ECLI:NL:RBGEL:2024:9887

RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Apeldoorn Zaaknummer: 10913215 \ CV EXPL 24-405 Vonnis van 17 juli 2024 in de zaak van 1BELANGENVERENIGING DE SCHEEPSBEL, te Weesp, 2. [eiser in conventie 1], te [woonplaats] , 3. [eiser in conventie 2], te [woonplaats] , 4. [eiser in conventie 3], te [woonplaats] ,5. [eiser in conventie 4], te [woonplaats] ,6. [eiser in conventie 5], te [woonplaats] ,7. [eisers in conventie 6], te [woonplaats] ,8. [eiser in conventie 7], te [woonplaats] , 9. [eiser in conventie 8], te [woonplaats] ,10. [eiser in conventie 9], te [woonplaats] ,11. [eisers in conventie 10], te [woonplaats] , eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna gezamenlijk genoemd: De Scheepsbel c.s., gemachtigde: mr. D.F. Briedé, tegen ALO BEHEER B.V., te Doornspijk, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: ALO Beheer, gemachtigde: mr. J. Kamphuis. 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:  het tussenvonnis van 3 april 2024;  de conclusie van antwoord in reconventie met productie 36;  de mondelinge behandeling van 11 juni 2024, waarbij mr. Briedé en mr. Kamphuis spreekaantekeningen hebben overgelegd en voorgedragen. Van het overige verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Waar gaat de zaak over Deze zaak draait in de kern om de vraag of de eigenaar van de camping de huurovereenkomsten met de huurders van vaste standplaatsen op de camping mocht opzeggen. Het antwoord daarop luidt bevestigend. 3De feiten 3.1 ALO Beheer is eigenaar en exploitant van camping De Scheepsbel gelegen aan de Klaterweg 9 in Doornspijk (hierna: de camping). 3.2 De eisende partijen sub 2 tot en met 11 (hierna: de huurders) hebben allen, los van elkaar en op verschillende momenten, een huurovereenkomst met ALO Beheer gesloten voor een stuk onbebouwde grond op de camping. Deze huurovereenkomsten zijn mondeling aangegaan. Op de gehuurde grond hebben de huurders het gehele jaar een eigen caravan of chalet staan. 3.3 Vanaf 29 maart 2021 maken ALO Beheer en de camping onderdeel uit van Capfun NL B.V. (hierna: Capfun). 3.4 Op 11 november 2022 heeft ALO Beheer alle huurders van jaarplaatsen geïnformeerd over de wijzigingen die zij voor het seizoen 2023 wil doorvoeren. Zo heeft ALO Beheer aangekondigd dat het stageld met 9,9% wordt verhoogd, dat de prijzen voor de nutsvoorzieningen zullen stijgen en dat alle huurders van jaarplaatsen een huurovereenkomst ter ondertekening krijgen toegezonden waarop het parkreglement en de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen van toepassing zijn. 3.5 In maart 2023 heeft ALO Beheer de huurders de nieuwe huurovereenkomst en de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen 2016 toegestuurd met het verzoek deze te ondertekenen en retour te sturen. 3.6 Op 22 maart 2023 heeft ALO Beheer een e-mail gestuurd naar de huurders waarin, voor zover relevant, het volgende is vermeld:“(…) Factuur jaarplaats en Recron overeenkomst: Zoals iedereen inmiddels heeft vernomen, en als het goed is ook ontvangen, zijn de nieuwe jaarfacturen verstuurd. Deze hebben aankomend jaar een duur van 8 maanden, zoals al meerdere malen is vermeld is dit enkel alleen voor 2023. Vanaf november 2023 zal weer een nieuw contract in gaan voor een duur van 12 maanden. Wij hebben begrepen dat hier wat zorgen over zijn. Dit vinden wij vervelend om te horen. Zoals eerder aangegeven is deze eenmalige verkorte versie van de overeenkomst enkel vanwege het gelijk trekken van ons seizoens- en boekhoudkundig jaar en hebben wij geen enkele intentie om het aantal jaargasten actief te verminderen. Er gingen ook enkele geluiden dat de vaste plaatsen hiervoor een ‘seizoensplek’ zou worden, hier is eveneens geen sprake van. De overeenkomst is onveranderd en blijft dezelfde waarde houden als deze in het verleden ook heeft gehad. Tevens heeft iedereen een Recron overeenkomst ontvangen met het verzoek deze in te vullen en getekend retour te sturen. (…) Wanneer wij niet tijdige de getekende overeenkomst retour ontvangen, is er vanaf april helaas geen geldige huurovereenkomst meer van de plek. De huidige overeenkomst verloopt automatisch op 1 april 2023. (…)” 3.7 De huurders hebben de nieuwe huurovereenkomst niet (ondertekend) retour gestuurd. 