RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11288363 \ AC EXPL 24-2106 Vonnis van 26 februari 2025 in de zaak van [eiser] , wonende in [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. T.H. Kaiser, tegen de besloten vennootschap [gedaagde] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon. 1De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van [eiser] van 22 augustus 2024 met producties 1-9; - het proces-verbaal van de mondelinge conclusie van antwoord van [gedaagde] van 4 september 2024; - de brief met daarin de oproep voor de mondelinge behandeling; - de e-mail van de kantonrechter van 13 januari 2025 met het verzoek aan [gedaagde] om aanvullende stukken in te dienen; - de e-mail van [gedaagde] van 13 januari 2025 met als bijlage een koop-/aannemingsovereenkomst; - de e-mail van de gemachtigde van [eiser] van 20 januari 2025 met productie 10 en 11; - de e-mail van [gedaagde] van 20 januari 2025 met daarin een screenshot van een Kadastrale kaart; - de e-mail van [gedaagde] van 22 januari 2025 met de puntentellingen; - de productie die [eiser] tijdens de zitting heeft overgelegd met daarop de transactieinformatie van de [adres 1] in [plaats] ; - de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling van 28 januari 2025. 1.2 Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat een uitspraak zal worden gedaan. 2De kern van de zaak 2.1 [eiser] huurt van [gedaagde] sinds mei 2023 een woning met tuin (hierna: het gehuurde). De achtertuin van het gehuurde wordt omringd door hekwerk. [gedaagde] heeft op 4 juli 2024 een deel van dit hekwerk verplaatst. Door de verplaatsing is de toegang tot een deel van de achtertuin afgesloten. [eiser] wil dat [gedaagde] het hekwerk terugplaatst. Ook wil [eiser] een huurkorting. De kantonrechter kan nog geen eindbeslissing nemen en geeft aan [gedaagde] een bewijsopdracht. 3Toelichting van de situatie ter plaatse 3.1 Voordat de kantonrechter inhoudelijk op de vorderingen van [eiser] zal ingaan, wordt eerst de situatie ter plaatse toegelicht. In de onderstaande afbeelding is het perceel dat is gelegen aan de [adres 2] in [plaats] blauw gemarkeerd. In deze markering bevindt zich linksboven de woning. Het verplaatste hekwerk stond oorspronkelijk op de plek van de groene lijn. Door de verplaatsing staat dit hekwerk in de huidige situatie op de plek van de rode lijn. Dat heeft tot gevolg gehad dat [eiser] in de achtertuin geen toegang meer heeft tot de strook grond die zich bevindt tussen de groene en rode lijn (hierna: de afgesloten tuingrond). Verder heeft dit tot gevolg gehad dat de afgesloten tuingrond is toegevoegd aan de tuin die hoort bij de woning aan de [adres 1] . De foto/afbeelding is i.v.m. mogelijke herleidbaarheid verwijderd 4De beoordeling [gedaagde] krijgt een bewijsopdracht 4.1 [eiser] vordert dat [gedaagde] wordt verplicht om het verplaatste hekwerk terug te zetten op de oorspronkelijke plek. Dat betekent dat [eiser] wil dat het hekwerk dat in de huidige situatie op de plek staat van de rode lijn in de afbeelding hierboven, wordt teruggezet op de plek van de groene lijn. De afgesloten tuingrond hoort bij het gehuurde 4.2 In dit geval moet eerst beoordeeld worden of de afgesloten tuingrond hoort bij het gehuurde. Volgens [gedaagde] is dat namelijk niet zo. De kantonrechter is van oordeel dat dit wel het geval is. Dat partijen dit hebben afgesproken volgt uit de stukken die [eiser] vóór het ondertekenen van de huurovereenkomst heeft ontvangen. [gedaagde] heeft namelijk niet weersproken dat zij [eiser] vóór de ondertekening een situatietekening en een brochure heeft overhandigd. [eiser] heeft die documenten als productie ingediend. Op de documenten staan de grenzen van het perceel van het gehuurde en daaruit volgt dat de afgesloten tuingrond binnen die grenzen valt. 4.3 En deze afspraak volgt ook uit de situatie bij de start van de huurovereenkomst. [eiser] heeft namelijk aangevoerd dat op dat moment een bouwhek om de tuin heen stond. Dat bouwhek stond volgens haar geplaatst op de perceelgrenzen die in de hiervoor genoemde documenten te zien zijn. Het bouwhek is