RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 20/2305 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2021 in de zaak tussen [eiser] uit [woonplaats] , eiser, en de gemeente [gemeente], de teamleider Geo-informatie en Belastingen van de afdeling Dienstverlening, verweerder (gemachtigde: M. Dens). Procesverloop In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 297.000,- naar de waardepeildatum 1 januari
- Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. In de uitspraak op bezwaar van 6 juni 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft via Skypeverbinding plaatsgevonden op 15 februari
- Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur. Overwegingen
- De woning is een in 1997 gebouwde geschakelde woning met een garage, ligplaats en tuinhuis. De woning heeft een oppervlakte van 125 m2 en ligt op een kavel van 236 m
- De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
- Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
- Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
- De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
- Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
- Eiser voert aan dat de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] geen goede onderbouwingen zijn voor de waardebepaling van zijn woning. Deze referentiewoningen zijn niet van hetzelfde type als zijn woning en bovendien ook nog eens de grootste en duurste woningen van de straat. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat hij niet begrijpt dat verweerder de woning – in de beroepsfase/de taxatiematrix – met drie andere referentiewoningen vergelijkt.
- De rechtbank overweegt dat in beroep de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] niet langer zijn gebruikt ter onderbouwing van de Woz-waarde, zodat de stellingen van eiser met betrekking tot deze woningen geen bespreking meer behoeven.
- Volgens vaste jurisprudentie is het de heffingsambtenaar toegestaan om in de fase van beroep andere vergelijkingsobjecten aan te voeren en ter (nadere) onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een taxatierapport/taxatiematrix over te leggen. De taxatiematrix is niet een tweede waardevaststelling, maar een bewijsmiddel ter nadere onderbouwing van de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde. Voor zover eiser heeft beoogd te betogen dat verweerder de waarde van de woning niet op grond van de in beroep overgelegde taxatiematrix mag vaststellen, gaat dat betoog dus niet op.
- Over de referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] heeft eiser aangevoerd dat deze evenmin vergelijkbaar zijn met de woning. Zo is de referentiewoning aan de [adres 4] groter, omdat deze een extra verdieping/dakopbouw heeft. [adres 5] was bij de verkoop bij de bouw al duurder vanwege een betere ligging (uitkijk op het IJsselmeer). De referentiewoning [adres 6] is weliswaar qua grootte volledig vergelijkbaar, maar deze woning heeft luxere voorzieningen. Volgens eiser is deze woning gekocht door een koper die in staat was om het voor een hoge prijs te kopen. Dit mag niet in zijn nadeel werken, aldus eiser.
- De rechtbank is van oordeel dat verweerder in het verweerschrift en ter zitting voldoende heeft gemotiveerd dat het verschil tussen de woning en de referentiewoningen betrokken is bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Dit blijkt ook uit de taxatiematrix waarin voor de extra verdieping/dakopbouw van de referentiewoning [adres 4] een waarde van € 29.811,- is berekend en voor de referentiewoning [adres 6] een hogere waardering voor de kwaliteit en onderhoud is opgenomen, wat zich ook vertaald in de transactieprijs van € 365.000,- op 23 september
- Verder heeft verweerder toegelicht dat er qua ligging geen groot verschil is tussen de woning en de referentiewoningen, zodat zij op dat punt dezelfde waardering hebben gekregen. Daarbij geldt dat de referentiewoning [adres 5] op een waarde van € 330.000,- is getaxeerd die nog aanzienlijk hoger is dan de vastgestelde waarde van de woning (€ 297.000,-). Dit betekent dat deze referentiewoningen voor verweerder geen reden hoefden te zijn om de WOZ-waarde van de woning lager vast te stellen.
- Ter toelichting wijst de rechtbank erop dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
- Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. L.Y. Wong, griffier. De beslissing uitgesproken op 15 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl. - de griffier is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen - griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Bent u het niet eens met deze uitspraak? Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat Vergelijk de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 5 november 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4018).