RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Apeldoorn Zaaknummer: 11755730 \ CV EXPL 25-1866 Vonnis van 24 december 2025 in de zaak van STICHTING HUURDERSRAAD "DE BETERE WONING" ELBURG, te Elburg, eisende partij, hierna te noemen: de Huurdersraad, gemachtigde: mr. E.J.M. Brocatus, tegen STICHTING UWOON, te Harderwijk, gedaagde partij, hierna te noemen: Uwoon, gemachtigde: mr. M.P.C. Hendriks en mr. J.R. Joosten. 1De procedure 1.
- Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 20 augustus 2025, - het bericht van 27 oktober 2025 met productie 4 van Uwoon,- het bericht van 4 november 2025 met productie 5 van Uwoon,- de mondelinge behandeling van 6 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.
- Ten slotte is vonnis bepaald. 2De feiten 2.
- Uwoon is een woningbouwvereniging. De Huurdersraad is een huurdersorganisatie als bedoeld in artikel 1 lid 1 sub f van de Wet op het overleg huurders verhuurders (hierna: Wohv). De Huurdersraad behartigt de belangen van de huurders die een woning huren van Uwoon. 2.
- Uwoon brengt servicekosten bij haar huurders in rekening. Een onderdeel van die servicekosten zijn kosten voor een buurtbeheerder. De kosten voor een buurtbeheerder worden alleen bij de huurders in rekening gebracht die vanaf 1996 een woning huren van Uwoon. Daarbij gaat het om zowel huurders van appartementen maar ook om huurders die een grondgebonden woning huren van Uwoon die geen onderdeel uitmaken van een wooncomplex. 2.
- In 2022 heeft de Huurdersraad aan Uwoon uitleg gevraagd over het in rekening brengen van de kosten van een buurtbeheerder. Partijen hebben daarover hun standpunten per e-mail uitgewisseld. 2.
- Op 14 mei 2024 heeft de Huurdersraad Uwoon verzocht inzage te geven in het takenpakket van de buurtbeheerder en meer specifiek welke diensten de buurtbeheerder levert aan de huurders van grondgebonden woningen. Daarbij is ook gevraagd om inzage in de kosten van de buurtbeheerder en de berekening van de bij de huurders in rekening gebrachte kosten. 2.
- Op 28 mei 2024 heeft Uwoon de functieomschrijving van de buurtbeheerder aan de Huurdersraad toegezonden. Op 24 juni 2024 heeft Uwoon een overzicht van de kosten van de buurtbeheerder aan de Huurdersraad toegezonden. 2.
- Op 18 juli 2024 heeft de Huurdersraad Uwoon nogmaals verzocht om specifiek en concreet aan te geven welke diensten de buurtbeheerder levert aan de huurders van grondgebonden woningen. Op 30 augustus 2024 heeft Uwoon het ‘Uwoon Magazine’ van augustus 2023 en juni 2024 aan de Huurdersraad toegezonden. 2.
- Op 22 januari 2025 heeft Uwoon een memo naar de Huurdersraad toegezonden met daarin een uitwerking van het advies van haar gemachtigde aan Uwoon over het in rekening brengen van de kosten van de buurtbeheerder. 3Het geschil 3.
- De Huurdersraad vordert – samengevat – een verklaring voor recht dat Uwoon ten onrechte de kosten van de buurtbeheerders voor hun werkzaamheden doorbelast aan haar huurders van grondgebonden woningen. 3.
- De Huurdersraad legt hieraan onder meer de volgende stellingen ten grondslag. Uwoon mag de kosten van de buurtbeheerder niet als servicekosten bij de huurders van grondgebonden woningen in rekening brengen. Het zwaartepunt van de werkzaamheden van de buurtbeheerder dienen het algemeen belang of het belang van Uwoon en niet het belang van huurders van grondgebonden woningen. Daarnaast is er sprake van ongelijke behandeling omdat Uwoon de kosten van de buurtbeheerder alleen in rekening brengt bij de huurders die vanaf 1996 een woning van Uwoon huren. Dit is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. 3.
- Uwoon voert verweer. Uwoon concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de Huurdersraad, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de Huurdersraad, met veroordeling van de Huurdersraad in de kosten van deze procedure. 4De beoordeling 4.
- Centraal staat de vraag of Uwoon de kosten van de buurtbeheerder via de servicekosten aan de huurders van grondgebonden woningen mag doorbelasten. 4.
- Voordat aan een inhoudelijke beoordeling wordt toegekomen, moet eerst worden vastgesteld of de Huurdersraad wel ontvankelijk is in zijn vordering. Daarvoor is van belang of de Huurdersraad de vordering op eigen naam of namens en ten behoeve van de huurders van wie hij de belangen behartigt heeft ingesteld. Eigen vorderingsrecht (op grond van de Wohv) 4.
