Rechtbank Groningen – ECLI:NL:RBGRO:2006:AV2507

RECHTBANK GRONINGEN Sector kanton Locatie Groningen Zaak\rolnummer: 255884 CV 05-3140 vonnis d.d. 2 februari 2006 inzake [eiser], thans wonende te [....], eiser in conventie, gedaagde in reconventie, gemachtigde mr. B.M.B. Gruppen, advocaat te Groningen (postbus 1105, 9701 BC), tegen [gedaagde], wonende te [....], gedaagde in conventie, eiser in reconventie, gemachtigde mr. E.Tj. van Dalen, advocaat te 9712 GZ Groningen, Kwinkenplein 10.

Partijen worden hierna aangeduid met : “[eiser]” en “[gedaagde]”.

PROCESGANG In deze zaak is een tussenvonnis gewezen dat op 12 oktober 2005 is uitgesproken.

Ter uitvoering van dit tussenvonnis is op 3 november 2005 een comparitie van partijen gehouden. Daarvan is aantekening gemaakt door de griffier. Ter zitting heeft [eiser] een vijftal producties in het geding gebracht.

Aansluitend aan de comparitie heeft de kantonrechter in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden een bezichtiging gehouden ter plaatse van de panden [adres1] en [adres2]. Daarbij zijn enkele foto’s gemaakt waarvan de afdrukken zich in het dossier bevinden.

Ten slotte is op verzoek van partijen vonnis bepaald.

HET GESCHIL De vordering in conventie 1. [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 1. te ontbinden de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten betreffende de percelen [adres 1] en [adres 2] te Groningen;

De vordering in reconventie 3. [gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

5.

Bij wege van voorlopige voorziening vordert [eiser]:

Hij baseert deze vorderingen op de aanzeggingen van de gemeente Groningen van 2 februari en 26 augustus 2005, waaruit voortvloeit dat [eiser] uiterlijk 1 november 2005 herstelwerkzaamheden dient uit te voeren dan wel de bewoning c.q. het gebruik van de percelen te staken. Voor beide is ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] noodzakelijk.

6.

Ter zitting van 3 november 2005 heeft [gedaagde] deze vordering bestreden en aangevoerd dat de herstelwerkzaamheden ook mogelijk zijn wanneer hij in de woningen verblijft.

OVERWEGINGEN 7.

Bij de beoordeling van het geschil kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

7.1 [gedaagde] is huurder van twee (zeer kleine) aan elkaar verbonden woningen te Groningen, gebouwd in 1912, aan de [adres 1] (in de overeenkomst met “Achterom” aangeduid), met ingang van 1 september 1998 en [adres 2] met ingang van 1 november 2000. [gedaagde] huurde aanvankelijk van [D] en later van [G]. De huur voor [adres 1] bedroeg laatstelijk € 170,17; voor [adres 2] was dit € 192,86.

7.2 Tussen [G] voornoemd en [gedaagde] is een gerechtelijk procedure gevoerd welke heeft geresulteerd in een vonnis van de kantonrechter te Groningen van 2 september 2002 waarbij de huurovereenkomst tussen partijen voorwaardelijk werd ontbonden en de vordering in reconventie van [gedaagde] tot uitvoering van achterstallig onderhoud is afgewezen. Dit vonnis is in 2004 in hoger beroep door het gerechtshof te Leeuwarden bekrachtigd. De huurovereenkomst is niet ontbonden omdat de achterstallige huurtermijnen tijdig zijn voldaan.

7.3 Per 21 november 2003 is [eiser] eigenaar geworden door koop van beide woningen voor € 65.000,00. [eiser] heeft de beide huurwoningen niet geïnspecteerd voor de koop. Hij is voornemens beide woningen te slopen met het oog op oprichting van nieuwbouw ter plaatse.

7.4 Bij brief van 9 juni 2004 heeft [gedaagde] [eiser] verzocht de gebreken aan beide huurwoningen te verhelpen binnen zes weken na die datum waarbij hij aankondigt de Huurcommissie te zullen inschakelen als [eiser] niet tot herstel overgaat.

7.5 [gedaagde] heeft vervolgens de Huurcommissie ingeschakeld. Bij “rapport van voorbereidend onderzoek” op 4 oktober 2004) constateert de Huurcommissie een groot aantal ernstige gebreken en concludeert samenvattend dat de onderhoudsstaat van beide woningen dermate slecht is dat ze gelijk gesteld kunnen worden met onbewoonbaar verklaarde woningen.

