 2] , eisers in conventie, verweerders in reconventie, advocaat mr. C.J. van Dijk te Ede, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] ., gevestigd te [plaats 3] , gemeente [plaats 2] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat mr. M. Breur te 's-Gravenhage. Partijen zullen hierna [eisers] (in mannelijk enkelvoud) en [gedaagde] genoemd worden. 1De procedure 1.
2. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 10 februari 2021 de op 16 juni 2021 door [gedaagde] toegezonden productie 23 het deskundigenbericht, bestaande uit een tweetal rapporten van TroostwijkWaardering en Advies B.V. van respectievelijk 8 en 21 juli 2021 - de begrotingsbeschikking van deze rechtbank van 31 augustus 2021 de conclusie na deskundigenbericht tevens houdende wijziging van eis van [eisers] de conclusie na deskundigenbericht tevens akte houdende uitlating wijziging van eis van [gedaagde] - het B7 verzoek mondelinge behandeling van [gedaagde] van 11 oktober 2021 - het B7 verzoek akte van [eisers] van 12 oktober 2021 - de brief van mr. Breur van 21 oktober
3. 1.
4. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling in conventie en in reconventie Vooraf 2.
5. De rechtbank blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in de tussenvonnissen van 30 september 2020 en 10 februari
6. 2.
7. Het gaat in deze zaak om de afwikkeling van de beëindigde samenwerking tussen [eisers] en [gedaagde] binnen V.O.F. [eisers] . In het tussenvonnis van 30 september 2020 is reeds geoordeeld dat de samenwerking tussen partijen binnen genoemde VOF is beëindigd per 31 december 2017 en dat dus ook per die datum de waarde van het vennootschapsaandeel van [gedaagde] moet worden bepaald. In dat verband heeft de rechtbank een deskundigenonderzoek bevolen, waarbij de deskundige rekening dient te houden met het feit dat het bij de waardering gaat om de registergoederen en de materiële activa. 2.
8. In het tussenvonnis van 10 februari 2021 is vervolgens de heer S.G.J. Hooijman van Troostwijk Waardering & Advies B.V. als deskundige benoemd. Deze heeft op 8 juli 2021 een taxatierapport uitgebracht, voor zover het de materiële activa betreft. Een collega van hem, de heer J.F. Bontenbal, heeft op 21 juli 2021 een taxatierapport uitgebracht voor zover het de registergoederen betreft, meer in het bijzonder de bedrijfsruimten, ondergrond en toebehoren, staande en gelegen aan de [adres+plaats] . 2.
9. De rechtbank heeft kennis genomen van de verzoeken van beide partijen van respectievelijk 11 en 12 oktober 2021, de brief van mr. Breur van 21 oktober 2021 en de verschillende reacties van de rolrechter op deze verzoeken en brief. De rechtbank ziet geen aanleiding om een of beide verzoeken alsnog te honoreren. Zij acht zich voldoende voorgelicht en zal hierna op de deskundigenrapporten en de reacties daarop van partijen nader ingaan. Wijziging van eis (in conventie) 2.
10. [eisers] heeft bij conclusie na deskundigenbericht haar eis (in conventie) gewijzigd. Hij vordert thans dat de rechtbank ex artikel 3:185 BW verdeling van het vermogen van de ontbonden vennootschap onder firma V.O.F. [eisers] zal uitspreken, een en ander conform het bij conclusie na deskundigenbericht overgelegde gewijzigde voorstel tot verdeling (productie 4), dan wel een verdeling van het vermogen van de ontbonden vennootschap onder firma V.O.F. [eisers] zal uitspreken op een wijze die de rechtbank naar billijkheid zal vaststellen, met bepaling dat [eisers] gerechtigd is hetgeen aan [gedaagde] krachtens het vonnis moet worden betaald, te betalen in vijf gelijke jaarlijkse termijnen, ingaande één maand nadat dit vonnis onherroepelijk is geworden, en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. 2.