3.8 Op 17 mei 2023 is de eisende partij sub 1 (hierna: Belangenvereniging De Scheepsbel) opgericht. Het doel van de vereniging luidt volgens artikel 3 lid 1 van haar statuten: “De vereniging heeft ten doel het behartigen van de belangen van de leden eigenaren (…) van de recreatieverblijven ook wel genoemd maar niet uitsluitend: recreatiewoningen, chalets, caravans of (mobiele) bungalows gelegen op Camping De Scheepsbel (…) welke belangenbehartiging betrekking heeft op het verblijf in de eigen recreatiewoningen, op het onderhoud en de verhuur ervan en op het bevorderen van de kwaliteit van de camping en de omgeving.” 3.9 Bij brief van 28 september 2023 heeft ALO Beheer de huurovereenkomsten met de huurders opgezegd tegen 31 december 2024. In de brief is, voor zover relevant, het volgende vermeld: “(…) Huuropzegging In deze brief zeggen wij formeel de huurovereenkomst met betrekking tot plaatsnummer (…) met u op tegen 31 december 2024. (…) De reden voor huuropzegging is gelegen in het feit dat u weigert in te stemmen met de nieuwe Recron-huurovereenkomst en de toepasselijke Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen (2-16), terwijl wij als bedrijf zwaarwegende grond hebben om op het park uniforme huurovereenkomsten en uniforme voorwaarden te hanteren. Wij bieden u een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten aan van € 1760. (…)” 4Het geschil in conventie 4.1 De Scheepsbel c.s. vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. een verklaring voor recht dat de huurders met ALO Beheer doorlopende huurcontracten hebben voor onbepaalde tijd. 2. een verklaring voor recht dat in collectief en/of in individueel opzicht door ALO Beheer jegens De Scheepsbel c.s. onrechtmatig althans in strijd is gehandeld met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid door geen rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van De Scheepsbel c.s. 3. een verklaring voor recht dat de huuropzeggingen door ALO Beheer in collectieve zin en/of in individueel opzicht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn en de huurovereenkomsten doorlopen en niet zijn geëindigd c.q. eindigen. 4. een verklaring voor recht dat ALO Beheer een (voorgenomen) verkoop van een onderkomen van een zittende huurder niet op voorhand kan verbieden en geen onredelijke eisen kan stellen aan een nieuwe huurder en huurovereenkomst. 5. voorwaardelijk, namelijk voor het geval de huuropzeggingen om welke reden(

1. en)dan ook in stand blijven, een verklaring voor recht dat ALO Beheer in collectieve alsmede en/of in individueel opzicht de huurders schadevergoeding dient aan te bieden en dat zij jegens hen wordt veroordeeld tot betaling van enig bedrag door de rechtbank te begroten dan wel nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. 6. een verklaring voor recht dat de huurverhoging met 9,9% en verhoging van de nutsvoorzieningen zonder voor De Scheepsbel c.s. kenbare onderbouwing van ALO Beheer in strijd zijn met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, en voor zover deze berusten op enig beding, dit als oneerlijk aan te merken zodanig dat eisers sub 2 t/m 11 niet gehouden zijn tot betaling ervan. 7. ALO Beheer te gebieden om binnen 1 maand na betekening van dit vonnis inzicht te geven in de kostenopbouw van de nutsvoorzieningen vanaf het jaar 2021 onder overlegging van de facturen die zij ontvangt van de nutsbedrijven alsmede de wijze waarop zij de kosten heeft verdeeld, het een en ander op straffe van een dwangsom. 8. ALO Beheer te veroordelen in de proceskosten. 4.2 ALO Beheer voert verweer. ALO Beheer concludeert tot niet-ontvankelijkheid van De Scheepsbel c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van De Scheepsbel c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van De Scheepsbel c.s. in de kosten van deze procedure. 