RECHTBANK Limburg Civiel recht Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: C/03/331515 / HA ZA 24-271 Vonnis van 4 maart 2026 in de zaak van 1 [eisende partij 1] , 2. [eisende partij 2] , wonend te [plaats 1] , eisende partijen, hierna samen (in mannelijk enkelvoud) te noemen: [eisende partijen] , advocaat: mr. B.H.A. Augustin, tegen 1 [gedaagde partij 1] , 2. [gedaagde partij 2] , wonend te [plaats 2] , gedaagde partijen, hierna samen (in mannelijk enkelvoud) te noemen: [gedaagde partijen] , advocaat: mr. W.E. Widdershoven. 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met de producties 1 tot en met 21,- de conclusie van antwoord met de producties 1 tot en met 15, - het B-8 formulier van 3 juni 2025 met schriftelijke verklaringen van [eisende partijen] , - de akte aanvullende producties met de producties 16 en 17 van [gedaagde partijen] , - de pleitnota van mr. Augustin, - de spreekaantekeningen van mr. Widdershoven, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 juni 2025. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De feiten 2.1. In 1993 heeft [gedaagde partijen] in eigen beheer een woning laten bouwen aan het adres [adres] (hierna: de woning). Overeenkomstig het advies en de berekeningen van de betrokken constructeur – ORY Konstruktie-Adviesbureau B.V. (hierna: ORY) – is de woning gefundeerd op palen. 2.2. In 2001 heeft [gedaagde partijen] een aanbouw aan de woning laten realiseren. ORY heeft op basis van haar constructieberekeningen voor de uitbouw een fundering op staal voorgeschreven. 2.3. Op 11 oktober 2007 heeft [gedaagde partijen] de woning aan [eisende partijen] verkocht. In de koopovereenkomst is, voor zover thans van belang, het volgende opgenomen: “(…) artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik 5.1. De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…). (…). 5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor eigen gebruik . Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…).” 2.4. Bij notariële akte van 16 januari 2009 heeft [gedaagde partijen] de woning aan [eisende partijen] geleverd. Artikel 2, lid 2 van de akte van levering luidt als volgt: “ Artikel 2 – Feitelijke staat en gebruik van het gekochte 1. (…) 2. Het gekochte bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis voor eigen gebruik. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik als in de vorige zin vermeld nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar waren ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst.” 2.5. Op 19 mei 2021 heeft [eisende partijen] de woning verkocht aan de heer [persoon 1] en mevrouw [persoon 2] (hierna samen in mannelijk enkelvoud aangeduid als: [persoon 1] ). De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2021. 2.5.1. Artikel 7.4 van de koopovereenkomst tussen [eisende partijen] en [persoon 1] luidt: “ 7.4. In deze overeenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(
- en)en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is. Deze overdracht vindt plaats per de datum van de eigendomsoverdracht. (…)” 2.5.2. Artikel 9 van de akte van levering luidt: “Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het Verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(
- en)en leverancier(s), zoals met betrekking tot verrichte werkzaamheden of met betrekking tot aan het Verkochte toegebrachte schade, gaan over op koper, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is, en worden zoveel nodig hierbij door verkoper geleverd aan koper, die deze levering aanvaardt. Koper is bevoegd en wordt hierbij door verkoper gemachtigd de overdracht van deze aanspraken aan bedoelde derden mee te delen. Verkoper is verplicht de hem bekende gegevens daarover aan koper te verstrekken en eventuele garantiebewijzen aan koper te overhandigen.” 