11. [gedaagde] wijst er in haar conclusie na deskundigenbericht op dat de nieuwe productie 4 van [eisers] afwijkt van productie 14 bij de procesinleiding van [eisers] en dat niet duidelijk is wat precies de verschillen zijn. Ook omdat de gewijzigde eis moet worden gelezen in samenhang met het petitum maakt [gedaagde] hiertegen bezwaar. Zij gaat er verder vanuit dat de punten 1 tot en met 3 van productie 4 niet zijn gewijzigd en als dat wel het geval is, is dit niet kenbaar voor [gedaagde] en is de eiswijziging daarom in strijd met de eisen van een goede procesorde. [gedaagde] heeft voorts geen bezwaar tegen de eiswijziging voor zover het betreft de punten 4 tot en met 6 van productie
12. Tenslotte merkt [gedaagde] op dat zij zich verzet tegen de vordering van [eisers] om [eisers] te veroordelen aan [gedaagde] te betalen in vijf jaarlijkse termijnen, indien die vordering als eiswijziging is bedoeld. 2.
13. De rechtbank verwerpt de bezwaren. De wijziging van eis is in dit stadium van de procedure nog toegestaan (artikel 130 Rv). Feitelijk gaat het om een aanpassing van de waarde van de machines en de activa in punt 2 van productie 4 naar aanleiding van het uitgebrachte deskundigenbericht. Tegen de overige aanpassingen (de punten 4 tot en met 6 van productie 4) heeft [gedaagde] geen bezwaar. Bovendien heeft [gedaagde] voldoende gelegenheid gehad om op deze wijziging inhoudelijk te reageren, hetgeen zij ook heeft gedaan. De vordering van [eisers] om haar te veroordelen aan [gedaagde] te betalen in vijf jaarlijkse termijnen was al opgenomen in de oorspronkelijke vordering en betreft dus geen wijziging. De deskundigenrapporten, algemeen 2.
14. Bij de verdere beoordeling moet het volgende worden vooropgesteld. Nu de rechtbank de heer Hooijman tot deskundige heeft benoemd, heeft het door deze deskundige (en zijn collega) uitgebrachte rapport in beginsel als uitgangspunt te gelden voor de verdere beoordeling in deze zaak. Een partij kan slechts dan niet worden gehouden aan de uitkomsten van een rapport dat is opgesteld door een door de rechtbank benoemde deskundige, indien sprake is van zwaarwegende bezwaren ten aanzien van de wijze waarop de deskundige zijn werkzaamheden heeft verricht, (inmiddels) gerede twijfel bestaat over de deskundigheid, of de inhoud van het rapport niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen van onpartijdigheid, consistentie, inzichtelijkheid en logica. 2.
15. Voorts geldt voor de rechter een beperkte motiveringsplicht ten aanzien van zijn beslissing om de bevindingen van een deskundige al dan niet te volgen. Wel dient hij bij de beantwoording van de vraag of hij de conclusies waartoe een deskundige in zijn rapport is gekomen zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis daarvan in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken. De rechter zal op specifieke bezwaren van een partij moeten ingaan als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van de zienswijze van de deskundige (ECLI:NL:HR:2017:279). 2.
16. Niet in geschil is dat beide deskundigen onpartijdig en onafhankelijk staan ten opzichte van partijen. De heer Hooijman heeft ter uitvoering van zijn opdracht kennisgenomen van door [eisers] en [gedaagde] aangereikte informatie. Hij heeft zijn conceptrapport aan beide partijen toegestuurd, waarna mr. Breur daarop commentaar heeft geleverd. De heer Hooijman heeft dat commentaar besproken en verwerkt in zijn definitieve rapport. De heer Bontenbal heeft ter uitvoering van zijn opdracht de onroerende zaken bezichtigd en opgenomen, in aanwezigheid van de heer en mevrouw [eisers] , evenals mr. Van Dijk en mr. Breur. Hij heeft zijn conceptrapport zonder vermelding van de marktwaarde aan beide partijen toegestuurd, waarna zowel mr. Van Dijk als [gedaagde] en mr. Breur daarop commentaar hebben geleverd. De heer Bontenbal heeft dat commentaar vervolgens besproken en verwerkt in zijn definitieve rapport. Het beginsel van hoor en wederhoor is door de deskundigen dus toegepast. 2.
17. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de rapporten van beide deskundigen er in zijn algemeenheid blijk van geven dat de deskundigen zorgvuldig te werk zijn gegaan en dat zij hun conclusies voldoende hebben onderbouwd. Het deskundigenrapport van de heer S.G.J. Hooijman (de materiële activa) Bezwaren van [eisers] 2.
