RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 20/3652 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2021 in de zaak tussen [eiser] , te [woonplaats] , eiser (gemachtigde: C. van Abbe), en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: B.A. Schras). Procesverloop In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 442.000,- naar de waardepeildatum 1 januari
- Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. In de uitspraak op bezwaar van 28 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatieverslag. Eiser heeft een taxatierapport ingediend. Het onderzoek op de zitting heeft via Skype plaatsgevonden op 4 februari
- Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur. Overwegingen
- Het object is een appartement uit
- De woning heeft een bruto inhoud van 401 m
- De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
- Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
- Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 442.000,- Eiseres bepleit een waarde van € 429.000,-. Verweerder heeft in beroep geen taxatiematrix overgelegd, maar verwezen naar het taxatieverslag woning. Volgens verweerder staan in dat taxatieverslag alleen maar referentiewoningen die, net zoals de woning, wat de waardebepalende factoren betreft gemiddeld zijn. De appartementen aan de [adres 2] en [adres 3] zijn qua type en bouwperiode erg goed vergelijkbaar. [adres 2] heeft net als de woning een inhoud van 401 m
- [adres 4] heeft een inhoud van 368 m
- Deze appartementen zijn verkocht op respectievelijk 16 april 2019 voor € 510.000,- en op 4 december 2018 voor € 500.000,-. De derde vergelijkingswoning, [adres 5] , is weliswaar aanzienlijk kleiner, maar is desondanks op 3 december 2018 verkocht voor € 375.000,-. Volgens verweerder kan op basis van deze transacties, waarvan alleen de betaalde prijs van het kleinere appartement onder de WOZ-waarde van de woning ligt, geconcludeerd worden dat de WOZ-waarde van de woning correct is vastgesteld. Verder vindt verweerder het terecht dat de koopprijzen van de referentiewoningen niet zijn gecorrigeerd met de reserves van de verenigingen van eigenaren, omdat sprake is van reguliere reserves tussen de 0,5 en 1% van de koopsom.
- De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat € 442.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Verweerder moet dit controleerbaar en inzichtelijk onderbouwen. De enkele verwijzing naar het taxatieverslag woning is hiertoe onvoldoende.
- Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
- De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Eiser baseert de door hem in beroep verdedigde waarde van de woning namelijk op de leveringsdatum in plaats van de datum van de koopovereenkomst. Daarmee is hij bij de indexering van een onjuiste datum uitgegaan. Verder is het eigen aankoopcijfer van de woning in deze zaak niet leidend, aangezien dit meer dan een jaar van de waardepeildatum is gelegen. Ingevolge de jurisprudentie kunnen dan andere referentieobjecten worden geselecteerd om de waarde van de woning te onderbouwen.
- Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 440.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
- Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding. Verder ziet de rechtbank geen aanleiding voor een veroordeling van de gemaakte kosten van het door eiser overgelegde taxatierapport, gelet op het gebrek aan inhoudelijke beoordeling op het object toegespitste waardering. Beslissing De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; stelt de waarde van de woning vast op € 440.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-; draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl. griffier rechter De griffier en de rechter zijn verhinderd deze uitspraak te ondertekenen. Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.