2.6. Op 5 januari 2022 heeft Rions B.V. (hierna: Rions) in opdracht van [persoon 1] de riolering van de woning geïnspecteerd. Het inspectierapport vermeldt: “Uitgevoerd: Via kruipruimte leiding geïnspecteerd en gezien dat Leiding gebroken is achter de muur. De breuk zelf zit in de uitbouw. Ik denk dat de beste manier om dit te vervangen dat je de vloer open moet kappen. Dit stukje zit namelijk niet in de kruipruimte. (…)” 2.7. Op 14 juni 2022 heeft aannemersbedrijf [bedrijf 1] de rioleringen die zichtbaar waren in de kruipruimte van de woning gerepareerd dan wel vervangen. 2.8. In augustus 2022 constateerde [persoon 1] horizontale scheuren in de muren van de kelder, de bijkeuken en aanbouw, alsmede nieuwe lekkages bij de riolering onder de aanbouw. 2.9. In opdracht van [persoon 1] heeft [bedrijf 1] de scheuren en de nieuwe lekkage onderzocht. Op basis van haar onderzoek en waarnemingen kwam [bedrijf 1] tot de conclusie dat de problemen waarschijnlijk werden veroorzaakt door – kort gezegd – uitspoeling van de grond rond de fundering van de aanbouw ten gevolge van een lekkende riolering, met verzakking van de fundering van de betonplaatvloer van de aanbouw tot gevolg. Het advies van [bedrijf 1] was de riolering te herstellen, althans deze te ontlasten: “Onze conclusie op basis van alle verzamelde gegevens en visuele aanvullingen geven een duidelijke reden om de riolering die de schade veroorzaakt te ontlasten en daarbij ook het afschot in verband met de terug spoeling richting deze riolering ook aan te passen, zodat er een stabilisatie kan optreden.” 2.10. In november 2022 heeft [persoon 1] constructeur ir. [constructeur 1] (hierna: [constructeur 1] ) een onderzoek laten uitvoeren naar de fundering van de aanbouw. [constructeur 1] kwam tot de volgende conclusie: “ SAMENVATTING Geconcludeerd kan worden dat het -op constructief gronden- verstandig is / aan te raden is om de aanbouw en overkapping aan de achterzijde af te breken en opnieuw te bouwen met een vrijdragende begane grondvloer en een kespenfundering met stalen buispalen. De aanbouw en overkapping zullen losgehouden moeten worden van de hoofdwoning.” 2.11. Bij schrijven van 22 december 2022 heeft [persoon 1] [eisende partijen] aansprakelijk gesteld voor de door hem geconstateerde gebreken aan de woning. 2.12. Op 16 maart 2023 heeft [persoon 1] bij deze rechtbank een verzoekschrift tot het gelasten van een voorlopig deskundigenbericht ingediend. De rechtbank heeft in dat verband de heer ing. [constructeur 2] MSc (hierna: [constructeur 2]), constructeur bij [bedrijf 2] , benaderd als mogelijk deskundige. Bij e-mailbericht van 14 juni 2023 heeft [constructeur 2], na overleg met een door hem in te schakelen geotechnisch adviseur, de rechtbank bericht dat hij de opdracht slechts kan aanvaarden met inachtneming van de door hem bij de vraagstelling geplaatste opmerkingen en voorgestelde aanpassingen. 2.13. Op 22 oktober 2023 hebben [persoon 1] en [eisende partijen] een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin is onder meer opgenomen dat [eisende partijen] non-conformiteit dan wel aansprakelijkheid jegens [persoon 1] erkent en dat [eisende partijen] uit hoofde van schadeloosstelling € 75.000,- aan [persoon 1] betaalt. [persoon 1] heeft zich ertoe verbonden na betaling van voornoemd bedrag het verzoek tot voorlopig deskundigenbericht in te trekken. Artikel 5 van de vaststellingsovereenkomst luidt: “ [persoon 1] verplichten zich tot het verlenen van medewerking aan een bouwkundig c.q. constructief onderzoek, indien [eisende partijen] daarbij belang hebben vanwege hun vordering jegens hun rechtsvoorgangers, in dier voege dat, indien [persoon 1] over (doen) gaan tot sloop van de aanbouw van de woning of anderszins, zij [eisende partijen] terzake tijdig zullen inlichten zodat [eisende partijen] en/of een door hen aan te wijzen deskundige(