4.3 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 4.4 ALO Beheer vordert - samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 1. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomsten tussen de huurders en ALO Beheer rechtsgeldig zijn opgezegd en als gevolg daarvan zullen eindigen per 31 december 2024; 2. de huurders te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, de door hen gehuurde jaarplaats op het terrein, gelegen aan de Klaterweg 9 in Doornspijk, uiterlijk voor 1 januari 2025 te ontruimen en te verlaten en ter vrije en algehele beschikking van ALO Beheer te stellen, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom; 3. De Scheepsbel c.s. te veroordelen in de proceskosten. 4.5 De Scheepsbel c.s. voert verweer. De Scheepsbel c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van ALO Beheer, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van ALO Beheer, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van ALO Beheer in de kosten van deze procedure. 4.6 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 5De beoordeling in conventie en in reconventie 5.1 Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld. 5.2 Ontvankelijkheid Belangenvereniging De Scheepsbel 5.2.1 Voordat aan de inhoudelijke beoordeling wordt toegekomen, moet eerst worden vastgesteld of Belangenvereniging De Scheepsbel ontvankelijk is in haar vorderingen, aangezien sprake is van een collectieve actie in de zin van artikel 3:305a BW. 5.2.2 ALO Beheer heeft het verweer gevoerd dat Belangenvereniging De Scheepsbel niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. Zij heeft onder meer aangevoerd dat Belangenvereniging De Scheepsbel niet voldoet aan de ontvankelijkheidseisen van artikel 3:305a (lid 2) BW, althans Belangenvereniging De Scheepsbel in de dagvaarding niet heeft toegelicht op welke wijze is voldaan aan die ontvankelijkheidseisen. Dit is ingevolge artikel 1018c lid 1 Rv wel vereist, aldus ALO Beheer. 5.2.3 Ingevolge artikel 1018c lid 1 Rv moet in de dagvaarding onder meer een omschrijving worden vermeld van de mate waarin de te beantwoorden feitelijke en rechtsvragen gemeenschappelijk zijn (sub
2. c)en van de wijze waarop is voldaan aan de ontvankelijkheidseisen van artikel 3:305a lid 1 tot en met 3 BW of van de gronden waarop artikel 3:305a lid 6 BW van toepassing is (sub d). De dagvaarding voldoet niet aan voornoemde vereisten. 5.2.4 Zo is in de dagvaarding omtrent het vereiste zoals genoemd in artikel 1018c lid 1 sub c Rv enkel gesteld: ‘Tegen deze achtergrond strekken de vorderingen ex artikel 1018c lid 1 Rv van de vereniging in de eerste plaats tot het in gemeenschappelijk opzicht laten vaststellen dat het handelen van Capfun jegens de vereniging maar ook de huurders onrechtmatig is’. Dit is echter niet toereikend vooral nu er, mede gelet op de ingediende vorderingen, in deze zaak nog meer feitelijke en rechtsvragen centraal staan. De Scheepsbel c.s. heeft onvoldoende duidelijkheid verschaft over de gemeenschappelijkheid van de overige feitelijke en rechtsvragen. Daar komt bij dat aan de hand van de inleidende dagvaarding ook niet kan worden vastgesteld dat Belangenvereniging De Scheepsbel voldoet aan de ontvankelijkheidseisen van artikel 3:305a BW. Zo is in de dagvaarding gesteld noch gebleken dat voldaan is aan de eisen van artikel 3:305a lid 2 onder a tot en met f BW. Evenmin is gesteld of gebleken dat de Belangenvereniging De Scheepsbel kan worden beschouwd als een ideële belangenorganisatie als bedoeld in artikel 3:305a lid 6 BW waarvoor de eisen van lid 2, subonderdelen a tot en met e niet gelden. 5.2.5 Reeds gelet op het voorgaande zal Belangenvereniging De Scheepsbel niet-ontvankelijk worden verklaard. 5.3 Opzegging huurovereenkomsten 5.3.1 De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of ALO Beheer de huurovereenkomsten met de huurders rechtsgeldig heeft opgezegd per 31 december 2024. 