RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/837 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16september 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats], verweerder (gemachtigde: mr. W.G. Vos). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 678.000,- naar de waardepeildatum 1 januari
- Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Overwegingen Feiten
- De woning is een in 1995 gebouwde hoekwoning met een aanbouw van 16 m² en een inpandige garage van 18 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m2 en ligt op een kavel van 408 m². Geschil
- In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari
- Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 678.000,-. Beoordelingskader
- De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
- Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
- Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 17 januari 2022 voor € 826.000,-; - [adres 3] , verkocht op 28 juni 2022 voor € 655.000,-; - [adres 4] , verkocht op 23 augustus 2022 voor € 702.038,-; - [adres 5] , verkocht op 3 mei 2021 voor € 575.000,-. Beoordeling van het geschil
- De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoek- en tussenwoningen zijn, die in dezelfde wijk in [plaats] liggen (waarvan één in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere de ligging, de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
- Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Motiveringsgebrek in uitspraak op bezwaar
- Eiser voert aan dat hij in de bezwaarfase heeft aangegeven dat de raamkozijnen aan vervanging toe zijn door houtrot. De heffingsambtenaar komt hier onvoldoende op terug in de uitspraak op bezwaar en daarom is eiser van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. 9.1 De heffingsambtenaar merkt op dat hij in de uitspraak op bezwaar niet expliciet op elke afzonderlijke grond in hoeft te gaan. In de uitspraak op bezwaar, in samenhang met het taxatieverslag, is in voldoende mate ingegaan op het standpunt van de heffingsambtenaar ten aanzien van de staat van de woning (staat van onderhoud: voldoende/gemiddeld = niet op peil, op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk) en dat daarmee bij de waardering rekening is gehouden. Bovendien is in de bezwaarfase ook het woningwaarderapport van eiser beoordeeld en daaruit is volgens de heffingsambtenaar gebleken, dat ondanks hetgeen over de raamkozijnen is aangevoerd en de foto’s die worden gepresenteerd, de taxateur van eiser de staat van onderhoud op hetzelfde niveau kwalificeert als de heffingsambtenaar dat doet. In bezwaar bestond hiervoor volgens de heffingsambtenaar dan ook geen verschil van mening. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. De staat van onderhoud
- Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de staat van onderhoud van de woning. Woningen met een matige tot slechte staat van onderhoud, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud, worden volgens eiser verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij het onderhoud op peil is. De investeringskosten om de woning up-to-date te maken hebben invloed op de prijs van de woning en dus op de waarde in het economische verkeer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde te hoog vastgesteld. 10.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de taxatiematrix blijkt dat de staat van onderhoud met factor 3, ‘niet op peil, op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk’ is gekwalificeerd. Er is volgens de heffingsambtenaar geen reden om de staat van onderhoud lager te kwalificeren. Bovendien kwalificeert de taxateur van eiser de staat van onderhoud op hetzelfde niveau. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Het duurzaamheidsniveau
- Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 11.1 De heffingsambtenaar licht toe dat er geen energielabel bekend is van de woning. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. 11.2 De rechtbank overweegt als volgt. De woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, daarom is het duurzaamheidsniveau in de prijs verdisconteerd. Bovendien, mocht het duurzaamheidsniveau van de woning afwijken van het duurzaamheidsniveau van de referentiewoningen, zit er daarvoor genoeg ruimte in de matrix. De m²-prijs van de woning ligt namelijk ruim lager dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet. De ligging nabij een snelweg, UMTS-mast en spoorweg
- Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg, UMTS-mast en spoorweg. Door de ligging is er sprake van geluidsoverlast, luchtvervuiling, gezondheidsrisico’s en kunnen er esthetische bezwaren zijn. Dit kan potentiële kopers afschrikken. De heffingsambtenaar heeft hier volgens eiser onvoldoende rekening mee gehouden waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 12.1 De heffingsambtenaar merkt op dat de referentiewoning [adres 5] een identieke ligging kent zodat alle genoemde factoren zijn verdisconteerd in de transactiesom van deze referentiewoning. Bovendien blijkt uit de taxatiematrix dat de ligging lager is gekwalificeerd dan die van de overige referentiewoningen, zodat bij de bepaling van de grondwaarde met deze waardebeïnvloedende factoren in voldoende mate rekening is gehouden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen
- Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september
- griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).