- n)bij gelegenheid van de sloot een visuele inspectie kan uitvoeren, waartoe [persoon 1] behoorlijk gelegenheid zullen bieden.” 2.14. Bij brief van 4 april 2023 heeft [eisende partijen] [gedaagde partijen] aansprakelijk gesteld. 2.15. Omstreeks november 2023 is de aanbouw door [persoon 1] gesloopt. 2.16. De aannemer die de sloop heeft verricht en [persoon 1] hebben [eisende partijen] bericht over de bevindingen bij de sloop met betrekking tot de fundering van de aanbouw. 3Het geschil 3.1. [eisende partijen] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 1. voor recht verklaart dat de fundering als gerealiseerd door [gedaagde partijen] non-conform is; 2) [gedaagde partijen] veroordeelt om aan [eisende partijen] te betalen een bedrag van € 75.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 april 2023 tot aan de datum van algehele betaling, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum respectievelijk bedrag; 3) [gedaagde partijen] veroordeelt om aan [eisende partijen] te betalen een bedrag van € 1.845,25 (buitengerechtelijke kosten) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 april 2023 tot aan de datum van de algehele betaling, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum respectievelijk bedrag; 4) [gedaagde partijen] veroordeelt in de kosten van deze procedure. 3.2. [gedaagde partijen] voert verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4De beoordeling Ontvankelijkheid 4.1. [gedaagde partijen] heeft primair naar voren gebracht dat [eisende partijen] niet-ontvankelijk is in zijn vordering wegens het ontbreken van een vorderingsrecht. [eisende partijen] heeft zijn vordering uit hoofde van non-conformiteit op [gedaagde partijen] met het passeren van de leveringsakte namelijk overgedragen aan [persoon 1] . Dit volgt – naast artikel 7.4 van de koopovereenkomst (zie rov. 2.5.1) – uit artikel 9 van de akte van levering (zie rov. 2.5.2), aldus [gedaagde partijen] . De levering van de vorderingsrechten vond overeenkomstig art. 3:94 lid 3 BW plaats door het verlijden van de leveringsakte (‘stille cessie’). De leveringsakte kwalificeert immers als een authentieke akte als bedoeld in art. 3:94 lid 3 BW, aldus [gedaagde partijen] . 4.2. [eisende partijen] betwist dat zijn vorderingsrecht jegens [gedaagde partijen] door stille cessie aan [persoon 1] is overgedragen. Hij stelt daartoe in de eerste plaats dat ten tijde van de levering de gebreken aan de woning nog niet bekend en dus voor [eisende partijen] niet kenbaar waren. Daarnaast stelt [eisende partijen] dat artikel 9 van de akte van levering dient te worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-norm. Uit die uitleg volgt dat niet alle rechten en plichten zijn overgegaan. Dat het vorderingsrecht van [eisende partijen] op [gedaagde partijen] niet aan [persoon 1] is overgedragen volgt bovendien uit artikel 5 van de vaststellingsovereenkomst tussen [eisende partijen] en [persoon 1] , aldus [eisende partijen] . 4.3. De rechtbank stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 3:94, lid 3 BW kunnen tegen een of meer bepaalde personen uit te oefenen rechten worden geleverd door (onder meer) een daartoe bestemde authentieke akte, zonder mededeling daarvan aan de personen tegen wie die rechten moeten worden uitgeoefend (de zogenaamde ‘stille cessie’). Daarbij geldt als voorwaarde dat deze rechten op het tijdstip van de levering reeds bestaan of rechtstreeks zullen worden verkregen uit een dan reeds bestaande rechtsverhouding. De over te dragen vorderingen moeten (overeenkomstig artikel 3:84 lid 2 BW) bovendien in voldoende mate door de akte worden bepaald. Volgens vaste rechtspraak moet laatstgenoemd vereiste niet te strikt worden uitgelegd; voldoende is dat de akte zodanige gegevens bevat dat, eventueel achteraf, aan de hand daarvan kan worden vastgesteld om welke vordering het gaat. 4.4. De rechtbank is met [gedaagde partijen] – [eisende partijen] heeft hierover geen kenbaar standpunt ingenomen – van oordeel dat hetgeen [eisende partijen] en [persoon 1] zijn overeengekomen in artikel 9 van de akte van levering (zie rov. 2.5.2), voldoet aan bovengenoemde vereisten voor stille cessie. De leveringsakte geldt als authentieke akte en de inhoud van artikel 9 van die akte (“Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het gekochte ten opzichte van derden heeft of mocht verkrijgen (…) gaan over op koper en worden