RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: 11453281 \ CV EXPL 24-10184 Vonnis van 8 oktober 2025 in de zaak van KELDERMAN BURGERBOUW B.V., gevestigd te Ede, eisende partij, hierna te noemen: Kelderman, gemachtigde: mr. T.J. van Veen, tegen 1 [gedaagde 1] , en 2. [gedaagde 2], wonende te [woonplaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden] , gemachtigden: mr. M. Ouhadou en mr. D. de Dood. 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 12 maart 2025 - de conclusie van antwoord in reconventie 1.2. De zaak is mondeling behandeld op 25 augustus 2025. Verschenen zijn [naam 1] en [naam 2] (hierna: [naam 2] ) namens Kelderman, bijgestaan door mr. Van Veen, en [gedaagden] , bijgestaan door mrs. Ouhadou en De Dood. Mr. De Dood heeft pleitaantekeningen voorgedragen en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De feiten 2.1. Kelderman is een bouwbedrijf 2.2. [gedaagde 1] is eigenaar van het woonhuis staande en gelegen aan [adres en plaats] . 2.3. Partijen hebben op 22 november 2022 een aannemingsovereenkomst met elkaar gesloten op basis waarvan Kelderman een verbouwing aan de woning van [gedaagde 1] zou realiseren. In de door [gedaagden] ondertekende offerte van die datum is onder andere het volgende opgenomen: “(…) U ontvangt van ons, conform afspraak, een aangepaste prijsopgave voor het verbouwen van uw woning, volgens tekening gew. 01-07-22 en berekening van 13-06-22 zoals besproken ter plaatse. Het verhogen van de 2e verdieping en verdere werkzaamheden aan deze verdieping zijn vervallen. We hebben dit uitgewerkt in onze begroting welke is bijgevoegd. Wij kunnen dit werk voor u uitvoeren voor de prijs van: € 94.696,88 excl. Btw (…) Indien u besluit om ons opdracht te geven voor het uitvoeren van bovengenoemde werkzaamheden, dan ontvangt u van ons de facturen in termijnen. Wij hanteren een betalingstermijn van 14 dagen na factuurdatum. Op al onze werken zijn de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013 (AVA 2013 herzien december 2014) van toepassing. Deze ontvangt u als bijlage. (…)” 2.4. In de AVA 2013 zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen: Artikel 9: Oplevering en onderhoudstermijn Het werk geldt als opgeleverd wanneer de aannemer heeft medegedeeld dat het werk gereed is voor oplevering en de opdrachtgever het werk heeft aanvaard. Ter gelegenheid van de oplevering wordt een door beide partijen te ondertekenen opleveringsrapport opgemaakt. Een door de opdrachtgever geconstateerde tekortkoming die door de aannemer niet wordt erkend wordt in het opleveringrapport als zodanig vermeld. Indien de aannemer heeft medegedeeld dat het werk voor oplevering gereed is en de opdrachtgever niet binnen 8 dagen daarna laat weten of hij het werk al dan niet aanvaardt, geldt het werk als opgeleverd. Indien de opdrachtgever het werk afkeurt, dient hij dat schriftelijke of elektronisch te doen onder vermelding van de gebreken die de reden voor afkeuring zijn. Kleine gebreken, die gevoeglijk in de onderhoudstermijn kunnen worden hersteld, zullen geen reden totoafkeuring mogen zijn, mits zij een eventuele ingebruikneming niet in de weg staan. Indien de opdrachtgever het werk in gebruik neemt, geldt het werk als opgeleverd. Indien partijen vaststellen dat gelet op de aard of omvang van de tekortkomingen in redelijkheid niet van oplevering kan worden gesproken, zal de aannemer na overleg met de opdrachtgever een nieuwe datum noemen waarop het werk gereed zal zijn voor oplevering. Na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt, is het werk voor risico van de opdrachtgever. Door de aannemer erkende tekortkomingen worden zo spoedig mogelijk hersteld. Na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt, gaat een onderhoudstermijn van 30 dagen in. (…) Artikel 13: Opschorting van de betaling Indien het uitgevoerde werk niet voldoet aan de overeenkomst heeft de opdrachtgever het recht de betaling geheel of gedeeltelijk op te schorten. Het met de opschorting gemoeide bedrag dient in redelijke verhouding te staan tot de tekortkoming. De opdrachtgever meldt schriftelijk of elektronisch de opschorting en de reden daarvan aan de aannemer. 2.5. In april 2023 heeft Kelderman een aangepaste prijsopgaaf uitgebracht die sloot op een bedrag van € 106.963,31 (inclusief btw). 