RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 21/4737 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 april 2022 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser (gemachtigde: mr. A. Bakker), en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: B.A. Schras). Procesverloop In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 407.000,- naar de waardepeildatum 1 januari
- Verweerder heeft bij deze beschikking aan de partner van eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiser is medebewoner. In de uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2021 heeft verweerder de WOZ-waarde en de aanslag onroerendzaakbelastingen gehandhaafd. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. De zaak is behandeld op de digitale zitting via Teams van 4 maart
- Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur. Overwegingen Op de zaak betrekking hebbende stukken
- Eiser voert als eerste aan dat verweerder aan hem geen waardeberekening met grondstaffel heeft overgelegd, terwijl dit op de zaak betrekking hebbende stukken zijn. 2.Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat in bezwaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder de grondstaffel en het taxatieverslag aan (de toenmalige gemachtigde van) eiser zijn overgelegd. Dit is door eiser op de zitting verder niet betwist. Dit betekent dat geen sprake is van schending van artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht en artikel 40 van de Wet WOZ. De waarde van de woning 3.De woning is een in 1965 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een garage, een aanbouw en een dakkapel. De woning heeft inclusief de aanbouw een inhoud van ongeveer 310 m3 en ligt op een kavel van 247 m
- 4.De WOZ-waarde van de woning dient te worden bepaald op de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. 5.Eiser bepleit een lagere waarde dan de vastgestelde € 407.000,-, namelijk € 365.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om ter onderbouwing een taxatiematrix overgelegd.
- Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. 7.De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen aankoopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn als de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen aankoopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weer. De woning is op 25 juni 2019 aangekocht voor € 300.000,-. Door verweerder is op de zitting toegelicht dat de woning na het overlijden van de eigenaar is verkocht door een afwikkelingsbewindvoerder. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de verkoop dus onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en de verkoopprijs niet marktconform is. Bovendien is van belang dat de woning na de aankoop volledig gestript en vernieuwd is.
- De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met nagenoeg identieke referentiewoningen uit dezelfde straat, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en die referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
- Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 10.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning in de nabijheid van de [weg] en de aanwezigheid van een [naam] garage achter de woning. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de referentiewoningen eenzelfde ligging hebben ten opzichte van de [weg] als de woning. Dezelfde [naam] garage ligt ook achter de referentiewoning [adres 2] . De ligging van de woning verschilt dus niet van de ligging van deze referentiewoning. 11.Verder voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning, waaronder het ontbreken van isolatie en de slechte staat van het metselwerk. Verweerder heeft in het verweerschrift en op de zitting toegelicht dat de woning onlangs is gerenoveerd en de waarde van de woning is bepaald aan de hand van de toestand van de woning op 1 januari 2021 (de zogenaamde toestandsdatum). Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning in vergelijking tot de referentiewoningen. 12.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 april
- De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Bent u het niet eens met deze uitspraak? Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.