5.3.2 Vooropgesteld wordt dat tussen partijen sprake is van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met betrekking tot een stuk grond. Partijen zijn het daar ook over eens (geworden) in deze procedure. Zoals de huurders tijdens de zitting hebben aangegeven, hebben zij dan ook geen belang meer bij de door hen gevorderde verklaring van recht op dit punt. De daartoe strekkende vordering wordt daarom afgewezen. 5.3.3 Op de onderhavige huurovereenkomsten zijn geen bijzondere aan huurders bescherming biedende bepalingen van toepassing. Dit betekent dat het regime van artikel 7:228 lid 2 BW geldt op grond waarvan de verhuurder vrijelijk een einde kan maken aan de huurovereenkomst door opzegging. De verhuurder hoeft zijn opzegging niet te baseren op één of meer specifieke beëindigingsgronden en evenmin wordt de eis gesteld dat de verhuurder zwaarwegende gronden moet hebben om de huurovereenkomst te beëindigen. Nu partijen in het geheel geen afspraken (over de beëindiging van de huur) hebben gemaakt, heeft ALO Beheer gelet op het toepasselijke wettelijke opzeggingsregime de huur dus in beginsel rechtsgeldig kunnen opzeggen tegen 31 december 2024. 5.3.4 Het voorgaande gaat echter niet altijd op. Op grond van artikel 6:248 lid 1 BW kunnen de aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld (moeten) worden. Daarbij kan gedacht worden aan de eis van aanwezigheid van een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging, de inachtneming van een bepaalde opzegtermijn en/of het bij de opzegging doen van een aanbod tot betaling van schadevergoeding. Voorts kan een beroep op een uit de wet of overeenkomst voortvloeiende bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen op grond van artikel 6:248 lid 2 BW onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (zie onder meer Hoge Raad 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141). 5.3.5 De huurders doen een beroep op artikel 6:248 lid 1 en 2 BW. In hun ogen brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid in dit geval mee dat aan de huuropzegging de nadere eisen van een zwaarwegende grond en (zo die grond er zou zijn) een aanbod tot betaling van schadevergoeding aan de huuropzegging moeten worden verbonden. Beide zijn volgens de huurders niet aanwezig, reden waarom er geen sprake is van een rechtsgeldige huuropzegging. Daarnaast stellen zij dat de huuropzegging in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ter onderbouwing van dit standpunt hebben de huurders onder meer naar voren gebracht dat de door ALO Beheer aangegeven redenen voor het aanbieden van nieuwe contracten – te weten (zie ook onder 5.4.4) de wens om van alle huurders een schriftelijke huurovereenkomst in haar administratie op te nemen die in de pas loopt met het boekhoudkundig jaar en uniforme RECRON-huurovereenkomsten met RECRON-voorwaarden te hanteren – geen zwaarwegende grond oplevert. Volgens huurders is ALO Beheer bovendien feitelijk bezig stapje voor stapje een herstructurering door te voeren en moet daarom de eis worden gesteld van het voorhanden zijn van een voldoende concreet herstructureringsplan. Dat ontbreekt. Voorts hebben de huurders doorlopende huurcontracten voor vaste standplaatsen waarop zij (veelal niet verplaatsbare) caravans of zelfgebouwde onderkomens hebben geplaatst. De huurders hebben flinke investeringen, variërend tussen de € 35.600,00 en € 140.000,00, gedaan voor de aanschaf en verbouwingen van hun onderkomens met de gedachte dat zij daar, net als voorheen, nog jarenlang zouden kunnen recreëren. Door de onterechte huuropzegging wordt het voortdurend huurgenot van de huurders aangetast en worden de onderkomens minder waard omdat de waarde verband houdt met de standplaats waar voor meerdere jaren gewoond of gerecreëerd kan worden. De aangeboden nieuwe contracten zijn tijdelijk en bieden geen perspectief. Potentiële overnamekandidaten willen namelijk niet tijdelijk huren en zullen niet toekomstgericht investeren. ALO Beheer heeft geen overleg gevoerd over en acht geslagen op de financiële gevolgen van de opzegging van de huurovereenkomsten voor de huurders, aldus nog steeds de huurders. 