18. [eisers] heeft bij conclusie na deskundigenbericht aangegeven dat de rechtbank de definitieve waarde kritisch behoort te bezien en dient te matigen, omdat de waardesprong tussen voorlopige en definitieve waardering in het licht van de eigen stellingen van de deskundige onverklaarbaar is. Zo heeft de deskundige zijn eerdere waardering ten aanzien van enkele tractoren en wielgraafmachines ongemotiveerd verhoogd. In totaal gaat het om een bedrag van € 34.000,
19. Volgens [eisers] kan van een tussentijdse waardestijging geen sprake zijn, nu de peildatum reeds in het verleden ligt. 2.
20. Naar het oordeel van de rechtbank is dit bezwaar terecht. Uit niets blijkt waarom de deskundige in het definitieve rapport in vergelijking met het conceptrapport is gekomen tot een verhoging van de waardering van de door [eisers] genoemde tractoren en wielgraafmachines. Dit geldt temeer, zoals [eisers] terecht opmerkt, nu de peildatum in het verleden ligt. Hierin ziet de rechtbank dan ook aanleiding om van het deskundigenrapport af te wijken. De door de deskundige getaxeerde waarde van de materiële activa zal derhalve worden verlaagd met een bedrag van € 34.000,
21. Bezwaren van [gedaagde] 2.
22. [gedaagde] merkt in haar conclusie na deskundigenbericht in de eerste plaats op dat een groot deel van de activa te laag is gewaardeerd. [gedaagde] voert zelf een loon- en aannemingsbedrijf en weet daardoor tamelijk exact wat de marktwaarde is van deze zaken. 2.
23. De rechtbank overweegt dat de deskundige dit bezwaar reeds in zijn rapport heeft behandeld en ook voldoende gemotiveerd heeft verworpen. De rechtbank ziet hierin dus geen aanleiding af te wijken van het deskundigenrapport. 2.
24. [gedaagde] stelt verder dat een correctie c.q. inschatting ontbreekt van de bedrijfsuren en/of tellerstanden ten opzichte van de peildatum van 31 december
25. Iedere berekening ontbreekt, zodat niet transparant is welke berekening de deskundige heeft gemaakt. Er dient volgens [gedaagde] niet alleen een correctie naar boven te worden toegepast in het licht van de bedrijfsuren en/of tellerstanden naar een schatting van ultimo 2017, maar ook een correctie naar boven indachtig de slijtage, gebruikssporen, waardevermindering in de tijd en overige zaken die voor rekening en risico dienen te komen van [eisers] vanwege het gebruik van het materieel vanaf 2018 tot aan de datum van de opname ten behoeve van de taxatie. 2.
26. Ook ten aanzien van dit punt geldt naar het oordeel van de rechtbank dat de deskundige dit bezwaar in zijn rapport heeft behandeld en ook voldoende gemotiveerd heeft verworpen. De deskundige geeft aan dat [gedaagde] ervan uitgaat dat de waardering per peildatum fysieke taxatie maart 2021 is gedaan, maar dat hij in zijn waardering rekening heeft gehouden met het verzoek van de rechtbank om te waarderen per peildatum 31 december
27. Voorts geeft de deskundige aan dat hij tijdens de waardering is uitgegaan van de ingeschatte draaiuur standen en de staat van het onderhoud per peildatum 31 december
28. Ten slotte merkt de deskundige op dat de bedrijfsuren en/of tellerstanden zijn opgegeven door de ondernemer, dat deze steekproefsgewijs zijn gecontroleerd en beoordeeld daar waar mogelijk en dat daarop geen afwijkingen zijn geconstateerd. De deskundige heeft bij de waardering rekening gehouden met de mogelijke urenstanden per peildatum 31 december
29. De rechtbank ziet in dit bezwaar van [gedaagde] dus geen aanleiding af te wijken van het deskundigenrapport. 2.
30. [gedaagde] stelt voorts vraagtekens bij het feit dat de deskundige in zijn rapport geen referentieobjecten heeft benoemd. Weliswaar geeft de deskundige aan dat het heel makkelijk is om via internet objecten te vinden waarvan de vraagprijs hoger ligt, maar daarmee geeft hij geen antwoord op de vraag waarop de taxatie is gebaseerd. Daarnaast zijn de objecten die [gedaagde] ter vergelijking heeft bijgevoegd uit ongeveer hetzelfde bouwjaar als de objecten van V.O.F. [eisers] , terwijl er inmiddels ook circa 3,5 jaar zijn verstreken, waardoor de betreffende objecten thans tegen lagere prijzen worden aangeboden dan in 2017 vermoedelijk het geval was. [gedaagde] is zelf nagegaan wat volgens de markt de waarde is van vergelijkbare objecten. Dit leidt er volgens haar toe dat de deskundige bij de vaststelling van de waarde van de roerende zaken [gedaagde] tekort doet voor een bedrag van € 101.000,
31. 2.
