ECLI:NL:RBGEL:2024:9883

beschikking RECHTBANK GELDERLAND Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Arnhem zaakgegevens 10961865 \ HA VERZ 24-42 \ 548 uitspraak van 7 augustus 2024 beschikking in de zaak van

1. de vennootschap onder firma BPR/FOREGOLFERS V.O.F. gevestigd te Arnhem verzoekende partij in het verzoek verwerende partij in het tegenverzoek gemachtigde mr. R. Jansen
2. [verzoeker 2] wonende te [plaats] gemachtigde mr. R. Jansen
3. [verzoeker 3] wonende te [plaats] gemachtigde mr. R. Jansen en
4. de stichting Stichting Golfbaan Heelsum gevestigd te Heelsum gemachtigde mr. T.A. Timmermans
5. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Golfclub Heelsum gevestigd te Heelsum gemachtigde mr. T.A. Timmermans verwerende partijen verzoekende partijen in het tegenverzoek Partijen worden hierna Foregolfers (verzoekende partij) en Golfbaan Heelsum (verwerende partijen gezamenlijk) genoemd. 1De procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: - het verzoekschrift van 27 februari 2024 met bijlagen - het verweerschrift tevens inhoudende een tegenverzoek met producties - de akte overlegging bijlagen van de zijde van Foregolfers - de mondelinge behandeling van 10 juli 2024 en de daarbij voorgedragen pleitnotities van de gemachtigde van Foregolfers en de gemachtigde van Golfbaan Heelsum. 2De feiten 2.
6. Golfbaan Heelsum bestaat uit een stichting die zich bezighoudt met de realisatie en instandhouding van de golfbaan in samenwerking met een vereniging. 2.
7. Foregolfers exploiteert winkels in sportartikelen, vijf in totaal, ten behoeve van de golfsport en organiseert onder andere golfevenementen. 2.
8. Partijen hebben op 20 december 2010 een ‘huurovereenkomst golfshop’ gesloten met betrekking tot een onafgewerkte ruimte van in totaal 52,5 m2, waarvan 46,5 m2 winkelruimte en 6 m2 opslagruimte in een magazijn. De aanvankelijke huurprijs bedroeg € 653,- per maand excl. btw, vermeerderd met een bedrag van € 135,- aan servicekosten en doorbelasting van de jaarlijkse onroerende zaak belasting. Bij deze gehuurde ruimte is vanaf 2012 een gedeelte van de hal van het golfcomplex ter grootte van 10 m2 om niet in gebruik gegeven, waarvoor vanaf 2023 een bedrag van € 100,- per maand wordt betaald. De overeenkomst is ingegaan op 15 februari 2011 voor de duur van vijf jaar, is daarna voor de duur van vijf jaar verlengd en daarna voor onbepaalde tijd voortgezet. 2.
9. In de huurovereenkomst is voor zover in deze zaak van belang het volgende bepaald: - in de overweging: De stichting wil voor de leden van de golfclub, bedrijfsleden, sponsors en door haar te bepalen derden beschikken over gekwalificeerde dienstverlening voor:  De verkoop, onderhoud en reparatie van golfproducten;  Deskundig advies over de kwaliteit van deze producten;  Een winkelomgeving voor golfproducten met een toereikende voorraad om aan de behoefte te voldoen van de bezoekers van het golfcomplex; (…) - in de volgende artikelen: o Artikel 1 lid 1: Foregolfers zal zijn werkzaamheden als zelfstandig ondernemer uitvoeren. De stichting is niet verantwoordelijk voor de exploitatie van de golfwinkel. o Artikel 2 lid 1: Foregolfers verkrijgt het exclusieve exploitatierecht voor een Golfwinkel op de Golfbaan Heelsumse Veld, dat betekent dat de stichting dit recht gedurende de looptijd van de overeenkomst niet aan derden zal verlenen, onverminderd het recht van de Stichting om overeenkomsten te sluiten overeenkomstig Artikel 18 van deze Overeenkomst. Foregolfers verplicht zich om voor de vraag van vaste gebruikers van het golfcomplex een toereikend aanbod in de verkoop te hebben. Periodiek zal Foregolfers, in overleg met de stichting vaststellen, of aan de vraag wordt voldaan. o Artikel 2 lid 3: Foregolfers exploiteert deze ruimte als winkel voor de verkoop, verhuur en reparatie van golfproducten in de ruimste zin van het woord, met bijbehorende dienstverlening tegen marktconforme prijzen. Zij zal zich onthouden van werkzaamheden die in strijd zijn met de belangen van de stichting. De stichting zorgt ervoor, dat Foregolfers deze werkzaamheden exclusief op het golfcomplex kan