Bij uitspraak van de Huurcommissie van 11 maart 2005 is de huurprijs vastgesteld op € 42,77 respectievelijk € 37,91 per maand met ingang van 1 juli 2004.

7.6 Bij brief van 18 februari 2005 heeft [eiser] een aanzegging van de gemeente Groningen toegestuurd gekregen met betrekking tot achterstallig onderhoud aan beide huurwoningen. Daarin wordt [eiser] op grond van artt. 14 en 23 van de Woningwet aangezegd vóór 18 augustus 2005 de in de bijlage bij de brief genoemde werkzaamheden te verrichten, óf de bewoning van het perceel te staken. Deze aanzegging is herhaald bij brief van 26 augustus 2005 met de aanzegging tot herstel uiterlijk 1 november 2005.

7.7 Bij Besluit van de gemeente Groningen van 18 november 2004 is aan [eiser] vergunning verleend voor het gedeeltelijk vergroten/veranderen van de winkels met boven gelegen woningen plaatselijk bekend [adres]. Eind 2004 / begin 2005 zijn deze panden rond de huurwoningen [adres 1] en [adres 2] ten behoeve van de nieuwbouw gesloopt. De beide huurwoningen grenzen aan deze percelen. In de plannen van [eiser] dienen beide huurwoningen ten behoeve van de nieuwbouw te worden gesloopt en wordt het perceel in de nieuwbouw geïntegreerd.

7.8 Bij de sector civiel van deze rechtbank is een geding aanhangig tussen [G] voornoemd en [gedaagde] over de vraag of [gedaagde] een eerste recht van koop heeft met betrekking tot het gehuurde.

7.9 [eiser] is over ontbinding van de huurovereenkomsten met [gedaagde] in overleg getreden maar partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. Er heeft geen opzegging van de huur plaatsgevonden op één van de gronden als vermeld in art. 7:274 BW.

In conventie De gestelde wanprestatie 8.

De kantonrechter zal eerst de door [eiser] gestelde wanprestatie bespreken.

8.1 [eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stelling genoemd dat hij bij de eerste bezichtiging van het gehuurde samen met [gedaagde] in januari 2004 heeft geconstateerd dat het niet werd bewoond door [gedaagde], voorts dat uit feiten en omstandigheden is gebleken dat anderen dan [gedaagde] (o.a. illegale vreemdelingen, hetgeen bleek uit een huiszoeking door de politie) het gehuurde bewoonden – en in dat verband heeft [eiser] enkele uittreksels uit het bevolkingsregister overgelegd - en ook dat anderen dan [gedaagde] de huur betaalden of betalen. Tevens heeft [eiser] moeten vaststellen dat [gedaagde], sinds [eiser] is begonnen met de sloop- en saneringswerkzaamheden van de naburige panden, het gehuurde weer is gaan bewonen.

8.2 [gedaagde] heeft een en ander gemotiveerd tegengesproken en aangevoerd dat hij de door [eiser] met name genoemde illegale bewoners niet kent, dat de gemeente lijdelijk is bij inschrijving op een bepaald adres zodat een ieder zich ten adresse van het gehuurde kan inschrijven en dat er weliswaar problemen zijn geweest met de huurbetaling maar dat daarvan nu geen sprake meer is. Hij was ten tijde van een huiszoeking door de politie op vakantie in het buitenland maar heeft zich na terugkomst onmiddellijk bij de politie gemeld en zich als huurder van de panden bekendgemaakt. Daarna heeft hij weer zijn intrek genomen in het gehuurde.

8.3 De kantonrechter overweegt hieromtrent het volgende.

Vast staat dat [gedaagde] in de periode van 2002 tot 2004 tot in twee instanties heeft geprocedeerd om groot onderhoud door de verhuurder te bewerkstelligen. Ook procedeert [gedaagde] tegen de vorige eigenaar over zijn gestelde eerste recht van koop. Het ligt naar het oordeel van de kantonrechter niet voor de hand dit te doen wanneer men niet de intentie heeft het gehuurde te bewonen. In dat licht beoordeelt de kantonrechter de stellingen van partijen. Naar de huidige situatie stelt de kantonrechter vast dat [eiser] erkent dat [gedaagde] het gehuurde bewoont en verder dat gesteld noch gebleken is dat er huurachterstand is. De kantonrechter ziet om deze reden geen belang om de overige stellingen van [eiser] aangaande de wanprestatie, die op het verleden zien, nader te onderzoeken. [gedaagde] heeft verder onweersproken aangevoerd dat de beide woningen bij de aanvang van de huur in zeer slechte staat waren. Deze slechte staat is dan ook niet het gevolg van het niet uitvoeren van de geringe dagelijkse reparaties, zoals [eiser] heeft gesteld. Van wanprestatie door [gedaagde] kan op dit moment niet gesproken worden en die grondslag komt daarmee voor [eiser] te vervallen.