32. De deskundige geeft in zijn rapport aan dat het heel eenvoudig is om objecten te kunnen vinden op internet waarvan de vraagprijs hoger is dan de waardering die de deskundige heeft gedaan. Volgens hem zijn er naar alle waarschijnlijkheid ook voldoende objecten te vinden waarvan de vraagprijs lager is dan die waardering. Daarnaast geeft de deskundige aan dat [gedaagde] er mogelijk aan voorbij gaat dat de getoonde prijzen vraagprijzen zijn en geen werkelijke transactieprijzen waarvoor de objecten ook werkelijk worden verkocht. De werkelijke transactieprijzen liggen veelal lager. Ten slotte geeft de deskundige aan dat het niet gebruikelijk is om referentieobjecten te benoemen in rapporten met roerende zaken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de deskundige hiermee dit bezwaar van [gedaagde] in zijn rapport voldoende gemotiveerd verworpen. De rechtbank ziet hierin dus geen aanleiding af te wijken van het deskundigenrapport. 2.
33. [gedaagde] wijst ook op het feit dat de deskundige de mestsilo en het bassin heeft gewaardeerd op € 29.250,00 negatief. Zij vindt de redenering en de logica van de deskundige hierin onbegrijpelijk en onnavolgbaar. Op zichzelf is het begrijpelijk dat de waardering op nul zou kunnen uitkomen, maar niet lager dan dat. [gedaagde] zou deze objecten graag overnemen van [eisers] tegen een bedrag van € 1,
34. Dat leidt volgens haar tot een correctie naar boven toe van € 29.250,
35. 2.
36. De deskundige geeft op dit punt in zijn rapport aan dat de waarde van de mestsilo en het bassin is de “onderhandse verkoopwaarde bij gelijkblijvende bestemming en gebruik” als zijnde going concern, zoals het verzoek is van de rechtbank, minus de negatieve waarde van de af te voeren mest, welke op 31 december 2017 hierin was opgeslagen. Met deze opmerking heeft de deskundige naar het oordeel van de rechtbank het bezwaar van [gedaagde] voldoende gemotiveerd verworpen. Zonder nadere toelichting van [gedaagde] , die ontbreekt, valt niet in te zien waarom een waardering niet negatief kan zijn. In dit geval is de negatieve waarde van de af te voeren mest op de peildatum kennelijk groter dan de (positieve) onderhandse verkoopwaarde van de mestsilo en het bassin. Voor het overnemen van deze objecten voor een bedrag van € 1,00 bestaat thans geen grond. De rechtbank ziet derhalve geen aanleiding om op dit punt af te wijken van het deskundigenrapport. 2.
37. [gedaagde] maakt verder bezwaar tegen het meenemen van de leaseverplichtingen in de waardering. De leaseverplichtingen die op 31 december 2017 bestonden, zijn opgenomen in de jaarrekening van V.O.F. [eisers] en bedroegen € 76.675,
38. Desondanks heeft de deskundige de leaseverplichtingen in zijn taxatie ook in aanmerking genomen en die van de waardes afgetrokken. Hierdoor is de kans groot dat de leaseverplichtingen bij de vereffening en verdeling tweemaal in mindering worden gebracht op de totale waarde van deze roerende zaken. De deskundige had zich volgens [gedaagde] dienen te beperken tot de marktwaarde van de betreffende roerende zaken, zonder rekening te houden met de wijze waarop deze roerende zaken zijn gefinancierd c.q. de leaseverplichtingen per 31 december
39. Voorts geldt, zo stelt [gedaagde] , dat het onmogelijk is om de stille reserves van de machines en installaties te berekenen, ingeval de financiering daarvan wordt afgetrokken. Dat is boekhoudkundig onjuist, nu de financiering tot de passiva van een onderneming behoort en de roerende zaken tot de activa. Bovendien wijst [gedaagde] erop dat de door de deskundige opgenomen leasetermijnen c.q. bedragen niet corresponderen met de openstaande leaseverplichtingen die zijn opgenomen in de concept jaarstukken 2017 van de vennootschap. Deze jaarstukken geven een leaseverplichting aan van € 149.545,00, terwijl de deskundige komt tot een totaalbedrag van € 156.503,
40. [gedaagde] verzoekt dan ook om deze leaseverplichtingen buiten beschouwing te laten bij het vaststellen van de waarde van de lease-objecten. 2.