ondernemen. o Artikel 2 lid 8: Voor het zogenaamde ‘fitten’ van golfclubs dient Foregolfers afspraken te maken met de op het Golfcomplex werkzame Golfschool. Oogmerk daarbij is tot een optimale kwaliteit en afstemming te komen voor het aanmeten van de juiste golfclubs en de daarbij gebruik te maken van de aanwezige kennis en ervaring van de golfprofessionals. De afspraken dienen redelijk en marktconform te zijn en een gunstige uitwerking op de dienstverlening aan de leden en derden; o Artikel 2 lid 9: Foregolfers kan in overleg tweemaal per kalenderjaar de Driving Range gebruiken inclusief gebruik van driving rangeballen voor uitgebreide demodagen; Voor deze dagen is instemming nodig van de head professional van de Golfschool. De head professional zal naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zijn medewerking niet kunnen weigeren. Voor kleinere activiteiten zoals fitting waarbij geen lesapaciteit verloren gaat, is geen toestemming vooraf vereist en kan volgens de geldende regels gebruik gemaakt worden van de Driving Range. Het gebruik is inclusief driving range ballen; o Artikel 12 lid 12 De golfwinkel is zes dagen per week geopend, in beginsel van dinsdag tot en met zondag. De openingstijden zijn in de zomerperiode tussen 9 en 18 uur en in de winterperiode tussen 9 en 16 uur. Desgewenst maken Foregolfers en de stichting specifieke afspraken over afwijkende openingstijden. o Artikel 2 lid 13: De Stichting beoogd het golfcomplex, behoudens de reguliere openingstijden continue open te houden voor alle activiteiten. De Stichting heeft te allen tijde het recht het golfcomplex geheel of ten dele te sluiten. (…) 2.
10. Tussen partijen heeft in de periode van februari tot en met mei 2023 een e-mailwisseling plaatsgevonden over kosten die Golfbaan Heelsum aan Foregolfers wenst door te berekenen. In dat kader heeft Foregolfers opgemerkt dat zij een huurkorting fair en billijk zou vinden over de maanden dat zij geen gebruik van de winkel heeft kunnen maken wegens verbouwing van de kleedkamers, waaruit de volgende discussie is voortgekomen. - e-mail van Golfbaan Heelsum aan Foregolfers van 12 februari 2023: (…) Ik informeer je hierbij dat wij geenszins van plan zijn om een voorstel te doen voor het niet kunnen gebruiken van de winkelruimte. Mocht jullie van mening zijn dat jullie schade hebben geleden, dan vernemen wij gaarne daar de aard en omvang van. Ik ben ook benieuwd naar de periode waarin dat is gebeurd. Mocht het langer dan 12 maanden geleden zijn, dan bevreemd mij in ieder geval het tijdstip van deze discussie. (…) - e-mail van Foregolfers aan Golfbaan Heelsum van 13 februari 2023: (…) Dat jullie geenszins van plan zijn een voorstel te doen dan wel te willen meedenken in het niet kunnen gebruiken van de winkel, stuit mij tegen de borst. Wij vragen geen vergoeding in de vorm van schade wegen geleden omzetderving. Wij vragen enkel een korting op de huur. Van november 2021 tot april 2022 werden wij sterk belemmerd in het gebruik van onze ruimte door de verbouwing. De winkel moest door jullie toedoen dicht, er was overlast van stof en lawaai etc. Hiervan is destijds ook door [betrokkene 1] meerdere malen melding gemaakt aan [betrokkene 2] . Een tegemoetkoming in deze, lijkt mij dan ook niet teveel gevraagd. (…) - e-mail van Golfbaan Heelsum aan Foregolfers van 31 mei 2023: (…)De stichting hecht aan een goede samenwerking met haar partners, waaronder Foregolfers. Vanuit ons perspectief wordt deze samenwerking, naast een formele, contractuele verbintenis, in belangrijke mate vorm gegeven door het elkaar geven en gunnen van (financiële) ruimte om zelfstandig een commercieel bestaan voor onze partners te creëren op de golfclub. Helaas moeten wij, als stichtingsbestuur, constateren dat het niet gelukt is om deze vorm van samenwerking tussen Foregolfers en de stichting te realiseren, ondanks wederzijdse/ onze inspanningen in de laatste 13 jaar. Daarom informeren wij Foregolfers hierbij dat het bestuur van de Stichting voornemens is om het huurcontract op te zeggen. De wettelijke opzegtermijn van 12 maanden zullen wij respecteren. (…) 2.