De kosten van groot onderhoud en de onbewoonbaarheid 9. [eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de artt. 7:206 BW jo. 7:210 BW, alsook op het bepaalde in art. 7: 220 BW en art. 7:279 BW.

10.

Voor wat betreft de grondslag van art. 7:279 BW kan de kantonrechter kort zijn. Gelet op de tekst van dit artikel is alleen de huurder bevoegd op daar genoemde gronden ontbinding van de huurovereenkomst (buitengerechtelijk) te bewerkstelligen. Behalve dat de woorden van deze bepaling tot deze conclusie moeten leiden, sluit dit aan bij art. 6:265 lid 1 BW waarin is bepaald dat de wederpartij van degene die tekortschiet de overeenkomst geheel of gedeeltelijk kan ontbinden. Op deze grondslag kan [eiser] als verhuurder zich dus niet beroepen.

11.

Ook voor wat betreft de grondslag van art. 7:220 BW kan de kantonrechter kort zijn. Lid 1 van dit artikel ziet op de gedoogplicht van de huurder voor werkzaamheden aan het gehuurde door of vanwege de verhuurder. Alleen de huurder kan op deze grondslag aanspraak maken op ontbinding van de huurovereenkomst. Dat de huurovereenkomst door [eiser] zou zijn opgezegd op de voet van het bepaalde in lid 4 van dit artikel is door [eiser] niet gesteld. Evenmin is gesteld of gebleken dat [eiser] op de voet van lid 2 van dit artikel een redelijk schriftelijk voorstel heeft gedaan aan [gedaagde]. Ook op deze grondslag kan [eiser] zich dus niet beroepen.

12.

Dan de grondslag van de artikelen 7:206 jo. 7:210 BW. [eiser] heeft erkend, op basis van de rapporten van de Huurcommissie en Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Groningen, dat aan beide huurwoningen gebreken kleven die in beginsel voor zijn rekening komen. [eiser] heeft evenwel gesteld dat renovatie van de woning nodig is en dat dit zoveel kosten meebrengt dat deze niet in verhouding staan tot de waarde van de onroerende zaken. In deze omstandigheid kan, aldus [eiser], redelijkerwijs niet van hem gevergd worden de gebreken te verhelpen. [eiser] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een kostenraming in het geding gebracht ter hoogte van (afgerond) € 80.000,00 voor beide huurpanden gezamenlijk. Deze investering overstijgt, gelet op de WOZ-waarde welke ten tijde van de aankoop nog geen € 65.000,00 was, de waarde van beide onroerende zaken aanzienlijk, aldus [eiser]. [gedaagde] heeft deze stellingen van [eiser] gemotiveerd tegengesproken en aangevoerd dat de panden wel degelijk bewoonbaar zijn, zeker wanneer de gebreken verholpen zijn en verder dat [eiser] c.q. een verhuurder niet aan zijn onderhoudsverplichting moet kunnen ontkomen door het gehuurde langdurig te verwaarlozen. [gedaagde] betwist de kostenraming. Bovendien is [gedaagde] in staat de herstelwerkzaamheden goedkoper uit te voeren omdat hij dit in eigen beheer zal kunnen doen.

13.

De kantonrechter overweegt het navolgende [eiser] heeft niet gesteld dat het onmogelijk is de gebreken te verhelpen. Uit de rapporten van de Huurcommissie en uit de aanzegging van de gemeente concludeert de kantonrechter voorts dat het kennelijk mogelijk is de gebreken te verhelpen. De grondslag van art. 7:206 lid 1 BW doet zich dus niet voor.

14.

Blijft over de grondslag dat herstel uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder te vergen zijn. Hier dient de kantonrechter tot een belangenafweging over te gaan. Daarbij dient de kantonrechter alle omstandigheden van het geval in de beoordeling te betrekken. Gelet op de totstandkoming van deze wettelijke regeling, zoals blijkt uit de parlementaire behandeling, en de geldende jurisprudentie op dit terrein, kan niet snel worden aangenomen dat van een uitzondering op de hoofdregel sprake is.

15.

