RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/723 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 mei 2025 in de zaak tussen [eiseres] , uit [plaats] , eiseres, (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: mr. D. Koopmans). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 267.000,- naar de waardepeildatum 1 januari
- Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Overwegingen Feiten
- De woning is een in 1991 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 79 m
- Geschil
- In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari
- Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 267.000,-. Beoordelingskader
- De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
- Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
- Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 24 februari 2021 voor € 290.000,-; - [adres 3] , verkocht op 4 december 2021 voor € 351.000,-; - [adres 4] , verkocht op 23 februari 2021 voor € 270.000,-; - [adres 5] , verkocht op 3 juni 2021 voor € 300.000,-. Beoordeling van het geschil
- De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in dezelfde straat in hetzelfde complex in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua staat van onderhoud en voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
- Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Motivering uitspraak op bezwaar
- Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de grond dat de afwerking van plafond en muren in slechte staat verkeerd. Eiseres is hierdoor van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. 9.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de staat van onderhoud, waaronder ook het onderhoud van muren en plafonds valt, gekwalificeerd is met factor
- Volgens de heffingsambtenaar is dan ook aan deze grond tegemoet gekomen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen, in de uitspraak op bezwaar wordt ook aangegeven dat er rekening gehouden is met de gronden die zijn aangevoerd ten aanzien van de staat van onderhoud. De beroepsgrond slaagt niet. Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
- Eiseres voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken heeft zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 10.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de taxatiematrix blijkt dat de voorzieningen als ‘eenvoudig/verouderd. Hiermee is volgens de heffingsambtenaar tegemoetgekomen aan deze grond. Voor zover eiseres aanvoert dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen, is daar in de matrix voldoende ruimte voor. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiseres heeft geen objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s overlegd en de enkele stelling van eiseres ten aanzien van de gedateerde keuken en badkamer is onvoldoende om te kunnen concluderen dat het voorzieningenniveau als lager dan ‘eenvoudig/verouderd’ zou moeten worden gekwalificeerd. En voor zover er sprake zou zijn van gedateerde voorzieningen, dan is daar in de matrix voldoende ruimte voor. Immers, de m²-prijs van de woning ligt onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet. Het duurzaamheidsniveau
- Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 11.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning energielabel C heeft. Dit is volgens de heffingsambtenaar niet ondergemiddeld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat doordat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning referentiewoningen heeft gebruikt uit dezelfde bouwperiode (1990/1991), het duurzaamheidsniveau verdisconteerd zit in de verkoopcijfers. Bovendien, indien er al sprake zou zijn van een verschil in duurzaamheid tussen de woning en de referentiewoningen, is hier in de matrix voldoende ruimte voor. De m²-prijs van de woning ligt namelijk ruim onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet. De ligging nabij een snelweg
- Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt namelijk nabij een snelweg. Dit zorgt voor een lagere waarde van wege de mogelijke overlast en verminderde leef kwaliteit die wordt ervaren. Geluidsoverlast en luchtvervuiling kunnen potentiële kopers afschrikken. De referentiewoningen liggen volgens eiseres niet nabij een snelweg. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 12.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning handig is gelegen tussen verschillende wegen. De A2 ligt hemelsbreed 900 meter verderop. Op een dergelijke afstand kan geen sprake meer zijn van overlast of een waardeverminderende werking. Volgens de heffingsambtenaar vinden veel potentiële kopers het prettig dat een snelweg binnen een kilometer te bereiken is. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de referentiewoningen allemaal in hetzelfde complex in dezelfde straat liggen. Indien er al sprake zou zijn van overlast vanwege die snelweg is dit verdisconteerd in de verkoopprijzen. De beroepsgrond slaagt niet. De ligging / de etage
- Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Er moet volgens eiseres inzichtelijk worden gemaakt op welke etage de referentiewoningen liggen. Denk bijvoorbeeld aan uitzicht, lichtinval en overlast van verkeer. Daarnaast wordt er volgens eiseres in de markt meer betaald voor woningen op hoger gelegen etages. Eiseres is van mening dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden waardoor de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld. 13.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de referentiewoningen in hetzelfde complex liggen, zodat deze voldoende vergelijkbaar zijn. De rechtbank overweegt als volgt. De stelling van eiseres, dat hoe hoger een appartement ligt, hoe meer er voor betaald wordt, is niet onderbouwd. Van twee van de vier referentiewoningen is via internet eenvoudig te achterhalen op welke etage deze zijn gelegen. [adres 2] ligt op de eerste verdieping en [adres 4] is een benedenwoning. In het beroepschrift, noch in het woningwaarderapport staat vermeld op welke etage de woning ligt. Zelfs als de stelling van eiseres klopt, kan hieruit niet geconcludeerd worden dat de waarde van woning te hoog is vastgesteld. Immers, één van de vier referentiewoningen ligt op de benedenverdieping en één van de referentiewoningen ligt op de eerste verdieping en de m²-prijs van de woning ligt ruim onder de m²-prijzen van beide genoemde referenties. De beroepsgrond slaagt niet. Aandeel VVE
- Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van eigenaars gecorrigeerd moeten worden. Door de koop van een appartementsrecht wordt de koper automatisch lid van de VVE. Als de VVE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, moeten deze uit de koopsom gefilterd worden. Van de verkoopcijfers zoals door de heffingsambtenaar genoemd is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd zijn. Doordat de heffingsambtenaar hiermee geen rekening heeft gehouden is volgens eiseres de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 14.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de waarde van de referentiewoningen is gecorrigeerd voor de aandelen in het vermogen van de VVE die deel uitmaken van de koopsommen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. In de matrix is dit ook inzichtelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen
- Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 mei
- griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).