blijven staan totdat ongeveer een jaar later het huidige hekwerk werd geplaatst. Ook dit is door [gedaagde] niet weersproken. Er is sprake van een gebrek 4.4 Omdat de afgesloten tuingrond bij het gehuurde hoort, moet vervolgens beoordeeld worden of door de verplaatsing van het hekwerk sprake is van een gebrek. De kantonrechter is van oordeel dat dat zo is. [gedaagde] heeft namelijk als verhuurder de verplichting om het gehuurde aan [eiser] in gebruik te geven en zij mag dat gebruik niet verhinderen. [gedaagde] heeft door de verplaatsing van het hekwerk in strijd met die verplichting gehandeld. [eiser] wordt daardoor beperkt in haar woongenot. Zoals hiervoor toegelicht, heeft [eiser] daardoor namelijk geen toegang meer tot de afgesloten tuingrond. Daarbij komt dat de afgesloten tuingrond – in verhouding tot de rest van de tuin – een grote omvang heeft. Het gaat om een strook grond met een breedte van 1,5 meter en een oppervlakte van 16 m2. En de strook grond loopt vanaf de achterkant van de woning volledig door tot aan het einde van de achtertuin. [gedaagde] moet bewijzen dat zij geen eigenaar is van de grond 4.5 [gedaagde] meent dat zij niet kan worden verplicht om het gebrek te herstellen door terugplaatsing van het hekwerk. [gedaagde] heeft hiervoor aangevoerd dat zij geen eigenaar is van de grond waarop het verplaatste hekwerk oorspronkelijk stond. [gedaagde] heeft dat standpunt eerst alleen onderbouwd met een situatietekening. Aanvullend heeft [gedaagde] een koop-/aannemingsovereenkomst ingediend. 4.6 De kantonrechter vindt een bewijsopdracht nodig. De reden hiervoor is dat de kantonrechter niet kan vaststellen of het klopt dat [gedaagde] daadwerkelijk geen eigenaar is van de grond. Hierna wordt dat toegelicht.
- a)Bij de koop-/aannemingsovereenkomst ontbreekt een leveringsakte 4.7 De door [gedaagde] ingediende koop-/aannemingsovereenkomst ziet op het perceel en de woning aan de [adres 1] . De overeenkomst is door de contractpartijen ondertekend op 29 februari 2024. In de overeenkomst staat [gedaagde] B.V. (hierna: [gedaagde] ) vermeld als verkoper/aannemer. Als kopers staan een man en een vrouw genoemd waarvan [eiser] tijdens de zitting heeft bevestigd dat in ieder geval de man de woning aan de [adres 1] bewoont. 4.8 Uit de overeenkomst volgt dat daarin ook de afgesloten tuingrond is verkocht. Een bijlage bij deze overeenkomst is namelijk de hiervoor genoemde situatietekening. Uit de aantekeningen op die tekening volgt dat de afgesloten tuingrond onderdeel is van het verkochte perceel en deze tekening is door zowel [gedaagde] als de kopers ondertekend. [gedaagde] heeft echter geen leveringsakte ingediend. Het kan daarom niet gecontroleerd worden of op basis van de koop-/aannemingsovereenkomst een levering heeft plaatsgevonden waarbij het eigendom van het verkochte perceel is overgedragen.
- b)De bevoegdheid tot levering van de afgesloten tuingrond staat niet vast 4.9 In het geval op basis van de koop-/aannemingsovereenkomst een levering heeft plaatsgevonden, dan staat niet vast dat daarmee ook het eigendom van de afgesloten tuingrond is overgedragen aan de kopers. Voor een eigendomsoverdracht is namelijk vereist dat een verkoper daartoe bevoegd is. Dat betekent dat [gedaagde] bevoegd moet zijn geweest om de afgesloten tuingrond aan de kopers te leveren. Dat staat echter niet vast. Uit de ingediende Kadastrale stukken volgt namelijk dat [gedaagde] in oktober 2022 eigenaar is geworden van het perceel aan de [adres 2] . Ook volgt daaruit dat de afgesloten tuingrond daar toen onderdeel van uitmaakte. Weliswaar staan er op de Kadastrale kaart voorlopige eigendomsgrenzen (die zijn dus niet definitief), maar [gedaagde] heeft niet toegelicht en onderbouwd dat deze voorlopige grenzen zijn gewijzigd en/of de afgesloten tuingrond op enig moment eigendom is geworden van [gedaagde] . 4.10 Als [gedaagde] niet bevoegd was om de afgesloten tuingrond aan de kopers van de [adres 1] te leveren, dan heeft voor dit deel van de verkoop geen levering plaatsgevonden. Dat zou betekenen dat [gedaagde] eigenaar is gebleven van de afgesloten tuingrond.