41. De deskundige geeft in zijn rapport aan dat de waarde van deze objecten is de “onderhandse verkoopwaarde bij gelijkblijvende bestemming en gebruik” als zijnde going concern, zoals het verzoek is van de rechtbank, minus de openstaande termijnen (schulden) die nog maandelijks voldaan moeten worden vanuit de leaseovereenkomst na peildatum 31 december
42. Per saldo zijn de nog te betalen termijnen in mindering gebracht op de waardering, hetgeen tot gevolg kan hebben dat de waardering € 0,00 is of zelfs negatief uitkomt, aldus de deskundige. 2.
43. Naar het oordeel van de rechtbank is dit een juist uitgangspunt. Nog te betalen leasetermijnen na 31 december 2017 drukken de waarde van de roerende zaken. Het enkele feit dat de leaseverplichtingen die op 31 december 2017 bestonden zijn opgenomen in de jaarrekening van V.O.F. [eisers] , waardoor de kans groot is dat de leaseverplichtingen bij de vereffening en verdeling tweemaal in mindering worden gebracht op de totale waarde van deze roerende zaken, verandert niets aan dit uitgangspunt. Dit geldt ook voor de overige standpunten van [gedaagde] . Daarbij komt dat [gedaagde] op dit onderdeel naar het oordeel van de rechtbank haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. Het enkel verwijzen naar de jaarrekening van V.O.F. [eisers] en/of de openstaande leaseverplichtingen zoals opgenomen in de concept jaarstukken 2017 is onvoldoende in het licht van de door de deskundige in zijn rapport per leaseobject gegeven informatie over het aantal openstaande termijnen, het termijnbedrag en de (resterende) looptijd van de leaseovereenkomst. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om op dit punt af te wijken van het deskundigenrapport. 2.
44. [gedaagde] merkt voorts op dat de deskundige bij het in aanmerking nemen van de leasetermijnen over het hoofd heeft gezien dat het om annuïteiten gaat, hetgeen met zich meebrengt dat in iedere leasetermijn zowel de aflossing als de rente is inbegrepen. Volgens [gedaagde] dient daarom de rente die na 31 december 2017 is vervallen en die nog zal vervallen niet mede in aanmerking te worden genomen. Dat zijn immers bedrijfskosten die vanaf 1 januari 2018 door [eisers] moeten worden gedragen en die niet voor rekening mogen komen van [gedaagde] . 2.
45. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat bij de leasetermijnen inderdaad sprake is van annuïteiten. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan dat niet worden afgeleid uit de enkele verwijzing naar pagina 18 van de concept jaarstukken
46. Ook op dit onderdeel ziet de rechtbank dus geen aanleiding om af te wijken van het deskundigenrapport. 2.
47. Ten slotte stelt [gedaagde] dat de waardering van leaseobjecten 68 en 70 uit het deskundigenrapport nog steeds fors lager uitkomt dan de marktwaarde van die objecten. Zij verwijst daarbij naar referentieobjecten. Volgens [gedaagde] dient dit ertoe te leiden dat de totale waarde van de leaseobjecten naar boven gecorrigeerd dient te worden. 2.
48. De rechtbank verwijst op dit punt naar hetgeen hiervoor onder 2.19 reeds is overwogen. Er bestaat dan ook geen aanleiding af te wijken van het deskundigenrapport. Conclusie naar aanleiding van het deskundigenrapport van de heer S.G.J. Hooijman 2.