11. Op 11 juni 2023 heeft Golfbaan Heelsum aan Foregolfers gemaild, dat zij zich bij afwezigheid van een specifieke clausule in het contract tussen partijen beroept op de standaard wetgeving van 12 maanden. Vervolgens heeft zij op 28 augustus 2023 aan haar geschreven, dat er een opzegtermijn van één maand geldt. 2.
12. Bij brief van 4 oktober 2023 heeft Golfbaan Heelsum de huurovereenkomst met Foregolfers opgezegd per 30 december
13. In reactie daarop heeft Foregolfers op 21 december 2023 laten weten dat zij niet in kan stemmen met de huuropzegging. 2.
14. Bijlage 19 bij verzoek betreft een schriftelijke verklaring d.d. 24 januari 2024 van de heer [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3] ), gesprekspartner bij de totstandkoming van de huurovereenkomst en medeondertekenaar daarvan.Hij verklaart daarin onder meer het volgende.(…) “Op basis van eerdere ervaringen speelde het hebben van een goed gesorteerde golfwinkel een belangrijke rol in het de naamsbekendheid van Heelsum en daarmee het aantrekken van nieuwe bezoekers, bedrijven en andere belangstellenden naar het golfcomplex. De nieuwe exploitant paste goed bij deze ervaringen en kon door zijn verspreiding over het land met meerdere vestigingen bijdragen aan een toenemend aantal bezoekers en daarmee het zakelijk succes van het golfcomplex.” (…) 2.
15. Bijlage 3 bij verweer betreft een nadere toelichting d.d. 24 juni 2024 van [betrokkene 3] op wat hij op 24 januari 2024 heeft verklaard. Met betrekking tot de hiervoor aangehaalde passage verklaart hij op de vraag of hij ‘nader kan toelichten wie hij bedoeld met nieuwe bezoekers, bedrijven en andere belangstellenden naar het golfcomplex’ het volgende: “Vooraf wil ik zeggen dat mijn verklaring heeft alleen betrekking heeft op het golfcomplex als geheel. Dat wil zeggen dat we ons richten op (potentiële) golfers die een speelronde willen boeken en die gebruik willen maken van de bijbehorende dienstverlening. De door de stichting aangetrokken dienstverlening en de kwaliteit ervan vertegenwoordigd daarbij een meerwaarde voor deze golfer. Door het hebben van een golfshop met meerdere vestigingen op andere golfbanen lift het golfcomplex Heelsum mee in het vergroten van naamsbekendheid.” (…) 2.
16. Bijlage 21 bij verzoek betreft een advertentie van de golfstore van Foregolfers met meerdere vestigingen. 3Het verzoek en het tegenverzoek 3.
17. Foregolfers verzoekt de kantonrechter primair haar niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek en subsidiair voor het geval het verzoek wordt afgewezen, de termijn waarbinnen ontruiming van onderhavige gehuurde onroerende zaak zou moeten plaatsvinden te verlengen tot één jaar na het eindigen van de overeenkomst, derhalve tot en met 31 december 2024, een en ander met veroordeling van de Golfclub in de proces- en nakosten. 3.
18. Golfbaan Heelsum verzoekt de kantonrechter te verklaren voor recht dat op de huurovereenkomst van onderhavige gehuurde onroerende zaak het rechtsregime van artikel 7:230a BW van toepassing is en dat mitsdien bij brief van 4 oktober 2023 van de Golfbaan Heelsum aan Foregolfers het gehuurde rechtsgeldig is opgezegd en de ontruiming rechtsgeldig is aangezegd. 3.