5.3.6 Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het beroep op artikel 6:248 lid 1 en 2 BW echter niet op en daartoe is het volgende redengevend. De huurders hebben vanzelfsprekend een duidelijk en voorstelbaar belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Aannemelijk is dat de huurders er veel geld en energie in hebben gestoken om op de gehuurde standplaats een eigen plek te creëren die tegemoet komt aan hun specifieke behoeften en wensen. Voor meerdere huurders geldt dat sprake is van een langdurige huurrelatie. De persoonlijke en financiële belangen van de huurders worden dus onderkend. Desondanks bestaat er in dit geval geen reden om op grond van artikel 6:248 lid 1 BW af te wijken van de hoofdregel en aan de huuropzegging de eis van een zwaarwegende grond en/of het betalen van een schadevergoeding te verbinden. Daarbij is van belang dat het eigendomsrecht van ALO Beheer een sterk recht is, dat niet makkelijk beperkt kan worden. De huurders hebben vanaf begin af aan geen huurbescherming gehad en het risico van een eenvoudige huuropzegging (ex artikel 7:228 lid 2 BW) heeft altijd al bestaan. De omstandigheid dat de huurders veel hebben geïnvesteerd in hun onderkomens, brengt dan ook niet zonder meer mee dat de huurovereenkomst niet meer vrijelijk opzegbaar is of dat de huuropzegging in strijd met artikel 6:248 lid 2 BW zou zijn. Daar komt bij dat ALO Beheer de huurders een nieuwe huurovereenkomst heeft aangeboden en dat de opzegging van de lopende overeenkomsten louter het gevolg is van het feit dat de huurders het aangaan van die nieuwe overeenkomst hebben geweigerd. Anders dan de huurders menen, brengt deze huurovereenkomst geen verslechtering van de rechtspositie (omtrent de huuropzegging) van de huurders mee. Onbetwist is dat de systematiek van de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen is dat de overeenkomst wordt aangegaan voor het lopende overeenkomstjaar en het daarop volgende jaar en dat het uitgangspunt vervolgens is dat de overeenkomst telkens met een jaar wordt verlengd, behoudens opzegging. De aangeboden nieuwe overeenkomst heeft dus het karakter van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd en in zoverre is er geen verschil met de lopende overeenkomsten. De aangeboden nieuwe huurovereenkomst biedt de huurders vervolgens door de toepasselijkheid van de RECRON-voorwaarden meer duidelijkheid en zekerheid dan de huidige mondeling aangegane ‘kale’ huurovereenkomst waarbij partijen in het geheel geen afspraken hebben gemaakt. Zoals ALO Beheer terecht heeft gesteld bevat de nieuwe huurovereenkomst immers een aanvullende contractuele regeling omtrent de opzeggingsgronden, opzegtermijnen en een vergoedingsregeling in geval van opzegging. Dit gaat aldus verder dan het hiervoor onder 5.3.3 weergegeven wettelijke regime. De stelling van de huurders dat – kort gezegd – er in het licht van de Europese Richtlijn (93/13/EG) wat valt af te dwingen op (een aantal bepalingen
3. in)de RECRON-voorwaarden betekent – wat hier verder ook van zij – nog niet dat er sprake is van een verslechtering van de rechtspositie van de huurders. De RECRON-voorwaarden zijn aan toetsing aan Europese Richtlijnen onderhevig en kunnen, wanneer zij deze toets niet doorstaan, worden aangetast. Bovendien blijft ook als een huurovereenkomst voorziet in een regeling van opzegging (zoals dus bij de aangeboden nieuwe overeenkomst het geval is), indien de wet en wat tussen partijen is overeengekomen daarvoor ruimte laten, (de rechtspraak over) artikel 6:248 lid 1 en 2 BW een rol spelen bij (de toetsing van) een opzegging van de huurovereenkomst. Van gegronde redenen om te weigeren de nieuw aangeboden overeenkomst aan te gaan is daarom niet gebleken. De redelijkheid en billijkheid brengen derhalve niet mee dat aan de opzegging nadere eisen gesteld moeten worden en er is evenmin grond voor de conclusie dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 5.3.7 Het betoog van de huurders, dat er geen sprake is van een rechtsgeldige huuropzegging omdat de huidige huurovereenkomsten in strijd zijn met de Europese Richtlijnen 93/13/EG en 2005/29/EG, gaat