49. De rechtbank is hiervoor tot het oordeel gekomen dat uit niets is gebleken waarom de deskundige in het definitieve rapport in vergelijking met het conceptrapport is gekomen tot een verhoging van de waardering van de door [eisers] genoemde tractoren en wielgraafmachines. De door de deskundige getaxeerde waarde van de materiële activa zal derhalve worden verlaagd met een bedrag van € 34.000,
50. Dit betekent dat de taxatiewaarde van de materiële activa wordt bepaald op een bedrag van € 550.000,00 – € 34.000,00 = € 516.000,
51. Het deskundigenbericht van de heer J.F. Bontenbal (de registergoederen) Bezwaren van [eisers] 2.
52. [eisers] heeft bij conclusie na deskundigenbericht verzocht de door de deskundige vastgestelde waarde te matigen op grond van de volgende omstandigheden. In de eerste plaats valt volgens [eisers] op het grote verschil tussen de als productie 15 bij de procesinleiding overlegde taxatie van 18 december 2017, waarin de waarde op € 103.000,00 is gesteld, en de taxatie van de heer Bontenbal van 21 juli 2021, waarin de waarde per 31 december 2017 op € 230.000,00 is gesteld. Laatstgenoemde waarde is 2,23 keer zo hoog als eerstgenoemde waarde. Voorts is opvallend dat de WOZ-waarde anno 2017 € 90.265,00 bedroeg en anno 2021 € 136.000,
53. Dat is respectievelijk € 139.735,00 en € 94.000,00 minder dan de deskundigentaxatie. De taxateurs van de gemeente [plaats 2] zijn bekend met het lokale prijspeil en zitten er wel eens naast ten gunste van de burgers, maar zoveel minder dan de marktwaarde komt zelden of nooit voor, aldus [eisers] . Voorts geldt dat beide taxatierapporten de zogenaamde DCF-methode hanteren, uitgaande van de markthuurwaarde. Opmerkelijk is dan dat als markthuurwaarde in 2017 € 13.011,00 wordt gehanteerd en in 2021 een waarde van € 29.485,
54. Dat verschil is onverklaarbaar groot. [eisers] stelt verder dat het 2017-rapport door twee onafhankelijke taxateurs is samengesteld. Dat is een betere waarborg voor een afgewogen taxatie dan een rapport dat door één taxateur is opgesteld, zoals het onderhavige 2021-rapport. Een laatste aanwijzing dat de in het 2021-rapport opgenomen waarde te hoog is, volgt volgens [eisers] uit het feit dat hij op 26 april 2018, vier maanden na de peildatum, een strook grond van 200 m2, grenzend aan zijn perceel aan de [adres+plaats] , in eigendom heeft verkregen voor een prijs van € 3.000,
55. Deze prijs was een reële marktconforme prijs en geen ‘prix d’ami’. Alles overziend komt [eisers] tot geen andere conclusie dan dat een bedrag van € 230.000,00 voor het onderhavige object bepaald (te) hoog is te noemen. 2.
56. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen voornoemde omstandigheden van [eisers] niet worden beschouwd als een voldoende gemotiveerde betwisting van de juistheid van de zienswijze van de deskundige. [eisers] heeft zijn bedenkingen tegen de door de deskundige vastgestelde waarde, volgens [eisers] moet deze waarde ‘kritisch worden beschouwd’, maar daarmee is allerminst gezegd dat die waarde onjuist is, althans veel te hoog. [eisers] heeft geen concrete feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het rapport van de deskundige niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen van consistentie, inzichtelijkheid en logica. Het gaat hier om een uitvoerig onderbouwd rapport inclusief referentieobjecten en berekeningen. De deskundige heeft in zijn rapport bovendien opgemerkt dat de kwaliteit van de taxatie wordt geborgd door het vier-ogen principe en dat hij daarom het rapport door een onafhankelijk gecertificeerd taxateur heeft laten beoordelen. Er bestaat derhalve geen aanleiding af te wijken van de waarde uit het deskundigenrapport. Bezwaren van [gedaagde] 2.
57. [gedaagde] merkt in haar conclusie na deskundigenbericht onder meer op dat de deskundige de zogenaamde Huurwaardekapitalisatiemethodiek volgt. Daarbij wordt de marktwaarde afgeleid uit een bepaald percentage rendement dat een koper zou willen halen uit de te realiseren huuropbrengst. Bij de vraag welke huuropbrengst kan worden gerealiseerd gaat de deskundige uit van een bedrag van € 29.485,00 per jaar bij een totaal te verhuren aantal vierkante meters, bebouwd en niet bebouwd, van 1.