2.6. [gedaagde 1] heeft naar aanleiding van de door Kelderman gestuurde termijnfacturen in de periode maart tot en met mei 2023 in totaal een bedrag van € 99.119,22 aan Kelderman betaald. 2.7. In zijn e-mail van 5 juni 2023 aan Kelderman heeft [gedaagde 1] een lijst opgesteld met werkzaamheden die niet zijn uitgevoerd, niet volledig zijn uitgevoerd en zaken die niet goed zijn gegaan. Hiermee rekening houdende zou volgens [gedaagde 1] de aanneemsom van de verbouwing bijgesteld moeten worden naar € 85.000,00. 2.8. [naam 2] heeft namens Kelderman op 7 juni 2023 een e-mail gestuurd aan [gedaagde 1] waarin hij schrijft: “(…)Naar aanleiding van jullie opmerkingen hieronder hebben we deze beoordeeld of dit inderdaad als minderwerk kan worden opgevoerd en wat er meer is uitgevoerd. Wel wil ik erop wijzen dat we een aanneemsom overeen zijn gekomen en dat er ook zaken zijn die niet onder een bepaalde omschrijving in de offerte vallen, maar lopende het werk wel worden uitgevoerd. Bijgaande ons overzicht waarbij we toch wel op een heel ander bedrag uitkomen dan de genoemde € 85.000 incl. btw. (…) We gaan ervan uit dat de factuur van 5 mei zsm wordt betaald, dan zullen we ook de laatste werkzaamheden zsm inplannen (…)” 2.9. Nadat partijen over en weer nog kritiek hebben geuit op elkaars standpunten en berekeningen heeft Kelderman op 22 augustus 2023 voorgesteld om het nog te factureren bedrag af te ronden op € 5.000,00. [gedaagde 1] is niet op dit aanbod ingegaan. 2.10. [gedaagde 1] heeft op 3 november 2023 een factuur van Kelderman ontvangen van € 5.000,00 met als omschrijving ‘laatste termijn op basis van voorstel 22 augustus 2023’. Op 7 november 2023 heeft [gedaagde 1] vervolgens een factuur ontvangen ten bedrage van € 2.844,09 ten aanzien van een bedrag uit de 4e termijn en op 13 december 2023 een e-mail van de incassogemachtigde van Kelderman waarin binnen twee dagen om betaling van de facturen van 3 en 7 november 2023 wordt verzocht. 2.11. De gemachtigden van [gedaagde 1] hebben Kelderman bij brief van 21 december 2023 medegedeeld dat sprake is van diverse gebreken en daarnaast hebben zij een beroep op opschorting van (het resterende deel van) de betaling aan Kelderman gedaan. De gemachtigde van Kelderman heeft hierop bij e-mail van 20 februari 2024 gereageerd en te kennen gegeven dat Kelderman niet akkoord gaat met opschorting, maar dat zij de bevindingen van het door [gedaagde 1] inmiddels ingeschakelde expertisebureau TOP Expertise B.V. (hierna: TOP) zal afwachten. 2.12. TOP heeft op 15 maart 2024 en 5 april 2024 onderzoek gedaan en op basis daarvan op 2 juli 2024 een rapport van expertise opgeleverd. In haar rapport heeft TOP geconcludeerd dat sprake is van een aantal gebreken, niet uitgevoerde werkzaamheden en door Kelderman veroorzaakte schade. Zij heeft de kosten voor herstel in totaal begroot op een bedrag van € 68.179,00. 2.13. Op 7 augustus 2024 heeft de gemachtigde van Kelderman in een e-mail aan de gemachtigden van [gedaagde 1] te kennen gegeven dat zij na afronding van de bouwvakvakantie en overleg met haar cliënte een inhoudelijke reactie zal geven op het rapport van TOP. 2.14. Bij e-mailbericht van 9 augustus 2024 heeft [gedaagde 1] Kelderman gesommeerd om binnen veertien dagen te bevestigen dat Kelderman alle in het rapport van TOP genoemde gebreken kosteloos zal herstellen en binnen vier weken daarna zal afronden. De reactie hierop van de gemachtigde van Kelderman is dat Kelderman bereid is een aantal herstelwerkzaamheden uit te voeren, onder de voorwaarde dat zekerheid wordt gesteld voor betaling van het door [gedaagde 1] nog verschuldigde bedrag. Daarnaast heeft Kelderman in deze e-mail inhoudelijk gereageerd op het rapport van TOP. 2.15. De gemachtigden van [gedaagde 1] hebben Kelderman bij brief van 4 oktober 2024 te kennen gegeven dat [gedaagde 1] niet langer aanspraak maakt op nakoming van de overeenkomst en in plaats daarvan zijn vordering tot nakoming omzet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. De gemachtigde van Kelderman heeft in een reactie hierop te kennen gegeven dat de omzettingsverklaring rechtsgevolg mist, omdat sprake is van schuldeisersverzuim door het niet betalen van de openstaande vervallen facturen en door Kelderman niet in staat te stellen de door haar aangeboden herstelwerkzaamheden uit te voeren. Daarnaast heeft hij [gedaagde 1] gesommeerd het nog openstaande bedrag te betalen. 