ECLI:NL:RBMNE:2025:3970

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/6629 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: P.H.M. Verhoef). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 410.000,- naar de waardepeildatum 1 januari

1. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 17 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en op 13 maart 2024 een aanvullend beroepschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Overwegingen Feiten
2. De woning is een in 1975 gebouwde hoekwoning met een aanbouw van 58 m² en twee dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 123 m2 en ligt op een kavel van 228 m². Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari
4. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 410.000,-. Beoordelingskader
5. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 28 oktober 2020 voor € 350.000,-; - [adres 3] , verkocht op 23 december 2021 voor € 450.000,-; - [adres 4] , verkocht op 5 maart 2022 voor € 399.600,-. Beoordeling van het geschil
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook woningen zijn in [plaats] met een vergelijkbaar bouwjaar en gebruiksoppervlakte, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Artikel 40 van de Wet WOZ
10. Eiser voert aan dat hij op basis van artikel 40 Wet WOZ de grondstaffel, de indexering van de verkoopcijfers en de objectonderdelen heeft opgevraagd. De heffingsambtenaar heeft deze gegevens niet verstrekt volgens eiser. Door het niet verstrekken van deze gegevens, is eiser niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing van de WOZ-waarde te controleren. Hierdoor is de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. Eiser verwijst hierbij naar een uitspraak van het gerechtshof Den Haag en een uitspraak van de Hoge Raad. 9.1 De heffingsambtenaar licht toe dat de grondstaffel met de email van 18 april 2023 is verstrekt. Ten aanzien van de indexering van de verkoopcijfers merkt de heffingsambtenaar op dat de indexering is opgenomen in de taxatiematrix. Daarnaast is het indexeringspercentage slechts een hulpmiddel om de waarde als geheel inzichtelijk te maken. De indexeringspercentages die de gemeente hanteert zijn afkomstig van Vastgoedpro. Deze zijn gebaseerd op gegevens van het CBS. Het is de heffingsambtenaar ambtshalve bekend dat gemachtigde van eiser bekend is met de Woning Index Calculator van Vastgoedpro. Met betrekking tot de objectonderdelen merkt de heffingsambtenaar op dat het volgens vaste jurisprudentie bij de waardebepaling gaat om de waarde van de woning in zijn geheel en niet om de waarden van de verschillende onderdelen daarvan. Alleen de eindwaarde kan ter discussie staan. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen en voegt daaraan toe dat indexeringspercentages niet onder het bereik van de toezendplicht van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vallen. Van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ is dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet. Nieuwe referentiewoningen in uitspraak op bezwaar
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen gebruikt om de waarde te onderbouwen. Doordat deze referentiewoningen pas in de uitspraak op bezwaar zijn verstrekt, heeft eiser geen gelegenheid gehad om deze in de bezwaarfase te controleren. De enige mogelijkheid om de juistheid te controleren en de benodigde gegevens boven water te krijgen was om een beroepsprocedure te beginnen. 10.1 De heffingsambtenaar licht toe dat in de uitspraak op bezwaar verschillende extra referentiewoningen in een tabel staan vermeld ter aanvulling op het taxatieverslag. De overige referentiewoningen zijn door eiser zelf genoemd in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar geeft aan dat uit het woningwaarderapport dat eiser heeft overlegd volgt dat eiser zelf ook toegang heeft tot de verkoopcijfers. Tijdens de behandeling van het beroepschrift zijn de drie best vergelijkbare referentiewoningen gebruikt om de waarde te onderbouwen. De overige in de uitspraak op bezwaar benoemde referentiewoningen zijn bij de behandeling van het beroep buiten beschouwing gelaten. Daarnaast is deze grond niet de enige beroepsgrond van eiser. Eiser heeft meer beroepsgronden aangevoerd waaruit zou moeten blijken dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Naar mening van de heffingsambtenaar kan er op grond van deze ene beroepsgrond geen sprake zijn van een veroordeling in de gemaakte kosten. 10.2 Voor zover eiser een beroep doet op schending van het motiveringsbeginsel is de rechtbank van oordeel dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd. In de uitspraak op bezwaar staan het adres, het bouwjaar, het gebruiksoppervlak, de KOUDV-L factoren, de grootte van het perceel, de verkoopdatum en de verkoopprijs. Op basis van deze gegevens kan (de gemachtigde van) eiser de (nieuwe) onderbouwing van de WOZ-waarde controleren. De rechtbank merkt op dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de WOZ-waarde in iedere fase van de procedure anders te onderbouwen of toe te lichten. Dat betekent dat het de heffingsambtenaar ook vrij staat om in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen ter onderbouwing van de waarde te gebruiken. De heffingsambtenaar is niet verplicht om eiser voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar in kennis te stellen van de nieuwe referentiewoning(en) en hem in de gelegenheid te stellen hierop nog in de bezwaarfase te reageren. Ten tijde van de uitspraak op bezwaar beschikte eiser over de voor de waardering relevante gegevens en was eiser dus in de gelegenheid om (voorafgaande aan het instellen van beroep) de onderbouwing van de WOZ-waarde te controleren. De beroepsgrond slaagt niet. De KOUDV-factoren, de gedateerde staat van de keuken en badkamer