58. Volgens [gedaagde] is de totale perceelgrootte in werkelijkheid echter 2.218 m
59. Het verschil, bijna 15%, is door de deskundige niet verklaard. 2.
60. Naar het oordeel van de rechtbank is dit bezwaar onterecht. Het is op zichzelf juist dat de perceelgrootte 2.218 m2 is. Dat blijkt ook uit het rapport, zie pagina 2 en pagina
61. Op pagina 19 is een overzicht opgenomen van de ‘ruimtetypes commercieel‘. Daar staat inderdaad een bruto vloeroppervlak (BVO) van in totaal 1.929 m
62. Het bruto vloeroppervlak van een ruimte of van een groep van ruimten is blijkens het rapport ‘de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, exclusief de gebouwgebonden buitenruimten’. Uit de berekening van de huuropbrengst, die verderop in het rapport is opgenomen, blijkt echter dat niet is gerekend met het bruto vloeroppervlak, maar met het verhuurbare vloeroppervlak (VVO), zijnde 1.638 m2 in totaal. Het verhuurbare vloeroppervlak is blijkens het rapport ‘de oppervlakte, gemeten op vloerniveau tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen’. Daarbij is bovendien nog opgemerkt dat waar gelijke gebouwfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie. Het enkele feit dat het bruto vloeroppervlak waarvan de deskundige uitgaat lager is dan de perceelgrootte zegt dus niets over het verhuurbare vloeroppervlak dat als basis heeft gediend voor de berekening van de huuropbrengst. [gedaagde] heeft niet gesteld dat het door de deskundige gehanteerde aantal m2 verhuurbare vloeroppervlak van 1.638 onjuist is en/of dat dat aantal te laag is als wordt uitgegaan van 2.218 m2 in plaats van 1.929 m2 aan perceelgrootte/bruto vloeroppervlak. 2.
63. Bij dit alles komt bovendien dat de deskundige in zijn rapport in hoofdstuk 4 heeft aangegeven dat de weergegeven oppervlakten zijn gebaseerd op eigen meting via laser, aangezien hij geen beschikking heeft gekregen over bruikbare plattegrondtekeningen. In dit alles ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding om van het deskundigenrapport af te wijken. 2.
64. [gedaagde] stelt verder dat de deskundige op de door hem vastgestelde ‘marktwaarde van voor correcties’ van € 325.935,00 een bedrag van € 12.184,00 in mindering brengt voor achterstallig onderhoud. Volgens [gedaagde] is dit bedrag te hoog. Als er al gesproken moet worden over een afslag vanwege achterstallig onderhoud moeten de achterstallige onderhoudskosten voor 50% voor rekening van [eisers] komen, omdat het achterstallig onderhoud mede ziet op de periode na
65. Een maximale correctie van € 12.184,00 : 2 = € 6.092,00 is daarom passend, aldus [gedaagde] . 2.
66. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in dit betoog. De deskundige heeft in zijn rapport in hoofdstuk 7, ‘staat van onderhoud’, aangegeven waaruit het achterstallig onderhoud bestaat: aan de westzijde van de gevel bevinden zich twee verticale scheuren van ieder circa 5 meter lang in het metselwerk die tot in de betonnen binnenmuur doorlopen, op diverse plekken in de gevel is kleine schade geconstateerd door aanrijden of stoten, er is sprake van matig tot slecht voegwerk en er is rekening gehouden met een post onvoorzien. Op pagina 10 van het rapport heeft de deskundige aangegeven dat de peildatum van 31 december 2017 eerder ligt dan de datum van opname en dat ervan is uitgegaan dat de toestand tijdens de datum van opname gelijk is aan de toestand per peildatum. Met andere woorden: de deskundige is ervan uitgegaan dat de door hem geconstateerde gebreken/schades zich reeds voordeden op de peildatum. Dit komt de rechtbank niet onjuist of ongebruikelijk voor. Deze kosten drukken de waarde van het onroerend goed. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om op dit punt van het deskundigenrapport af te wijken. 2.