3Het geschil in conventie en in reconventie In conventie 3.1. Kelderman vordert in conventie - samengevat - dat de kantonrechter [gedaagde 1] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk veroordeelt om aan Kelderman te betalen een bedrag van € 8.611,29, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 7.844,09 vanaf 27 december 2023 tot aan de dag van volledige voldoening, met veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten. 3.2. Kelderman legt aan de vordering kort gezegd het volgende ten grondslag. De door haar uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden aan de woning van [gedaagde 1] voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De nog uit te voeren (herstel)werkzaamheden zijn van ondergeschikte aard en zodanig gering, dat deze opschorting van de betalingsverplichting van [gedaagde 1] niet rechtvaardigen. Aan de zijde van Kelderman is geen sprake van een relevante tekortkoming en dus ook niet van verzuim. Kelderman is jegens [gedaagde 1] dan ook niet schadeplichtig. Als gevolg hiervan en gelet op het feit dat er ten tijde van de omzettingsverklaring al sprake was van schuldeisersverzuim, mist de omzettingsverklaring rechtsgevolg. [gedaagde 1] dient het nog door hem verschuldigde bedrag van € 7.844,09 (de aanneemsom van € 106.963,31 minus het reeds betaalde bedrag van € 99.119,22), te vermeerderen met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, aan Kelderman te betalen. 3.3. [gedaagde 1] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Kelderman, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Kelderman. 3.4. [gedaagde 1] stelt zich primair op het standpunt dat er geen betalingsverplichting op hem rust. Partijen hebben volgens hem een aannemingsovereenkomst op basis van regie gesloten en Kelderman heeft, ondanks meerdere verzoeken daartoe, de door haar opgevoerde kosten onvoldoende gespecificeerd en onvoldoende onderbouwd waarom [gedaagde 1] nog een bedrag aan haar is verschuldigd. Subsidiair, indien en voor zover er nog enige betalingsverplichting op hem rust, betoogt [gedaagde 1] dat hij die verplichting rechtsgeldig heeft opgeschort ter verrekening. Een deel van het door Kelderman uitgevoerde werk is namelijk niet goed en niet afgemaakt. Vanwege zijn beroep op opschorting zijn de vorderingen van Kelderman ten aanzien van de op 3 en 7 november 2023 verstuurde facturen niet opeisbaar, aldus [gedaagde 1] . Meer subsidiair stelt [gedaagde 1] zich op het standpunt dat de vorderingen niet opeisbaar zijn, omdat het werk niet is opgeleverd. Tot slot doet [gedaagde 1] een beroep op verrekening, in die zin dat een eventueel door hem aan Kelderman verschuldigd bedrag moet worden verrekend met het bedrag dat [gedaagde 1] kwijt is aan het laten verrichten van herstelwerkzaamheden door een andere aannemer. In reconventie 3.5. In reconventie vordert [gedaagde 1] - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht geeft dat: Kelderman toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst en [gedaagde 1] een rechtsgeldig beroep op verrekening doet, dan wel heeft gedaan. Daarnaast vordert [gedaagde 1] dat de kantonrechter Kelderman veroordeelt tot betaling van: primair: een vervangende schadevergoeding van € 68.179,00 binnen veertien dagen vanaf de dagtekening van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat Kelderman met de voldoening hiervan in verzuim is tot aan de dag van algehele voldoening; subsidiair: een vervangende schadevergoeding ten aanzien van alle gebreken met uitzondering van de gebreken als opgesomd in randnummer 49 van de conclusie van antwoord en Kelderman veroordeelt tot nakoming en daarmee herstel van die gebreken binnen veertien dagen vanaf de dagtekening van het te wijzen vonnis. [gedaagde 1] vordert verder (in conventie en in reconventie) dat de kantonrechter Kelderman veroordeelt tot betaling aan [gedaagde 1] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.456,79 en de proceskosten, te vermeerderen met de eventueel daarover verschuldigde wettelijke rente. 3.6. Kelderman concludeert in reconventie tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 1] , met veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten. 3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4De beoordeling in conventie en in reconventie 4.