RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/4927 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 april 2023 in de zaak tussen [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar) en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (gemachtigde: W. Ruiter). Inleiding In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 september
- Eiseres heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de onroerendezaakbelasting (OZB) ontvangen voor haar woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 199.000,-. Met de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-aanslag ongegrond verklaard. Eiseres is hiertegen in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De rechtbank heeft het beroep op 28 april 2023 online op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en [A] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MsTeams. Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan. Beslissing De rechtbank - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - stelt de waarde van het object vast op € 175.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.266,-; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiseres te vergoeden. Overwegingen
- De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
- De woning is een in 1957 gebouwde eengezinswoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 76 m
- Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari
- Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 131.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
- Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de woning vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
- De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning voor bouwkundige staat en kwaliteit voorzieningen beneden gemiddeld scoort. Daarbij heeft de taxateur rekening gehouden met de verzakte vloer op de begane grond van de woning. Hiervoor heeft de taxateur een correctie van 15% toegepast ten opzichte van een gemiddelde woning. Op de zitting is besproken dat dit in dit geval neerkomt op een waardeverminderend effect van ongeveer € 20.000,-. Een potentiële koper zou volgens de heffingsambtenaar dit bedrag reserveren voor het vervangen van de volledige begane grondvloer en gedateerde voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat deze correctie voldoende is in de vergelijking met de referentiewoningen die in een betere staat verkeren. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de vloer is verzakt en dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoeveel het zou kosten om dat te repareren. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat hij offertes van aannemers heeft ontvangen. Deze offertes zijn niet overgelegd. Ook gaat de heffingsambtenaar ervan uit dat eiseres de vloer zelf zal verwijderen, terwijl de rechtbank zich afvraagt of een redelijk denkend en handelend koper daar ook rekening mee zou houden. Verder is van belang dat er andere onderdelen in de woning zijn die achterstallig onderhoud hebben en waarvan dus een aanvullend waardeverminderend effect uitgaat.
- De heffingsambtenaar is er daarom niet geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning van € 199.000,- niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen.
- Eiseres heeft haar voorgestane waarde van € 131.000,- niet onderbouwd of aannemelijk gemaakt.
- Omdat beide partijen de door hen verdedigde waardes onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 175.000,-. Conclusie en gevolgen
- Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiseres in bezwaar en in beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1).
- Ook moet de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.
- Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven. Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 april 2023 door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Wilpstra-Foppen, griffier. griffier rechter Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: Bent u het niet eens met deze uitspraak? Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Dit proces-verbaal is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.