RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 19/5164 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2020 in de zaak tussen [eiser] , te [woonplaats] , eiser (gemachtigde: J.L.G. van Herk). en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder (gemachtigde: P.E. Boersma). Procesverloop In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 441.000,- naar de waardepeildatum 1 januari
- Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. In de uitspraak op bezwaar van 24 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. De zaak is behandeld op de skypezitting van 3 juni
- Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de heer [naam] , taxateur. Overwegingen
- De woning is een in 2008 gebouwde woning met dakterras en berging. De woning staat op een perceel van 154 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 149 m
- De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
- Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 352.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
- Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
- Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen. Het betreft de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] verkocht op 22 augustus 2017 voor € 415.000,-; [adres 3] , verkocht op 1 december 2016 voor € 366.000,-; [adres 4] , verkocht op 5 januari 2017 voor €385.000 ,-; [adres 5] , verkocht op 25 maart 2018 voor € 383.000,-.
- De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
- Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
- Eiser voert aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet ingaat op de drie vergelijksobjecten die tijdens de hoorzitting zijn aangedragen, namelijk [adres 4] en [adres 2] en [adres 6] . De rechtbank merkt op dat [adres 4] en [adres 2] in de taxatiematrix van verweerder staan. Verder oordeelt de rechtbank dat [adres 6] geen goed vergelijkingsobject is, omdat de verkoopdatum (2 september 2019) te ver van de waardepeildatum ligt.
- Eiser verwijst naar andere verkoopcijfers, van [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] , ter onderbouwing dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser heeft van deze verkopen echter geen gegevens overgelegd. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat eiser niet heeft aangetoond dat dit goed vergelijkbare objecten zijn. Het standpunt van eiser dat verweerder niet heeft aangetoond dat deze verkopen niet vergelijkbaar zijn kan de rechtbank, gelet op de bewijslastverdeling, niet volgen. In aanvulling hierop heeft verweerder op de zitting uitgelegd dat [adres 8] en [adres 9] een hogere waarde dan de WOZ-waarde vertegenwoordigen. Eiser laat dit standpunt onbetwist.
- Eiser voert op de zitting aan dat de woning niet inpandig is opgenomen. Verweerder licht toe dat hij een oordeel kon vormen op basis van de verkoopadvertentie uit augustus 2013, bestaande uit beschrijvingen en foto’s. Nu eiser daar niets tegenover heeft gesteld, ziet de rechtbank geen aanleiding om aan het standpunt van verweerder te twijfelen.
- Verder verzoekt eiser op de zitting om inzicht in de correcties voor KOUDV-factoren. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder dit niet inzichtelijk maken, aangezien een dergelijke correctie niet is toegepast. Op de onderdelen uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningenniveau scoren alle vergelijkingsobjecten namelijk hetzelfde als de woning.
- Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is op 30 juni 2020 gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt de uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.