De omstandigheden zijn aan de zijde van [gedaagde] dat hij de woningen is gaan huren in de staat waarin deze zich thans bevinden, zo is door [gedaagde] ter comparitie van 3 november 2005 bevestigd, en [gedaagde] de slechte onderhoudstoestand toen heeft aanvaard. Voorts dat [gedaagde] recht heeft op voortgezet huur- en woongenot en dat hij daar kennelijk zoveel aan hecht dat hij bereid is sinds 2002 over het groot onderhoud van deze huurwoningen tot in twee instanties te procederen. Verder loopt er een procedure tussen [gedaagde] en [G] over het gestelde eerste recht van koop van [gedaagde] met betrekking tot beide huurwoningen. De uitkomst van deze procedure is ten tijde van dit vonnis nog niet bekend.

16.

Als omstandigheden aan de zijde van [eiser] hebben te gelden dat hij een tweetal naar zijn weten verhuurde woningen heeft gekocht die hij tevoren niet heeft bezichtigd en waarmee hij, zoals onbestreden is aangevoerd, van meet af aan het plan heeft gehad deze te slopen in het kader van nieuwbouw, welke plannen in nauw overleg met de gemeente Groningen tot stand komen. Voorts is door [eiser] naar voren gebracht dat de gemeenschap gebaat is bij sloop en nieuwbouw aangezien [eiser] op deze wijze zorgt voor behoud van woonruimte en bedrijfsruimte in de binnenstad van Groningen. Dat [eiser] daaraan wil verdienen, doet daaraan niet af. Het is niet [eiser] geweest die de woningen heeft laten verkrotten; hij heeft de woningen zo gekocht. Met herstel van de gebreken zijn dermate hoge kosten gemoeid, aldus [eiser], dat dit, gelet op de WOZ-waarde, geen rendabele investering is.

17.

Het enkele feit dat [gedaagde] de slechte onderhoudstoestand bij de aanvang van de huur heeft aanvaard, ontneemt hem niet het recht bij de verhuurder aanspraak te maken op herstel van de geconstateerde gebreken. Hierin voorziet nu eenmaal de wettelijke regeling van art. 7:206 lid 1 BW. Dit recht en het recht op voortgezet huur- en woongenot wegen voor de kantonrechter aanzienlijk mee. Voor de kantonrechter is in deze omstandigheden van doorslaggevend belang dat [eiser] een tweetal verhuurde woningen koopt, zonder deze van te voren te bezichtigen, en met het enkele doel deze te slopen en door nieuwbouw te vervangen. Daarmee heeft [eiser] willens en wetens het risico genomen dat hij er niet in zou slagen met de huurder tot overeenstemming te komen over de beëindiging van de huurovereenkomst.

Dat is een per saldo financieel risico dat de kantonrechter plaatst in de sleutel van het ondernemerschap van [eiser], waar niets op tegen is, maar in welke afweging het voortgezet huur- en woongenot van [gedaagde] meer gewicht in de schaal legt. Dat de gemeenschap met sloop van deze woningen en vervanging door nieuwbouw zou zijn gebaat, zoals [eiser] heeft gesteld, weegt voor de kantonrechter minder mee, ten eerste omdat [eiser] dit niet met objectieve documentatie onderbouwt, bijvoorbeeld een standpunt van de gemeente dienaangaande (de sloop- en nieuwbouwvergunning kunnen niet als zodanig worden beschouwd), en ten tweede omdat dit argument in een meer verwijderd verband staat tot het belang van [eiser] in het kader van deze belangenafweging.

Voorts speelt voor de kantonrechter mee dat gesteld noch gebleken is dat [eiser] in financiële problemen zou komen als hem een herstelplicht van deze omvang zou worden opgelegd. Tenslotte is de enkele stelling dat onderhoudswerkzaamheden meer kosten dan de WOZ-waarde ten tijde van de koop van de woningen onvoldoende om aan te nemen dat de investering niet rendabel is. Feit van algemene bekendheid is dat de WOZ-waarde lager is dan de werkelijke marktwaarde van een woning, terwijl daartegenover niet onaannemelijk is dat de lage WOZ-waarde van beide huurwoningen verband houdt met de slechte onderhoudstoestand.

Hoewel niet valt uit te sluiten dat de investering onrendabel is, kan, gelet op voornoemde omstandigheden van dit geval, niet worden gezegd dat deze investering redelijkerwijs niet van [eiser] kan worden gevergd.

18.

Het voorgaande betekent dat [eiser] kan worden verplicht de gebreken te verhelpen zodat een beroep op het eerste lid van art. 7:210 BW niet opgaat. De gevorderde ontbinding zal worden afgewezen.

In reconventie 19.