- De Huurdersraad kan een eigen vordering instellen op grond van de Wohv. De Wohv geeft de Huurdersraad recht op informatie, een recht op overleg en een recht op het geven van advies ten aanzien van de in die wet genoemde onderwerpen. Zo heeft de Huurdersraad – toegespitst op deze zaak – recht op informatie over het beleid inzake huurprijzen en overeenkomsten met betrekking tot servicekosten. En in geval van een wijziging van beleid met betrekking tot de vaststelling van servicekosten heeft de huurdersorganisatie een instemmingsrecht (artikel 5a Wohv). Als er hierover geschillen ontstaan kan de Huurdersraad een (verzoekschrift)procedure starten bij de kantonrechter. 4.
- Het is vooralsnog niet duidelijk of de vordering van de Huurdersraad is gegrond op de Wohv. Dit is in ieder geval niet expliciet vermeld in (het lichaam van) de dagvaarding. Wel blijkt uit de stellingen van de Huurdersraad dat hij meent dat Uwoon te weinig inzage heeft gegeven in de werkzaamheden van de buurtbeheerders en de kosten van de buurtbeheerders. Zo heeft de Huurdersraad in de dagvaarding onder meer gesteld dat Uwoon geen duidelijke, gespecificeerde onderbouwing heeft verstrekt van de kosten, de verdeelsleutel, of de wijze waarop deze kosten worden toegerekend aan de individuele huurders. Voor zover de Huurdersraad van mening is dat Uwoon haar verplichtingen uit de Wohv niet jegens hem is nagekomen, kan de Huurdersraad dus op grond van de Wohv een vordering instellen. Daarbij moet de Huurdersraad concreet aangegeven welke verplichtingen uit de Wohv zijn geschonden en moet zij haar vordering daarop laten aansluiten. 4.
- De vordering van de Huurdersraad is op dit moment echter niet op deze manier ingestoken. Het lijkt erop dat de Huurdersraad het (bestaande) beleid van Uwoon over het in rekening brengen van de kosten voor de buurtbeheerder bij de huurders van grondgebonden woningen op rechtmatigheid en doelmatigheid wil laten toetsen. Daarvoor is een procedure op grond van de Wohv echter niet bedoeld. In een procedure die is gebaseerd op de Wohv kan alleen worden getoetst of Uwoon heeft voldaan aan haar verplichtingen jegens de Huurdersraad uit hoofde van de Wohv. De Huurdersraad heeft op grond van de Wohv dus niet het recht om het beleid inhoudelijk te laten toetsen. 4.
- Voor zover de Huurdersraad meent dat zij anderszins een eigen vorderingsrecht jegens Uwoon heeft, dient hij concreet en onderbouwd aan te geven op grond waarvan zij meent dit recht te hebben. Daarbij wordt in dit kader alvast opgemerkt dat de Huurdersraad daarbij voldoende belang dient te hebben en dat een eventuele toewijzing van die vordering geen rechtstreeks (rechts)gevolg heeft voor de huurders van Uwoon waarvan de Huurdersraad de belangen behartigt. 4.
- De Huurdersraad zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om zich over het bovenstaande uit te laten en zo nodig haar stellingen en vordering aan te passen, waarna Uwoon mag reageren, zoals hierna vermeld. Collectieve actie 4.
- Voor zover de Huurdersraad heeft bedoeld de vordering in te stellen namens de huurders van Uwoon van grondgebonden woningen waarvan hij de belangen behartigt, geldt dat hiervoor een collectieve vordering moet worden ingesteld op grond van artikel 3:305a BW. Vooralsnog is niet gesteld of gebleken dat deze procedure door de Huurdersraad is ingesteld als een collectieve vordering. Partijen krijgen nog de gelegenheid om zich hierover uit te laten, zoals hierna vermeld. 4.
- Daarbij wordt alvast opgemerkt dat, als de Huurdersraad zijn vordering als collectieve actie in de zin van artikel 3:305a BW heeft willen instellen, niet de kantonrechter, maar de kamer voor handelszaken van de rechtbank bevoegd is om van de vordering kennis te nemen (artikel 1018b lid 3 RV). De zaak zal dan op grond van artikel 71 Rv moeten worden verwezen. Ook wordt de Huurdersraad alvast gewezen op de ontvankelijkheidseisen die gelden voor collectieve acties in de zin van artikel 3:305a BW. Conclusie 4.
- De conclusie is dat op dit moment niet kan worden vastgesteld of de Huurdersraad ontvankelijk is in zijn vordering. Omdat dit punt niet op de zitting aan de orde is gekomen en partijen zich hierover nog niet hebben uitgelaten, zullen zij daartoe alsnog in de gelegenheid worden gesteld door het nemen van een akte, zoals hierna vermeld. Daarbij wordt de Huurdersraad opgedragen concreet en onderbouwd aan te geven op grond waarvan (de Wohv, artikel 3:305a BW of anderszins) hij de onderhavige vordering heeft ingesteld en waarom hij – gelet op hetgeen hiervoor is overwogen – meent daarbij voldoende belang te hebben en in zijn vordering ontvankelijk te zijn. 4.
- Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 5De beslissing De kantonrechter 5.
- verwijst de zaak naar de rolzitting van 14 januari 2026 voor het nemen van een akte door de Huurdersraad zoals overwogen onder 4.10, waarna Uwoon zal mogen reageren; 5.
- houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. G.F. van den Berg en in het openbaar uitgesproken op 24 december
- (ldj)