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld. Partijen hebben een aannemingsovereenkomst met een vaste aanneemsom gesloten 4.2. Partijen hebben op 22 november 2022 een overeenkomst van aanneming van werk als bedoeld in artikel 7:750 van het Burgerlijk Wetboek (BW) met elkaar gesloten. De eerste vraag die partijen verdeeld houdt, is hoe deze overeenkomst gekwalificeerd moet worden: als een aannemingsovereenkomst met een vaste aanneemsom (standpunt Kelderman), of een aannemingsovereenkomst die wordt uitgevoerd in regie (standpunt [gedaagde 1] ). De kantonrechter oordeelt dat van de eerste variant sprake is en overweegt daartoe het volgende. 4.3. De op 22 november 2022 gedateerde offerte voor de verbouwing is opgesteld en berekend op basis van door [gedaagde 1] aan Kelderman ter beschikking gestelde bouw- en constructietekeningen, gemaakt door een door [gedaagde 1] ingeschakelde architect en constructeur. De offerte is gedetailleerd en er zijn ook bouwplaatsvoorzieningen in opgenomen. De geoffreerde bedragen zijn niet afgerond, maar nauwkeurig berekend in cijfers achter de komma. Niet gesteld of gebleken is dat de offerte alleen is opgesteld ten behoeve van een door [gedaagde 1] te krijgen financiering. Van belang is tevens dat op de offerte staat dat de aanneemsom in termijnen wordt gefactureerd. Kelderman heeft op 3 maart, 10 maart, 31 maart en 5 mei 2023 termijnfacturen gestuurd aan [gedaagde 1] (merendeels met afgeronde bedragen), die [gedaagde 1] ook heeft betaald (met uitzondering van de 4e termijn, daarvan is een deel onbetaald gebleven). Indien partijen een aannemingsovereenkomst in regie zouden hebben gesloten, zou sprake moeten zijn van een vergoeding voor werkelijke uitvoeringskosten van het werk, zoals arbeidsloon en materiaal, verhoogd met opslagen voor winst en algemene kosten. Daarnaast zouden er weekrapporten opgesteld moeten zijn. Van dit alles is in dit geval geen sprake. Dat de uitvoering tijdens het werk op een aantal onderdelen wordt aangepast, waardoor sprake is van meer- en minderwerk, is ook gebruikelijk indien sprake is van een vaste aanneemsom en doet geen afbreuk aan het karakter van de aannemingsovereenkomst. 4.4. Nu sprake is van een aannemingsovereenkomst met een vaste aanneemsom passeert de kantonrechter het verweer van [gedaagde 1] dat Kelderman de door haar opgevoerde kosten onvoldoende heeft gespecificeerd en onvoldoende heeft onderbouwd. Dit verweer is immers gebaseerd op de stelling dat sprake is van een aannemingsovereenkomst die wordt uitgevoerd in regie. Aangezien [gedaagde 1] de volledige aanneemsom nog niet heeft betaald, rust er wel degelijk een betalingsverplichting op hem. De kantonrechter zal daarom hierna ingaan op het subsidiaire verweer van [gedaagde 1] , inhoudende dat hij zijn betalingsverplichting rechtsgeldig heeft opgeschort ter verrekening. [gedaagde 1] heeft zijn betalingsverplichting rechtsgeldig opgeschort 4.5. [gedaagde 1] beroept zich subsidiair op opschorting als bedoeld in artikel 6:127 lid 2 BW, dan wel artikel 13 AVA 2013. Van belang voor de vraag of [gedaagde 1] zijn betalingsverplichting rechtsgeldig heeft opgeschort is of sprake is geweest van een oplevering van het werk. Volgens Kelderman is het werk opgeleverd en daarmee door [gedaagde 1] aanvaard. [gedaagde 1] betoogt echter dat geen sprake is van oplevering. 4.6. Met het oog op artikel 7:758 BW en artikel 9 lid 1 AVA 2013 overweegt de kantonrechter dat een aangenomen werk als opgeleverd wordt beschouwd na de aanvaarding daarvan door de opdrachtgever. Dat brengt mee dat de aannemer die meent dat het werk is voltooid, de opdrachtgever zal moeten mededelen dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, waarna het werk binnen een redelijke termijn moet worden gekeurd. In dit geval is tevens van belang artikel 9 lid 4 AVA 2013, waarop Kelderman zich beroept en dat bepaalt dat het werk als opgeleverd geldt, als de opdrachtgever het in gebruik heeft genomen. 4.7. Vast staat dat er geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt. Er zijn daarnaast geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat Kelderman aan [gedaagde 1] heeft medegedeeld dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Niet in geschil tussen partijen is dat [gedaagde 1] zijn woning eind mei 2023 weer in gebruik heeft genomen. Kort daarop, op 5 juni 2023, heeft hij zich via een e-mail gericht tot Kelderman en daarin een opsomming gegeven van de (in zijn ogen) niet, niet volledig en niet goed uitgevoerde werkzaamheden en heeft hij op basis daarvan verzocht om aanpassing van de aanneemsom. De dag erna heeft [gedaagde 1] nogmaals zijn onvrede geuit over het niet nakomen van afspraken door Kelderman en heeft hij verzocht om oplevering van het werk. Namens Kelderman is hierop op 7 juni 2023 gereageerd met een aangepaste begroting. Verder heeft [naam 2] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de laatste werkzaamheden van Kelderman op 10 juni 2023 zijn uitgevoerd. Op die datum zijn de steigers bij de woning weggehaald en is alles opgeruimd. Normaal gesproken wordt er volgens [naam 2] op de dag van oplevering een rondje door het huis gemaakt en een proces-verbaal opgemaakt, maar dat is in dit geval om onbekende redenen niet gebeurd. Vervolgens heeft [gedaagde 1] op 12 juni 2023 weer gereageerd op de aangepaste begroting van Kelderman en in de periode daarna heeft de discussie tussen partijen over de uitvoering van het werk voortgesleept. 4.8. De kantonrechter is van oordeel dat, hoewel artikel 9 lid 4 AVA 2013 bepaalt dat het werk als opgeleverd geldt indien de opdrachtgever het werk in gebruik neemt, in dit geval van oplevering door ingebruikneming geen sprake is. In de gegeven omstandigheden wist Kelderman of had zij moeten begrijpen dat het werk niet voltooid was, (nog) niet voldeed aan de overeenkomst en dat geen sprake was van aanvaarding van oplevering door [gedaagde 1] . Kelderman heeft aangevoerd dat de resterende opleverpunten van geringe omvang waren en aan oplevering niet in de weg stonden, maar daarin volgt de kantonrechter haar niet, gelet op hetgeen hierna zal worden overwogen ten aanzien van de door [gedaagde 1] gestelde gebreken. Dit betekent dat Kelderman als eerste in verzuim was en dat [gedaagde 1] zijn betalingsverplichting heeft kunnen opschorten. Van schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde 1] , omdat hij Kelderman niet in de gelegenheid zou hebben gesteld de gebreken te herstellen, is in de gegeven omstandigheden evenmin sprake. Kelderman heeft weliswaar ten aanzien van een paar werkzaamheden van geringe omvang toegezegd dat zij deze nog zou komen uitvoeren, maar stelde daarbij de voorwaarde dat [gedaagde 1] eerst moest overgaan tot volledige betaling van de 4e termijn. Uiteindelijk heeft Kelderman de betreffende werkzaamheden niet meer ter hand genomen, omdat zij van mening was dat [gedaagde 1] ten onrechte bleef weigeren haar te betalen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het juist Kelderman die in deze omstandigheden ten onrechte jegens [gedaagde 1] zijn verplichtingen op basis van de tussen partijen gesloten overeenkomst (het (alsnog) deugdelijk opleveren van het werk) niet is nagekomen en daardoor als eerste in verzuim is geraakt. Het door Kelderman gedane beroep op opschorting en schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde 1] mist in zoverre dan ook doel. De waarde van de vervangende schadevergoeding voor de vastgestelde gebreken, zoals hierna zal blijken, rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter de opschorting ter verrekening door [gedaagde 1] . Kelderman moet een vervangende schadevergoeding aan [gedaagde 1] betalen 4.9. [gedaagde 1] heeft een vervangende schadevergoeding gevorderd van Kelderman. Voor toewijzing van die vordering is allereerst vereist dat Kelderman is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomsten met [gedaagde 1] . Daarvan is sprake als de werkzaamheden die Kelderman heeft uitgevoerd niet aan de overeenkomst voldoen, oftewel als sprake is van een gebrek in het werk. Daarnaast is vereist dat Kelderman ten aanzien van dat gebrek in verzuim is. Tot slot is vereist dat [gedaagde 1] aan Kelderman een omzettingsverklaring heeft uitgebracht waarin hij heeft laten weten dat hij geen aanspraak meer maakt op nakoming, maar op vervangende schadevergoeding. 4.10. Uit de e-mailwisseling tussen partijen vanaf de zomer van 2023, de reactie van Kelderman op het rapport van TOP en de e-mailwisseling tussen partijen daarna kon [gedaagde 1] afleiden dat Kelderman niet zonder meer (op een paar uitzonderingen
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.