12. Eiser voert aan dat de KOUDV-factoren van de woning te hoog zijn gekwalificeerd. Hierdoor zijn de verschillen ten opzichte van de referentiewoningen onvoldoende verdisconteerd. Nu het niet duidelijk is hoe de waarde van de woning is vastgesteld ten opzichte van de verkoopcijfers van de referentiewoningen, is volgens eiser de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. Daarnaast voert eiser aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken of badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 11.1 De heffingsambtenaar licht toe dat uit nader onderzoek met betrekking tot de KOUDV-factoren en de ingediende foto’s is gebleken dat bij het bepalen van de waarde van de woning voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. De waarde wordt onderbouwd met verkoopcijfers van soortgelijke woningen. Wanneer er verschillen zijn in de staat van de woning ten opzichte van de referentiewoningen worden hiervoor correcties toegepast. De heffingsambtenaar verwijst hiervoor naar de taxatiematrix. De heffingsambtenaar is van mening dat hij de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank kan dit volgen. De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau is minder dan die van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft hier rekening mee gehouden door voor de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning uit te gaan van factor 2 ten opzichte van factor 3 bij het voorzieningenniveau van de referentiewoningen en de staat van onderhoud van [adres 3] en [adres 4] en factor 4 voor de staat van onderhoud van [adres 2] Daarnaast ligt de m²-prijs van de woning ruim onder de gecorrigeerde m²-prijzen van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar maakt hiermee aannemelijk dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. De kwaliteitsniveau van de woning, de vochtproblemen
13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het kwaliteitsniveau van de woning. De kwaliteit is beoordeeld met factor 3, gemiddeld, terwijl de score naar mening van eiser niet hoger kan zijn dan factor
14. Daarnaast is er onvoldoende rekening gehouden met de vochtproblemen aan de voorzijde van de woning. De woning is deels niet bruikbaar en deels niet afgebouwd. Potentiële kopers zullen rekening moeten houden met het feit dat er nog van alles aan de woning gedaan moet worden en dit schrikt af. Doordat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte kwaliteit, is de waarde van de woning volgens eiser te hoog vastgesteld. 12.1 De heffingsambtenaar licht toe dat nader onderzoek heeft uitgewezen dat bij het bepalen van de waarde voldoende rekening is gehouden met het kwaliteitsniveau en de vochtproblemen van de woning. De vastgestelde waarde van de woning wordt namelijk onderbouwd met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die ten tijde van de verkoop in een vergelijkbare staat verkeren. Hierdoor is de invloed daarvan al verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen en is hier al voldoende rekening mee gehouden. Wanneer er verschillen zijn in de staat van de woning worden hiervoor correcties toegepast. De heffingsambtenaar verwijst hiervoor naar de taxatiematrix. De heffingsambtenaar is dan ook van mening dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Door voor de woning correcties toe te passen ten aanzien van de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dat er nog een extra correctie gedaan zou moeten worden voor de (bouwkundige) kwaliteit van de woning is niet nader onderbouwd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor de woning een m²-prijs gehanteerd die ruim onder de gecorrigeerde m²-prijzen van de referentiewoningen ligt. De heffingsambtenaar maakt hiermee aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarde van de referentiewoningen en de verkoopdatum
15. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar een WOZ-waarde noemt van de referentiewoningen. Bij de indexering mag echter niet uitgegaan worden van de WOZ-waarde. In de bezwaarfase is volgens eiser een WOZ-waarde genoemd en geen geïndexeerd verkoopcijfer. De WOZ-waarde is niet hetzelfde als een geïndexeerd verkoopcijfer. Daarnaast voert eiser aan dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een verkeerde datum. Gelet op onder ander ECLI:RBMNE:2021:1914 wordt met de datum van overdracht bij de notaris, welke in de bezwaarfase wordt gebruikt, de waarde niet aannemelijk gemaakt. Hierdoor is het beroep volgens eiser gegrond, omdat de indexering op basis van deze datum nooit goed kan zijn toegepast. 13.1 De heffingsambtenaar licht toe dat hij wel taxeert met geïndexeerde verkoopcijfers en verwijst naar de taxatiematrix. Voor wat betreft het taxatieverslag sluit de heffingsambtenaar aan bij het vastgestelde model taxatieverslag, zoals genoemd in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De uitspraak waar eiser naar verwijst ziet op een andere situatie, de rechtbank kon in die zaak niet herleiden in beroep hoe de berekening/indexering heeft plaatsgevonden. Daarnaast geeft de heffingsambtenaar aan in de bezwaarfase niet verplicht te zijn om de WOZ-waarde te onderbouwen met geïndexeerde verkoopcijfers. Het vermelden van de transportdatum, verkoopprijs en WOZ-waarde zoals op het taxatieverslag staat vermeld is voldoende. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 mei
17. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). ECLI:NL:GHDHA:2022:
18. ECLI:NL:HR:2023:
19. ECLI:NL:GHAMS:2022:
20. ECLI:NL:GHARL:2024:2837, overwegingen 4.14 en 4.15 en ECLI:NL:GHARL:2024:2945, overweging 4.
21. ECLI:NL:RBMNE:2022:5129, overweging
22. ECLI:NL:GHARL:2024:2837, overweging 4.23 ECLI:NL:RBOBR:2023:5419.