RECHTBANK HAARLEM Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer Procedurenummer: AWB 05/4753 Uitspraakdatum: 9 augustus 2006 Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen Stichting X, gevestigd te Z, eiseres, en de heffingsambtenaar van de gemeente P, verweerder.
(5)van de wet WOZ omschreven waardebegrip wordt kortheidshalve aangeduid als de BESTEMMINGSWAARDE. De bestemmingswaarde is de waarde in het economisch verkeer, onder aftrek van een percentage, dat afhankelijk is van de benodigde inspanning om de uit de wet- en regelgeving (NSW én WOZ) voortvloeiende instandhoudingsverplichting na te komen. Wellicht ten overvloede wordt nog aangegeven, dat uitsluitend ten aanzien van objecten en objectdelen WELKE TOT WONING DIENEN en gebouwde eigendommen, die daaraan dienstbaar zijn de bestemmingswaarde geldt. (...) Hoewel in letterlijke zin wellicht een andere conclusie kan worden getrokken (uit de tekst van artikel 17, vijfde lid, Wet woz, toevoeging rechtbank), wordt er in het kader van deze taxatie-instructie van uitgegaan, dat deze instandhoudingsverplichting (vrijwel) uitsluitend het ongebouwde landgoed betreft. De toevoeging “geen opgaand hout te vellen anders dan ...” wijst daar ook op! Alleen bijzondere op het landgoed voorkomende gebouwde eigendommen dienen in de uit de wet- en regelgeving voortvloeiende instandhoudingsverplichting te worden betrokken. Hierbij moet met name worden gedacht aan gebouwde onderdelen, welke geen economisch of praktisch nut (meer) hebben en toch in stand gehouden moeten worden. Te denken valt aan een onder de rangschikking vallende watermolen, een zonnewijzer, een duiventil e.d. Bij gebouwde objectonderdelen, die wel een economisch of praktisch nut hebben, zal bij het vaststellen van de economische waarde (...) immers al rekening gehuden zijn met de extra grootte van het object, de hoge stookkosten, de extreme onderhoudsgevoeligheid enz. Indien deze elementen vervolgens ook (...) bij het bepalen van de bestemmingswaarde opnieuw betrokken worden, zou ten onrechte voor de tweede maal met deze aspecten rekening worden gehouden. De bestemmingswaarde van objecten, welke tot woning dienen en delen, die dienstbaar zijn aan de woning, wordt dus bepaald, door de waarde in het economisch verkeer te vermenigvuldigen met een factor, die kleiner is dan 1, en wordt bepaald, rekening houdend met de mate van instandhoudingsverplichting van het landgoed. (...)
- WAARDEBEPALING Op een NSW-landgoed kan men diverse objectensoorten aantreffen. Naast het (...) landhuis, kan men er niet alleen (...) aantreffen, maar ook verhuurde kantoorruimten, horecabedrijven en campings. Uitgaande van een juiste afbakening dienen al deze objecten getaxeerd te worden. Daarbij kunnen de daartoe geëigende taxatiemethodieken worden toegepast, zoals die ook t.a.v. andere WOZ-objecten gelden. Specifieke aanpassingen dienen daarna plaats te vinden. (...) 6.
- NIET-WONINGEN Ook bij niet-woningen wordt aansluiting gezocht bij het plaatselijke of regionale marktbeeld.”
- Beoordeling van het geschil 6.
- De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. 6.2.
- Ter ondersteuning van zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaak € 925.000 (0,6 x € 1.543.000) bedraagt, heeft verweerder zich beroepen op het door hem in het geding gebrachte taxatierapport en het taxatieverslag woningen, vermeld onder respectievelijk 2.
- en 2.
- 6.2.
- Voor de voor het hoofdobject vastgestelde waarde van [€ 1.286.000 (inhoud) + € 147.000 (ondergrond) = ] € 1.433.000 heeft verweerder zich hoofdzakelijk beroepen op de prijzen die zijn gerealiseerd bij de verkoop van de onder 2.