evenmin op. Vaststaat dat partijen in het geheel geen afspraken hebben bedongen en/of vastgelegd en dat de huuropzegging, zoals hiervoor is overwogen, alleen is gebaseerd op het wettelijke regime. Ambtshalve toetsing van oneerlijke bedingen is in dit geval dus niet aan de orde. 5.3.8 De conclusie is dan ook dat ALO Beheer de huurovereenkomsten met de huurders rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 31 december 2024. De door ALO Beheer in acht genomen opzegtermijn van ruim één jaar is naar het oordeel van de kantonrechter alleszins redelijk. De huurovereenkomsten zullen daarom per 31 december 2024 eindigen. De daartoe strekkende gevorderde verklaring voor recht en de vordering tot ontruiming worden daarom toegewezen, met inachtneming van het volgende. 5.3.9 ALO Beheer vordert ontruiming enerzijds ‘binnen 14 dagen na betekening van het vonnis’ en anderzijds ‘uiterlijk voor 1 januari 2025’. Nu de huurovereenkomsten pas op 31 december 2024 zullen eindigen, wordt de ontruimingsvordering van ALO Beheer aldus opgevat dat zij ontruiming vóór 1 januari 2025 vordert. Deze vordering wordt toegewezen. Gelet op het feit dat de huurders het gehuurde pas over een paar maanden hoeven te ontruimen en er vooralsnog geen vermoeden bestaat dat de huurders niet aan de veroordeling zullen voldoen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan de veroordeling een dwangsom te verbinden. 5.3.10 Ter zitting is komen vast te staan dat [eisers in conventie 6] hun onderkomen hebben verkocht aan een derde die inmiddels een huurovereenkomst met ALO Beheer heeft gesloten. Nu tussen ALO Beheer en [eisers in conventie 6] geen huurovereenkomst meer bestaat zal de tegenvordering niet jegens hen worden toegewezen. 5.3.11 Het voorgaande brengt mee dat de gevorderde verklaring voor recht van de huurders onder punt 3 van het petitum wordt afgewezen. De voorwaardelijk gevorderde verklaring voor recht onder punt 5 van het petitum dat ALO Beheer aan de huurders een schadevergoeding moet aanbieden moet, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, eveneens worden afgewezen, althans voor zover deze vordering zijn basis vindt in het beroep op artikel 6:248 lid 1 en 2 BW. 5.4 Schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen 5.4.1 De huurders vorderen verder voor recht te verklaren dat ALO Beheer onrechtmatig jegens hun heeft gehandeld door onder meer: - de (nieuwe) huurders niet (voorafgaand het sluiten van de huurovereenkomsten) te informeren over haar visie op de camping en de gevolgen daarvan voor de huurders, - onredelijke druk uit te oefenen op de huurders om een nieuwe huurovereenkomst te ondertekenen die nadelig is voor de rechtspositie van de huurders, - de huurders er ten onrechte op te wijzen dat de lopende huurovereenkomsten expireren als de nieuwe huurovereenkomst niet getekend wordt en - belemmeringen op te werpen inzake de verkoop van de onderkomens van de huurders. In de visie van de huurders maken deze omstandigheden dat sprake is van een oneerlijke of misleidende handelspraktijk. Naar de kantonrechter begrijpt hebben de huurders hun vordering voor recht te verklaren dat ALO Beheer een schadevergoeding moet betalen ook op deze gronden gestoeld. 5.4.2 Naar het oordeel van de kantonrechter is er geen sprake van een oneerlijke handelspraktijk en – in het verlengde daarvan – onrechtmatig handelen. Daartoe wordt als volgt overwogen. 5.4.3 Niet is komen vast te staan dat De Scheepsbel c.s. de huurders niet (tijdig) heeft geïnformeerd over haar visie op de camping en de gevolgen daarvan voor de (nieuwe) huurders. ALO Beheer heeft die stelling daaromtrent van De Scheepsbel c.s. immers voldoende weersproken. Zo heeft zij ter onderbouwing verwezen naar de door haar verzonden digitale informatiebrieven van 11 november 2022 en 22 maart 2023 en presentatie van haar plannen van 13 januari 2023. Daarmee heeft ALO Beheer haar huurders voldoende geïnformeerd. De Scheepsbel c.s. gaat er ten onrechte vanuit dat er op ALO Beheer een (verdergaande) informatieplicht rust omtrent haar plannen met de camping. 5.4.4 Uit het feitenrelaas blijkt dat ALO Beheer er op gericht is om nieuwe huurovereenkomsten met de huurders te sluiten. Dit komt volgens ALO Beheer omdat zij lid is van de brancheorganisatie HIWSA-RECRON en zij daarom verplicht is om bij het aangaan van huurovereenkomsten gebruik te maken van de RECRON-voorwaarden en zij bovendien belang heeft bij uniforme contracten en een actuele administratie. Deze wens van ALO Beheer is begrijpelijk, vooral nu de huurders geen schriftelijke huurovereenkomst hebben. Dat ALO Beheer (oneigenlijke) druk op de huurders heeft uitoefenend om de nieuwe huurovereenkomsten te ondertekenen door onder meer een verkoopverbod in te stellen, althans zodanige (onredelijke) belemmeringen op zou werpen bij de verkoop van de onderkomens van de huurders is niet gebleken. Als door ALO Beheer erkend staat vast dat zij bij de verkoop van een onderkomen van één van de huurders met behoud van de standplaats de voorwaarde stelt dat een koper de RECRON-huurovereenkomst tekent. Dit maakt mede gelet op hetgeen onder 5.3.6 is overwogen nog niet dat sprake is van een (onredelijke) belemmering. De verhuurder/eigenaar van de grond is immers vrij om te bepalen of er medewerking wordt verleend aan contractovername, waarvan in een dergelijk geval sprake is. Weliswaar is de door Beheer gedane mededeling aan de huurders dat wanneer zij de nieuwe huurovereenkomst niet tekenen de lopende huurovereenkomsten zullen expireren niet juist, maar dit brengt nog niet mee dat sprake is van onrechtmatig handelen. Zoals hiervoor is overwogen geldt als uitgangspunt dat het ALO Beheer vrij staat de huurovereenkomsten ex artikel 7:228 lid 2 BW op te zeggen. Dat zij de huurovereenkomsten heeft opgezegd omdat de huurders de nieuwe huurovereenkomst niet willen tekenen is dan ook geenszins onrechtmatig. Daar komt bij dat niet gebleken is dat ALO Beheer er op uit is om de huurders van de camping af te krijgen. Zoals ALO Beheer ter zitting desgevraagd heeft aangegeven, ligt de weg om de aangeboden nieuwe huurovereenkomst – die de huurders meer zekerheid biedt – te sluiten nog steeds open. Huurders kunnen aldus het eindigen van de huurrelatie en ontruiming (alsnog) voorkomen. 5.4.5 Reeds gelet op het voorgaande worden de vorderingen van de huurders onder 2, 4 en 5 (voor zover gegrond op onrechtmatig handelen) van het petitum afgewezen. 5.5 Lastenverzwaring 5.5.1 Vaststaat dat ALO Beheer vanaf 2022 een verhoging van het jaargeld voor de vaste standplaats met 9,9% heeft doorgevoerd. Tussen partijen is niet in geschil dat ALO Beheer de huur mag verhogen. Maar de huurders stellen zich wel op het standpunt dat de verhoging niet voldoet aan de eisen van redelijkheid en billijkheid en zij wensen een verklaring van recht daaromtrent. 5.5.2 Dit betoog wordt niet gevolgd. Weliswaar is het percentage van de door ALO Beheer doorgevoerde verhoging van 9,9% hoger dan de consumentenprijsindex, maar dit brengt niet zonder meer mee dat de verhoging daarom onredelijk zou zijn. ALO Beheer heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat zij flink, namelijk € 2.846.839,00, in (de voorzieningen
4. op)de camping heeft geïnvesteerd, zo onder meer in het aanleggen van een nieuw zwembad, een nieuw podium voor entertainment, speeltuinen en een hoofdriool. Daarmee heeft ALO Beheer voldoende rechtvaardiging voor de kostenverhoging gegeven. Niet valt in te zien waarom deze investeringen niet (ten volle) ten goede zouden komen aan de huurders. Dat er bepaalde voorzieningen minder beschikbaar zijn en er langdurig sprake is (geweest) van bouwoverlast, zoals door de huurders is gesteld, maakt niet dat zij de huurverhoging daarom niet hoeven te betalen. 5.5.3 De huurders stellen voorts dat de verhoging voor de nutsvoorzieningen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Daartoe voeren zij aan dat, bij gebrek aan inzicht daaromtrent, niet valt na te gaan of de kosten die in rekening zijn gebracht voor de nutsvoorzieningen in redelijk verband staan met de standplaatsen of de kampeermiddelen. Deze omstandigheid brengt echter niet mee dat de gestelde verhoging onredelijk is. Bovendien hebben de huurders zelf ook in het midden gelaten welke kosten voor de nutsvoorzieningen bij hun in rekening zijn gebracht en wat de hoogte hiervan is. Reeds daarom kan de gevorderde verklaring van recht op dit punt niet worden toegewezen. 