- c)Conclusie 4.11 Bij deze stand van zaken is het op basis van de wet aan [gedaagde] om te bewijzen dat zij geen eigenaar is van de grond waarop het verplaatste hekwerk oorspronkelijk stond. Het is namelijk [gedaagde] die zich beroept op het rechtsgevolg, te weten dat zij niet kan worden verplicht om het hekwerk terug te zetten. De kantonrechter draagt [gedaagde] daarom op om haar standpunt te bewijzen. Daarbij merkt de kantonrechter expliciet op dat zij dus niet kan volstaan met het indienen van de leveringsakte die hoort bij de koop-/aannemingsovereenkomst. Zoals hiervoor toegelicht, zal [gedaagde] ook aannemelijk moeten maken dat [gedaagde] bevoegd was tot het overdragen van het eigendom van de afgesloten tuingrond. Het ligt daarbij voor de hand dat [gedaagde] daarvoor de relevante correspondentie, overeenkomsten, notariële akten en/of Kadastrale stukken zal indienen. En zo mogelijk aangevuld met een toelichtende verklaring van de notaris die bij de levering(
- en)betrokken is geweest. Gevolgen als bewijsopdracht slaagt 4.12 Als [gedaagde] slaagt in het leveren van het bewijs, dan zal de kantonrechter de vordering van [eiser] afwijzen. In dat geval is het voor [gedaagde] niet mogelijk om het gebrek te herstellen op de manier zoals door [eiser] is gevorderd. Dat betekent dat zij daar ook niet toe kan worden verplicht. [gedaagde] heeft voor het terugzetten van het verplaatste hekwerk dan namelijk toestemming nodig van de grondeigenaar. En tussen partijen staat niet ter discussie dat die toestemming ontbreekt. Gevolgen als bewijsopdracht niet slaagt 4.13 Als [gedaagde] niet slaagt in het leveren van het bewijs, dan zal de kantonrechter de vordering van [eiser] toewijzen. In dat geval is [gedaagde] verplicht om het gebrek te herstellen op de manier zoals door [eiser] is gevorderd. De kantonrechter gaat er in dat geval namelijk vanuit dat [gedaagde] bevoegd is om het verplaatste hekwerk terug te zetten op de oorspronkelijke plek. Vervolg procedure 4.14 De kantonrechter stelt [gedaagde] in de gelegenheid om bij akte het opgedragen bewijs te leveren door het indienen van schriftelijke stukken. Als [gedaagde] daarna voor de bewijslevering getuigen wil horen en/of gebruik wil maken van een ander bewijsmiddel, moet zij dat gelijk in de akte melden. In de onderstaande paragraaf ‘De beslissing’ heeft de kantonrechter de instructies voor het vervolg van de procedure verder uitgewerkt. 4.15 De kantonrechter houdt in afwachting van de bewijslevering iedere verdere beslissing aan. Dat betekent dat de kantonrechter voor nu nog geen beslissing neemt over de gevorderde dwangsom, de huurprijsvermindering, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Daarover zal de kantonrechter in het eindvonnis een beslissing nemen. 5De beslissing De kantonrechter 5.1 draagt [gedaagde] op te bewijzen dat zij geen eigenaar is van de grond waarop het verplaatste hekwerk oorspronkelijk stond; 5.2 bepaalt dat [gedaagde] op de roldatum van 26 maart 2025 bij akte de schriftelijke bewijsstukken voor de bewijslevering in het geding moet brengen; 5.3 bepaalt dat, als [gedaagde] na het indienen van de akte met de schriftelijke bewijsstukken ook nog getuigen wil laten horen en/of bewijs wil leveren door een ander bewijsmiddel, zij dat in haar akte op de roldatum van 26 maart 2025 moet aangeven; 5.4 bepaalt dat, als [gedaagde] getuigen wil laten horen, zij in haar akte op de roldatum van 26 maart 2025 ook het volgende moet aangeven: - het aantal getuigen, - de namen van de getuigen en - de data waarop de getuigen, [gedaagde] en [eiser] verhinderd zijn in de maanden april t/m juni 2025, waarna door de kantonrechter een datum en tijdstip voor het getuigenverhoor zal worden bepaald, 5.5 wijst erop dat [gedaagde] , indien een datum en tijdstip voor het getuigenverhoor zijn bepaald, zelf de getuigen moet oproepen, 5.6 bepaalt dat, indien een getuigenverhoor zal plaatsvinden, dit verhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. R.W. Nederveen in het gerechtsgebouw te Utrecht, Vrouwe Justitiaplein 1, 5.7 bepaalt dat, indien een getuigenverhoor zal plaatsvinden, beide partijen uiterlijk twee weken vóór het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de andere partij moeten toesturen, 5.8 houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. R.W. Nederveen en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025. Artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek Artikel 7:201 en 203 van het Burgerlijk Wetboek Artikel 3:84 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek Artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering Artikel 7:206 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek