RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 20/3441 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2021 in de zaak tussen [eiser] , te [plaats ] , eiser (gemachtigde: J.H. Maas), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats ], verweerder (gemachtigde: mr. P.E. Boersma). Procesverloop In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats ] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 645.000,- naar de waardepeildatum 1 januari
- Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. In de uitspraak op bezwaar van 10 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. De zaak is behandeld op de digitale zitting via Skype van 11 mei
- Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. R. van der Weide, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur. Overwegingen 1.De woning is een in 1951 gebouwde hoekwoning met een garage. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 140 m2 en ligt op een kavel van 198 m
- 2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. 3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 591.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
- Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
- De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is de referentiewoning aan [straatnaam ] in [plaats ] (onderbouwing 3 in de matrix) minder bruikbaar als referentie, omdat deze woning een stuk ouder is dan de woning en een heel andere uitstraling heeft. Met de overige referentiewoningen in de taxatiematrix maakt verweerder wel aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en die referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
- Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 7.Eiser heeft op de avond voor de zitting nog nadere stukken ingediend ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde. In verband met de goede procesorde zal de rechtbank deze stukken niet bij de beoordeling van het geschil betrekken. 8.Eiser heeft op de zitting naar aanleiding van de taxatiematrix van verweerder haar beroepsgronden dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van betonrot ingetrokken. Verder heeft eiser op de zitting toegelicht dat hij het met verweerder eens is dat de voorzieningen in de woning gedateerd zijn. 9.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen, althans niet inzichtelijk heeft gemaakt door middel van correctiepercentages op welke wijze hij dat heeft gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen die in de matrix zijn opgenomen als onderbouwing 1, 2 en 4 op zich geen reden om deze niet als referentie te kunnen gebruiken. In algemeenheid is er geen verplichting voor verweerder om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. Dat de referentiewoningen tussenwoningen zijn in plaats van hoekwoningen maakt dit niet anders. Voor zover er al een waardeverschil is tussen een hoek- en tussenwoning, dan leidt dat in dit geval tot een lagere WOZ-waarde van de woning, die immers een hoekwoning is. 10.Verder voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging nabij een school. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de ligging nabij een school voor bepaalde groepen kopers juist als positief wordt aangemerkt. Op de zitting heeft verweerder nog toegelicht dat het schoolplein waar de kinderen op buiten spelen vanuit de woning gezien achter de school ligt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat er geen correctie voor de ligging nabij een school nodig is. 11.Ten slotte heeft eiser op de zitting een aantal andere woningen genoemd die volgens hem beter als referentiewoning zouden kunnen worden gebruikt. Verweerder heeft hierop niet adequaat kunnen reageren. Gelet op de goede procesorde laat de rechtbank deze pas op de zitting ingediende beroepsgrond daarom buiten de boordeling van het geschil. 12.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is uitgesproken op 22 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Bent u het niet eens met deze uitspraak? Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden U ziet de verzenddatum hierboven.