5.5.4 Ook de vordering van de huurders tot inzage in de kostenopbouw van de nutsvoorzieningen wordt afgewezen. ALO Beheer heeft immers onweersproken aangevoerd dat de huurders tijdig voor aanvang van het nieuwe jaar werden geïnformeerd over de prijzen en de huurders door ondertekening van de factuur voor het nieuwe jaar telkens hebben ingestemd met de in rekening gebrachte bedragen. ALO Beheer heeft in haar processtukken ook inzicht gegeven in de wijze waarop zij de tarieven voor het verbruik van nutsvoorzieningen heeft opgebouwd en heeft aangegeven dat die wijze van berekening in de recreatiepraktijk zeer gebruikelijk en geenszins onredelijk is. Gelet hierop en het feit dat er geen sprake is van afrekening naar werkelijk verbruik zal de vordering worden afgewezen. 5.6 Omdat De Scheepsbel c.s. zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk wordt gesteld moet zij de proceskosten betalen. De proceskosten worden in conventie begroot op (2 punten x € 204,00 =) € 408,00 aan salaris gemachtigde. Gelet op het feit dat de tegenvordering feitelijk voortvloeit uit het verweer in conventie worden de proceskosten in reconventie begroot op (1 punt x € 204,00 =) € 204,00 aan salaris gemachtigde. 5.7 De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5.8 Tot slot hebben de huurders verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring van het vonnis. De huurders hebben ter onderbouwing hiervan aangevoerd dat de gevorderde ontruimingstermijn van 14 dagen na betekening van het vonnis uiterst onredelijk en irreëel is en de huurders daardoor zwaar worden geraakt in hun financiële belangen. Gelet op hetgeen hiervoor reeds onder 5.3.9 is overwogen worden de huurders veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk vóór 1 januari 2025 en niet al binnen 14 dagen na betekening van het vonnis. Het door de huurders aangedragen argument om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren gaat aldus niet op. Nu de huurders geen andere omstandigheden naar voren hebben gebracht en ontruiming pas over een paar maanden aan de orde is, zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 6De beslissing De kantonrechter in conventie 6.1 verklaart Belangenvereniging De Scheepsbel niet-ontvankelijk; 6.2 wijst de vorderingen van de huurders af; 6.3 veroordeelt De Scheepsbel c.s. hoofdelijk, in die zin dat wanneer de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten van € 408,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als De Scheepsbel c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 6.4 veroordeelt De Scheepsbel c.s. hoofdelijk, in die zin dat wanneer de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald; 6.5 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; in reconventie 6.6 verklaart voor recht dat de huurovereenkomsten tussen ALO Beheer en de huurders, met uitzondering van [eisers in conventie 6] , rechtsgeldig zijn opgezegd en als gevolg daarvan zullen eindigen per 31 december 2024; 6.7 veroordeelt de huurders, met uitzondering van [eisers in conventie 6] , de door hen gehuurde standplaats op de camping uiterlijk vóór 1 januari 2025 te ontruimen en te verlaten en ter vrije en algehele beschikking van ALO Beheer te stellen; 6.8 veroordeelt De Scheepsbel c.s. hoofdelijk, in die zin dat wanneer de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten van € 204,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als De Scheepsbel c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 6.9 veroordeelt De Scheepsbel c.s. hoofdelijk, in die zin dat wanneer de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald; 6.10 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 6.11 wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2024. (ldj)