- vermelde objecten. Dienaangaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder met genoemd taxatierapport en taxatieverslag en met de door hem in het verweerschrift en ter zitting daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het hoofdobject en de waarde van de ondergrond van de woning, niet te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder is uitgegaan van de gemiddelde prijs per m³ die is gerealiseerd bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten, en daarop vanwege kosten van onderhoud een korting van twintig procent heeft toegepast. In dit kader heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat rekening moet worden gehouden met een hogere aftrek aan onderhoudskosten. Dit te minder nu uit het P.I.P. blijkt dat de bouwkundige staat redelijk tot goed is. De rechtbank acht aannemelijk dat kosten van het volgens het P.I.P. dringend te verrichten onderhoud zijn verdisconteerd in voormelde door verweerder toegepaste aftrek van twintig procent. Het P.I.P. vermeldt niets over de door eiseres ter zitting gestelde overlast van water in het souterrain en ook overigens is deze overlast niet in die mate aannemelijk gemaakt, dat moet worden geoordeeld dat de door verweerder toegepaste korting van twintig procent op de waarde per m³ niet voldoende is. Voorts heeft eiseres tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de inhoud van de woning minder dan 3.139 m³ bedraagt. De stelling van eiseres dat slechts één pand, te weten ‘Huis F’, E-weg 1, vergelijkbaar is, treft geen doel nu dit pand niet is verkocht, en derhalve geen sprake is van een gerealiseerde verkoopprijs die in een vergelijking zou kunnen worden betrokken. 6.2.
- Verweerder heeft de waarde van de pergola vastgesteld op € 5.
- Hij verwijst hiervoor naar het door hem in het geding gebrachte taxatierapport. Nu eiseres tegen deze waarde geen afzonderlijke grief heeft ingebracht en ook overigens van de onjuistheid ervan niet is gebleken, is de rechtbank van oordeel dat deze waarde niet op een te hoog bedrag is bepaald. 6.2.
- Verweerder heeft de waarde van de kapschuur/paardenstal vastgesteld op € 105.
- Hij heeft zich hiervoor gebaseerd op een bedrag aan huur dat eiseres volgens verweerder had kunnen bedingen gezien de door haar gepleegde investering. Eiseres stelt hiertegenover dat voor de paardenboxen een reële huur wordt ontvangen en dat de kantine slechts aan de hoveniers kon worden verhuurd, indien zij eenzelfde huur mochten betalen als zij voorheen elders betaalden. Eiseres voegt hieraan toe dat zij, indien zij de kantine niet aan de hoveniers had kunnen verhuren, - afgezien van de paardenboxen - in het geheel geen huur had kunnen ontvangen. De rechtbank acht de waarde die verweerder toekent aan de kapschuur/paardenstal niet aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank gaat verweerder ten onrechte voorbij aan de door eiseres gestelde werkelijke huuropbrengsten. Dat aan deze huurovereenkomst andere dan zakelijke overwegingen ten grondslag hebben gelegen of dat de overeenkomst deel uitmaakt van een andere overeenkomst heeft verweerder, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres, niet aannemelijk gemaakt. Nu verweerder tegen de door eiseres voorgestane berekening op zich zelf geen grieven heeft aangevoerd, stelt de rechtbank de waarde van de kapschuur op € 58.
- In zoverre is het beroep gegrond. 6.
- Op grond van het onder 6.2.
- tot en met 6.2.
- overwogene is het gelijk gedeeltelijk aan eiseres. De woz-waarde van de onroerende zaak dient daarom te worden vastgesteld op 0,6 (de niet in geschil zijnde factor bestemmingswaarde) x (€ 1.433.000 + € 5.000 + € 58.950 =) € 1.496.950 = € 898.170, afgerond € 898.
- Proceskosten Nu het beroep ten dele gegrond is, zijn er in beginsel termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Nu van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand evenwel niets is komen vast te staan en omtrent overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten niets is gesteld of gebleken, blijft een veroordeling achterwege.
- Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar en de beschikking; - stelt de waarde vast op € 898.000, en - gelast dat de gemeente het door eiseres betaalde griffierecht van € 37 vergoedt. Deze uitspraak is gedaan op 9 augustus 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J. Snitker, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat, griffier. Afschrift verzonden aan partijen op: De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm. Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum: - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd. Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie. Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.