19. Op de stellingen van partijen wordt hierna bij de beoordeling voor zover nodig nader ingegaan. 4De beoordeling 4.
20. Omdat de verzoeken nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk. 4.
21. Partijen twisten over de vraag welk huurregime van toepassing is op hun huurovereenkomst, te weten het huurregime van artikel 7:290 BW (bedrijfsruimte) of dat van artikel 7:230a BW (overige bedrijfsruimte). Foregolfers verzoekt primair niet ontvankelijk verklaard te worden in haar verzoek op grond van artikel 7:230a BW, omdat geen sprake is van een huurovereenkomst waarop het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is, maar wel het regime van artikel 7:290 BW. Subsidiair, voor zover het primaire verzoek zou worden afgewezen, verzoekt zij de termijn waarbinnen ontruiming zou moeten plaatsvinden te verlengen voor de maximale termijn van één jaar ex artikel 7:230a lid 1 jo lid 5 BW, omdat haar belangen door de ontruiming ernstiger geschaad zijn dan die van Golfbaan Heelsum bij voortzetting van het gebruik. 4.
22. De artikelen 7:290 BW e.v. zijn van toepassing op huurovereenkomsten die betrekking hebben op bedrijfsruimte in de zin van lid 2 van dat artikel. Daarin staat dat onder bedrijfsruimte dient te worden verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Foregolfers stelt zich op het standpunt dat de door haar gehuurde bedrijfsruimte aan deze omschrijving voldoet en dat daarom de bedrijfsruimtebepalingen van de artikelen 7:290 BW e.v. op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Golfbaan Heelsum betwist dit en stelt - samengevat - dat de exploitatie van Forgegolfers in overwegende mate gericht is op de leden van Golfbaan Heelsum en andere golfers en dat er sprake is van een besloten karakter en niet van een “voor het publiek toegankelijk lokaal”. 4.
23. Om vast te stellen of er sprake is van een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW dient beoordeeld te worden of de verhuurde bedrijfsruimte voldoet aan de onder 4.3 vermelde criteria. Kleinhandelsbedrijf 4.4.
24. Artikel 2 lid 3 van de huurovereenkomst vermeldt dat Foregolfers de ruimte exploiteert als winkel voor de verkoop, verhuur en reparatie van golfproducten in de ruimste zin van het woord, met bijbehorende dienstverlening tegen marktconforme prijzen waarbij Golfbaan Heelsum ervoor zorgt dat zij deze werkzaamheden exclusief op het golfcomplex kan ondernemen. Er is dus sprake van een winkel, zijnde een kleinhandelsbedrijf. Voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening 4.4.
25. Aan de orde is vervolgens de vraag of het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal betreft voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. 4.4.
26. Gezien de omschrijving in artikel 2 lid 3 van de huurovereenkomst, zie hiervoor onder r.o. 4.4.1, is er in het gehuurde een winkel gevestigd voor verkoop van golfproducten en bijbehorende dienstverlening. In de verhuurde ruimte is dus een verkooppunt aanwezig waar koopovereenkomsten tot stand komen tussen Foregolfers en haar klanten. Die overeenkomsten leiden tot rechtstreekse levering, dat wil zeggen levering zonder tussenkomst van derden, door Foregolfers aan de klanten in kwestie. In die zin is er sprake van een lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. 4.4.
27. De gehuurde ruimte is echter volgens Golfbaan Heelsum niet voor het publiek toegankelijk, omdat het een winkelomgeving betreft die enkel en alleen gericht is op leden van de golfclub, bedrijfsleden, sponsoren en door Golfbaan Heelsum te bepalen derden. De kantonrechter volgt Golfbaan Heelsum daarin niet. [betrokkene 3] , die betrokken was bij de totstandkoming van de huurovereenkomst en deze mede heeft ondertekend, heeft verklaard dat het zeker ook de bedoeling was dat met een goed gesorteerde golfwinkel nieuwe bezoekers, bedrijven en andere belangstellenden aangetrokken zouden worden, waarbij ingeschat werd dat juist Foregolfers door haar verspreiding over het land met meerdere vestigingen daaraan bij zou kunnen dragen. De aanvullende verklaring van [betrokkene 3] maakt dit niet anders, aangezien die verklaring geen concrete antwoorden geeft op de vragen wat moet worden verstaan onder “nieuwe bezoekers”, “bedrijven” en “andere belangstellenden”. De kantonrechter kent aan die woorden dan ook geen andere betekenis toe dan de betekenis in het normale spraakgebruik. Het gaat derhalve niet alleen om leden of zogenaamde “green fee spelers”, maar ook om nieuwe bezoekers en andere belangstellenden. Het feit dat aan Foregolfers een exclusief exploitatierecht is verleend, betekent niet dat dit ook zou inhouden een exclusiviteit van dienstverlening naar de leden van de golfclub, bedrijfsleden, sponsoren en door Golfbaan Heelsum te bepalen derden. Het exclusief verkregen exploitatierecht duidt er slechts op, zoals ook bepaald in artikel 2 lid 1 van de overeenkomst, dat Golfbaan Heelsum dit recht gedurende de looptijd niet aan derden zal verlenen. Niet weersproken is dat het Foregolfers vrij staat - en dat het zelfs de bedoeling was - klanten van buiten de golfclub aan te trekken. Dat dit ook het geval is kan onder andere blijken uit het feit dat Foregolfers - zoals uit de door haar als bijlage 34 bij akte overgelegde advertenties valt op te maken - zich ook richt op klanten buiten de Golfbaan Heelsum. Daarnaast blijkt uit het overzicht van klanten in juni 2024, uitgesplitst in leden en passanten (bijlage 36 bij akte) dat een behoorlijk aandeel passanten los staat van Golfbaan Heelsum. Sterker nog, Foregolfers beschikt over vijf vestigingen in het land en heeft een eigen klantenbestand (bijlage 38 bij akte), dat ver uitstijgt boven het aantal leden van de golfclub. Ook activiteiten zoals ‘fitten’ van golfclubs voor leden en derden alsmede de gebruikmaking van de driving range voor demodagen, zoals bepaald in artikel 2 lid 8 en lid 9 van de huurovereenkomst, duiden erop dat Foregolfers zich zowel op leden als op klanten van buitenaf richt. Tot slot acht de kantonrechter van belang dat Foregolfers haar openingstijden weliswaar afstemt met de openingstijden van Golfclub Heelsum maar dat het haar vrij staat binnen de afgesproken openingstijden open te zijn wanneer zij dit - en onafhankelijk van de mogelijkheid om te golfen - wenst. Zij beschikt daarnaast over een eigen alarmcode. Het feit dat Forgolfers niet beschikt over een eigen “hoofdingang” maakt dit niet anders (vgl. hof Arnhem-Leeuwarden14 februari 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:1277). 4.4.
28. Uit een en ander moet afgeleid worden dat de bedrijfsvoering van Foregolfers zowel intern als extern gericht is en geoordeeld moet worden dat sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. 4.
29. Vorenstaande leidt ertoe dat Foregolfers, nu het gehuurde onder de regeling van artikel 7:290 BW valt, niet ontvankelijk is in haar verzoek op grond van artikel 7:230a BW. Het primaire verzoek wordt gelet daarop toegewezen. De overige weren die betrekking hebben op het subsidiaire verzoek behoeven daarom geen bespreking meer. Hieruit volgt tevens dat het tegenverzoek wordt afgewezen. 4.
30. Golfbaan Heelsum wordt zowel in het verzoek als in tegenverzoek in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris met een maximum van € 135,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. 5De beslissing De kantonrechter, in het verzoek van Foregolfers: 5.
31. verklaart Foregolfers niet ontvankelijk in haar verzoek ex artikel 7:230a BW; 5.
32. veroordeelt Golfbaan Heelsum in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Foregolfers vastgesteld op € 130,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan kosten die mogelijk na deze beschikking zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van de beschikking heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na datum van deze beschikking en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; in het tegenverzoek van Golfbaan Heelsum: 5.
33. wijst het verzoek af; 5.
34. veroordeelt Golfbaan Heelsum in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Foregolfers vastgesteld op € 407,50, aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan kosten die mogelijk na deze beschikking zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van de beschikking heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na datum van deze beschikking en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2024.