zoveel nodig bij deze door verkoper geleverd aan koper, die de levering bij deze aanvaardt. (…)”) duidt erop dat de levering plaatsvindt door het (enkele) verlijden van de akte, zonder dat daarvoor mededeling aan de schuldenaren vereist is. Dit wordt niet anders door de toevoeging dat koper bevoegd is en door verkoper wordt gemachtigd de overdracht van de vorderingsrechten aan schuldenaren mede te delen. Die mededeling is immers in geval van stille cessie van belang voor de vraag aan wie (cedent of cessionaris) de schuldenaar bevrijdend kan betalen (art. 3:94 lid 3 BW). Daarnaast zijn de gecedeerde vorderingen naar het oordeel van de rechtbank voldoende bepaald (dit is door [eisende partijen] ook niet betwist). 4.5. Voor zover [eisende partijen] met zijn stelling dat ten tijde van de levering de gebreken aan de woning nog niet bekend en dus voor [eisende partijen] niet kenbaar waren, heeft bedoeld dat het vorderingsrecht op [gedaagde partijen] toekomstig was en zich daarom niet leende voor stille cessie, volgt de rechtbank hem daarin niet. Het vorderingsrecht van [eisende partijen] op [gedaagde partijen] waar het in deze procedure om gaat – een vordering op basis van non-conformiteit van de woning – is immers rechtstreeks verkregen uit een ten tijde van de levering aan [persoon 1] reeds bestaande rechtsverhouding, namelijk de koopovereenkomst (en akte van levering) tussen [gedaagde partijen] en [eisende partijen] . Dat een (gesteld) gebrek op het moment van levering nog niet bekend of kenbaar was, betekent niet dat een daarop gebaseerd vorderingsrecht niet door middel van stille cessie kan worden overgedragen. 4.6. Met betrekking tot de stelling van [eisende partijen] dat zijn vorderingsrecht op [gedaagde partijen] niet behoort tot de door hem aan [persoon 1] overgedragen vorderingsrechten, overweegt de rechtbank als volgt. Voor het antwoord op de vraag of partijen hebben bedoeld een bepaalde vordering te cederen, komt het aan op uitleg van de cessieakte. Daarbij geldt dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet kan worden beantwoord enkel op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de cessieakte, maar dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de ‘Haviltex-maatstaf’). Deze vraag moet worden onderscheiden van de (hiervoor reeds beoordeelde) vraag of de te cederen vorderingen in voldoende mate zijn bepaald, die op grond van uitleg naar objectieve maatstaven moet worden beantwoord. 4.7. Voor de beantwoording van de vraag welke vorderingsrechten zijn overgedragen is dus de bedoeling van [eisende partijen] en [persoon 1] van belang, zoals die blijkt uit de tekst van de akte van levering en de overige feiten en omstandigheden. De rechtbank stelt in dat verband voorop dat de tekst van artikel 9 van de leveringsakte duidt op overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de woning ten opzichte van derden heeft of mocht verkrijgen (zie rov. 2.5.2). Voor uitzonderingen daarop biedt de tekst geen aanknopingspunten. Ook de koopovereenkomst bevat geen aanwijzingen dat partijen hebben bedoeld bepaalde vorderingsrechten van de cessie uit te sluiten. Artikel 7.4 van de koopovereenkomst vermeldt immers: “in deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden (…)” (zie rov. 2.5.1). Gelet op de aard van de overeenkomst (verkoop en levering van een woning), het financiële belang dat daarmee is gemoeid en de bijstand van achtereenvolgens een makelaar en een notaris had het in de lijn der verwachting gelegen dat partijen, indien zij het vorderingsrecht van [eisende partijen] op [gedaagde partijen] hadden willen uitsluiten, daarvan melding hadden gemaakt in de koopovereenkomst, dan wel de akte van levering. Feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat partijen (toch) hebben bedoeld de specifieke vorderingsrechten van [eisende partijen] op [gedaagde partijen] niet over te dragen, zijn door [eisende partijen] niet naar voren gebracht. [eisende partijen] stelt weliswaar dat hij ten tijde van het verlijden van de akte niet op de hoogte was van de thans gestelde vorderingen, maar verbindt daaraan geen conclusie. Voor zover [eisende partijen] met deze stelling heeft bedoeld dat uit het feit dat hij niet op de hoogte was van de gebreken, blijkt dat hij niet bedoeld kan hebben dit vorderingsrecht over te dragen, volgt de rechtbank hem daarin niet. Op grond van artikel 9 van de leveringsakte zijn immers niet alleen bestaande aanspraken, maar ook aanspraken die verkoper ‘ten opzichte van derden mocht verkrijgen’ overgedragen. Met andere woorden, ook vorderingsrechten die zich op dat moment nog niet hadden geopenbaard (en dus nog niet bij [eisende partijen] bekend waren), zijn in de cessie betrokken. Bovendien zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat (ook) [persoon 1] had moeten begrijpen dat dit vorderingsrecht was uitgezonderd van de cessie. Het voorgaande wordt niet anders door de verwijzing van [eisende partijen] naar artikel 5 van de vaststellingsovereenkomst tussen [eisende partijen] en [persoon 1] (zie rov. 2.13). Weliswaar kan ook het gedrag van partijen na het sluiten van een overeenkomst een rol spelen bij de uitleg daarvan, maar uit artikel 5 van de vaststellingsovereenkomst volgt naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer dat partijen ten tijde van het verlijden van de leveringsakte hebben bedoeld het vorderingsrecht van [eisende partijen] op [gedaagde partijen] uit te sluiten van cessie. 4.8. De rechtbank komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat het vorderingsrecht van [eisende partijen] jegens [gedaagde partijen] uit hoofde van de tussen hen bestaande koopovereenkomst door [eisende partijen] middels stille cessie is overgedragen aan [persoon 1] . Dat betekent dat [eisende partijen] wegens het ontbreken van een vorderingsrecht niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering. Proceskosten 4.9. [eisende partijen] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De rechtbank is van oordeel dat een veroordeling in de werkelijk gemaakte proceskosten, zoals door [gedaagde partijen] gevorderd, niet aan de orde is in deze zaak. Van een dergelijke veroordeling kan slechts sprake zijn als de aangesproken partij misbruik van procesrecht heeft gemaakt of onrechtmatig heeft gehandeld door een procedure te beginnen. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, mede gelet op het recht op toegang tot de rechter dat wordt gewaarborgd door artikel 6 EVRM. Die hoge drempel van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen wordt in dit geval niet gehaald, zodat de vordering tot veroordeling in de werkelijk gemaakte proceskosten wordt afgewezen. 4.10. De proceskosten van [gedaagde partijen] wordt begroot op: - griffierecht € 1.325,00 - salaris advocaat € 2.580,00 (2 punten × € 1.290,00) - nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.094,00 4.11. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5De beslissing De rechtbank 5.1. verklaart [eisende partijen] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen, 5.2. veroordeelt [eisende partijen] in de proceskosten van € 4.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partijen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt [eisende partijen] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.4. verklaart dit vonnis met betrekking tot hetgeen is bepaald onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. drs. Hurkens en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026. Productie 2 [gedaagde partijen] . Productie 4 [gedaagde partijen] Productie 5 [gedaagde partijen] . Productie 6 [gedaagde partijen] . Productie 7 [gedaagde partijen] . Productie 8 [gedaagde partijen] . Productie 14 [gedaagde partijen] . Productie 5 [eisende partijen] Productie 7 [eisende partijen] . Productie 14 [gedaagde partijen] . Productie 8 [eisende partijen] . Productie 15 [gedaagde partijen] . Productie 9 [eisende partijen] . Vgl. [naam] 3-IV 2021/230-231. Hoge Raad 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1934.