67. [gedaagde] stelt ook dat de deskundige op de door hem vastgestelde ‘marktwaarde van voor correcties’ ook nog een bedrag in mindering brengt van € 65.722,00 voor ‘overige kosten’. Deze kosten volgen uit pagina 16 van het rapport, waar onder D onder meer is opgenomen: “Naast de correctie om een waarde toe te kennen aan de grond (…), heeft taxateur gemeend ook een inschatting te moeten maken van de kans dat het optierecht tot koop wordt gelicht. Dit is naar de mening van de taxateur een gerechtvaardigde veronderstelling immers de marktwaarde dient te worden vastgesteld. Uit de taxateur ter beschikking zijnde correspondentie is niet gebleken dat de marktwaarde dient te worden getaxeerd onder het bijzondere uitgangspunt ‘going concern’. Het gehanteerde percentage is intuïtief bepaald.“ Volgens [gedaagde] gaat de deskundige hier evident in de fout, omdat hij bij de waardering per abuis het ‘going concern’ principe niet als uitgangspunt heeft genomen, terwijl wel nadrukkelijk in het tussenvonnis van 30 september 2020 is bepaald dat volgens dit principe moet worden gewaardeerd. Het voorkeursrecht op een deel van het onroerend goed heeft geen waardedrukkend effect, aldus [gedaagde] . 2.
68. Dit bezwaar van [gedaagde] is op zichzelf terecht. In genoemd tussenvonnis heeft de rechtbank onder meer overwogen dat de deskundige de waarde (van de registergoederen en de materiële activa) per 31 december 2017 in redelijkheid dient vast te stellen alsof de onderneming wordt voortgezet (op ‘going concern’ basis) en niet als ware sprake van ontbinding en vereffening (r.o. 4.16). Hetgeen de deskundige in zijn rapport hierover heeft opgenomen (zie hiervoor) is dus onjuist. Dit betekent ook dat geen sprake kan zijn van de situatie dat (eventueel) van het voorkeursrecht gebruik zal worden gemaakt. Gesteld noch gebleken is immers dat verkoop van de grond aan de orde is. Het voorkeursrecht op perceel F 1672 heeft derhalve geen waardedrukkend effect. 2.
69. [gedaagde] gaat in haar conclusie na deskundigenbericht vervolgens in op de marktwaarde bij verkoop van de verschillende onroerende zaken. Volgens [gedaagde] dienen de berekeningen langs de volgende stappen te gaan: a. wat is de waarde van het perceel grond F 1672? b. wat is de waarde van het perceel grond F 1673? c. wat is de waarde van de opstallen op beide percelen? d. wat is de totale waarde van het onroerend goed? ad a. 2.
70. [gedaagde] stelt kort gezegd dat: - de door de deskundige toegepaste afslag van 50% op de commerciële waarde van de grond vanwege de landelijke ligging onbegrijpelijk is, althans te fors, - de door de deskundige toegepaste correctie van 75% vanwege het vermoedelijke gebruik van het voorkeursrecht onjuist is, - de door de deskundige bovenop voornoemde afslagen toegepaste extra afslag van 50% incorrect en onnavolgbaar is, - de deskundige ten onrechte het deel van perceel F 1672 waarop géén voorkeursrecht rust, niet heeft meegenomen bij de eindberekening. 2.
71. De rechtbank overweegt het volgende. Voor wat betreft het eerste punt ziet de rechtbank geen aanleiding om af te wijken van het deskundigenrapport. De deskundige heeft onderbouwd waarom hij een afslag van 50% in dit geval gerechtvaardigd vindt. Daarmee voldoet het rapport aan de daaraan te stellen eisen van consistentie, inzichtelijkheid en logica. Dit geldt naar het oordeel van de rechtbank niet voor de overige drie punten. Met betrekking tot de correctie van 75% vanwege het vermoedelijke gebruik van het voorkeursrecht, verwijst de rechtbank naar hetgeen hiervoor onder 2.38 reeds is overwogen. Ten aanzien van de extra afslag van 50% overweegt de rechtbank dat uit het rapport op geen enkele wijze valt af te leiden waarom de deskundige deze correctie heeft toegepast. Ten aanzien van het deel van perceel F 1672 waarop géén voorkeursrecht rust, overweegt de rechtbank dat de deskundige weliswaar heeft opgemerkt dat de advocaat van [gedaagde] hierover terecht een opmerking heeft gemaakt en dat hij, de deskundige, dat heeft gecorrigeerd (zie pagina 16, onder B), maar de deskundige heeft niet duidelijk gemaakt hoe hij deze correctie in het rapport heeft verwerkt. De daadwerkelijke correctie is ook niet in het rapport terug te vinden. 2.
72. Het voorgaande leidt tot de volgende berekening van de waarde van het perceel grond F 1672: - het deel van perceel F 1672 waarop sowieso geen voorkeursrecht rust