Voor wat betreft de terugvordering door [gedaagde] in deze procedure van te veel betaalde huur over de periode 1 februari 2004 tot 1 juli 2004 is de kantonrechter van oordeel dat niet ontvankelijkheid dient te volgen aangezien hierover reeds een procedure is gevoerd bij de Huurcommissie.

Aangezien [eiser] onweersproken heeft gesteld dat partijen voor het overige inmiddels uitvoering hebben gegeven aan de uitspraak van de Huurcommissie van 11 maart 2005 en [eiser] het verschuldigde heeft gestort op de derdenrekening van de gemachtigde van [gedaagde], zal de kantonrechter deze vordering afwijzen.

20.

Waar in conventie is beslist dat [eiser] de gebreken dient te verhelpen, ligt de vordering in reconventie in beginsel voor toewijzing gereed. [eiser] heeft de vordering van [gedaagde] tot het verhelpen van de door de Huurcommissie geconstateerde gebreken tegengesproken omdat de vordering onvoldoende gespecificeerd zou zijn, temeer nu [gedaagde] aan de veroordeling een dwangsom wenst te verbinden.

De kantonrechter volgt [eiser] niet in zijn standpunt. De in de uitspraak van de Huurcommissie van 11 maart 2005 geconstateerde gebreken, op welke uitspraak [gedaagde] zich in deze beroept, vloeien voort uit het Rapport van voorbereidend onderzoek van de Huurcommissie en daarin zijn de oorzaken van de gebreken per categorie naar het oordeel van de kantonrechter voldoende nauwkeurig beschreven. Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder deze gebreken op adequate wijze te verhelpen en als eigenaar van de panden is [eiser] gerechtigd te bepalen op welke wijze hij tot herstel zal overgaan. Zonodig kan [eiser] te rade gaan bij de Huurcommissie maar dit staat een toewijzing van het gevorderde niet in de weg. [gedaagde] heeft zijn belang bij zijn vordering voldoende aannemelijk gemaakt door er onweersproken op te wijzen dat [eiser] ná de uitspraak van de Huurcommissie niet tot herstel van de gebreken is overgegaan en ook een aanzegging van [gedaagde] dat hij de Huurcommissie daartoe zou inschakelen [eiser] er niet toe heeft gebracht tot herstel over te gaan.

Gelet op de aanschrijving van de gemeente Groningen tot herstel van in feite dezelfde gebreken, en aannemende dat dit mede een reden voor [eiser] zal zijn tot herstel over te gaan nu de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, zal de kantonrechter de vordering voor wat betreft de dwangsommen afwijzen. Daarbij speelt mee de omstandigheid dat de gevorderde voorlopige voorziening zal worden afgewezen, zoals hierna te melden, en partijen dus in overleg moeten treden over de vraag of [gedaagde] het gehuurde in het kader van de herstelwerkzaamheden zal moeten verlaten. Aangezien hierover tussen partijen geen duidelijkheid is, en het maar de vraag is of partijen hierover spoedig duidelijkheid zullen krijgen, acht de kantonrechter het opleggen van dwangsommen in dit stadium een te zwaar middel.

De gevorderde voorlopige voorziening 21. [eiser] heeft op de voet van de artikelen 223 jo. 208 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv.) bij conclusie van dupliek gevorderd bij wege van voorlopige voorziening dat [gedaagde] tot ontruiming overgaat van de woningen aan de [adres 1 en 2] te Groningen, teneinde de herstelwerkzaamheden te kunnen beginnen. Ter zitting van 3 november 2005 heeft [gedaagde] deze vordering bestreden.

Aangezien de kantonrechter tot een eindvonnis komt, en de gevraagde voorziening haar kracht verliest door het eindigen van de hoofdzaak, heeft [eiser] geen belang meer bij de gevraagde voorziening. De kantonrechter zal deze dan ook afwijzen.

De kantonrechter acht de gevorderde voorlopige voorziening dermate nauw verweven met de vordering in de hoofdzaak, dat hij ervan afziet aan deze afwijzing een aparte kostenveroordeling te verbinden.

In conventie en in reconventie proceskosten 22.

Aangezien [eiser] zowel in de conventie als in de reconventie (overwegend) in het ongelijk wordt gesteld, zal hij in de kosten van de conventie en de reconventie worden verwezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.

BESLISSING De kantonrechter:

In conventie, inclusief de voorlopige voorziening ex art. 223 Rv.:

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.J. Smits, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken ter terechtzitting van 2 februari 2006. typ.: JV coll.: